张南：商办写字楼在未来十年 还有一段繁荣路要走

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1615次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　第二场圆桌对话

　　对话主题：向左走？向右走？ --商办地产未来发展之辩

　　以下是电子城集团 副总裁  张南先生在对话发言：

 

电子城集团 副总裁  张南

 

　　张南：大家好，我们是高科技品牌的运营商。

　　张南：我们把产业地产放在一个风口。刚才张毅总说到两个并购案，是在去年和今年整个产业投资方面是冰山一角，万亿的体量，是房地产商进入这个领域的一个路径，从整个概念来讲，还是关注到产业地产在整个投资的价值方面，在整个房地产领域已经是作为一项非常重要的内容和方向。

　　上午师范大学的钟主任做了一些方向性的论述，他说到现在整体房地产的利润率，基本上从原来的20%、30%以上，现在已经基本是10%左右。其实产业地产的投资回报率，年化应该是5%到15%之间，有好有坏，而且整体产业地产的开发价值来讲，区域价值化的内容。这里第一个还是投资回报率不错。再一个，产业地产、产业园区相对运营是比较稳定的，客户都是比较稳定的，产业的发展跟客户有关系。

　　再一点，产业地产的土地价值，议价的可能性、增长性、趋势还是比较强的。

　　再一点，产业地产有地产类的特别的概念，是受国家相应的政策支持的，房地产相应政策经常是受限受限再受限，但产业地产在国家整个的主导方向还是非常支持的。在产业地产内容来讲，大概有这么几个层面，第一个是产城融合的开发，再就是做物流，再就是在城市功能升级中的作用及，写字楼升级的产业地产的内容。

　　刚才张毅说的问题其实是在考虑我们如何在产业地产开发环节，如何更精准地去定位，如何去更精准地做运营。我认为从定位来讲，内容还是第一位的。我们要做园区也好，做产业内容也好，重要的核心内容还是在定位。这个定位要从几个大的层面考虑，第一个就是国家大的战略指标，比如说京津冀、一带一路，这是在区域定位和产业定位方面非常明确的指导性内容。包括我们国家新的"十三五"产业发展战略规划，这些都是作为我们大的宏观定位中的重要依据。

　　再就是跟区域的结合，比如我们集团在整个定位上面，比如在云南前几天新启动一个项目，一千多亩地的项目，是面向东盟战略推进的产业园。

　　还有区域细化的政策方面，跟我们以后的运营、经营的定位是如何实现产业园区、产业地产的运营和回收，不管是租还是售，跟区域的相应的政策导向都关系非常大。因为产业地产确实也是受相应区域政策不同、操作方式不同，咱们在座的很多同行，有产业准入的政策，有限售的政策，很多方面的内容都会干预到整个项目定位内容的开展。

　　再一个从整个产业地产的发展来讲，区划来讲重要的内容是如何去运营，运营是在整个的产业地产的开发链条中，也是除定位以外最重要的环节。在整个运营中，包括我们对于整个产业地产价值的提升、增值，都有非常重要的意义。

　　张南：商办写字楼在未来的十年里，作为城市功能的重要的空间载体，将还有一段繁荣的路要走，作为内容商，跟社区生活化、生态化、智能化，从分布上可能是要多中心化，最后还是它的金融属性化会更强一些。