实录：中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会（2）

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1861次 作者：成都写字楼网

　　主持人：谢谢钟彬秘书长。让我们对明年的房地产市场有了一个更加清晰更加全面的认识和判断。

　　感谢两位专家的精彩演讲。下面进入年会的第三部分，圆桌讨论环节，主题：新城孕育新梦想 产城融合新路径。本环节由经略天则启园冠名。

 

 

　　有请主持嘉宾：北京兰格加华置业有限公司副总经理  庄捷先生

　　有请对话嘉宾：

　　北京市通州区投资促进局 副局长 陈勇先生

　　北京兰格加华置业有限公司招商中心总经理  潘华女士

　　北京开宝投资管理有限公司  副总经理 孙健先生

　　华高莱斯国际地产顾问公司董事  高级策划总监  龚慧娴女士

　　高力国际华北区办公楼服务部 董事   周晓骏骅先生

　　嘉宾都来了，从我宣读嘉宾的姓名和单位，大家就知道我们会从这五个方位，政府的方位、行业的方位、智库的方位、产业承接的方位以及企业的方位，来为我们解读通州这个未来的重大机遇。

　　第一个问题的主题是，着眼于京津冀落足通州，解读副中心建设的新思维。通州是承接北京市副中心以来，迎来了重大的历史转折，从京东的郊区，变成了一个北京城市空间的前沿阵地，是正在全力打造的华北重镇。实际上华北我还说小了。按照中央要求，北京市城市的副中心，将着力打造一个国际一流、和谐宜居的示范区，新型城镇的示范区，京津冀城市协同发展的示范区。下面有请陈局，给我们就这个主题做一下介绍。

　　陈勇：首先祝贺咱们13届年会胜利召开。现在回答庄总的问题。

　　整个副中心是京津冀国家战略之下做的北京城市副中心的建设，从产业定位来讲，应该有三个方向。一个是城镇办公，一个是文化旅游，一个是商务服务，现在北京城市副中心的整体规划正在制定之中，具体的这些目录等等还会出台，包括一些具体的政策。在整个定位之中，应该说做两个事情，一个是产业的疏解带来的产业结构的调整和提升，产业的转移。再有一个是重点产业的引进，都说北京城市副中心来了，就像奥运的时候是一样，我们准备好了吗？我想咱们从方方面面都做了非常好的准备，包括经略天则的项目，产业空间和物理空间的准备。

　　刚才讲京津冀国家战略和北京城市副中心的整体规划，都是顶层设计的角度，我们物理空间、整个产业整合，也正在看到有非常好的准备。

　　庄捷：陈局告诉我们，通州新城的建设不仅仅是通州的事，不仅仅是北京的事，而是国家战略，是京津冀发展的方向。那么从引进的企业来讲，现在和未来重大的变化是什么？

　　陈勇：重大的变化，我感觉是建立整个高精尖的产业架构、产业体系，一个是重点项目的引进，像全球世界级的环球影城的项目，衍生出来的整个产业链，是点和链条的结合。另外，打造的产业生态，整个综合的圈层，这样投资促进、招商引资的形态正在形成。

　　庄捷：第二个问题是结合咱们城市副中心以及环球影城的两大机遇，还有最新的台湖发展定位，以及产业现状和未来的规划，我们知道华高莱斯公司作为台湖的顾问，作为参与通州的规划的很多意见的智库，他们实际上是最早参与、最深了解，也是了解最多的，下面有请龚总为我们详细介绍这一定位的深层意义，以及通州特别是台湖未来的发展蓝图？

　　龚慧娴：谢谢庄总的邀请，我们是作为一家城市智库的公司，从前年开始通州区委托我们做城市副中心的发展战略及实施路径的研究，一直到现在，包括台湖合作的更多一些，我们台湖合作了前后四任领导，一直到现在。我本人是2010年的时候第一次跟台湖这边做城镇的发展，对这个区域相对比较了解，所以很感谢庄总邀请，我说一点我对项目了解的看法。

　　首先第一点，副中心到底怎么看，其实这是很矛盾的问题，本身我是学城市的，对城市有一些了解。现在对北京的发展有两个非常矛盾的看法，第一个看法是很多学者认为，中国未来的发展，人口聚集和城市华，主要依托超大城市，比如大都市圈，真正人口正增长的就只有东京，大家还有提到华盛顿，但都是极少数的联邦制的国家。有人认为中国这么大的人口大国，现在北方好的大城市特别稀缺的情况下，北京的人口，有人预计未来会达到五千万到六千万的规模。另外北京做非首都功能的疏解，大量的在赶人，淘汰低端人口，包括我们前段时间做的朝阳区的乡镇，都有具体的人口疏解指标的任务。

　　说起来其实也很简单，首先我认为大北京将来一定是五千万到六千万的人口，但是北京疏解人口也是对的北京最大的问题是结构不太合理，北京总的在城市化中发挥的作用远低于日本、韩国，但是北京市中心人口密度过高，在五公里范围内的人口远远高于其他的这些国家。我可以举一个直观的例子，我不知道大家知不知道，比如我们现在副中心从市区搬到通州，西城区人口密度是每平方公里25767个人，但是通州区人口密度是每平方公里只有1496个人。整个中心区平均水平是23000多人的规模。一方面大北京，未来肯定五到六千万人口。但是北京中心区肯定要进行疏解。在这种情况下，通州作为区域的副中心，将来肯定有一个非常大的增长空间。

