龚慧娴：通州台湖将拥有较好的发展契机

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1969次 作者：成都写字楼网

　　【房讯网讯】由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　圆桌讨论主题是 -- 新城孕育新梦想 产城融合新路径。本环节由经略天则启园冠名。

 

华高莱斯国际地产顾问公司董事 高级策划总监 龚慧娴

 

　　以下为华高莱斯国际地产顾问公司董事  高级策划总监 龚慧娴女士讨论实录：

　　龚慧娴：谢谢庄总的邀请，我们是作为一家城市智库的公司，从前年开始通州区委托我们做城市副中心的发展战略及实施路径的研究，一直到现在，包括台湖合作的更多一些，我们台湖合作了前后四任领导，一直到现在。我本人是2010年的时候第一次跟台湖这边做城镇的发展，对这个区域相对比较了解，所以很感谢庄总邀请，我说一点我对项目了解的看法。

　　首先第一点，副中心到底怎么看，其实这是很矛盾的问题，本身我是学城市的，对城市有一些了解。现在对北京的发展有两个非常矛盾的看法，第一个看法是很多学者认为，中国未来的发展，人口聚集和城市华，主要依托超大城市，比如大都市圈，真正人口正增长的就只有东京，大家还有提到华盛顿，但都是极少数的联邦制的国家。有人认为中国这么大的人口大国，现在北方好的大城市特别稀缺的情况下，北京的人口，有人预计未来会达到五千万到六千万的规模。另外北京做非首都功能的疏解，大量的在赶人，淘汰低端人口，包括我们前段时间做的朝阳区的乡镇，都有具体的人口疏解指标的任务。

　　说起来其实也很简单，首先我认为大北京将来一定是五千万到六千万的人口，但是北京疏解人口也是对的北京最大的问题是结构不太合理，北京总的在城市化中发挥的作用远低于日本、韩国，但是北京市中心人口密度过高，在五公里范围内的人口远远高于其他的这些国家。我可以举一个直观的例子，我不知道大家知不知道，比如我们现在副中心从市区搬到通州，西城区人口密度是每平方公里25767个人，但是通州区人口密度是每平方公里只有1496个人。整个中心区平均水平是23000多人的规模。一方面大北京，未来肯定五到六千万人口。但是北京中心区肯定要进行疏解。在这种情况下，通州作为区域的副中心，将来肯定有一个非常大的增长空间。

　　另外，朝阳区跟通州区是捱着的，为了保证通州区的发展，目前朝阳区的东部跟通州紧邻的部分，其实通俗的讲是在限制发展的，对土地的供应各方面是非常明显的，不久前刚刚出台的土地规划，整个北京未来是减量规划，建设用地将来是要减少的，但是通州区明确加了一点，副中心是要增加土地指标的，这是北京市的层面的大的考虑。

　　第二，我说一下台湖。很多人可能都知道台湖，但是对它的了解比较浅。我简单说两方面的内容。

　　第一方面，因为中国城镇化发展速度太快，西方城镇化发展了200多年，城市发展四个周期非常清晰，无论是城市化、郊区化、逆城市化、再城市化，都非常明显。中国四个阶段杂糅在一起，多种阶段同时并存。中国其实漏掉了一个阶段，就是50年前，比如美国，出现的田园资本主义的阶段，因为漏掉这个阶段，北京跟世界大城市最大的区别在哪。其实对于北京来说，跟世界城市最大的区别，北京很多市区的片段跟世界城市没有多大区别，但是最大的区别是北京没有象样的小城镇，小城镇是完全断裂的。欧洲有很多小城镇，里面有非常好的市政设施、很好的文化设施、非常好的教育。可以说北京周边所有的乡镇，没有一个特别好的乡镇，顶多是富裕起来了，顶多是农民变得城市化，但是乡镇的特色还是非常明显的。在这种情况下，我们跟北京十几个小城镇都有合作，我们客观的评价，哪一个小城镇有可能会率先实现田园城市，我估计只有台湖镇，可能有企业的总部会搬迁到这种地方，这必然会出现的。

　　第二方面，台湖本身的特点，最大的区别是台湖不仅经济上非常强，而且有些小城镇经济很强但是城市面貌很差，台湖可以说是中国规划的最好的一批小城镇之一。有的小城镇可能经济很强，但是社会治安很乱，但台湖治安也非常好。有一个国画院，是全国排名第三。台湖的环境就不用说了，特别好。

　　北京在减轻雾霾过程中，台湖非常重视管理生态，所以自己是拿出一部分钱，主动去改变佛按，所以不是一个简单的苗圃式的平安造林，而是变成了非常优美的公园，比如台湖公园、湿地公园等等，这是台湖非常好的优势。

　　我再补充一个发展契机，北京在转型，通州在转型，台湖也在转型，我们把它总结起来，处在什么阶段呢？是从地方城镇有可能变成一个中国式的标杆型的小城镇，甚至不夸张一点说，若干年之后会成为世界名镇。一个是副中心对它的影响，另外一个是环球影城。比如你在郊区，咱们是投资企业，投了一个商场，不一定有人会去。但是你如果把政府搬过来，不管多远，你办事情还是要到这里来。环球影城只要一开园，人流就是确定的，门口有几千万的人口是会确定来这里的。依托这个确定性，现在无论是台湖还是市里都给予了非常多的重视，比如市里帮着台湖做演艺小镇，有大量北京的演艺机构已经搬到台湖。这是台湖非常重要的优势。

　　对台湖本身这个小城镇来说，也做好了承接的准备。2010年我第一次到台湖，就非常惊讶，因为台湖是我接触到的对规划非常重视的小城镇。因为当时抱过来的规划有大概一人高，有各种规划，重点片区的规划、产业的规划、科技产业的规划、农业的规划、公园的规划等等，跟很多机构都合作过。所以产业结构发展过程中也是不断在调整，从最早的生态小镇，到后来做相关的科技产业，到后来依托产品、项目做非金融类的总部基地，包括最新的演艺小镇，对小城镇发展路径准备得非常充分。我们现在也在积极跟台湖政府沟通，如何让台湖发展得更好。我们目前所处的阶段，从台湖默默无闻，变成未来名镇的阶段，所以这是非常好的契机。

　　我用一句话来说一下我心目中副中心的未来。通州跟其他的新城相比，未来的发展有一个什么特色呢？刚才我说到北京在往外疏解，在慢慢走的过程中，有三个很明显的趋势，简单总结一句话，城市向东、产业向南、休闲向西北。三个大的重点项目，把副中心放到了通州，把新机场放到了大兴和河北的接壤处，延庆和张家口合办冬奥会，所以通州在未来发展中，肯定是城市型产业，而不是过去的制造业，哪怕是智能制造，所以城市属性会非常强。

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编辑：wulingya