实录：中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会（3）

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1615次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。

　　第十三届中国写字楼发展年会

　　时间：2016年12月21日下午

　　地点：北京富力万丽酒店

　　主持人：现场的各位来宾大家下午好！再次感谢大家回到我们的活动现场。今天上午发言精彩，坐无虚席。下午的话题将会更加接地气，而且讨论也会更加热烈，希望大家能够继续耐心地聆听。

　　今天下午安排四位一线操盘手进行商办地产市场与创新转型升级、中国写字楼市场分析与案例分享主题演讲，同时还安排了两场圆桌对话，聚焦生态办公、商办地产下半场的要求与期待，探讨建立在此基础之上的商办地产增长空间。

　　首先我向大家介绍下午到场的主要领导和嘉宾：

　　中国五矿集团五矿产业园公司 副总经理 赵锦明

　　优客工场 执行总经理 王浩

　　誉翔安地产 合伙人 王珂

　　北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长、全联房地产商会 会长助理 马俊清

　　中粮置地有限公司 总经理助理、中粮置地北京公司 总经理 周鹏

　　中关村东城园管理委员会 副主任 蔡勇

　　仲量联行 华北区董事总经理 张莹

　　达美资产管理有限公司 总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 吕丽华

　　深圳诚品地产有限公司 董事总经理 罗雷

　　香港侨福建设集团 主席助理 丁宁

　　北京金丰科华房地产开发有限公司 总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 张毅

　　电子城集团 副总裁 张南

　　中粮置地北京公司副总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 孙天立

　　北辰实业写字楼公司 副总经理、全联房地产商会写字楼分会 副会长 裴晓红

　　富华置地 市场营销中心总监 江树生

　　汉富不动产基金 执行合伙人 杨彬

　　河北奥润顺达窗业集团 总裁 倪海琼

　　大猫电商 董事长、全联房地产商会写字楼分会 副会长 李毅

　　金融街北京公司 副总经理 鲍晓菁

　　下面我们继续进入论坛的第四部分：主题演讲环节。

　　主持人：首先有请的这位演讲嘉宾，擅长园区运营策划、规划、产业定位以及园区运营管理，在产业地产开发方面有成熟的理论体系与运作经验。具备丰富的招商运营管理经验。有请中国五矿集团，五矿产业园公司副总经理——赵锦明先生。

 

五矿产业园公司副总经理 赵锦明先生

 

　　演讲题目是：产业地产的思考与实践。

　　赵锦明：非常荣幸能够今天下午跟大家进行分享关于产业地产发展的思考。

　　接到刘总的邀请参加这个会，包括今天的主题商办地产下半场，和我们最近在思考和进行创新的主题，就是产业地产的下半场如何来做，不谋而合，所以今天下午把我们的想法和思考跟大家分享，也希望得到大家的指正。

　　我今天分享四方面的内容。首先是环境的变化，地产行业发展到今天，整个地产环境以及运行规则，包括游戏规则都在进行变化，包括政府的需求、客户的需求，以及自己本身发展的需求也发生了变化。第二是方向选择。第三是如何进行突围。第四是创新实践，把我们现在正在做的项目跟大家分享。

　　从环境的发展角度来看，我们可以考虑到整个环境的变化。我从四方面来讲。第一是新经济，中国制造2025、互联网+、双创，是我们整个环境规则、经济结构发生变化的新的推动力。第二是新的调控，尤其是这次中央经济工作会议，对房地产的一句描述是“房子是住的，而不是炒的”，这句话会对我们今后几年的房地产发展产生新的影响。第三，政策变化。第四是新模式，在这个环境下各家开发商选择了各自的方式，如何进行突破。

　　首先，大的经济环境我不再详尽的赘述，大家每天都在接触这三方面的内容，互联网+、中国制造2025、双创，这三方面对我们产业地产带来了哪些影响。首先从互联网+的角度来看，改革了产业地产的内涵和外延，开发商从百米竞赛变成了铁人三项赛。从房地产最最激烈的政策开始，整个地产行业都在发生深刻的变化。产业地产从最初的红火，到去年逐渐的平静，发声的越来越少了。开发商的运营模式在这两年发生了深刻的变化。

　　第二，双创，改变了产业地产经营理念。开发商真正认识到羊毛可以出在猪身上。尤其是出现了非常火爆的创客空间，从单纯的租金生意是不能够维持这个行业的发展，不能够维持这个行业快速的成长，这是一个概念。但是有些却能够发展得很好，尤其是国外的做孵化的企业，而且可以成为世界级的集团公司。他们的盈利模式在什么地方？我们看到的真正能够存活下来的双创，我们形容了一句话叫做“羊毛出在猪身上”，一定不能仅仅靠租金赚钱。如果企业盈利模式完全建立在租售的基础上，那么这个企业的发展就维持不下去了。

　　第三，中国制造2025，也就是大家一直在提的工业4.0。工业4.0再往下发展五年，在这个领域中国和世界相对来讲差距是比较近的，日本的制造业我们这几年听到的很少，但他们做的很踏实。美国人工智能行业的发展，也领先我们国家的智能行业。所以现在整个智能行业再往下走，对于产业地产来讲，作为产业发展的平台、载体，未来产业地产的发展应该是变成一种生产方式或者是一种城市模式的输出者。从这个定位角度去理解产业地产的发展，往后看未来十到十五年，现在是最好的黄金时期。用一句话来形容，就是开发商从参加一场比赛，变为输出一场运动会。

　　目前房地产利润率逐年在下降，房价和地价比也是在逐渐趋于对等，实际上这个角度来看，尤其包括近年来看，整个地价的反映就是，面粉比面包还要贵。房地产的发展实际上是面临了一个非常有意思的局面。我对这个市场的判断，房地产市场的马太效应将进一步加剧，就是两极分化。一线市场目前面临的，一个是无房可卖，二是无地可拿。房地产一定会有深度的转型。另外，三四线城市这两年会越来越凄惨，因为去库存的政策在三四线城市病不是很明显。产业地产在这个阶段，或许会成为房地产企业更好的风险对冲载体。中国排名前30的房地产企业里面，70%都已经开始涉足产业地产的运营。