　　另外，朝阳区跟通州区是捱着的，为了保证通州区的发展，目前朝阳区的东部跟通州紧邻的部分，其实通俗的讲是在限制发展的，对土地的供应各方面是非常明显的，不久前刚刚出台的土地规划，整个北京未来是减量规划，建设用地将来是要减少的，但是通州区明确加了一点，副中心是要增加土地指标的，这是北京市的层面的大的考虑。

　　第二，我说一下台湖。很多人可能都知道台湖，但是对它的了解比较浅。我简单说两方面的内容。

　　第一方面，因为中国城镇化发展速度太快，西方城镇化发展了200多年，城市发展四个周期非常清晰，无论是城市化、郊区化、逆城市化、再城市化，都非常明显。中国四个阶段杂糅在一起，多种阶段同时并存。中国其实漏掉了一个阶段，就是50年前，比如美国，出现的田园资本主义的阶段，因为漏掉这个阶段，北京跟世界大城市最大的区别在哪。其实对于北京来说，跟世界城市最大的区别，北京很多市区的片段跟世界城市没有多大区别，但是最大的区别是北京没有象样的小城镇，小城镇是完全断裂的。欧洲有很多小城镇，里面有非常好的市政设施、很好的文化设施、非常好的教育。可以说北京周边所有的乡镇，没有一个特别好的乡镇，顶多是富裕起来了，顶多是农民变得城市化，但是乡镇的特色还是非常明显的。在这种情况下，我们跟北京十几个小城镇都有合作，我们客观的评价，哪一个小城镇有可能会率先实现田园城市，我估计只有台湖镇，可能有企业的总部会搬迁到这种地方，这必然会出现的。

　　第二方面，台湖本身的特点，最大的区别是台湖不仅经济上非常强，而且有些小城镇经济很强但是城市面貌很差，台湖可以说是中国规划的最好的一批小城镇之一。有的小城镇可能经济很强，但是社会治安很乱，但台湖治安也非常好。有一个国画院，是全国排名第三。台湖的环境就不用说了，特别好。

　　北京在减轻雾霾过程中，台湖非常重视管理生态，所以自己是拿出一部分钱，主动去改变佛按，所以不是一个简单的苗圃式的平安造林，而是变成了非常优美的公园，比如台湖公园、湿地公园等等，这是台湖非常好的优势。

　　我再补充一个发展契机，北京在转型，通州在转型，台湖也在转型，我们把它总结起来，处在什么阶段呢？是从地方城镇有可能变成一个中国式的标杆型的小城镇，甚至不夸张一点说，若干年之后会成为世界名镇。一个是副中心对它的影响，另外一个是环球影城。比如你在郊区，咱们是投资企业，投了一个商场，不一定有人会去。但是你如果把政府搬过来，不管多远，你办事情还是要到这里来。环球影城只要一开园，人流就是确定的，门口有几千万的人口是会确定来这里的。依托这个确定性，现在无论是台湖还是市里都给予了非常多的重视，比如市里帮着台湖做演艺小镇，有大量北京的演艺机构已经搬到台湖。这是台湖非常重要的优势。

　　对台湖本身这个小城镇来说，也做好了承接的准备。2010年我第一次到台湖，就非常惊讶，因为台湖是我接触到的对规划非常重视的小城镇。因为当时抱过来的规划有大概一人高，有各种规划，重点片区的规划、产业的规划、科技产业的规划、农业的规划、公园的规划等等，跟很多机构都合作过。所以产业结构发展过程中也是不断在调整，从最早的生态小镇，到后来做相关的科技产业，到后来依托产品、项目做非金融类的总部基地，包括最新的演艺小镇，对小城镇发展路径准备得非常充分。我们现在也在积极跟台湖政府沟通，如何让台湖发展得更好。我们目前所处的阶段，从台湖默默无闻，变成未来名镇的阶段，所以这是非常好的契机。

　　庄捷：龚总不愧是对通州、对台湖研究最深的智库，她给我们讲了非常明确的概念。一个是北京要疏解的，但是北京未来的规模不一定小，从现在的人数和东京比，我们可能还没到这个数。但是我刚从东京回来，东京很少有北京这样堵车的情况，而且城市也不那么拥挤。从北京过度密度的中心区，逐渐向周边来，但周边承接是什么地方呢？龚总首推的就是通州台湖，已经做好了充分准备。通州台湖有一个非常明星的项目，叫做经略天则，经略天则今年有非常亮丽的承接产业的业绩。第三个问题就给经略天则招商总经理潘总，通州新城孕育企业新的梦想，在城市副中心加快建设步伐的前景下，您认为对咱们产业园有什么影响？经略天则面对全新的机遇，二期产品打造方面有哪些新的思维和哪些新型的转型和升级？

　　潘华：谢谢庄总。首先感谢全联房地产商会，感谢房讯网能够搭建这样一个平台，让我有机会可以代表兰格加华跟在座的几位嘉宾同台共话。

　　2012年我们在台湖拿到这块工业用地的时候，通州还不是北京市的城市副中心，它是北京的睡城。台湖也还没有环球影城这样一个项目落地。台湖在我们概念中可能还是一个生态小镇，很多人其实根本不知道台湖在哪里。在我们近三年的时间里，我们感受到了台湖的变化，更感受到了通州作为城市副中心带来的巨大的城市的在变革过程中的力量。

