上海物业市场2016年回顾与2017年展望

来源：房讯网 时间：2017-01-09 点击次数：1334次 作者：成都写字楼网

　　核心区甲级写字楼市场

　　年内市场多变，新项目涌入且P2P退租频现

　　2016年上海核心区甲级写字楼物业市场共有11栋楼完工，整年新增供应为近五年来的最高水平，总存量同比增长7.4%至约613万平方米。而由于P2P借贷公司的普遍退租，全年净吸纳量仅录得11.3万平方米有余，大幅低于过往五年的平均水平40万平方米，因而导致核心区平均空置率同比攀升5.3个百分点至10.2%。5月份出台的全新增值税税收体系规定增值税税率可抵扣租户的租赁成本，一些业主纷纷提租。然而，对于楼宇空置率的骤然攀升，上海众多业主提供租金优惠以吸引租客，以至限制了年度租金增幅。截至年末，核心区平均租金同比增长3.1%至人民币10.4元每天每平方米。

　　2016年，上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。年内共录得38项大宗交易，总价值超过人民币706亿元。沪上的内资终端用户及国内外投资者均保持活跃。2017年预计将有大量新增供应竣工，这或将在中短期内导致更为激烈的租赁竞争并限制租金涨幅，投资者因此变得愈加审慎。

　　整体而言，写字楼租赁市场较为平稳。从前年开始，大部分租户变成了内资企业，尤其是新增入市的写字楼项目。在未来的半年到9个月内，上海写字楼市场供应将达到高峰期，预计前三季度将达到100万方的新增供应，而其中的一半将集中在浦东陆家嘴，以往需要大于供应的陆家嘴今年的租金上涨将面临压力。

　　预测17年写字楼市场将比较平稳，平均租金可能下降，但降幅不多。我们推测未来新增供应的写字楼将采用较低的租金来吸引其他楼的租客，尤其是比较老旧的大楼。

　　此外，我们还观察到未来几个季度内新增入市的写字楼交付标准都非常高，但租金不高。不少需要扩租搬迁的租客都会选择新楼，那些地理位置不差、硬件相对落后的旧楼该如何应对？不少投资方和开发商已经开始通过翻新改造以顺应市场趋势。我们预计，截止18年年底、19年年初上海市中心写字楼市场供应会越来越少，市场将会供不应求，如果旧楼能够利用好这段时间去做改造升级的工作，到了19年底就可以顺势成为市场重要的供应量之一。

　　商铺市场

　　市场成熟，投资者涌入

　　去中心化是2016年上海商铺物业市场的主要议题。全年录得的七个新项目中有六个（按建筑面积约90%）位于七宝和大宁商圈等非核心区域。截至2016年末，这些区域的供应量占全市商铺总存量的70%。尽管新增供应量较大，但全市空置率仅上升0.3个百分点至年末的12.1%。这主要归功于市场对新物业的强劲需求，其中多个项目开业时业已实现80%或更高的入驻率。因此，2016年净吸纳量攀升至580,100平方米，系2015年体量的两倍有余。业主尚能于年内实现租金收益，且全市平均租金较2015年增长4.2%（除却新增供应）。若包含新增供应，其低于市场平均水平的开业租金致使全市平均租金同比下跌4.0%，至人民币37.3元每天每平方米。投资市场内，今年共完成九宗整售交易，而2015年仅录得一宗交易。值得注意的是，随着更多内资企业进入资本市场，其中三宗交易的买家系国内公司。

　　未来一年上海商铺物业市场将尤为活跃。合计商铺建筑面积逾150万平方米的17个新项目计划于2017年入市，其中包括若干地标性项目。

　　我认为，零售投资市场的突出表现得益于上海强劲且坚实的消费能力以及一些外资投资商在持有物业达到一定年数后的退出计划。同时，我们也观察到，内资买家不如外资买家的活跃度高，上海去年成交的7个零售投资交易中，外资买家占了4个。国内的资产管理、基金管理人，乃至于开发商仍处于商场运营和资产管理的学习过程中，但相较于从前，内资买家的活跃度已有相当提升。

　　就今年而言，持续2016年活跃的零售投资市场表现的可能性不大。一方面，市场供应端可供交易项目数量不多；另一方面，除非物业持有方选择其他退出机制，否则按照一般3-5年的投资期，短期内不太可能出现买卖活动。在活跃的交易年份后，接下去的一两年市场会较为平静。