　　政府的需求这几年发生了非常明显的变化，我们做地产尤其是做产业地产，其实做的要满足两方面的需求，一方面是政府的需求，一方面是客户的需求。尤其从今年开始，政府的需求变化非常明显，主要是集中在五个方面。第一个是融资平台不能新增政府债务，这是中央在2015年下发的规定和文件，这句话直接导致了PPP模式的快速的发展。为什么要这样做？因为不能让政府融资，政府就没有钱进来，政府很多融资平台拿掉以后，根本拿不出钱来。前两年是以土地为主导，工业企业的税收再返还给企业。我们国家2014年连续出台了两个文件，取消了一系列优惠政策，后来又有一个文件，暂缓执行。导致了各个城市，从一线到三线城市的开发区的发展受到了极大的影响，也就是它的财政的发展受到了极大的影响。国家推出了PPP模式，核心就是要借钱，要借助民间力量、借助资本力量。据我所了解，政府在进行招商的时候，更多的时候会采取股权投资、引导基金，因为这方面没有明确限制。国家鼓励发展的好的企业，政府一定会帮助你去发展。很多城市里好的企业都有政府股份在里面。

　　这个需求的改变直接导致了产业地产的大的发展，这两年产业地产发展最明显的就是产业园的PPP模式。而且国家比较推崇华夏幸福的PPP模式。包含了既满足了客户的需求，也满足了政府的需求，同时企业也能够挣到政策的钱。

　　第二个政府需求的改变叫产业升级，我们国家开发区，从蛇口工业区开始到现在30多年时间，所有老一辈的开发区，经济技术开发区、高新技术开发区，都从原来的城市郊区变成了城市的核心区，而在这些城市核心去里有大量工业工厂的存在。同时国家又对新增建设用地红线的控制，导致了新增土地会越来越少。那怎么办？很多政府就提出来要做存量改造，要发挥存量的作用。所以现在跟很多城市谈要建产业园，很多城市是不感兴趣的。为什么？这里面有两个基础。第一是，上一轮的圈地，各个大企业已经以各种产业名义，圈走了全部土地。我到国内一些城市去，我到一个城市的一个区去考察，这个区里面比如有100平方公里的土地，其中就是被五家企业划走了。你再去拿，你说搞什么产业，根本没有空间，没有转身的余地。所以为什么现在很多城市推出来要做好存量的改造，这也是产业发展一个很重要的方向。

　　第三是关于新经济的，在互联网+带动下，各地政府对新经济尤其是新业态表现出很大的兴趣。城市更新，综合管廊、海绵城市、智慧城市。有实力的企业，尤其是曾经做过基础设施建设的企业，纷纷进入地产领域，和政府的这个需求有很重要的直接关系。政府没有钱去修，你们来修。除了这个运营本身之外，政府再捆绑一些别的资源，维持你的发展。很多这类企业也转型到产业地产的领域。

　　第四个是产城融合，这是目前中国所有城市都在不断增加的需求，包括最近中国刚刚公布了11个国家中心城市，最重要的要发挥国家中心城市的带动作用，对他们的郊区有很明确的规划，国家出台的政策是我们要建一千个特色小镇，而现在数量已经达到了1300个。包括新兴城镇化，新兴城镇化比特色小镇提的要早。还有一个是脱贫攻坚战，从城市发展角度来讲，脱贫是一个巨大的市场商机，也是巨大的国家政策抚育的好的机会。为什么现在小镇这么火，并不是说一夜之间我们的企业都会做特色小镇，而是我们接到了一个文件，我们要搞全国特色小镇的试点城市，所以我们看到的有养老、金融、养生、科技等等特色小镇都出来了，但是特色小镇怎么搞，有它自身的规律。

　　第五个是土地政策发生变化，直接影响到我们地产行业发展的最重要的一点，我们从产业地产角度来看最关键就是工业用地的分类，包括年限、出租、出让都产生了一些变化，虽然还没有完全实行，但是大家都在探索。包括把原来的50年改成20年、30年、40年，原来是买，现在不叫买，叫租。这个方向背后最重要的一点是金融支持的配套手段没有落实、没有落地，所以很多企业不敢去做。然后是集体用地的交易，包括北京大兴的集体建设用地的试点，土地同权，包括农村土地的流转，都会在未来两三年对房地产行业有巨大的影响。为什么有巨大的影响？土地政策的变化和特色小镇，产城融合的结合，再和城市更新的结合，再有产业升级的概念在里面，用PPP做商业模式，这就形成了一个未来产业地产发展的最重要的发展模式，赚钱的模式。这就是我们为什么要研究政府的需求。政府要有形象、要有税收、要有就业，这是基础，这现在不是政府关心的，政府关心的是这个城市在这个阶段如何升级。

　　新的模式怎么来发展？目前我们对产业地产的发展总结了四个模式。第一个是产业地产开发商的模式，也就是由一个开发商企业建好物业，包括出租或者出售，包括典型的联东U谷，背后的概念就是要进行厂房和办公空间的租和售。第二是产业新城的开发商模式，华夏幸福，主要核心是一二级开发，两年之前模式的核心就是房地产反哺工业，工业获取政策，获取政府的支持，一手拿房地产开发利润，一手拿政府的政策利润，可以保证模式有很好的发展。第三是产业投资商的模式，像张江高科、湖北高投，是以政府为主的开发模式，随着产业的发展，好项目去投资、好项目去入股，然后拿到股权收益，做得最好的就是张江，包括它的股市、年报都可以看得到。第四个是基金投资商模式，都是以外资形式为主导，因为我们国家的REITs还没有完全放开，金融工具还没有那么丰富，基本上都是这些企业在国外拿到物业，赚三部分钱，物业开发的钱、物业租赁的钱、基金管理租赁的钱，这三方面在国内也是做得比较理想的。这四部分模式再往下走，都在变，我们大家都在思考、都在讨论。

　　我们2015年排名前20名房企进入产业地产的情况，包括万科、绿地、碧桂园、世茂、华夏幸福、富力、招商蛇口、金地、远洋、绿城、荣盛、复地、金科地产。当地越来越不好拿，地越来越贵，大家都意识到光通过招拍挂去拿地，去拼资金，这不是一个可持续的方式，就是所有人不愿意去参与的方式。那怎么办？这是各个房地产开发商给出的答案。