　　我们经略天则在接触企业客户的过程中，有这样的转变。我把企业客户分为城市副中心前和城市副中心之后，在城市副中心之前，企业来到园区，会问三个问题。第一个问题，你们有产业扶持政策吗？没有。第二个问题，我们如果入园，你们对于我们企业有最低的纳税的要求吗？我们有，而且还不低。第三个问题，价格。在城市副中心之前，通州的产业园区，我们是相对来讲价格比较高的，我们是1.6万到1.8万，企业说太贵，对企业成本太高。旁边的亦庄是国家级经济技术开发区，只卖1.1万到1.2万。这只是城市副中心到通州之前。

　　到之后，企业来也还是问三个问题。第一个问题，现在我把生产加工的部分全部都转移出去了，转移出通州，转移出北京城。剩下的我的研发、销售环节，我这样的企业可不可以进入台湖镇？可不可以留在通州区？第二个问题，我如果买了一个企业独栋，因为我们工业用园在经信委要求，一栋只能注册一家企业，我下属很多子公司，包括现在很多企业在转型和投向新兴市场，我可不可以把我的这些子公司都放在台湖镇一起来发展？第三个问题，还是价格，我们现在在通州这个区域已经到了2.5万的价格，旁边的亦庄现在是1.5到1.6万，企业说买。再不买，可能通州的产业园也会往5万的高度去飞涨。这是我们这几年接触企业对于城市副中心转移变化过程之中的企业的心态转变。

　　台湖经略天则这个项目就是在京哈高速台湖出口的边上，如果你走经哈高速，一定可以看到德式风格的建筑。通州副中心也做了产业升级和转型，经略天则在这个区域里处在核心区。我们昨天在现场也召开了新闻发布会，我们隆重推出我们的二期产品，启源，是我们在一期产品基础之上，在产品线上做了三大产品的提升。

　　第一，引入了一套新风净化系统，因为现在雾霾成为了常态，当你每天早上打开窗帘看不见对面的楼的时候，我相信不管是企业主还是员工，要冲出门去上班，还是要很大的勇气的。我们的这套系统，可以把PM2.5净化系统提高到95%，就是说它能去除雾霾，去除污浊空气，降低噪音，再把新鲜空气引入到室内。改善了员工的办公环境，他一定会为企业创造更大价值。

　　第二，二期打造了坡地花园，有效改善了地下室的使用空间，能够做到明窗通风。我们一期产品，地下室是纯地下，但是入园企业里面大部分把地下室的部分作为员工的食堂、休闲运动娱乐的场所。因为我们的企业比较多的是文创、科技类企业，他们的特点是员工年轻、加班时间比较长，所以这样的共享空间，能够让员工更好的为企业创造价值。

　　第三，我们在产业园区率先使用了人车分流，我们引入了立体式停车库，停车难问题很严重，当年北京总部基地一开始的时候车位的设计量觉得已经足够承载这个园区的发展，到现在我们来回顾，一个车位难求。所以我们在这期打造了立体停车库，提高了车位的拥有量，让企业在入驻的时候能有更好的体验。这是我们的产品线方面的提升。

　　产业方面，我们也有很明显的转变。早在2014年7月份，那时候通州还不是城市副中心，包括台湖镇还是生态小镇，还没有定义为演艺小镇。我们已经把最早的钢铁园重新定位为文创科技园，所以我们在一期的时候也已经陆陆续续引入了60多家文创科技型企业。谢谢。

　　庄捷：看来经略天则是做好了充分准备，在新的环境下来接受新的产业。

　　第四个问题是给我们高力国际写字楼部的周晓骏骅先生，过去我们大部分人工作都是在城里，所以通州是睡城，现在副中心挪到通州来了，那么企业选址就要思辩了，企业选址有什么新趋势？企业选址又该做出什么样的调整？

　　周晓骏骅：我们所有探讨非住宅房地产所有的领域，刚才前面所做的主题演讲，其实都表明了一些关键性的元素，比如我们看到刚才房地产的整个变化，原来地产在前面，金融在后面，产业在最后面。到后来我们看到的趋势，钟秘书长也提到了，产业放在最前面。这就说明现在整个从供到需的变化，这个变化非常非常核心的是，做区域、做环境、做产品、做招商、做运营，其实围绕的核心就是需求方、使用方，换句话说，如果非住宅的话我们关注的就是企业。我们为企业服务，同时我们也在自己的企业里面。我们现在想一下我们自己自身，我们所在的企业是如何进行选址、如何落位。

　　在整个高力国际在北京深耕24年，我们今天的选址已经进入到第六代。之前我们在论坛里已经分享了前几代的做法，第六代有一些和前几代并不是翻天覆地的变化，但有一些核心的需求、核心的因素。这些核心的因素在当下确实产生了一些变化。时间有限，我只把核心的因素和核心的变化跟大家分享一下。

　　第一，企业来问的什么问题，其实问的问题就是关注点，他的关注点我们现在返回来说两点。第一点是营商环境，又分两点，第一点就是政策。坦率说，企业经营真的要看趋势、看政策，因为政策本身深度的影响企业的营商、扩大再发展和盈利能力。有没有政策扶植，对于人才、对于税收的优惠政策是特别干住的一点。第二点是原来企业所关注的是他所做的生意，他的客户在哪。今天我们已经不是说往上找他的客户了，而是全产业的说，是企业生态的问题，或者企业产业链的问题。这里就产生出一些互相的联动关系，所以营商环境，一是政策，二是产业关系。第三是自然环境，我们自然环境更多强调的是人文环境，刚才说的是雾霾、空气质量，其实这些基础设施建设是普世性的，不用多说。我们指的是人文环境。一个企业落位、选址、营商，一是要考虑企业自身的发展，二是企业里面的人的个体的发展，他的发展，他的效率，他的生存环境等等。

