中国零售市场2016年回顾与2017年展望

来源：房讯网 时间：2016-12-29 点击次数：1525次 作者：成都写字楼网

　　中国2016年全年经济增速预期将维持6.7%左右，而2017年经济增长将在此基础上进一步减速。消费市场似乎未能填补制造业及出口市场放缓而造成的缺口。与此同时，在英国脱欧、特朗普当选美国总统、欧洲反建制主义情绪抬头的综合作用下，经济政治的不确定气氛日益积聚，未来形势更显严峻。

　　零售市场依旧在不断演变。面对经济增长放缓的局面，现有品牌维持谨慎心态，而新入场品牌在开设首店时仍感到一丝兴奋，但新鲜感很快消褪。部分版块有望迎来较为强劲的增长，尤其是休闲、生活方式以及运动品牌，需求依然相当稳健。

 

 

　　实体零售继续经历转型。新项目多位于郊区地段，在提升整体市场品质的同时也给现有项目带来竞争，即便是核心板块也不免面临改造升级的压力。

　　部分项目具有较为明显的特色卖点。品牌折扣商场的出现曾一度引起场内人士热议，如今似乎已逐渐打开了市场。其他类型的零售中心则引入当下风靡一时的乐园元素来吸引消费者--大连万达近期宣布将分别在长沙与西安打造集文化、旅游、商业、娱乐等各种功能于一体的超大型项目万达城。

　　零售市场格局可能会继续演变。商场越来越接近百货商店--用快闪店、柜台及展示填充公共区域，同时缩小常规店铺的面积。百货商店则越来越像购物商场，不仅引入更多餐饮元素，更扩大了特定品牌的专属区域。近年来零售品牌纷纷设立专营店，百货商店虽然处境艰难，但将继续在零售市场结构中占据一席之地。百货商店将不断向精品路线靠拢，依托原有的核心黄金地段为特定群体提供优质服务。

　　过去三四年中，餐饮一直是零售市场表现最为抢眼的一个领域。由于服装领域行情低迷，零售业主严重依赖餐饮品牌来填补缺口，一方面可以保证租金收入，另一方面也能吸引客流。然而在过去的一年中，部分市场的餐饮逐渐达到饱和，此外房地产成本、员工薪资、原材料成本上涨，侵蚀运营商利润空间。后市餐饮领域或出现拐点，不过运营商如能紧跟消费者偏好正确定位，仍可利用餐饮有所作为。

　　健康餐饮模式在领先城市逐渐兴起，这类餐饮推崇有机食品以及低盐低脂的素食生活方式。与此同时，一系列高端休闲餐饮理念也在伺机进入市场。此外，餐饮运营商可以考虑简化菜单品类，甚至打造单品餐厅；也可以走另一种极端，即包罗万象，将各类特色美食聚集到同一片屋檐下，类似于西班牙的Mercado或新加坡的Hawker Centre，天天都是美食节。中国人素来热爱美食，因此餐饮板块应该还有长足的演变与发展空间，为消费者带来新的美味体验。

　　不是所有的零售板块都光鲜夺目，实际上最佳机会或者利润较高的机会可能藏身于不甚起眼的低端板块。生鲜市场在过去二十年中几乎没有变化，而其他板块已经提升品质迎合消费者需求。作为全球最大的房地产投资信托之一，香港领汇基金独辟蹊径，将大量生鲜市场统一管理并取得巨大成功。这种运营模式也完全有可能出现在大陆市场。

　　在数字娱乐与电子产品板块，实体与电商之间的竞争最为激烈，但有迹象表明实体店取得增长。虚拟现实技术吸引消费者跃跃欲试，因此大量体验中心涌现。大疆、小米、华为等品牌都在考虑开设实体店铺，作为线上销售平台的补充，同时也可以通过面向消费者的讲解、互动，强化品牌形象并提升认知度。

　　活动、娱乐与文化中心在过去两年中呈爆发式增长，且大有继续繁荣发展之势。表现形式五花八门，包括现场音乐表演、烹饪比赛、跳蚤市场、各类课程（舞蹈、武术、Crossfit健身、拳击、单车、瑜伽、烹饪、绘画、歌唱等）。儿童相关领域尤其活跃，出现了更多草莓采摘园、室内游乐场（如Little Bugz）、儿童职业体验中心（如Little Socium）以及学习体验中心（如裸心飞）。这些活动在看电影、逛街、聚餐等周末传统活动的基础上为周末亲子生活增添了更多趣味与选择。