　　产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。这也说明了房地产企业为什么要转型进入产业地产的根本原因，就是它可以通过这个获取更多的、更好的土地资源，有更持续的发展。

　　接下来从战略和战术的角度做一个简单的论述，首先第一个要把握趋势，趋势就是政策。中国的房地产市场不是一个正常的商品市场，是一个政策的市场。我们对房地产市场的预测远远没有对政策预测对房地产市场发展的影响大。所以在当前阶段，尤其是在房地产宏观调控引导的阶段，怎么去把握政策，是所有地产开发商必须要理解、必须要明确的。比如房子是用来住，不是用来炒的。我听到一个消息，但不是官方的消息，马上下面第一个动作就是银行，对于开发贷的限制，所有房地产企业要取消开发贷，对房地产的开发贷。明年对有钱的房地产企业来讲是好日子，可以来做其他做不起的项目。

　　第二就是要满足政府、客户的需求，创造客户的体验，这也是我们对趋势的理解。虽然这句话很简单，但是代表了一个方向、一套理论体系。因为我是从产业地产的出发角度，必须要满足政府、客户两种需求。一定要创造客户体验。

　　要顺应规律，规律就是选址，选址决定模式。很多企业现在挣钱，最后说故事、编故事，编到最后一个原点就是我拿对了地，选对了地方。回过头再考察的时候，很重要一点，选址是决定模式的。如果我现在在北京的四环附近拿到了一个园区，我不用去发愁，因为北京很明确规定，四环以内不准再新建写字楼。

　　第三，强化能力。

　　第四，整合借力，强化借势。

　　产业地产创新的核心是在商业模式，难点在招商，重点在服务，目的是可持续经营。在这四个方面，我们可以看到第一个是产城融合+PPP，是未来产业地产创新的最重要的模式，可以赚到四笔钱，第一是一级开发的钱，第二是二级开发的钱，第三是政策的钱，第四是服务的钱，第五是金融的钱，都可以融合起来。要把这个东西做好，就要做好产业链的结构，产业链的结构我们叫做从纵向成本要优化，横向资源要优化，产业链空间化的组合。实际上指的是，对客户而言，不是说我们要建一个园区，如何吸引客户，要分解客户的产业链。第二要创造体验，产业园区综合化。阿里巴巴规划了一个产业园，从电商的培训、物流、教育、生产、研发和设计都综合在一个20万平米的小园区内，这是重要的模式和方式，如果在全国推广，就是产业地产里面的淘宝。

　　运营的品牌虚拟化，一站式办公。产业地产将来要做的是办公的体验，要做好整个办公的体验，一站式空间的布局，首先在这栋楼里，要有一站式的理念。第二要把虚拟和现实结合起来，并不仅仅什么都要放到楼里面，你可以通过互联网去解决。第三就是工作+生活。第四是输出办公和生产方式。这是我们产业地产五到十年以后的事情。真正牛的企业是，最后输出的是一种办公模式，是一种生产模式，只有这样才能够有一个可持续的发展基础。

　　这个理论实际上是我们做了一个项目的创新，五矿国际创新中心。

　　这是一个存量的项目，之前没有销售起来，政府给出了四个方面的政策限制，所以导致这个项目很难推。我们进来之后，对它进行了一系列的改造，按照我们自己的理念。是四个转变。首先是功能的转变，由产业园区向创新中心的改变。第二是定位的转变，从区域协同转变为区域引擎。第三，由传统产业向高精尖主导产业转变。第四传统服务项平台化服务转变。

　　我们引进了新松机器人，和五矿金融，围绕人工智能产业做的一个大的动作、构架。再定位，定位成海淀科技创新中心。我们对人工智能产业链做了非常完整的分析，这也就是我们所说的产业链的结构，也就是我为什么可以吸引这些企业来，我从左边做的是人工智能产业链的纵向分析，右边做的是人工智能产业的横向分析，把这些分析结合到一起，最后形成这个企业、这个园区的特色。

　　虚拟+现实的服务体系，现实的有交流、有资本、有生活的三个服务，虚拟是通过知识、资源和氛围来对接。

　　最后打造的是形成一个产业生态的再定位，打造人工智能产业生态链，就是产业生态链不仅仅是围绕一个产业链，而是一个生态链。

　　文化的再定位，任何一个园区必须要有文化的支撑，首先是做专业的文化支撑，要有机器人联合研究院，来作为产业支撑。再进一步，就是我们要打造几个文化的行为，是专业的人工智能的品牌论坛、工业4.0俱乐部、禅修健养学院、嗨客行动、新技术体验。

　　从空间上做了整体的结构和布局，每个产业做什么地方，每个平台放在什么地方，它们之间如何进行构造，我们都有了自己的详细的规划，最后形成了国际人工智能产业的聚集区，这是我们对这个新项目的改造。在明年会有一个全范围的推广，大家在明年下半年会有一个明显的感受。谢谢大家。

　　主持人：感谢赵总的演讲。为我们带来产业地产开发运营的创新与探索。下面有请 优客工场 执行总经理王浩先生。王浩先生历任华夏幸福基业股份有限公司项目总监，旭辉集团北京事业部董事长助理，天润集团昆山项目常务副总经理，天同集团北京公司总经理。目前担任优客工场执行总经理，优客工场将自己定义为“创业加速器”、“创业助推器”，致力于打造全要素、社区化的联合办公空间，为所有入驻企业提供创业指导委员会、法务、投融资直通车等优质服务，努力建设一个“不让创业者为工作之外的琐事烦心”的办公社区。

 

优客工场 执行总经理王浩先生

 

　　演讲题目：中国联合办公创新模式的探讨

　　　　王浩：感谢给我这个机会，几年前还主持过这个活动，那时候穿西装，现在是牛仔裤，相当于商办领域更具有个性化，可能明年、后年再上来分享的嘉宾，穿什么的都有了，不一定都像今天这样一式的西装。