　　今天我们看到的是，在过去的时候我们经常说有些企业特别难于去什么地方，特别难于离开这个区域。首先是人文环境，我们需要人才。我举一个我自身的深刻的例子，十年前在我们给企业选址的时候，因为常年在清华大学边上，特别难以离开以高校为核心的区域。如果再细分的话，很难离开高校区域，因为对人才、研究课题等等，这是一个自然的衔接。断了这个衔接，就等于断了研发。而现在可以远离海淀区，远离清华，而进入通州。因为我们有人才，人能去，不管高管、中层还是专家，还是一些新鲜的血液，他们愿意去，他们愿意去就衍生了很多人的需求，比如居住环境、自然环境，当然我们还更深层次的看到某些专家提到的医疗、教育。今天可喜的我们看到了，在副中心的趋势下，越来越多的医疗和教育机构正在更多的转向通州，这就成为了吸引企业过来的必然因素。

　　政策、产业、对于人的自然需求变化，这几年我们发现典型的一个变化，首先就是政策。其实副中心是最大的趋势。我想说的政策变化是，在过去的十几、二十年里，每个阶段政府都在某个区域有政策，但是这个政策的持续性、和原来经济规律的衔接性。现在可喜的看到，政经的结合、高度契合，到今天看到越来越明显。换句话说，这个政策已经进行了相对深层次的调研，政策不再像以前一样，可能部分的脱离经济发展。现在政和经的高度契合性，这是大趋势。今天我们如果更多的研究政策、更多的关注政策、更多的看到政策带来的效益，我们的受益更多，和十几、二十年前还是有变化的。

　　另一个变化是营商产业环境，原来产业发展聚集的时候，真的是太多太多的依赖于物理空间、物理距离，就是传统的做法。在现在科技的发展、产业的发展的带动下，我们可喜的看到，对于物理空间的依赖感越来越淡漠了。

　　我们还看到整个资源的配置，也是大的趋势变化。之前我们分享过，很多产业其实聚集在美国全国各地，而不是在某两三个城市里，比如休斯敦特别多的是产业，原来的底特律大家都很清楚，芝加哥工业工商都比较发达，纽约无疑金融业更加聚集。洛杉矶、旧金山这些地方，还有硅谷等等。但即便有这样的规律，即便有这样的分化，我们也会发现很有意思，某些巨头根本就不会在这个物理产业链的空间里面，比如微软不在硅谷，比如波音仍然在西雅图，不在传统的休斯敦等地方。为什么会产生这种区别呢？我们想更多的还是与科技的发展、科技的沟通。我们这一代已经有很多同学他们留洋到欧美，在欧美已经定居、已经扎根、已经工作，他们自己是在大企业里办公，但他经常在家里办公，因为科技已经完全可以实现不用这样来回了。中国现在也出现这种趋势，对于物理空间的高度依赖，已经渐渐淡漠了。

　　第二，回到北京来说，明显的趋势就是多中心。过去二三十年前，我们一说商圈，就说CBD、金融街、中关村，但是现在商圈已经十几了。这里面的趋势变化已经非常明确了，多中心、多发展，不同产业落位在不同区域，跟着政策、跟着趋势，相对的聚集已经很明显了。通州自然有通州自己的产业模式。这是产业里面最大的变化。

　　人的变化，如果你是高科技公司，以前真的是离不开海淀高校区，但是我们也看到一些真的深度依赖高精尖人才的，比如医疗。其实很早就有很多的医疗产业，研究机构也不再限于城区，大学也很分散，通州已经很多了，良乡有大学城。所以教育资源、医疗资源，为人、为企业带来很必要的支撑和服务的这些资源都在凝聚。

　　从政策到营商到人，这三个大的因素在过去发生了很大的变化，使得新的中心有很明确的支撑的确定性。企业选址也要避免风险，寻求确定性。这三点都是很明确，让我们更加看好副中心的发展。谢谢。

　　庄捷：谢谢周晓骏骅先生。他很明确地讲，我们的选址摆脱了过去的物理羁绊，向多中心的方向发展。

　　第五个问题，要问开宝投资的孙总，通州要疏解，今年已经疏解了两千多家企业了，我们开宝作为一家在中关村通州园注册的公司，2007年就在这里了，给很多京津冀企业都提供了很多服务。请您谈一下贵司在这方面的实践经验，以及您对通州区目前产业升级现状的理解？

　　孙健：谢谢主持人。首先感谢主办方的邀请，也感谢刚才庄总提到的这个问题，我们共同来讨论一下。

　　刚才周总提到他怎么把企业引到通州，实际上我们现在做的事情是怎么把现在一些过剩产能的企业引出去，我们这是一个配合。

　　我先从产业疏解方面来说。自2012到2015年，通过淘汰落后产能，包括一些高污染、高耗水的企业，已经转出去292家，取得了阶段性的成果。但即便如此，跟我们现在副中心建设的需求还是不能匹配的。于是2016年重新调整定位，规划2776家的数字，截止到11月底，已经关闭或者退出的企业是2649家，其中还有140几家是属于环节退出，是这样的疏解情况。

