中国写字楼市场2016年回顾与2017年展望

来源：房讯网 时间：2016-12-29 点击次数：1411次 作者：成都写字楼网

　　中国2016年全年经济增速预期将维持6.7%左右，而2017年经济增长将在此基础上进一步减速。消费市场似乎未能填补制造业及出口市场放缓而造成的缺口。与此同时，在英国脱欧、特朗普当选美国总统、欧洲反建制主义情绪抬头的综合作用下，经济政治的不确定气氛日益积聚，未来形势更显严峻。

　　写字楼市场中，一些城市的新增供应预期将达到创纪录的水平。由于新增供应多位于郊区地段，因此未来12至24个月中，郊区市场将延续竞争激烈局面，而市中心板块受到的影响相对微弱。

 

　　“联合办公空间”是2016年写字楼市场的首要关键词。来自美国的运营商WeWork正式进军中国大陆市场，在上海开出第一家联合办公点，并计划在2017年再增数个项目。与此同时，本地联合办公服务商强势扩张并成功吸引投资。例如，SOHO中国推出3Q项目，万科前高级副总裁毛大庆成立优客工场，裸心社近期完成与基汇资本的融资，更有联合创业办公社（P2）、一起开工社区、科技寺、Agora Space（法资）以及XNode等如雨后春笋般出现。联合办公的市场密集度迅速提高，未来数年内可能会出现市场整合，行业趋于专业化发展。

　　随着技术、商务行为及文化的变化，办公空间的使用方式也将继续演变。拥有预算的大型创意公司可以考虑长期租赁年代较久的项目，自行翻新或定制办公空间。规模较大的企业或许会针对不同业务分支（研发、销售、行政管理）对办公空间的不同要求，对员工进行分流或者寻找合适的空间。汇丰银行在香港铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌，就是一个典型案例。

　　共享型经济时代催生了联合办公空间，那么接下来会出现什么？传统写字楼租户不再设置内部会议室，而是向业主租用公共会议室。这类会议室可能会位于建筑的高区，集中配备餐饮服务，预订费用直接向租户收取。此种安排有利于加强安保，因为公司客户进出大楼的权限将仅限于会议室所在楼层。如此一来，租户可以节省固定支出，而业主可将这一特色服务作为项目卖点大力推广。

　　一座城市的不同商务区之间有着明显的专业化区分，而随着城市市场日趋成熟，不同城市之间的专业化区分也将表现得更加明显。地方政府都在打造各自的商务“标签”，如广州计划建成电商总部城市，深圳大力发展技术创新，上海则以金融、服务、消费为重心产业。而亚投行、“一带一路”等国家项目的开展以及自贸区的建设，更将对专业化走势起到积极的助推作用。

　　随着办公方式的变化、企业创新性的提高以及人才竞争的加剧，用人单位在改善员工福利的同时，也更关注办公环境。独特或创新的办公空间应该在更加基础的层面融入城市结构，与其他物业类型（住宅、商业、酒店及餐饮服务）充分融合。

　　传统而言，中国市场的写字楼租期一般两到三年。随着企业扩大规模、装修成本增加、商务增长放缓，未来租户会希望延长租期，同时通过服务式办公室或联合办公空间来满足短期的额外空间需求。那么针对租户的短期“超员”现象，业主是否愿意提供短租空间，或者说不含服务的联合办公空间？

　　租户在租约谈判中将日益占据上风，将是明年最显而易见的趋势之一。由于供应量达到历史最高水平，预期空置率上升，业主将不得不通过提升空间品质、加大优惠力度等方式来吸引新租户、挽留现有租户。

　　一些寻求降低空置风险、减少收入流失的业主或许会与一类新的运营商合作，即以低于市场价的租金与运营商签订长期租赁管理协议，由运营商负责转租，从而将风险转嫁。对业主而言，确保了长期固定收入以及资本价值增长潜力；运营商则获得了以最低开支获得丰厚回报的机会，当然这要以租赁市场行情稳健、入住率上升且租金维持高位为前提条件。