　　优客工场是新公司，知名度越来越大，我们其实成立到现在18个月，所以一直在路上，跟大家汇报一下我们对联合办公的思考。

　　商办领域里面应该说是一个细分的小市场，但是最近可能被这些大的开发商关注的比较多，最见媒体报端的就是远洋，然后又跟WE WORK合作了两个场地，再往下看到龙湖天街的联合办公也开了，是跟梦想家合作的，在成都和其他的地方也都在找合作伙伴。

　　还可以看到万科在做，很多大家都可以看到联合办公商办市场里面有一股风在吹，刚才跟王珂聊天说，开发商会不会做联合办公，我们说开发商都是短跑运动员，卖房子赚大钱的，就跟赵总分享的，一说都是大框架，赚大钱的事儿，作为联合办公是给企业服务，做赚小钱的事儿，换句话说我们是长跑运动员，注定了很难有开发商能够做联合办公，而且开发商也很难理解联合办公怎么做。所以我们给大家共享一下，大家看看，其实联合办公做的思维和逻辑按我们想法是这样的模式。

　　说到联合办公，我们一直说中国的写字楼办公市场比世界差很多。中国真正出现纯办公市场时间很短，中国的房地产二三十年，真正的商业化的写字楼市场也就十几年。对于国外发达国家，写字楼的市场已经是半个世纪，REITs也有几十年的事儿，写字楼市场我们的相差的比较多。联合办公的鼻祖有人说是1960年有一个美国人做的，但是大家知道的就是WE WORK的兴起，09年成立，到现在七年。优客工场成立2015年，晚了六年。而且中国的联合办公除了美国，数量和服务质量全世界排第二。所以中国的联合办公和世界的距离应该是很短，或者在同一个时代里面。这是我们跟世界接轨的小的行业。

　　中国的联合办公方兴未艾，尤其李总理提出创业创新之后，中国的联合办公从2015年的几百家迅速的发展到今年的两万家，但是这里面也可以看到很多的知名品牌，联合办公在中国最大的两个城市，上海、北京，各自都有五六家能够做的比较好的，所以大家也可以看到，这跑道上参与跑的司机，赛手也都是比较优秀的。

　　联合办公圈子里面大家一直说我比谁好，比谁牛，就三个词形容：第一，我有多少数量，就像大家衡量优客工场一样，今年年底我们开业的优客工场30家，一年扩展了26家，数量多少决定了一个企业的力量。

　　另外一个，开发商最能看明白的就是装修，只要说到联合办公大家就不停的晒图，咖啡区什么图，场地什么图，办公什么图，不停的晒图。我们开玩笑说阳光100我们的旗舰店，一年的时间接受了上千批参观人，大家都可以看到的是装修，一年过去了，大多数人还是评价我们阳光100的旗舰店是氛围最好的场地。我们对装修的定义就是装修就是敲门砖，让你跟客户有一见钟情的秋波，真正的让你跟客户产生持久的关系，光是装修不够。

　　第三点就是服务，没有一个联合办公，没有一个开发商不说到服务的时候就列出满屏的服务，但是真正有多少可以做到的，这个是检验客户的最后真理。

　　这是我们对联合办公四个最简单的理解，数量代表着规模化，你在全国50个城市，每个城市开一个点，是伪规模化，因为没有群聚效应，很难形成联动。我们的规模化一定是一线城市密集开店，二线城市谨慎布点，三线城市基本不去，我们要形成跟客户的对量上的规模化，有了这个规模化才可以让客户在这个体系里面发展。

　　第二个是智能化，现在大部分的装修很难帮助客户的办公更加智能化，探讨了好几个月之后，坚决了选择了门禁系统和网络系统，现在的网络大家都知道，没有饭和水可以，没有网不行。

　　我们很多合作伙伴都是开发商，最痛苦的事儿是所有的网开发商前期的时候就被三大运营商垄断，不仅价格高，服务质量差，总理都喊出来是不是可以让网费便宜一些，运营成本里面网络费用很大一块，即使这样我们也花很大的力气做网络。

　　大家习惯于钥匙开门，或者刷卡开门，运营的过程中最大的麻烦就是这个卡，一个办公区六七个人，有一个人没有带卡就进不去。所以我们在阳光100开始，所有产品都增加了手机二维码扫码开门，尽量不给大家卡。原来我们也有卡，工作人员入驻企业都是不同颜色，现在我们一个手机走天下，还在做二代产品，用蓝牙的，不用扫码，直接蓝牙搜索，二维码也在做变换的二维码，没有办法截图转发。

　　第三个是平台化，优客工场做到今天是规模化和平台化一体，没有平台化，规模化没有什么用，联合办公里面最大的一个就是联合，让所有的人今天在北京办公，明天到上海办公，后天到成都办公，完全用一个手机搞定，现在我们在手机上50到120块钱一天的预定，进去之后就可以享受整天的办公，这是我们平台化和规模化变现的模式，让大家在异地能够享受统一的办公。

　　最后一个是社群化。我们探讨办公领域的时候，大部分都是探讨2B的服务，对公司级的服务，第一是便宜，不管哪一个写字楼，都希望拿的价格比别人低。第二个希望的是进去之后能够对企业的发展有帮助，为什么有写字楼会，因为有品牌价值，可以帮助你做生意，所以他们接受5A级写字楼的房子。现在的联合办公工位算都比租到的写字楼贵一些，为什么值这个价格，这是我们后面说的，我们的目的是让他更专注于做自己的事儿。

　　你在专业之外的事儿，营销、人力、财务，所有的事儿我们都能够给你服务，这是2B端的，这样2B之后才会发现最大的问题，一个公司在这里很难长久，员工不舒服，老板也很难持久，所以现在的企业里面，80、90后的企业员工越来越多，我们所有的社群化就是2C端的，你在这里不仅能够办公，还能够在这里交朋友，找人吃饭，还可以在这里找到专业的兴趣一起玩耍，社群化才可以保证持久，甚至可以找到男女朋友。上一个嘉宾说了，人的一生回头来看，在家的时间越来越短，我们现在开玩笑说，一天24小时12个小时在办公场所，时间增加了，就要把原来生活当中的项目在工作场地里面解决，包括交朋友，包括有共同爱好的健身、所有你想要的兴趣体验和了解的信息的可能。