　　再谈现有的，因为退出以后，有一些企业出现一些问题，比如原来这些厂房、原来的土地如何综合利用，包括通州区政府也出了一些相关政策。鼓励退出这块，1+14的政策，1主要指的是通州区产业退出的实施工作办法，14的政策是指在退出的过程中涉及到员工的、涉及到土地的、涉及到过程办理的补充政策。同时为了园区的转型升级，也推出了1+6的政策，这个政策是马上就要出来了，在法制办这一块。另外，为科技企业还出了一个套餐，就是1+6的政策。对未来企业进入通州有一个很好的政策基础，作为一个保障。

　　第三，目前通州产业聚集基本形成了六个板块，一个是以动力总成为代表的汽车零部件生产的产业聚集。还有生物医药产业聚集群。还有像苏宁、苏宁云商为代表的电商产业集群。还有以经略天则和北京总部为代表的总部产业。这也是搭建了通州现在产业的基础。

　　第四，目前因为通州在疏解转型退出过程中，是处在一个很大的背景下，一个是经济协同发展的大的政策，还有一个是副中心建设。在产业疏解和退出过程中，企业出现了一些问题，跟大家分享一下。一个是企业不想走，但是又不得不走，这是一个大的趋势。为什么不想走呢？一个是对外部园区和承接地不了解，一些政策也不明朗，毕竟在北京这个大的环境下，政策还是稳定的，去外地一些地方没有保障。另外，外地承接地跟企业打交道，渠道不是很通畅，造成一些转移企业的高管已经离职，这是面临的比较困难的环境。第三，企业转出过程中，外地承接地门槛也逐渐提高了，像最开始的时候，周边一些京津冀，你有一些好项目，你进来了，只要能带动产值、带动税收的就要。但是随着现在雾霾天气包括环境治理的压力加大，他们也在从过去的招商变成选商，所以企业实际上退出过程中，还面临着落地以后的升级过程。这是企业现在面临的问题。

　　我们为了解决或者促进企业外迁，我们也是采取了一些工作方法，一个是我们跟外地的这些承接地，包括跟河北、山东、江苏建立了紧密的合作关系，与160多个县市区为广大产业转移企业提供窗口，也给通州做了很大贡献，我们用比较形象的话题来比喻，我们要给它找一个好的婆家，所以能提供多种企业选择。正因为如此，我们成立了通州区产业转移企业联盟，包括投促局和经信委政府的引导下，企业自主，市场化操作，来进行合力化解企业疏解的压力。

　　第二，我们搭建了一个外地园区展示系统，把承接地园区各方面的情况，包括税收，包括政策，上下游产业链进行公示，企业可以直接了解到这个行业适合到哪些地区。

　　第三，我们采用了一些线下的活动，包括考察和推介会，这样让企业更了解在转移过程中承接地的一些具体情况。

　　通过上述三种办法，取得了一定的效果。正好我们转移过程中还发现了一些问题，很多外地承接地的一些优质企业想来北京发展，总部还要建到北京，这样正好跟我们经略天则这一类的项目能够切合到一起，也能形成很好的合作。谢谢。

　　庄捷：孙总，看来你们企业在疏解通州企业方面做了很大的动作，和政府配合。最后一个问题，问问各位，简要的畅想一下您心目中副中心的未来。

　　陈勇：我想讲12个字，第一个是共同努力。第二个是有效落实，有效落实还是落实中央政治局527的精神。第三是成果共享。

　　龚慧娴：我用一句话来说一下，通州跟其他的新城相比，未来的发展有一个什么特色呢？刚才我说到北京在往外疏解，在慢慢走的过程中，有三个很明显的趋势，简单总结一句话，城市向东、产业向南、休闲向西北。三个大的重点项目，把副中心放到了通州，把新机场放到了大兴和河北的接壤处，延庆和张家口合办冬奥会，所以通州在未来发展中，肯定是城市型产业，而不是过去的制造业，哪怕是智能制造，所以城市属性会非常强。

　　潘华：从未来台湖的发展来讲，我相信五年之后，大家周末又有了一个新的去处，一家人白天可以去环球影城玩一天，到了晚上可能还不想回城，想在台湖小城住一住，因为台湖未来会有一条演艺小镇的大街，你可以找到你喜欢的音乐剧、舞台剧、音乐会，孩子可以去看马戏，老人可以去看中国的戏剧，我相信你的周末会非常丰富多彩。从产业来讲，通州是北京市副中心，产业新未来，启源一启一动，缘起新未来，欢迎大家，现在还有机会。

　　周晓骏骅：产业新城发展离不开产和城，最早的时候是离不开城和产，先有资源，导致产业不断的持续性的引入。比如高校和人才聚集，所以科技类发展是相对比较自然的结合。但是过去的时间我们看到，在一个非常全新的地方，没有城的地方，先做产，然后用产来带动这个城，说句实话，这比较累。现在通州的特点，除了政策大的趋势以外，通州的特点是过去在没有副中心概念的时候，本身就有产，现在产要升级到副中心。所以通州城市副中心是升级版的产城结合度更高的典范。