　　以下已经在国际市场出现的新趋势或许也会蔓延到中国市场：

　　写字楼里专设休闲楼层，包含健身房、更衣室等设施供大楼租户的员工使用，可视为一类写字楼俱乐部。

　　电动自行车、电动汽车的充电桩

　　地上车用电梯

　　花园墙、屋顶花园

　　将联合办公及联合居住空间相结合的园区风格的设施/高强度封闭式孵化器

　　更极简的装修标准，优势在于可降低成本、增强空间使用弹性，同时也是当前流行趋势

　　上海

　　“未来一两年上海写字楼市场将迎来创纪录水平的新增供应，尤其是在大型总体规划项目区域。新增供应的入市以及建筑品质的显着提升，将使得上海的建设环境以及商务区景观发生重大变化。再加上新式办公空间的出现，上海写字楼市场将跨入一个新的时代。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　“金融及技术依然是上海作为中国金融之都实现增长的坚强后盾。与此同时，中国经济不断向服务主导型经济转变，不仅刺激新兴商业板块迅猛增长，更助推创新创业繁荣发展。”郑廷俊，第一太平戴维斯中国商业楼宇部高级董事

　　北京

　　“尽管‘新常态’下，北京宏观经济增长将随全国趋势而有所放缓，但第三产业的比重将进一步增加。快速发展的金融服务行业、IT及高科技，以及专业服务业将带动相关写字楼租赁需求并继续对市场发展提供强劲支持。”熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

　　“传统商务区与非核心区域的差距应会继续收窄，原因在于非核心区域租金较低且租约更加灵活，对租户的吸引力不断增加。随着供应增加，租户选择面更宽，业主之间吸引或挽留优质租户的竞争将有所升级。为保持竞争优势，业主将需调整租金并加大折扣力度。因此中短期内，全市平均租金预期会呈下行走势。”温书阅，第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事

　　广州

　　“广州甲级写字楼供应量在2016年迎来高峰，但由于预租期间优惠力度较大，全市整体租赁表现良好。明年新增供应将缩减，开发商压力有望得到缓解，全市空置率及租金预计将保持稳定。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　“琶洲区域迎来密集供应潮，未来3年至少会新增40万平方米甲级写字楼供应量。知名电商企业和互联网/通讯相关企业纷纷将总部落户琶洲，这将有效加速片区的基础设施建设，继而助推房地产市场。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　深圳

　　“由于大部分开发商推迟项目入市时间，此前预期的供应 ‘井喷’现象并未出现。因此2017年将会有280万平方米左右的新增供应，其中很大一部分为总部大楼。考虑到2016年的市场表现，开发商或继续推迟项目入市时间，一方面帮助已入市项目更好的去化,另一方面提升将入市项目的品质以满足竞争需要。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　“从2016年写字楼市场的表现来看，市场吸纳能力依旧强劲，租金和售价均呈上涨趋势。受深圳创新政策的推动，前海、后海将迎来大量总部企业和创新研发公司入驻，改写深圳市写字楼租户格局。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　成都

　　“2016年，在市场“高压”下，各方主体，如开发商、运营方、政府等，主动或被动地寻求改变，成都写字楼市场呈现出以下特点：1、新兴项目延缓入市时间，使得2016年新增供应有所减缓，在一定程度上避免市场竞争的加剧；2、联合办公空间发展较快，在一定程度上扩大了写字楼客群，利于去库存；3、大宗交易相对活跃，反映出投资者对成都市场的长期看好；4、政府重视程度增加，尤其是运营层面，比如加强商务楼宇评级标准化工作、加快商业地产资产证券化研究、对外积极进行城市营销及楼宇推介等。”罗元均，第一太平戴维斯华西区研究部、项目及开发顾问部负责人

　　“2016年，虽然市场竞争激烈，但依然可以看到成都写字楼市场呈现出的积极面。2016年，成都被纳入国家中心城市，以及四川内陆自贸区的设立，这些重大政策的颁布实施，给成都经济发展的长远发展带来良好预期。预计来年，虽然受整体经济形势影响，成都写字楼市场基本面不会有大的变化，但受长期政策利好，政府积极引导的影响下，成都写字楼市场仍有一定的发展机会。”胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

    来源：第一太平戴维斯

编辑：wulingya