　　创始人，毛大庆，房地产第一网红，马拉松的传播者，我们有一个入驻企业，悦跑圈，来了优客工场始终没有走，一年时间从7个人到120个人，他不走的原因很简单，他现在在中国做跑步软件品牌里面其中之一，估值7到9亿，他通过优客工场所有的员工，包括这位网红的传播，使他的下载APP量上升了上百万，他们所有的员工跟优客工场跑步的员工都厮混在一起，不管是2B还是2C都完全融入到优客工场，搬出去极大的不适应了。

　　我们联合办公，规模化之后平台化是自然而然的事儿，其中总重要的一点是智能化，最后的提升是社群化，社群化需要途径，智能化也需要途径，所有的线下东西，都是高成本的，就像线下我们做各种各样的活动，活动好做，但是活动之后的或者活动之前的线上东西就不是大家可以充分想象的。但是真正最有价值的，不是在这次活动之上，而是活动前和活动后。

　　2016年年初，搭建了自己的互联网团队，以前我们的互联网也是外包，跟大部分的开发商一样，后来发现外包的团队面临最大的问题不是能力不行，而是跟我密切接触不够，产品迭代跟我客户需求速度跟不上，所以我们彻底搭建了一个28个人的互联网团队。里面包括所有的互联网产品、所有管理软件。

　　从卖长租到短租再到会员，三种产品在里面，现在推的是第三种产品，VIP，299，可以在北京、上海，全国11个城市的任何场地里面入驻四到五天的时间，可以看到首页放的是关注客户的，你要定工位、会议室、意见反馈，还有红色的开门，从优客工场出的企业，第一个感觉是见到我们会掏手机，就好象付款进门一样。

　　第二个，社交。微信是最大的社交途径，但是里面有一个比较大的问题，你只有500个群，多过这个群就比较麻烦，我们在这里专门做了我们的圈子，用了我们的圈子可以超过500个群，只要有兴趣都可以拉进来，其他的功能跟微信一模一样，而且还可以找人，在微信里面很难找人，我们这里不同的入驻企业，上海和企业可以和北京的企业一起做。

　　第三个，活动。现在我们的活动可以做到时候多场区联办，一个活动全国十几个场区同时办，优客工场举办的活动只占10%不到，其他的活动都是入驻企业自身的活动，带动入驻企业其他的人员一起参与，我就彻底的成为了平台。

　　第四个，服务。优客工场做了两层服务，第一个是生态圈公司，大概13家，做很多的服务。还有另外一个圈层圈定跟我们没有任何投资的关系，但是通过我们使用的客户，我们会提供所有的服务。入驻企业的产品放在我们的平台上推广和销售，U物，因为我们还没有拿到电商的牌照，所以只能做内部的共享，这是入驻企业非常抢手的界面，所以小的产品，尝试的产品都愿意在我们的平台上做第一次的试销、众筹。

　　还有投资。虽然是我们入驻企业的刚需，但是整个市场做的非常多，所以我们并不是当做强项做，我们一定是做别人没有的东西。

　　到现在为止，我们花了一年的时间，把我们的APP打造成型，改版无数次，所有的APP全是考虑到实用性功能，最大的问题是上载容易，删除也容易，关键是有没有高频的开启，微信是最好的APP，大家每天都看。

　　4月份1.0上市，到现在十月底，可以看到扫码开门的数据，入驻的数据，活动的数据。未来数据可以体现出办公的价值，所有的数据都可以分解到每条。所以投资人很喜欢我们，因为我们握着投资企业办公的数据在里面。

　　长江商学院十月份给我们做了一个座谈，给优客工场写了一个案例，这也是办公领域第一个上长江商学院的案例。

　　最后祝论坛圆满成功，我们算是最小的企业参加论坛的，跟大家分享一下我们做一个细分领域的感受。谢谢！

　　主持人： 感谢王总的演讲。为我们带来联合办公的创新模式新思路新实践。

　　下面有请一位王总，曾先后在万科、SOHO中国、西山产业投资等机构任职，现为誉翔安地产执行合伙人。誉翔安地产是中国首家提供不动产配置及财富管理服务的专业机构， 2010年成立至今，累计配置资产规模已超过100亿元。有请： 誉翔安地产 合伙人  王珂先生

 

 誉翔安地产 合伙人  王珂先生

 

　　演讲题目：数据让商办市场变得更透明

　　　　王珂：一说到写字楼都觉得特别复杂，第二反应觉得特别小，北京一年好多开发商开发产业项目、写字楼，真正销售额今年卖了400亿，如果我们把时间推到十年以前，也买400亿，这个市场是特别特别“性冷淡”的市场，跟市场大的起伏没有太大的关系。而住宅现在北京能买4000亿金额。所以这个市场非常小，小到我们找到一个人或者一个机构说把这个事情说明白，我投哪，或者我去哪开发，哪一块做资管，哪一块有市场空间，不容易回答，因为很小。

　　第二个特点，参与者太多，远远比住宅复杂多，住宅虽然是全中国十万亿的市场，但是判断涨价或者跌价去哪投资一张报表就够了，就看国家统计局的教育投入，全国70个大中城市里面，只有22个城市人口净流入。还有一个看小学生的人均财政投入，就知道买住宅买哪，这是特别简单、透明的市场，你发现这个市场特别大，但是特别简单，一个指标就可以评价。

　　但是商办不一样，参与者特别多，在座的很多的朋友都是在各自的写字楼里面办公，你不知道是付租金的人，可能是这个公司的行政经理付租金，有用户，有租客，买的人又不一定是自己买，可能是机构持有的。参与者是非常非常复杂的，比传统的住宅要多了一倍，传统的住宅搞定三个方面就知道，政府、银行、买家。在商办领域里面，我们需要考虑六个人，这么小的市场，参与者那么复杂，很难说清楚。