　　孙健：过去说通州是有城无业，但是未来五年、十年，是既有城又有业，而且尤其在今天的环境下，应该是产城交融、国际化标准的大都市。

　　庄捷：从开场的时候我提的问题，我们如何来理解通州新城带来的深刻意义。我们五位嘉宾都从自己的角度做了非常好的分析，我想大家都能够理解。为了加深印象，我再说一个小故事。在今年4月份，北京市副中心还没有正式公布的时候，我们接待了一个国家级的专业协会的领导一个团，到我们那谈合作。我给他介绍通州的发展的时候就提到了这个事情。其中一个领导不屑地说，这国家的政策不是你们定的吧，就没有当回事。但是3个月之后，公布了之后，再想来谈条件，就没有条件了。我说这个故事的意思是，今天我给大家特别提示了通州新城的机遇，是在历史的门口，如果您没有抓住的话，四年之后，后悔的就是您。如果您听懂的话，一定会心潮澎湃，但是心动不如行动，抓住这个机会。谢谢大家。谢谢各位嘉宾。

　　主持人：感谢庄捷先生和各位对话嘉宾。通过对话讨论，让我们对城市副中心的未来充满了期待和憧憬。

　　下面进行年会的第四部分，主题演讲环节。

　　首先有请中国规模最大的企业空间交易服务平台—空间家有限公司创始人、CEO——轷震宇先生，轷总拥有北京工业大学学士学位，清华大学经管学院EMBA硕士学位，曾任职于产业新城运营商华夏幸福，拥有逾11年地产行业经验。2015年，轷总创办空间家。经过一年发展，空间家现已成为国内最大的企业选址与服务平台。今年9月，空间家刚刚获得商办O2O领域迄今最大的2.58亿元A轮融资。轷总带领他的团队，致力打造商办空间领域的“淘宝”平台。有请轷总，他的演讲题目是：进化。

 

空间家有限公司创始人、CEO 轷震宇先生

　　轷震宇：非常感谢刘总给我们这么一个机会，能够第二次站在这样一个这么伟大的会议的舞台上。去年我们刚刚创立空间家的时候，整个房讯网、整个刘总团队给予我们很大支持，从我们从零开始，一路走来。经过一年的发展，我们借此在今天的会议上，给在座的很多同行、很多产业地产的老总们汇报一下空间家一年的发展。

　　我的题目是“进化”。主持人在介绍空间家的时候，用到了一个词，在说到我们融资的时候，是把我们说成是中国最大的商办企业O2O的企业进行融资。今天我的话题为什么叫“进化”，是因为我们整个公司的商业模式已经进化到不是主持人说的那样的公司。具体是什么呢？我们这一年发展成什么样子呢？我来给大家做一个非常详细的汇报。

　　首先回顾一下我们去年初创的时候，我们希望在中国建立起一个整体商办领域的企业选址交互平台，我们希望一边连接资源，一边连接用户。通过一个开放的O2O平台去解决问题。在过去一年当中，我们在全国拥有了将近一千个人的团队的自营经纪人业务团队，过去一年自营经纪人团队发展速度很快，我们今年一年时间做到了一个亿左右的纯佣金收入，在整个18个城市。在过去一年中当中，我们自营业务一路狂奔。回顾一下整个2015年，从2015年9月网站发布，到这次会议，一年走过来，我们app发布，空间管家，房源管理系统的发布，到支付功能、电子楼书到房源管家的开放，整个空间家在模式上有非常明确的确立。

　　过去一年我们布局了18个城市，有15万个选址空间能够正常上线，也为将近7千家企业完成选址工作。整体空间交易额达到16亿。现在月收入基本上稳定在每个月在一千万左右的佣金和信息服务收入。

　　在过去一年当中，我们想清楚了一件事。先回顾一下在整个行业当中，有两类固有的思想在做这个行业，第一类是其实在传统的玩家里面，或者传统的代理行里面，更多的把现在的写字楼或者产业空间理解为它是一个空间属性的环节。很多人把它认为，它应该是非常具有很强定价属性的空间资源。从去年开始，在这个行业里面进入了很多新的互联网或者基于数据的新的公司开始进入这个行业。他们这些人更多是采用线上流量的思考方式，来解析整个行业未来的新的发展变化。其实这两类思索方式，都有各自的特点。但是我们认为，这两类方式都有所欠缺。

　　经过一年的发展，我们想清楚了一件事情，在整个商办空间交易环节当中，“经纪人才是连接的核心”。通过这句话我们希望通过空间家的进化，去搭建起一个中国最大的经纪人的交易平台。我们空间家搭建了一个云就是经纪人云。我们经过一年的发展，我们发现企业选址过程当中，大量的是由一些专业的经纪人引导企业进入空间匹配的大平台，但是在匹配环节当中，是有大量的一手经纪人和二手经纪人在完成这样的匹配工作。由此基础之上，我们把自己的经纪人定义成为最适合经纪人创业的品牌，我们要去做一个经纪人的淘宝。

　　刚才在会议下面， 我跟张总聊这个话题，说我们空间家平台是在抢别人饭碗的。其实在过去一年当中，我们经纪人云跟这个恰恰相反，加入到空间家的经纪人，是有自己创业能力和独创能力的传统的经纪公司，我们是希望把这些经纪公司从线上搬到线上来。我们的经纪人云实际上是为了整个经纪人的所有的行业，做了帮助经纪公司的SaaS云。包括交互组件，包括门牌管理组件，包括评价组件、交付性格、交易组件。我们每天大概有200个经纪人的实名认证到这个系统当中来，上来就可以用。

