教你100万如何投资成都写字楼

来源：好楼在线时间：2011-09-29 点击次数：3655次作者：成都写字楼网

教你100万如何投资成都写字楼

——专访高力成都公司项目销售及推广董事过孟威

近期，备受关注的天府新区总体规划已经编制完成，待国务院审批之后，具体建设年内即将启动。这标志着以成都为中心，在一个面积达1,578平方公里的城市群落即将升级。

高力国际作为顶级的物业顾问公司自然预见其中的商机，迅速做出名为《借力城市升级契机助推物业投资升值》的报告，针对以100万左右为基础投资写字楼的人群，从各方面对100万如何投资成都写字楼做出全面的介绍。本网站有幸采访到高力国际成都公司项目销售及推广董事过孟威，通过他专业的讲解给中小投资者带来更多有益的建议。

高力国际成都公司项目销售及推广董事过孟威

    好楼在线：100万对于普通人而言也许就是简单的六位数字，但是如果我有100万想投资成都楼市，您能给个市场行情，告诉我100万在成都楼市能做什么呢？
    过总：100万元，也许只是大多数商业地产投资者的起点，但也很有可能成为资产快速升值的跳板。然而，商业地产向来有资金占有量大，风险相对较高的特点，100万的投资额尽管金额不大，但用100万进行商业地产投资所需要的“技术含量”却不低——在成都市场上，拥有几十万资金的投资者更多只会选择常规住宅，拥有几百万甚至上千万资金的投资者则可以在别墅、写字楼、商铺等多种投资产品从容选择，而对于100万级的投资者，相对更加适合的商业投资产品当属高端写字楼。在当前住宅产品投资受到抑制，商业地产受到追捧的时期，越来越多的初级投资者们都把目光转向了写字楼产品。
    众所周知，在城市的不同区域，写字楼的购入价格各异。成都写字楼市场主要分为四个板块：中央商务区、东大街沿线、人民南路沿线、天府新城，这四个板块共同构筑了成都写字楼市场的繁荣。那么，100万元是否能够在上述四个区域进行写字楼投资，产品和资金组合又是怎样的？我这有高力国际做出的数据表你可以看看（附表）：

四大写字楼板块100万级投资分析

注：商业贷款按揭首付50%,100万资金可获杠杆资金200万。

    好楼在线：那么请问我有100万要投资成都市写字楼市场应该怎样选择怎样的写字楼投资呢？
    过总：据我们对成都写字楼市场投资客户购买动机的分析，在前述的四个区域板块中，倾向投资三环内中央商务区、东大街沿线、人民南路沿线的客户首要考虑稳健的租金收益，其次是未来的增值。而投资天府新城的客户则首要考虑未来的增值，其次才是租金收益。
    目前，三环内中央商务区、东大街沿线、人民南路沿线写字楼项目，租金静态收益率基本在6%至8%之间，增值收益静态增长率近3年维持在5%至10%之间；而天府新城写字楼大多均处在建设阶段，且未来供应集中，一定时期内区域市场空置率相对较高，因此高租金收益在最近1至2年内较难得到保障，但项目增值收益静态增长率在最近三年将基本维持在15%至25%之间。在这样的一个市场收益的前提下，同样拥有100万资金的投资者就需要根据自己资金链的状况进行选择：资金情况相对紧张的投资者，建议考虑相对稳健的三环内项目进行写字楼投资；资金情况相对比较宽裕，则可考虑天府新城区域内的项目，特别是一些销售单元划分相对较小的项目，比如该区域一套面积在76至100平方米之间的写字间，总价一般可控制在100万左右，非常适合个人投资。

好楼在线：通过刚才蔡总的分析我们发现100万投资成都写字楼也就50到200平米的面积，这样很难吸引大型企业入驻，那怎样才能避免因面积小而错过高质企业从而影响租金的问题。

过总：我觉得最为主要的是统一业权管理，通俗的讲：就是同一层的小面积客户，可以将购买的面积与邻居进行组合，以大面积的形式对外招租，从而获得较好的租金收益。因此，投资客户在购买小面积写字楼以后，可以通过两种途径解决小面积带来的承租企业实力不足而影响租金的问题，即：1、将房源委托给开发商或专业招商代理公司进行统一租赁管理；2、与相邻房源的业主进行协商，将各自的单位组合后一起出租。

好楼在线：投资者投资写字楼当然不仅仅是看重租金的收益，更为关心的应该还在写字楼的升值上。请问投资怎样的写字楼能更好的保证物业升值呢？
过总：对于这点，后期物业高质量的服务在写字楼升值方面起着重要作用。如果后期物业服务机构出现服务意识落后、服务质量不高、细节把握不到位等问题，都会在一定程度上影响到承租企业的续约，甚至可能直接造成租户搬迁。毕竟写字楼的后续租赁并非一次交易，而是多次交易的循环形态，优质的物业管理服务，能从后期为投资者的物业升值进行保驾护航，因此，选择具有丰富后续经营管理经验的开发商开发的物业，或者选择由资源丰富的租赁代理机构和知名物业服务公司参与服务的项目，均可在一定程度上保障写字楼收益的稳定性，从而有效的保障了写字楼的升值。

好楼在线：我的问题问完了，感谢过总百忙之中抽出时间解答我们的问题。