　　除娱乐场馆以外，很多零售商及商场业主也增加了更多特色体验活动，如读书会、品酒会、披萨制作、节日庆祝活动等，以期扩大商场的辐射范围。

　　居民及游客也对周边设施提出更多要求，想要找寻新鲜感。他们或许可以在上海原法租界的花园洋房或是北京老胡同找到答案。一些洋房/小院已经被改造成咖啡馆、酒吧、餐馆、精品时尚店，但这些只是冰山一角，还存在广阔的深度开发空间。

　　奢侈品行业的回暖值得密切关注--零售商已经完成运营整合，销售收入迎来增长。一方面，中产阶级消费需求增加；另一方面，人民币走软，使海外购物的魅力打折。免税店方面也有一些动作，尽管获得政府许可的难度依然很大。在餐饮主打"健康"的同时，运动领域也出现增长。零售商紧扣健康主题，加大全球宣传推广力度，其中露露柠檬（Lululemon）、安德玛（Under Armour）等运动休闲品牌尤为典型。

　　上海

　　"2017年非核心板块将会迎来若干高品质项目入市，这使得市中心项目进一步面临升级品牌组合的压力。为吸引合适品牌，业主或需加大优惠力度，在租赁条款上留出更多弹性空间。"张琳，第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事

　　"尽管新品牌入市、现有品牌扩张兴趣仍存，2017年的零售市场对于业主来说依然颇具挑战性。供应过剩、电商竞争等问题继续存在，对当前的商业模式提出挑战。也并非毫无改善迹象--旅游业有所发展，人民币贬值变相降低了国际游客的购物成本，此外多种商品进口关税下调；只是这些还不足够。"朱兆荣，第一太平戴维斯上海副董事长

　　北京

　　"尽管随经济增长放缓，北京社会消费品零售总额亦可能较去年水平有所回落，但各类零售商预计仍将保持较强的扩张意愿。国际知名品牌将继续把北京市场作为开拓华北市场的第一站，积极落户核心商圈物业。随着基础设施的改善，五环外和近郊区域的可达性增强，住宅市场和零售市场亦将发展迅速，在此情况下，零售商预计也将把这些区域作为拓展的重点。"熊志坤，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人

　　"后续新增供应力度较大，势必加剧市场竞争，使各板块乃至项目的表现呈现出更大差异。由经验丰富的业主运营的优质商场以及区域中心，由于能够及时回应市场需求，合理调整业态组合，应能继续保持租金增长势头。与此同时，在面临供应过剩问题的子市场，部分项目苦于难觅合适品牌入驻以维持运营，预期将陷入空置率较高，租金表现不尽如意的局面。"麦安东，第一太平戴维斯中国华北区代理部负责人

　　广州

　　"知名购物中心继续引领市场。为保持竞争优势，业主纷纷升级业态格局，努力发掘优质租户。2017年全市将迎来近33万平方米的高位新增供应，非核心商圈发展势头尤其强劲。未来零售物业整体质量将稳步提升。"何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　"当下零售物业市场竞争激烈，化挑战为机遇是致胜关键。已有多个购物商场积极行动，通过调整业态组合、选择特色租户来增加客流量。"林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　深圳

　　"深圳在2015和2016年新增商业的供应量均超过100万平方米，全市总体量在两年内翻番还有余。与此同时，新增供应逐步从成熟片区扩展到非成熟片区。当前的深圳商业市场正处于快速发展阶段。"何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　"受深圳商业市场供应压力的影响，2017年深圳商业供应体量会有所缩减，租户竞争会加剧，市场将进入短期调整阶段。各区域商业市场的发展程度不尽相同，值得注意的是，今年深圳将坪山和龙华正式设立为行政区，可以预见未来这两个区域的商业配套水平将会有进一步提升。"林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　成都

　　"2016年，成都优质零售商业呈现出以下特色，首先从品牌和业态调整角度来看，体验式业态，尤其占地面积较大、人气吸附能力较强的休闲运动及儿童娱乐业态受到购物中心青睐。与此同时，各大化妆及护肤品牌加速在成都各大购物中心的扩张。其次，为扩大影响力、提升客流，各大购物中心纷纷尝试从营销推广角度创新，其中以热门IP（如熊本熊、魔兽世界）为主题的商业活动成为主流趋势。"罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人

　　"市场供应将仍然处于高位，竞争进一步加剧。受此影响，成都优质零售商业的两极分化现象将会更加明显。一方面，具有优越地理环境优势、较强商业运营能力、较大品牌吸附力的项目将能够更好的抓住变换的市场需求、吸引人气、提升销售额。而另一方面，一些项目的运营将更加艰难，预计空置率将会持续保持在高位，而租金也将无法达到预期水平。"胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

    来源：第一太平戴维斯

编辑：wulingya