杨彬：商办地产重要的是“人和人之间的关系”

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1389次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　第二场圆桌对话

　　对话主题：向左走？向右走？ --商办地产未来发展之辩

　　以下是汉富不动产基金执行合伙人杨彬先生在圆桌对话中的发言：

 

汉富不动产基金执行合伙人杨彬

 

　　杨彬：我是汉富的杨彬，汉富是金融公司，汉富主要是从VC、PE到PIPE，在私募领域管理的比较多，去年我们在A轮领投了优客工场，共享际我们也是天使投资人。

　　杨彬：其实房地产信托只是一个形式，房地产金融里面还有很多的产品，从信托、资本都可以接入房地产各个环节。资本市场角度，还是分成两个部分，一般我们说房地产二十多年，一直说房地产开发。但是为什么我们叫不动产基金，最近大家都在谈房地产上半场结束了。从20%到50%城镇化的完成率，在法国和英国分别是100年、60年，在快速城镇化的过程中，实际上是一个土地的快速升值，同时人民币这么多年快速增长，都被增发了，否则就通货膨胀了。房价快速上涨过程中，这是开发商的红利都是来自于土地。所以上半场城镇化是最重要的成长因素。而在今天，特别是现在一个热门的话题是小镇，我们投资了一个送平一个小镇，成立了一个合资公司。

　　从下半场开始，我们更关心的是存量市场，这个存量市场其实一个词和它密切相关，也是今天要讲的三个词之一，城市更新。城市更新、消费升级、互联网，是我们关注的。我今天为什么要谈金融的东西呢？因为现在是资管分离，这个资不是资本，而是资产，资产是存量物业。我去持有这个物业，来收购它的目的，是干吗呢？普通购房者可能是除了自己住，更重要的是房子升值很快，我要卖掉它。对于我们来说，更重要的是看现金流。房地产是一个很好的投资品种，有很好的安全性，但是流通时间比较长。而且过去十年中，收益率一直很差。我们现在整个社会的资金成本是5%、6%的水平。但其实商业物业、办公物业的收益率，按照目前市场价格来算的话，重置成本来计算，办公收益率平均下来2%左右，商住好一点，3%左右，是低于资金成本的。这是一个不正常的现象。在美国这个数据正好倒过来，资金成本2%、3%，平均收益率4%、5%。

　　我们是在寻找一种什么样的机会呢？第一是价值被低估的物业，是城市更新现在存在的一个最大的机会，我认为下半场的最大的门槛所在就是存量市场。在2000年之前，从90年代、80年代、70年代甚至更早，我在上海刚收购一个楼是1935年的，当年张恨水的故居。这样的市场都需要变，为什么需要变？现在不光是资本需要，持有人需要，重要的是现在中国消费升级到了一个转变的时刻。从马斯洛需求理论来讲，最底层的是生存安全的问题，上面是社会和社交和尊重的需求。我们从一个温饱年代到了小康年代，需求也要发生变化。

　　这种消费需求之下，如果我们的商业不转型，还是慢慢的围绕着衣食住行，通过买卖这种形式来的话，只能满足最低端的需求。而我们看到的是未来小康社会对尊重和社交的前提下，满足的是体验化、社交化的需求。我们在寻找的业态，也是我们为什么去年10月份，两周多的时间，我们投了毛大庆的优客工场，后来也投了他的共享际，今年又找了言几又等更多的平台。在这种情况下，买卖的时候当然也有成本，它的价值实际上有一个天花板的。但是对你的个性和消费来说，成本是可以控制的，对它的收益可以有很大的想象空间。你成本降低了，附带的房子的收益才会更大。所以我们在关注消费升级。

　　为什么我说互联网呢？马云去年说，电商已经死了。确实电商也是基于一种买卖，我在网上下了单，你给我送过来，换一种方式在交易而已。但是在真正的互联网交易之下，是加速了传统零售企业的死亡。在互联网之下，我们过去很难触及到的长尾的尾部的卖场，变成了一个现实，通过网络可以获得收益。互联网给我们提供了社交的平台和可能性。所以我们每个人都是互联网的一部分。从农业社会的一个个体、一个家庭来生产，到工业社会有了流水线，有了公司之后，我们这么多年，一直是这种形式发展，而互联网将把这些东西打碎，重合融合在一起。这种互联网像优客工场等这样一些企业，提供了一些机会。所以是多重因素叠加。所以宋卫平有一句话说，我们的小镇，我们现在研究的不是人和房子的关系，过去我们从盖房子到关注客户的需求，是人和房子的关系，现在我们关注的是小镇是人与人的关系。

　　我们是在看这样一个挑战下的机遇。互联网重组了我们的社会组织，重新定义了我们人和人的关系，肯定也会促生一大批运营商新的平台、新的方式出现。所以带动房租的大幅度提升，中国的房价过去涨了多少倍，但是房租涨了多少倍，从90年代到现在能翻一番就不错了。我认为接下来十年，租金会持续上升，特别是商业物业里边会更加明显。这样才能达到物业的收益率能够超过资金的涨幅。在互联网情况之下，该会带来一片蓝海，这也是我们在寻找的机会。

　　杨彬：说到未来商办地产，确实我们刚才也表达了这个意思，房子只是一个空间，重要的是里边人和人之间的关系。