　　我们拿买家来说，要把一年400亿的量拆分，我们发现即使是买家都特别复杂，参与者四波人，国家队、土豪、上市公司、散户，这400亿每年都是这些人构成，但是每年的行情又不一样，今年北京截至11月份卖的390个亿，里面158亿是一个亿以上的单宗交易，我们可以记住的有乐视、宝能险资，还有伊利，其实每年主力客户不一样，虽然我们能够抽象成这四种人参与，但是对于一个服务机构，对于一个经纪人，在这里从事租赁或者销售的服务人员而言太复杂了。今天是宝能买，明天是乐视，后天又从某一个城市过来一个土豪，所以很复杂。这个复杂会带来市场的不透明。

　　我们说这个市场的专业要求非常高，同时还有一个复杂的，几百万房子的人和几个亿房子的购买者想法不一样，资产配置的逻辑也不一样，这些变量都会让这个市场，看似特别小的市场拆分成无数个细的维度，这个时候作为单个项目的投资机构、开发商，资管机构理解这样的复杂市场，完全凭经验说压力非常大。

　　我们也是参与者，卖了一百多亿的商铺、写字楼，要跟投资者用简单的话表达，有几种方式，第一，业绩很好，持续增长，别人说一个事情，我可以说十个事情，但是客户不喜欢，客户喜欢的是能不能变得简单。

　　第二，光说明年涨价，买家的参与者不关心，我们刚才看到的，几千万到上亿的量级都有，投资的自由度非常大，房地产不是唯一的投资选项，会比较金融产品、海外、国内的债权等等，这个时候一方面要理解对方，同时还需要展现一个简单、透明的东西。

　　我们花一年的时间有一个数据团队做了一个事情，既然这个显得这么不透明，既然在数据、信息上不同，我们能不能用简单的方式表达，想变得简单，先得把基本工作做了，我们做了一个数据系统，基于办公场景的数据系统，不仅要把城市数据装进去，写字楼，住宅，企业各种各样的数据，可以想到的导到数据系统里面，我们看看他们之间到底发生什么关系。

　　比如说一个朋友问这个项目将来卖还是租赁，面向什么企业做租赁，这个项目将来以什么价格定义，这些问题原来我们都是以拍脑袋的方式走，大部分人用经验和直觉完成，现在尝试另外一个可能，我们看看数据能够做的事情。

　　这是一个简单的分析图，我们公司一年差不多生产的，如果按照页面来说的话，我们有专门的人做循环作业，这里面70、80%我们称之为套活。

　　我们做了这个分析图的基本素材，8000提升到112万，类似这样的分析图，从原来的手工作业一年成为8000页，谁问我什么我们做什么，变成机器自动生成，产能上个月达到一年同时生产112万，当我们把之前的数据全部导到自动系统里面，机器会带给变化，这个服务商可以通过数据的积累和编程，把北京几乎可以实现时时的分析，现在北京六环一圈两百公里，精度做到500米的网格，500米乘500米的小网格，大概是一万个网格的概念。

　　原来我们觉得我们都希望我们的服务，基础的信息服务能够覆盖到每一个地区或者每一个项目，但是其实大家知道，在市面上标准的服务公司其实能力上是做不到的，因为需要花人和时间，花交通费，大量的沟通成本，事实上我们无法形成一个标准，相对更高标准的服务。

　　但是数据能够帮助提升到这个事情，把我们一个小公司的产能提升了100倍，截止到上个月。

　　这是一个很奇妙的变化，可以让这个市场，我们想问哪一个地方，立刻弹出400页的介绍，我们分了几类，目前是6类，就关心一个事情，能不能说清楚在这个地方到底有多少楼，多少企业，哪些企业即将关门，哪些企业即将扩张，这里面到底有多少人口，这些人都是什么样的，这块的楼今天五万，明天会不会涨到五万五，或者价格是否持平？这个地方的人跟哪的人做生意，我们特别关心这个事情，在原来的技术手段上做不到，我们只是通过日常的观察，日常的人肉的肉眼观察感知，但是现在我们可以把这些数据导到一个系统里面看。

　　现在我们看到的分析图只是其中的一部分，是基于北京全景的，最左边的图，到底这栋楼的朋友圈是谁，跟谁做生意，原来我们是不知道的，我们不能在楼下趴活盯着这些人去打车，现在有交通数据可以导出这个形态，北京1500个项目，4500个楼有租赁的记录，5000万平米，我们可以精确到任何一个楼的网格和板块，到底和哪些区域发生生意上的往来，这个时候会调整我的租赁政策，是不是有意识的做定向的招租，强化某一个产业特征。能够从微观到城市网格，宏观到北京，整个产业链里面，生态圈里面的位置，这是以前做不到的。

　　生态系统，包括租赁，都可以可视化完成，可以把原来这么小的市场无限的精细化，这是特别有意思的事情。基础研究要配合技术，我们传统基础研究，或者房地产行业的基础研究，住宅领域没有什么，就关心中央今天防水还是明天防水，关心这个事情就可以了，其他的没有关系，太简单了。

　　但是商用物业复杂程度很高，现在提供的数据技术可以帮助我们把看起来复杂，不透明的，原来靠直觉的东西可以无限的可视化，这是很有意思的，我们跟大的机构合作开发数据系统的时候，就像挖了一个矿山一样，越来越有意思，所以我们生成各种各样的图。

　　最右边的图看起来像一个普通的热力图。我们说这一栋楼里面这层是钢铁公司，上面是互联网公司，钢铁公司资本市场上的市盈率大概10倍，互联网公司可能更高，40到60倍，问题来了，这两家公司的员工中午吃盒饭的定餐标准是不是一样的。

　　其实我们想问这个问题就在于这家公司的成长性是什么样的，这家公司的行政经理上招聘网站，很可能钢铁公司的人找工作，而互联网公司的人在挖人，他一定会带来的是我们对企业，77万家的北京常驻企业归类，分级，通过资本市场做一个行业定价，自然就会产生我们对这个市场的总体判断，甚至微观到一个具体的板块，北京270多个板块都可以拆分。这是一个全图，代表的市盈率40倍以上的行业分布图，意味着扩张地图，企业和写字楼的好坏，产业园的好坏很大程度上来自于企业的扩张。

　　我们见证了望京因为阿里巴巴上市变成世界级的公司，望京变成了第三商务区，类似的成长逻辑我们背后是理解的，但是我们怎么样能够通过一个全景数据表现出来，分析整个城市发展脉络和微观上的机会，这是以前的经验和传统服务方式做不到的。

