周晓骏骅：企业选址摆脱物理羁绊 向多中心发展

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1830次 作者：成都写字楼网

　　【房讯网讯】由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　圆桌讨论主题是 -- 新城孕育新梦想 产城融合新路径。本环节由经略天则启园冠名。

 

高力国际华北区办公楼服务部 董事 周晓骏骅先生

 

　　以下为高力国际华北区办公楼服务部 董事 周晓骏骅先生讨论实录：

　　　周晓骏骅：我们所有探讨非住宅房地产所有的领域，刚才前面所做的主题演讲，其实都表明了一些关键性的元素，比如我们看到刚才房地产的整个变化，原来地产在前面，金融在后面，产业在最后面。到后来我们看到的趋势，钟秘书长也提到了，产业放在最前面。这就说明现在整个从供到需的变化，这个变化非常非常核心的是，做区域、做环境、做产品、做招商、做运营，其实围绕的核心就是需求方、使用方，换句话说，如果非住宅的话我们关注的就是企业。我们为企业服务，同时我们也在自己的企业里面。我们现在想一下我们自己自身，我们所在的企业是如何进行选址、如何落位。

　　在整个高力国际在北京深耕24年，我们今天的选址已经进入到第六代。之前我们在论坛里已经分享了前几代的做法，第六代有一些和前几代并不是翻天覆地的变化，但有一些核心的需求、核心的因素。这些核心的因素在当下确实产生了一些变化。时间有限，我只把核心的因素和核心的变化跟大家分享一下。

　　第一，企业来问的什么问题，其实问的问题就是关注点，他的关注点我们现在返回来说两点。第一点是营商环境，又分两点，第一点就是政策。坦率说，企业经营真的要看趋势、看政策，因为政策本身深度的影响企业的营商、扩大再发展和盈利能力。有没有政策扶植，对于人才、对于税收的优惠政策是特别干住的一点。第二点是原来企业所关注的是他所做的生意，他的客户在哪。今天我们已经不是说往上找他的客户了，而是全产业的说，是企业生态的问题，或者企业产业链的问题。这里就产生出一些互相的联动关系，所以营商环境，一是政策，二是产业关系。第三是自然环境，我们自然环境更多强调的是人文环境，刚才说的是雾霾、空气质量，其实这些基础设施建设是普世性的，不用多说。我们指的是人文环境。一个企业落位、选址、营商，一是要考虑企业自身的发展，二是企业里面的人的个体的发展，他的发展，他的效率，他的生存环境等等。

　　今天我们看到的是，在过去的时候我们经常说有些企业特别难于去什么地方，特别难于离开这个区域。首先是人文环境，我们需要人才。我举一个我自身的深刻的例子，十年前在我们给企业选址的时候，因为常年在清华大学边上，特别难以离开以高校为核心的区域。如果再细分的话，很难离开高校区域，因为对人才、研究课题等等，这是一个自然的衔接。断了这个衔接，就等于断了研发。而现在可以远离海淀区，远离清华，而进入通州。因为我们有人才，人能去，不管高管、中层还是专家，还是一些新鲜的血液，他们愿意去，他们愿意去就衍生了很多人的需求，比如居住环境、自然环境，当然我们还更深层次的看到某些专家提到的医疗、教育。今天可喜的我们看到了，在副中心的趋势下，越来越多的医疗和教育机构正在更多的转向通州，这就成为了吸引企业过来的必然因素。

　　政策、产业、对于人的自然需求变化，这几年我们发现典型的一个变化，首先就是政策。其实副中心是最大的趋势。我想说的政策变化是，在过去的十几、二十年里，每个阶段政府都在某个区域有政策，但是这个政策的持续性、和原来经济规律的衔接性。现在可喜的看到，政经的结合、高度契合，到今天看到越来越明显。换句话说，这个政策已经进行了相对深层次的调研，政策不再像以前一样，可能部分的脱离经济发展。现在政和经的高度契合性，这是大趋势。今天我们如果更多的研究政策、更多的关注政策、更多的看到政策带来的效益，我们的受益更多，和十几、二十年前还是有变化的。

　　另一个变化是营商产业环境，原来产业发展聚集的时候，真的是太多太多的依赖于物理空间、物理距离，就是传统的做法。在现在科技的发展、产业的发展的带动下，我们可喜的看到，对于物理空间的依赖感越来越淡漠了。

　　我们还看到整个资源的配置，也是大的趋势变化。之前我们分享过，很多产业其实聚集在美国全国各地，而不是在某两三个城市里，比如休斯敦特别多的是产业，原来的底特律大家都很清楚，芝加哥工业工商都比较发达，纽约无疑金融业更加聚集。洛杉矶、旧金山这些地方，还有硅谷等等。但即便有这样的规律，即便有这样的分化，我们也会发现很有意思，某些巨头根本就不会在这个物理产业链的空间里面，比如微软不在硅谷，比如波音仍然在西雅图，不在传统的休斯敦等地方。为什么会产生这种区别呢？我们想更多的还是与科技的发展、科技的沟通。我们这一代已经有很多同学他们留洋到欧美，在欧美已经定居、已经扎根、已经工作，他们自己是在大企业里办公，但他经常在家里办公，因为科技已经完全可以实现不用这样来回了。中国现在也出现这种趋势，对于物理空间的高度依赖，已经渐渐淡漠了。

　　第三，回到北京来说，明显的趋势就是多中心。过去二三十年前，我们一说商圈，就说CBD、金融街、中关村，但是现在商圈已经十几了。这里面的趋势变化已经非常明确了，多中心、多发展，不同产业落位在不同区域，跟着政策、跟着趋势，相对的聚集已经很明显了。通州自然有通州自己的产业模式。这是产业里面最大的变化。

　　人的变化，如果你是高科技公司，以前真的是离不开海淀高校区，但是我们也看到一些真的深度依赖高精尖人才的，比如医疗。其实很早就有很多的医疗产业，研究机构也不再限于城区，大学也很分散，通州已经很多了，良乡有大学城。所以教育资源、医疗资源，为人、为企业带来很必要的支撑和服务的这些资源都在凝聚。

　　从政策到营商到人，这三个大的因素在过去发生了很大的变化，使得新的中心有很明确的支撑的确定性。企业选址也要避免风险，寻求确定性。这三点都是很明确，让我们更加看好副中心的发展。

　　产业新城发展离不开产和城，最早的时候是离不开城和产，先有资源，导致产业不断的持续性的引入。比如高校和人才聚集，所以科技类发展是相对比较自然的结合。但是过去的时间我们看到，在一个非常全新的地方，没有城的地方，先做产，然后用产来带动这个城，说句实话，这比较累。现在通州的特点，除了政策大的趋势以外，通州的特点是过去在没有副中心概念的时候，本身就有产，现在产要升级到副中心。所以通州城市副中心是升级版的产城结合度更高的典范。谢谢。

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编辑：wulingya