　　鉴于上海中环内的土地供应量日趋减少，与此同时上海轨道交通以及其他城市基础建设仍在不断发展，更多优质开发商趋于选择新兴的次中心或者中环外的区域开发大型商业项目，如徐汇滨江、前滩等区域。

　　商务园区市场

　　租赁需求放缓，租金保持平稳

　　2016年，上海商务园区物业市场共有13个新项目落成，合计有效建筑面积约82.4万平方米。因此，总存量同比增长10.6%至约860万平方米。年内整体租赁需求放缓，净吸纳量同比缩减75%至29万平方米，平均空置率被推升至年末的15.3%。尽管如此，漕河泾、张江、陆家嘴软件园等配套成熟且管理专业的子市场需求稳固，信息技术及生物医药企业为需求之主要驱动力。租赁需求相对放缓对平均租金的影响有限，平均租金自2006年以来首次突破人民币4元每天每平方米，为人民币4.03元每天每平方米。相较2015年，投资市场于2016年略有放缓，但仍有六宗整售交易完成。机构投资者及终端用户均积极于张江、金桥及漕河泾寻觅适合的收购目标。值得关注的是，外资基金、国内机构及人民币基金更青睐入驻率较高且租户结构优质的资产，抑或具备翻新增值潜力之物业。

　　2017年，上海商务园区物业市场约有100万平方米新增供应计划竣工。近七成新增供应将位于张江、漕河泾、陆家嘴软件园等成熟子市场。

　　城市更新对于上海而言是一个热门话题，在北京、深圳也一样。中环以内的城市更新项目活跃度非常强烈。厂房改造余下的机会不多了，剩余的改造项目属于其他业态，如研究所或老酒店改造等城市更新项目还是会出现，更会延伸到街道等其他类型的改造项目。

　　拥有优质地段的核心区创意园区的租赁表现一直活跃，排除零售业态，平均租金能够拿到6-8块每平方米，而中环附近的老厂房改造项目也能获得3-4块每平方米的租金，其中主要的受众为创意型企业、科技型以及传媒文化等类型的企业居多。宝山、松江、嘉定等工业区的老厂房改造项目租金也可达到1.6-1.8块每平方米，市场比较活跃。

　　商务园区市场在2016年大宗物业交易市场的活跃表现主要集中于张江及金桥子市场。张江子市场得益于政策的倾斜，2015年上海市提出将张江建设成为“国家级科创中心”战略的实施，再加上交通便利，规划完善以及高科技产业聚集，带动了张江商务园区租金快速上涨，使其得到投资机构的青睐，并成为2016年最热门的商务园区大宗交易市场。

　　而金桥子市场得益于交通便利性的明显提升，一方面，2015年底通车的中环线浦东段(军工路越江隧道—高科中路段)，不但有利地连接城市中心与金桥，缩短车程至半小时左右，同时亦有利地将张江和金桥两个子市场形成纵向连接；另一方面，轨道交通设施的改善，如2015年底通车的12号线、即将于2017年底建成的9号线，将会大幅提高金桥的交通便捷性，吸引更多的企业进驻。

　　工业市场（物流与制造业）

　　需求稳健，投资市场表现活跃

　　受零售额的积极表现以及其它具有物流物业需求之领域所支撑，2016年上海物流物业市场表现持续稳健。年内合计建筑面积624,800平方米的七个优质物流项目竣工入市，系2008年以来最高年度新增供应。所有项目均为多层非保税仓库。标准物流物业需求强劲，净吸纳量合计近64万平方米，总体空置率同比下降1.6个百分点至13.0%。约六成净吸纳量源于新入市项目。强劲的需求和有限的可租赁面积致使租金同比上涨4.4%至人民币1.29元每天每平方米。厂房物业市场则在2016年保持稳定。鉴于有限的工业用地供应，平均租金同比上涨3.9%至人民币1.02元每天每平方米。2016年，投资市场对物流物业发展商和机构投资者保持吸引力，若干投资活动即系佐证。

　　去年，物流项目的交易市场表现活跃。无论是嘉民、安博的资产包出售，还是其他单个项目市场寻找买家，我们都看到物流市场买家高度活跃，尤其是在上海这样的一线城市。大趋势来讲，市场环境非常好。

　　除了几家龙头外资的基金和开发商以外，很积极的买家则以内资为主，今年我们预期会有更多央企和国企的投资方进入物流地产市场。

    来源：高力国际

编辑：wulingya