　　会带来什么改变？就是两个东西：信息透明，可以让我们在座的任何一个人通过查询数据系统清晰的了解到想看到的东西。第二个作用，服务流通。原来北京一共有5千万平米的写字楼和产业园，五百万人口在里面办公，就业人口北京一共1200万左右，抛去个体户和商业的服务业，一半人口都是在这个体系里面，都是在办公楼里面，但是我们真正了解他们吗，我们原有的技术手段不支持，现在可以做到，我们原来写字楼服务市场分两个阶层，第一个阶层专门针对甲级写字楼的服务，传统意义上的五大行，精英式的服务，纵深能力非常强，专业水平很高，同时又很贵。正因为有这样的特点，所以这些技术我们称之为军用技术，只能服务于高毛利，高租金水平的写字楼，这些服务从来没有渗透到另外四千万平米，是因为技术壁垒，成本的问题，太贵了，拿北京举例，4000万平米的企业，资产管理方买不起那样的服务，非常贵，但是数据可以带来机会，可以把成本快速降低，让所有人快速得到比以前更精准，更精确的服务，现在我们做了一个创业项目，把数据做完，进行各种各样的分析，春节之后会推出一个试用版，欢迎大家试用，然后反馈回来不断的完善。

　　主持人： 感谢王总的演讲。为我们带来商办地产市场研究不同以往的新视角新方法。

　　下面有请中国建筑金属结构协会副会长，中国木窗产业联合会主席，全联房地产商会会长助理，北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长马俊清先生。马总从事门窗行业20余年，拥有各项门窗专利58项；参加过多项门窗标准的编制工作，目前正在负责主编《集成材木门窗》行业标准和参与编制北京市地标《住宅建筑门窗应用技术规范》。

　　有请马总，演讲题目是：门窗科技打造健康舒适的办公空间

 

中国建筑金属结构协会副会长，中国木窗产业联合会主席

全联房地产商会会长助理，北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长马俊清先生

 

　　马俊清：各位朋友大家好！我跟大家分享一下门窗科技打造健康舒适的办公空间。

　　前面这些内容，作为产业发展方向，大家来了以后，我相信会给我们下一步的工作带来很好的指导作用。但是作为一个在目前中国的今天生存环境、生活环境对我们依然是至关重要的。特别是这几天外边的雾霾，我们亲身感受到了，我们之前几年说雾霾，还当成玩笑。但是刚才一位老总讲，在办公环境里，每天要坐上12个小时的时间，所以这个环境对我们身体健康至关重要。

　　我讲两个主题，第一，什么样的空间是舒适健康的？第二，如何打造舒适健康的办公空间？

　　从我的角度来讲，今天重点讲的是室内的空气。跟门窗有关系的，跟建筑节能、门窗遮阳、门窗保温隔热这些具体的性能指标是我们专业的话题，实际上更主要的就是办公空间空气质量的保证，是跟门窗是息息相关的。比如说我们今天这个空间，几百人在这个空间，而且这么高的挑高，但是在灯影的作用下，室内空气质量已经非常差了。那么如何来保证室内的空间质量呢？道理都很清楚，无非是过滤室内的空气。全世界的房子到现在为止，我们在讲什么样的房子是好房子。实际上好的房子就是能够保证有新鲜空气，并且它的PM2.5的值在20以下甚至更少的房子，保证足够的氧气。这种空间对人体的健康是最好的房子。

　　外面的PM2.5环境的指数大家很清楚，北京这么严重，河北更严重。从200、300、500，昨天有到1000的，1000是什么概念？像咱们经常旅游的那些地方，包括新西兰、澳大利亚等等，他们的空气PM2.5也就是在5左右，或者10，很少超过20。这样的空气条件下，如果外边是这样的话，室内比外边还要差。因为咱们经常讲开窗通风，如果外边是这样，就不敢开窗，里面人在活动、你在呼吸，空气质量实际上是远远差于外边。

　　过去我们总讲肺癌井喷，大家讲的时候可能都不会想到自己，实际上现在医学专家已经计算出来了，人体有3亿个肺细胞，80个PM2.5就堵一个肺细胞。三年就堵人的1/3的肺。所以肺癌井喷就是怎么来的。钟南山在五年前就讲，北京市会在2020年井喷，实际上跟这些计算都是有关系的。

　　这些指标咱们听起来非常可怕，而且我们身边的一些人经常性的一说得了病，得肺癌，一说一个癌就是肺癌，将来这种概率会更高。那我们怎么办？实际上大家静心的想一想，我们现在能够救自己的办法，第一步就是如何打造你的室内空间，家里边打造家庭的室内空间，办公环境打造办公的室内空间。

　　我们是做门窗的，所以我们讲门窗的重要性。实际上还不是这个原因，实际上建筑非常可行的检测指标是什么？就是房屋的气密性。现在咱们讲欧洲被动式房屋，被动式房屋是人类追求的目标，也是房屋的终极目标。但是我不说它是终极也好，不终极也好，但是我想它是一个好房屋，是一个节能环保的房屋。这个房子验收的唯一标准就是房屋气密性，其他的是你承诺的标准，比如门窗的传热系数0.8，建筑外墙传热系数小于0.1或者零点几。但是交付使用的检测手段，就是房屋的气密性，房屋气密性0.6，室内外温差，50帕的时候，一小时房屋换气指数就是这个指标。被动式房屋，不用主动采暖的房屋，理论根源就是外围护结构做得好，透明部分就是窗，不透明部分就是墙。墙也有严格的要求。把墙、窗做好了，其中传热系数是一个很重要的指标，密封性也是很重要的指标。0.6的90%是取决于门窗的，所以为什么说门窗在环境中的重要性就体现在这儿。

　　要保证一个房屋室内的密封性好，门窗非常重要。保证好的前期下，咱们再想第二件事，就是室内的空气净化，室内空气净化是两个步骤。一步是从室外的空气进到室内，室内的空气再传到室外。这个过程当中，有一个非常重要的环节，就是在室内外空气交换的时候，能够把室内的能量留在室内，换句话说，比如冬天室外零下10度的空气进到室内的时候，室内零下24度的空气出去，有两个空气的交换。这个交换做得好的能做到70%以上，就是室内的能源70%留到室内，做到外部空气进入到室内的交换。这个交换过程当中进行PM2.5的过滤。