　　我们做这样一个云，把大量的经纪人汇集到互联网的平台上来，未来对于业主方，对于甲方，其实所有甲方都面临着招租售去化的问题，无论是写字楼还是产业园区。无论你去开招商引资会，还是线下的很多获客，都是在个位、十位、百位的信息传递节点当中。但是如果我们未来建立起十万级、二十万级的经纪人的互联网平台的时候，任何甲方去传递空间信息交易的时候，都会瞬间达到十万人经纪人节点。而且我们每天都有大量的活跃的经纪人在进行房源匹配的过程。这样的交接之后，进入到这个平台的经纪人，自身的业绩成长会很快。同时空间家就变成了一个对这些经纪人投资的银行。

　　现在在我们各个城市有大量的整编制的传统的经纪公司，加入到空间家这个平台上来，完全保留了传统的编制。这些经纪人进入之后，这个平台会越做越大，这些所有的经纪人会在这上面得到高速的匹配和成长。

　　空间家提供了一个商办领域最优秀的分佣机制，导致大量线下经纪人，可以整编制加入空间家，佣金扣除税金和管理成本后会全部返还给经纪人。现在我们在全国已经将近有50个合伙人了，一个合伙人的概念就是你们原来传统的一些二手和一手代理的公司。我估计空间家再发展一年，我们这个平台应该会在三万到五万个经纪人合伙人的平台，这样一支庞大的去化队伍，会通过互联网的方式去改变整个行业，尤其是甲方写字楼产业招租售传统的模式。

　　以上是我们第一朵云是我们的经纪人云。我们这一年发现很多开发商对我们的态度发生了很大的变化，我们想到了另外一朵云，就是空间上网问题，于是我们空间家打造的第二朵云就是空间云。

　　空间云是对甲方盘源上网和盘源管理的SaaS软件，包括盘源上网组建、物业信息化管理组件、空间一体化营销组件、盘源管理软件。还没有这样一家公司，通过数据化的手段，把全中国所有甲方的物业管理和空间营销管理的信息和十万级的经纪人的管理信息打通，这也是空间家未来很想做的事情。

　　我们空间管理已经做到了可视化，可以把房源的状态做到清晰、实时的上网。现在已经有大量开发商来整建制的和我们接触，已经把现有的存量，还有无论是一手还是二手物业，都进入到我们的交互系统。其实在住宅领域，这个很清晰。但是在产业园、开发区和写字楼，以及大量的商业物业去化过程当中，没有市场化行为去解决这样的数据问题。同时我们打通了开发商对于我们现在盘源带看节点一些场景，我们现在很多盘源方通过我们的软件来进行一些带看的储值，我们把储值带看的费用直接发给上万的经纪人。就是之前政府喊了所谓的全民招商，但这个口号喊了很多年，一旦我们通过互联网和移动互联的手段，可以把带看环节价值化，真的可能变成全民招商。未来经纪人的身份越来越不清晰，我们很难讲谁是经纪人，或者谁不是经纪人。无论是企业方经纪人，还是一些非经纪人，都可以通过带看的方式，把信息带看的环节来做价值化。

　　在过去一年当中，我们着力打造了一个空间云和经纪人云两朵云的信息平台的搭建，真正想帮助业主解决去化问题。

　　去年我们站在这个平台上讲，我们还是传统的基于互联网O2O的线上线下的平台，但是通过一年的发展，空间家是非常具备数字化和信息化进化过程的公司。我们现在大概有将近100名演研发人员在开发我们的三朵云，我期待到明年这个会场的时候，我还会给各位同行和老总们分享我们的第三朵云，企业服务云。我希望大家多关注空间家的发展，我们经过这轮融资以后，已经在这个赛道当中脱颖而出。现在有大量空间方的开发商在整体和我们进行合作，我们也希望通过空间家的发展，去帮助整个全行业建立起大的数据平台，能够真正去连接物业方业主，完成招租售卖的各种去化。同时连接各种企业用户，帮助企业用户第一先解决选址问题，第二解决围绕选址以后的一系列企业开发的后服务市场。

　　再次感谢刘总给我们这样的机会，也感谢各位同行、老总给我们的支持。希望明年我们能够继续有机会跟大家汇报空间家的进展。谢谢。

　　主持人：谢谢轷总。我们预祝空间家成为商办空间领域的“独角兽”。

　　下面有请当代置业执行董事兼首席技术官，中国建筑学会绿色建筑专业委员会委员及中国可再生能源学会理事。住建部《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》课题组负责人。课题组联合开发商、设计院、建研院及电梯、空调、门窗幕墙、钢结构、技术评价的专家学者，开展我国商业办公建筑的指导性文件--《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》的研究编制工作。陈音先生为我们做演讲。

 

当代置业执行董事兼首席技术官 陈音先生

　　演讲题目：《商业办公建筑技术导则》课题研究报告

　　陈音：《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》这是去年大家在年会上已经了解了，我们课题在去年启动了，一年的进展情况大家都会很关心，我们做一个简单的介绍。

　　目前与愿景，从我们商会、从写字楼分会，应该为正座转型的中国经济做好准备。这个话说得很大，但是也非常现实。因为中国经济从外延的增长变成内生的发展，未来第三产业将成为中国经济增长的一个重要的动力，贸易、金融、科研、服务业的发展，会成为商业写字楼市场的一个强劲动力。而国内对商业写字楼的基础研究仍然是比较欠缺的，这种基础研究包括了标准的制定、包括了工程建设的导则、包括了运营的导则、包括了商业模式的研究，其实仍然是缺位的。所以《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》，在去年年底获得了住建部批复，编制工作正式启动。

