国土资源部:全国将停止别墅类用地的土地供应 从严土地管理

来源： 中金网 时间：2016-10-12 点击次数：1406次 作者：成都写字楼网

近日，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

据悉，对于别墅用地的严控，早在2003年有关部门就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的通知，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。此后，别墅类用地的管控持续升级。与此前的管控相比，国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。

中原研究部客户研究主任熊小洪表示，随着二孩政策的实施，目前市场上对别墅的需求依然旺盛，而业主也较为惜售。加上别墅用地的减少，未来更为稀缺。

安居客调查显示，目前广州别墅成交依然以近郊区域为主，番禺、花都、增城等区域为主，成交占比在80%左右。此外，根据阳光家缘网站公布数据统计显示，今年上半年广州二手别墅成交共52宗，与2015年上半年的65宗相比下降幅度约20%。不过，值得一提的是，在成交量下滑的同时，其市场价格同比却普涨10%以上，而涨幅最大的则是花都和番禺。

十余年“禁墅令”各地别墅为何越来越多？

国土资源部、住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”根据现行《限制用地项目目录》，各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。

记者调查发现，在北京、上海等大中城市周边，标榜“低密度低容积率”的别墅并不鲜见，一些项目公开以“容积率低于1”招揽买家，有开发商甚至称“容积率想做多低都可以”。

位于北京顺义区的“华润八号院”别墅项目，自称“占地10公顷，建筑面积达3.8万平方米”。销售人员出示的合同资料显示，该项目位于北京潮白河畔，三面均是高尔夫球场，其主打的“60席纯独栋别墅”平均容积率仅为0.41。

根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》，各地须明确停止别墅类房地产开发项目的土地供应，防止大套型商品房多占土地。“华润八号院”销售人员介绍，三种主力户型地上建筑面积从280平方米到480平方米不等，“有的户型加上庭院，面积超过1000平方米，总价数千万元。”

在距离上海市区40余公里的江苏省昆山市淀山湖周边，坐落着农房悦墅、时代御湖等诸多别墅群。其中一处“淀山湖壹号”楼盘销售人员告诉记者，该项目别墅容积率仅为0.6，独栋别墅最低4000万元一套。预售证显示，该处楼盘于2013年建成并取得商品住宅交付备案书，拥有70年产权。“为了规避检查，对外一般不称别墅叫洋房。”销售人员说。

拿地十几年后“二次开发”

“时至今日，各城市的在售别墅项目仍层出不穷，这一现象让人困惑。”上海财经大学不动产研究所所长陈杰说。

《中华人民共和国土地管理法》规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。业内人士表示，这意味着，即使是在2003年“禁墅令”颁布前获批的原有别墅用地，也早已过了开发期限。然而，搜房网等中介统计显示，目前仅北京周边以“别墅”名义在售的楼盘就有上百个。

记者从多地国土监管部门了解到，按规定，城市规划中不能存在新增别墅用地供应。“按照国务院关于促进节约集约用地的通知，各城市在土地利用总体规划中要将这一限令写入并从严执行。”顾云昌说。

众多新建别墅项目的用地究竟从何而来？记者调查发现，有部分在售别墅用地属于变相囤地。“有的旧别墅捂盘惜售，十几年之后再‘二次开发’。”上市房企华夏幸福的一家施工公司负责人说。

还有一些开发商在获得新的一般住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率，提高别墅占地面积，用地规划成“空文”。一些地产业人士反映，通过配建一小部分高密度物业，绕过政策限制，是众多别墅项目的“潜规则”。

“一个项目内部不同区块的容积率可以调整，假如别墅部分的容积率还不到0.7，那么盖上高密度商业配套，整个地块容积率就能达标。”北京万科观承别墅销售人员说，别墅部分的容积率可以“想做多少就做多少”，无非就是在地块内部做文章。

土地出让公告显示，万科观承别墅项目在《限制用地项目目录》出台一年后的2013年出让开发，2015年11月刚刚开售。这一理应受到政策限制的住宅项目，“由于别墅部分容积率太低，还有几乎一半的地块不知道要怎么开发。”销售人员透露，眼下一些别墅的间距甚至不足1米，宣称“不是独栋别墅是联排建筑”以规避限令。

一些业内人士向记者反映，目前更多在售的“擦边球”别墅项目中，把容积率做到1.01以规避限制也十分普遍。

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购买别墅的七个注意事项

一、了解项目有无产权：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证；若欲购置期房，要求发展商提供预售许可证及开工证。

二、市政配套到位：别墅的位置大多远离市区，市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。要求发展商提供开工证，由此可知道市政配套建设是否已经得到有关部门的审批，但不能肯定到位。因为发展商若没有把全款付清，则市政有关部门不会开通，故选购现房或有实力的发展商的项目就有保障。

三、交通是否便利：别墅位置即使偏远一些，但交通方便不堵车，而且有充足的“市区往来班车”，“路途虽然较远，但不影响上下班时间”的项目可以考虑。而且根据地方性法规规定开发商开发的小区项目周边的配套设施一定要具备，尤其要有适当的公交线路。由此可以考察开发商开发的合法性和规范性。

四、社区的环境：别墅已经远离市区，若生活配套不方便，像住在深山的感觉，那就太孤单了。应有的配套要齐全，如会所、健身中心、餐饮、超市等，保证生活最基本的需求能得以解决；更应有一定的面积，才能体现豪华的居住环境，能够在一天忙碌工作后回到一个真正的家。所以在购买别墅时（尤其购买预售别墅）一定要将开发商宣传书中所宣传的一些有关小区配套设施明确列明在购房合同中，作为将来房屋交接时检验的项目，并明确约定相应的违约责任。以免开发商没有履行宣传书中承诺的配套设施而无法律保障。

五、物业管理：全方位的物业管理非常重要，保安的工作尤为重要。小区内的管理应有系统性、延续性及整体性，维修部门的效率要高，物业管理的服务范围要广，态度要比其他小区更好，服务水平更高，当然收取的物业管理费也要合理。尤其在与物业公司签订物业管理合同中对于人身安全的保障要详细约定责任，别墅的特点决定人身安全性受到侵犯的危险性很大。最好小区内的别墅业主成立业主大会共同选一家操作规范，信誉好的物业公司，必要时业主大会可以聘请律师作为其法律顾问更好的维护业主的权利。

六、户型的选择：购置别墅就是想体会自己的空间，享受大自然，有隐私权……故应考虑拥有更大的花园面积，朝向尽量选择南、东、东南方向，由于别墅内部有楼梯，要留意上、下楼对小孩子的安全性，主卧间应带卫生间，厨房面积亦要大，可以拥有一小一大的饭厅。一般最大别墅的面积应到200平方米（使用面积）以上。法律规定房屋的层高不能少于2.8米，此项规定可以作为购房参看面积的最低标准。

七、品牌效应:你选择的是否知名品牌楼盘,有些开发商,在预售时与交房时的完全是两个样,（如户型,小区环境,配套设施等等）这样都大大影响你对该房子的投资价值，选择楼盘的时候一定要注意。

 

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