　　第二步实际上就是咱们现在大部分人所常用的室内净化器，它的优点是能够保证室内的能源、室内的温度，但缺点是室内的空气越来越不新鲜，虽然你可能过滤了灰尘、过滤了PM2.5，但是氧气越来越少，二氧化碳越来越多，所以一定要通过室外新风换气，来解决室内空间的空气质量。解决室内空间的空气质量的前提，就是门窗的气密性一定要好。

　　要打造好的办公空间，未来咱们的发展方向是什么呢？作为门窗来讲，作为一个建筑来讲，住建部也早就提出绿色建筑，而且现在全国各地都在试点被动式房屋和低能耗房屋。住建部的标准定额司已经开展了好多年的调查，目前态度很明确，一定要把建筑节能低能耗的房屋得到落地、得到应用。现在北京居民住宅建筑能耗是做到75%节能，可能2017年要达到82%节能。这块跟门窗也有关系，门窗的标准要进一步提高，要从过去的1.5要提高到1.2。这块的进程不会很慢。从这样的发展定位来讲，肯定是下一步对于门窗的要求，两个指标至关重要，一个是82%的节能标准里面的门窗K值小于等于1.2，这是一个方向。再一个就是门窗的气密性，要达到7级以上。这两个指标对我们很重要。目前市场上窗户能达到这两个指标的太少了。

　　少的原因不是说咱们整个产业做不到，我跟大家汇报一下，门窗行业和地产行业走得比较近，今天开会的包括领导们有地产行业的领导，也有门窗行业的领导，我们经常沟通的是说，作为门窗整个行业能不能做到这个标准的要求呢？能，但是市场落地很难。一个是有标准，比如说北京市的1.5到2.0，或者未来的1.2、0.8，都是能做到的。但是中国最大的问题就是监管太差，而且这个过程中使用的能够达到标准的产品非常少。大家看看自己能够达到这个气密性、能够达到这个密闭程度的窗很少，像今天PM2.5的值，外边跟家里差不多，因为窗户都是通风的，都是漏着风的。

　　第三，行业自律。我也经常跟开发商在一起聊，而且我们也经常投标，低价中标是常态，结果现在已经达成共识了，地产行业也很苦恼，苦恼在时间地方的？因为肯定大部分是低价中标，这就造成了好的产品进入不了围，很难把最好的产品做到建筑当中去。但是不低价中标呢？我们营业额在上升，销量在上升，但是成本在降低，这也是这个行业的特点。成本靠什么来？也要降低采购成本，所以一边要降低采购成本，一边咱们的招投标模式，造成了为什么我刚才说达成共识，达成什么共识的？门窗行业认为，你这个招投标不合理。地产行业也认为不合理，但是也没办法。

　　今天我们把这个现象说出来，我相信下一步随着国家正规化的发展，监管力度一定要加强。但是我更相信的是全民的自律，在这个恶劣的环境下，我们如何把我们的小环境的空间打造好，这是我们应该能做到的。我把家里边、把我们的办公空间的密封做好、气密性做好，再用新风系统来完成室内的空气净化，使我们真正在家里边、在办公的场所，能够呼吸新鲜空气。

　　比如学校，现在孩子很痛苦，小孩在外边不敢玩，咱们平时聊天，碰到这个事的时候，孩子怎么办？在学校里要给他们提供好的环境，提供清新的空气，这是第一步。但是作为德国来说，把节能门窗的推广当成国家战略。为什么？他们基本五年推出一个新的标准，目的是拉动整个产业链，拉动整个国民经济。我去德国，他们说哪年制造的暖气片就不允许用了，就要换，因为要节能，热交换不够。中国也面临同样的问题，如果把700亿既有建筑和新建筑都做成节能门窗，我们算过账，一年节省五亿吨煤。我们每年如果换20亿平方米的窗，换成新标准的话，每年要至少拉动GDP三万亿以上。所以无论从经济角度来讲，还是从环保角度来讲，还是从个人的健康角度来讲，这三件事都是特别大的好事。如果要想明白这件事，一定要推广这件事。

　　上次我跟科技司的领导讨论这件事，他们明确地讲，在建筑节能领域，“十三五”期间，门窗一定是排第一的，无论是产品质量，无论是监管，无论是标准，都是排第一。所以我们门窗行业的人有这个信心，我们也希望把这个信心产地给地产行业。如果在门窗上边做点工作、做点事就是利国利民，无论是拉动经济，一年节省五亿吨煤是什么概念，减少多少排放。

　　为什么说铝包木窗好？好就好在木窗是环保材料，可循环利用，你只要用木窗很容易就把节能问题解决了。第三，耐火问题，它是最抗烧的，用木窗做耐火窗不用做任何技术处理，只要玻璃合格就过。

　　我们这个行业创新也是非常有力度的，我们现在国际门窗展都推出很多新的产品，今年在国际门窗展上我们推出了一款产品铝包木内倒平移窗，是世界原创、世界首创，优点是把咱们已有的开启方式，外开窗不安全，内开窗占空间，推拉窗不密封，把这三个门窗的痛点集中在一个窗户上。使门窗开启的过程当中，也不往外，也不往内，关闭的时候是一种胶条式的密封、平台式的密封，把这个问题全解决。而且又解决了建筑外立面的美观。而且看起来每一个角度、每一个线条都是清晰的，都是对称的，来解决美观的问题，解决实用性的问题。

　　门窗科技打造健康的办公空间，大家在设计产业园、设计办公空间的时候，一定要想一下门窗，门窗会解决很多问题。谢谢大家。我的演讲到此结束，放一段视频给大家看。

　　（播放视频）

　　主持人：感谢马总的分享。在这样的雾霾天气里为我们带来了健康舒适办公空间的无限遐想，使办公生活更美好。

　　感谢以上几位嘉宾的精彩演讲和独到的专业见解。

    直播：中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会（4）