　　这个导则的编制和过去的不管是技术导则还是标准的编制，特别是行业标准的编制，有所不同。我们看谁在参加这项工作呢？包括全联房地产商会，特别是写字楼分会，也包括了金属结构协会的所有会员企业，我们都会参加或者是欢迎大家参加这个导则的编制，所以这个导则的编制是非常开放的课题，而且有很强大的设计、科研机构参与我们的工作之中。比如北京建筑设计研究院、清华大学建筑学院，也参加了导则的编制。北京建筑设计研究院的邵伟平总建筑师主持，清华大学林波荣教授参加规划设计专业组。邵伟平先生先后推出了凤凰中心、中国尊等非常有影响的项目，对写字楼的概念、技术、设计的创意，包括他在人文、城市等方面的思考，都是非常有影响力的。而清华大学的林波荣教授，对大型公共建筑的室内环境的研究，对公共建筑的能源系统的管理、建筑的节能有长期的研究，有很多的专注。他们两位专家加入到我们导则的编制，为我们的导则高水平、高质量的完成做出了非常好的贡献。当然，导则编制的主力仍然是我们商会，特别是我们写字楼分会的企业，也包括金属结构协会的企业，比如中粮置地北京公司张大全总经理负责工程建造专业组。米兰之窗的马俊清董事长负责设备部品专业组，因为写字楼专业需要有材料、部品、设备等等来支持，而我们结束结构协会恰恰是和写字楼的工程建设密切相关，他们在门窗、幕墙、室内的装饰装修材料、机电设备等等方面都有很强实力的企业作为他们的会员企业。金丰科华张毅总经理负责运营管理专业组，因为这是一个全生命周期的着眼点，包括前期的策划到规划设计，到工程建设，一直到运营管理，所以张毅总经理在这方面有非常丰富的经验。我们可以看出这个导则的编制，和过去的导则编制是有不同之处的。

　　今年一年我们的工作进展是这样的，2015年12月16日课题组在这里召开了启动会议，各编制单位初步确定了工作分工。今年3月在北京万豪酒店召开了第一次工作会议，确定了课题组的工作计划，也包括专业组织分工。6月7号在北京保利国际广场科技组召开了现场会议，那栋大厦是刚刚竣工的非常现代化的写字楼项目。保利地产老总带着大家去参观这个项目，有很多写字楼建设的一些新的设计方法和新的技术手段，给大家很大的启发。7月26日在北京设计研究院，邵伟平总建筑师正式加入我们课题组，我们课题组汇总了各专业的意见，形成了导则的框架大纲。10月26号仍然在北京建筑设计研究院，各专业组组长汇总了初稿，我们在10月下旬基本完成。

　　初稿将会广泛征求大家的意见，大家指的是我们在座所有各位，也包括金属结构协会的会员企业，我们会继续修改完善。因为初稿只是各个专业组结合自己本专业在13章内容中，大家各自分工，各自负责一部分，来编写初稿，离最终课题结题还有很长的距离。我们在今年二季度要完成送审稿，在初稿基础上进一步完善，在年底前要结题。因为送审稿还需要住建部专家的评审，通过了评审才能够最终完成导则的编制。所以今年还有非常多的工作需要做。

　　我们对导则的期望。我们希望以新的视角研究写字楼商业开发，整个导则我们希望它有前瞻性，就是要看到更长远一点的未来，商业写字楼如何建设、如何发展、如何运营。还要有领先性，这个领先在技术上要领先，我们也期望在商业模式上也要领先，在运营模式上也要领先。而且写字楼的标准，导则要有本土性，结合中国的具体情况来发展我们的技术体系。还有地域性，因为即使是在中国，一线的北上广深的城市和二三线内地城市，商业写字楼面对的市场环境也是不同的，所以我们还要照顾到各地的地域性。而且我们的写字楼导则应该是全开发流程、全生命周期、全商业模式，它和纯粹的技术导则还有不同之处，是完全从商业开发的角度来研究这个导则、来完善这个导则，让这个导则真正成为我们开发企业、建设企业、运营管理企业的非常方便的工作手册。

　　2017年，课题组将最终完成导则的编写、送审、结题的工作，所以我们还是期望全联房地产商会，特别是写字楼分会、金属结构协会的广大会员，继续支持、帮助课题组的工作，为中国商业写字楼产业的健康发展做出贡献。

　　导则是会分为正文和附录，有一些专题性的讨论，比如一种材料、一种部品或者一个优秀的案例，如果没有编入导则的征文，也可以以附录的形式编入导则，把好的案例、好的材料部品技术等等都呈现给我们的相关企业，让这个导则真正为我们广大的会员企业提供便利的服务手段。希望大家继续关心我们导则的工作，最终在今年年内顺利地完成导则编制。谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈总。相信技术导则编制和推行，将有力地加强对我国商业办公开发建设的引导，规范商业办公的经营管理，提高商业办公的服务质量，促进我国商业办公行业的健康、可持续发展。

　　感谢以上各位领导、专家、老总的精彩演讲。为我们分享了他们的精彩观点和睿智思考，相信大家一定有所收获有所启迪。

　　今天上午的会议到此结束，我们下午1点30分再见。请大家带上餐券，由我们工作人员引导共进午餐。谢谢大家。

    直播：中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会（3）