江树生：未来通州产业走向决定写字楼走向

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1525次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　第二场圆桌对话

　　对话主题：向左走？向右走？ --商办地产未来发展之辩

　　以下是富华置地市场营销中心总监江树生在圆桌对话中的发言：

 

富华置地市场营销中心总监江树生

 

　　江树生：我是富华集团江树生，我们公司在通州核心区应该算是核心区最大的开发商，有三块地，待会儿我会在这方面给大家介绍一下我们在通州的发展。谢谢。

　　江树生：去年限购之前买的都赚到了，作为通州一个开发商代表，很多时候我们都在宣传通州的发展，其实从几个方面来讲，第一个方面，大家更感兴趣的是通州作为城市副中心，最早我们叫北京中心，北京行政中心，以前所有说的东西都是从我们的角度来说为了卖房，但是去年这个概念出来之后，突然间很多人觉得地拿晚了，面临另外一个问题就是以前是睡城的地方，怎么作为一个真正的写字楼市场来做，这是很难的。去年开始政府到开发商对写字楼的定位走了很多的探索路径，其实去年面临选择，第一批产品推出的时候都是商办，甚至把它打造成小户型卖，我们担心到底谁来办公，今年年初出现非常疯狂的炒通州的房子，才出现了两个限购，市里面的限购，限商住和办公楼的个人购买，第二个是区里面限购，至少商业、办公五百平米以上才可以买，出现了大批代办公司办手续买房子，但是我们看到今年通州的商住成交遥遥领先，我们一个项目今年除了写字楼本身，其他的打散卖的部分就超过20亿，保利和绿地都不用说了，都是这样。

　　可是当这波投资出来以后，我们就疑惑了，更疑惑的是大家都在想后面，怎么给客户用，我们更关注的是通州的产业在哪，这也是政府特别担心的事情，每次跟通州政府，包括各个部门探讨这个问题的时候，大家都很头疼，包括跟着他们到处招商，其实这里面面临着很大的问题，北京搬过去之后，到底谁跟着过去，去年我们放风的时候说一些学校、医院的一些人来买房，但是这是杯水车薪，万科广场最好的也就四五块钱租金，这么高端的写字楼进来，在这里要做一千年不落伍的产品，压力很大。

　　第二个困局是通州的产业，去年我们一直探讨这个话题，产业到底在哪？刚才裴总说的联合办公，到通州没有市场，没有人来，因为这种产业都是附加另外一个更大的产业，更大的办公环境才会过来，因为我们在东城，金宝街也面临这样的问题，有很多的衍生品，从零开始到产业的引进，这是政府从开发商的角度着重考虑的一点，所以我们觉得通州未来向哪走，不是取决于多少楼，因为整个核心区办公楼的存量，到2018，2019年是200万，其实是性外一个CBD了。今年我们预计比较好，几个开发商放出几十万，而且今年基本拿不到证了，我们不是卖不出房子，而是担心谁来办公，通州最关心的是产业向哪走，对外说的环球影城，但是这些东西都不足以支撑一个新的北京，政府的角度看的是高楼大厦，金融，杨总会讲到财富的这一级，但是如果只是解决创业的角度，这不是政府要考虑的。

　　所以更重要的一点，未来通州的办公环境，根据我们今年华夏保险入驻了我们，但是只是买了，不代表已经进驻，区里面也说能不能让他们北方中心搬过来，人家说不太可能搬，现在张总他们就要做这个事情，面临的问题是到底谁来，这也是围绕整个区域很困扰的事情。

　　疏解人口和总部的迁出，北京的总部本身就有楼，不会多通州办公，但是其他的中字头公司也不会把总部放在通州，所以我们现在担心的是产业向哪走，决定了写字楼的走向。

　　最后我想说，通州其实今年限制的很厉害，主要是防止炒作，做营销的角度来讲，我们看的更清楚，但是你说炒作，其实就是带动了周边，包括北三县，只是住的概念和炒的概念，忽略了办公的需求，北京市里面到底有多少产业搬过去，一开始说所有的银行，北京的分行或者第二分行搬到通州，但是大家都在等政策，接下来通州最大的发展，向哪走取决于政府的政策和产业的基础，怎么给这些办公的企业带来好处。

　　目前通州的基础设施非常好，交通、基础设施，未来的配套，大家都知道的彩虹之门也已经改变了，这个量非常大，政府消化一部分，北京市所有的企业消化一部分，更多的是这些一字头的金融机构有多少会过去，我们已经带头了，接下来一个楼也会被另外一个金融机构拿了，长安运河是低密度的商务办公，之前想做会所，八项规定之后不能做了，现在做了办公，北区规划过不去了，中央提出了这个概念我们就变成了两栋塔楼，什么样的产业会进来？这个角度上，最后说的金融机构的产业进来，他们能够允许一栋楼多少量，超过三万平米的楼在通州就不要想了，这也是我们跟通州的区域开发上探讨的问题，我们做的传统一点，没有想的那么先进。大家说到联合办公，改造，我们搞的更多的是开发角度考虑产业进来，这也是我们接下来面临的很大的挑战，今天很高兴从营销的角度解读这个问题。

　　但是另外一个角度，政府扶持的区域发展，国家战略的区域发展，未来一定会朝着好的方向走。谢谢大家！

　　江树生：我跟杨总的话差不多，房子真的就是一个物理空间的属性，真正的是进入这个房子的产业和这个房子里的人。