温江农科城的三块地来了!10.18成都土拍评估

来源： 刘璐 时间：2016-10-19 点击次数：2546次 作者：成都写字楼网

温江近期的土拍较受市场的关注。今年9月、10月的好几块地都拍出了较高的溢价率。但因为温江这几块土地的起拍价较低，所以成交价也并非高得不合理。

10月18日，位于温江农科城的三块连襟地又将走上拍卖场，市场会如何反应呢？

笔者和非常专业的开发商业内人士交流过对参加土拍拿地的看法。其观点是“不关心最后拍多少，而只关心这地值多少钱。高了就不拿，少了就拿。就这么简单。”可见，提供一个科学的、客观的地价 “参照系”，是业内在参加土拍时最迫切的需求，而这也正是笔者这个土地价值研究的关键意义。更不用说，本研究本身就可以帮助业内判断土地市场里的套利机会。

笔者需要再强调一点：

笔者评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估，不代表笔者本人的任何主观判断。再次强调一点，我这个研究的最大意义，在于用大数定理，从成都土地市场的整体角度来计算某宗地的均值。任何市场都需要一个均衡价格作为参考。实际成交价低于均衡价，就说明从成都土地市场整体来看，拿这地划算，否则就不划算。

各位读者去买任何东西，都会想自己到底是买贵了还是买便宜了，这就需要一个参照价格。就好像我们去买菜，那今天的菜价多少合适呢？显然，如果有一个科学的参考价格，那买便宜了就是赚了，买贵了自己也应该知道贵多少。本研究的意义就在于提供这个参考价格。

价格围绕价值上下波动，这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义，就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”，从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值，那必然是值得警惕的；而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值，则又提供了投资的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的，而是用来判断上面提到的这个市场价值的。

为了科学地进行地价的评估和测算，笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”，从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。笔者曾在一些公开课场合向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的，笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序，运用超过100个的影响因素，笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。

那么，温江的这三宗待出让的地块有些什么看点呢？

10月18日拍卖宗地：

1，WJ2016-19（251/211），温江区公平街道合江社区二、四组。地块面积30056.07平米合45.0841亩，1≦容积率≦3，3%≦折算兼容商业建筑面积比例≦20%。

起拍价：230万元/亩，楼面地价：1150元/平方米。

该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：816.3048万元/亩，楼面地价：4081.5元/平方米。此时溢价率为254.92%。

笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 269.261万元/亩，楼面地价：1346.32元/平方米。此时溢价率为17.07%。

请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。上述高位评估价和低位评估价相差较大，说明起拍价定低了，这在今年多宗土拍中已经得到了验证。

点评：

这次的三块地，位于成温邛高速以北，靠近四川农业大学温江校区。温江在成温邛高速以北的区域，对于传统的房地产开发板块来说，属于较为生僻的一个区域，业内有温江北部新城的说法。这里有三个很大的看点。一是川农大及其周边的农业产业，未来预期会导入较多的就业和居住人口。该区域享有校园经济和产业经济的双重属性，发展潜力还是不错的。二是距离成温邛高速的温江城区出入口很近（1公里以内），这比很多在光华大道和温江城区的楼盘更为便利，这是一个现实的优势。据笔者长期观察，住在温江而在城南上班的人很多（是的，就是你们想的那个城南！）。由于现在光华大道上绕城高速的出入口还没有修好，所以住在西边的人要上绕城很不方便，走成温邛再上绕城是主流方案（当然也可以走双流去上绕城，看自己哪里方便咯）。于是，早上成温邛上高速的口子排长队也是常见的。此外，虽然成温邛高速给人的心理阻隔较大，但实际上过一个跨线桥到温江城区和光华大道去享受地铁、公园和商业配套也还是算方便。

从地块的微观条件来看，地块一的宽的一面紧邻成温邛高速，受到的噪音影响可能会比较大。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。

2，WJ2016-20（251/211），温江区公平街道合江社区二组。地块面积27906.44平米合41.8597亩，1≦容积率≦3，3%≦折算兼容商业建筑面积比例≦20%。

起拍价：230万元/亩，楼面地价：1150元/平方米。

该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：818.4634万元/亩，楼面地价：4092.3元/平方米。此时溢价率为255.85%。

笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）:273.746万元/亩，楼面地价：1368.73元/平方米。此时溢价率为19.02%。

请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。上述高位评估价和低位评估价相差较大，说明起拍价定低了，这在今年多宗土拍中已经得到了验证。

点评：

笔者对本宗地的点评同前。从地块的微观条件来看，地块二的窄的一面紧邻成温邛高速，受到的噪音影响还是会有一些。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。

3，WJ2016-21（251/211），温江区公平街道合江社区二组。地块面积19752.6平米合29.6289亩，1≦容积率≦2.5，3%≦折算兼容商业建筑面积比例≦20%。

起拍价：200万元/亩，楼面地价：1200元/平方米。

该地块在行情好的时候，可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价（市场均值评估价）：784.1708万元/亩，楼面地价：4705.0元/平方米。此时溢价率为292.09%。

笔者也给一个低位评估价（平均溢价率评估价）: 255.46万元/亩，楼面地价：1532.76元/平方米。此时溢价率为27.73%。

请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖，该地块基本不存在流拍的可能性，悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。上述高位评估价和低位评估价相差较大，说明起拍价定低了，这在今年多宗土拍中已经得到了验证。

点评：

笔者对本宗地的点评同前。从地块的微观条件来看，地块三距离成温邛高速最远，受噪音的影响也最小，所以在本次土拍的三宗地里，应该算是条件最好的一块地了。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。

总的来说，对于本次拍卖的三块地，笔者给出的评估价都较高。18日拍卖的时候，能不能兑现其价值，就看这几块地的命了。显然，作为连襟地，三宗地一起拿下，更有利于整体打造。

周边成交地价参考：

在本次出让宗地北偏东侧紧邻处，2013年12月底挂牌成交的WJ12（252/211）: 2013-287地块，占地100.4372亩，容积率2.89，起拍价和成交价都是224万/亩，竞得人成都常青藤置业有限公司。

在本次出让宗地北偏东侧紧邻处，2012年12月底挂牌成交的WJ05（211/252）: 2012-243地块，占地71.3633亩，容积率3.5，起拍价和成交价都是212万/亩，竞得人成都常青藤置业有限公司。

这块地时间上隔得较久了，又是挂牌，没有太大的参考价值。以今年土地市场的行情，很多时候周边历史地价没有太大的参考价值，而必须从成都全市整体的地价走势来做出判断。

请注意！笔者的土地价值评估是基于成都土地市场大数据的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！

 

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