主持人：下面我们继续进入论坛的第五部分，也是今年年会的第一场圆桌对话环节，是由中粮置地广场冠名的对话环节。
对话主题：办公生态体系的构建——以供给·策动变局
有请特邀主持嘉宾：达美资产管理有限公司 总经理 吕丽华女士
有请对话嘉宾：
中粮置地有限公司总经理助理、中粮置地北京公司总经理 周鹏先生
中关村东城园管理委员会 副主任 蔡勇先生
仲量联行华北区董事 总经理 张莹先生
艺术介入 创始人、深圳诚品地产有限公司 董事总经理 罗雷先生
香港侨福建设集团 主席助理 丁宁先生
吕丽华：各位来宾、各位领导，大家好，今天很荣幸能在这个盛会上跟大家分享一些很有兴趣的话题，我们今天的主题是办公生态体系的构建。刚才看了中粮的小短的宣传片，我特别想问现场的嘉宾一些问题，但是在问之前，为了让大家更好的了解每个嘉宾从不同角度回答我的问题，所以我想让现场每位嘉宾用很短的语言来讲一下自己主要在抓的业务条线。
周鹏：谢谢主持人，我们说的地坛里匠心精神、社区情怀，在相当长的时间里，对于地产业，无论是哪一个业态，都需要关注倾注我们的智慧和辛劳，我的主要工作就是代表中粮置地在北京区域开展大的产品力和运营力的工作。谢谢大家。
蔡勇：我是中关村东城园蔡勇，我是企业的服务员。我很支持中粮置地的项目，对于我们园区基地的打造有非常重要的意义，我参加这次活动的目的就是支持这个项目，希望这个项目能够打造成我们园区以及东城区一个亮丽的产业项目。
张莹：仲量联行是在商业地产领域里面全方位服务的地产服务公司，我们从乾隆48年成立到现在已经200多年，我负责华北区业务，上周我刚刚经历了我在公司第20年的纪念日，所以仲量联行跟中粮地产在各个方面都提供了很多合作，我们也看到了中粮集团在走向全球化和国际化的过程当中所做的工作。
罗雷：大家好，我叫罗雷，我们主要工作是在深圳的房地产，我们十几年来在地产圈比较主要的是践行艺术和地产之间的结合的介入，一会儿有时间我会跟大家分享我们做的项目和案例。
丁宁：大家好。首先祝贺中粮，祝贺周总他们的产品闪亮登场，非常棒。我们今天来参加这个活动，希望能够跟写字楼界、房地产界的朋友进行一些交流。我的主要工作方向是在艺术和商业地产融合方面，是我的主要工作。我希望待会儿有一个分享，也是学习的机会。谢谢。
吕丽华：刚才各位台上嘉宾都简要介绍了一下自己。我们就今天交流的主题进行互动。刚才短片里也看了，中粮一直在倡导办公生态体系的打造，所以我们好不容易把周总从百忙之中请来，先问一下周总。在办公生态体系的整个链条的梳理过程中，您是怎么能带动团队把这个体系形成的？这是第一个小问题里的第一点。
第二小点是，你也谈一谈传统办公到办公生态体系的打造过程中，对于写字楼的配套商业有哪些改变？
周鹏：说分享谈不上，我觉得我们是在探索，尤其是大家知道我曾经的从业背景，最早是从商业地产，从大悦城购物中心开始负责，到后来负责北京公司。我接手北京公司以后，我觉得我们非常幸运，因为我们有了很多值得大家艳羡的一些土地的存量资源，都处在很好的地理位置上。在这里面我们如何来赋予它一个很好的生命力。刚才丁宁总说祝贺，其实谈不上，这是我们的标杆。我们的市场对标对象就是侨福芳草地，我们觉得可能在体量、在一些具体的客观条件上，可能永远会是一个标杆，但是我们觉得我们至少应该具有后发优势，至少有这个勇气。所以我们特别希望把中粮集团对于商业运作的态度也用到写字楼当中去，这是未来甚至住宅物业都应该的大势所趋，就是我们要准备建设，要注重整体的生态体系的构建，我们原来说生态，只是说绿色，第二块是链条，我们要强调价值链，我们今天发现我们面对的生态是球体的，是综合的，方方面面的。从周边的文脉到硬件到所有的租户，到模式，在链条式的发生关系，是点对点之间都能发挥非常立体的信息，包括情感沟通。所以我们应该是办公生态的构建。
当然我们也会借鉴我们的优势，就是我们商业的优势，尤其我们的商业配套，在每一栋楼只占10%到15%，但是我们一定要借助商业的优势，做出我们自己的内容。希望把未来的中粮所开发的写字楼，参与到大资管的资产里边，每一栋只要我们一接管，就能够输入几个中粮的内容进去。这是我们未来的一个理想。谢谢。
吕丽华：谢谢。刚才周总在分享他的观点的时候，我特别捕捉到一个词，就是他们的对标产品是侨福芳草地，正好我们请来了侨福芳草地的丁总，太不容易了。丁总，您一定都在侨福芳草地现场，您的项目在北京已经成了标杆产品了，一说上海，我们就第一想到K11，一说北京就是侨福芳草地不去，你就基本上北京的商场就没逛。我们请丁总讲一讲。在侨福芳草地产品里，因为也有写字楼，有酒店，有商业，您是怎么样把它作为一个生态链条来打造的。
丁宁：北有侨福芳草地，南有K11，以后就会有中粮置地。你提的这个问题，其实说出来要很长的话题。我只是简单说一说我们做的过程。我认为侨福芳草地是天时地利人和的产物，当时说是天时，因为这是企业发展自身的需求，因为那块地并不在CBD里，在外边。我要想做出有特点的东西来，我自己就需要创新。这是一点。而且从行业竞争来讲，那时候大家商业竞争也很激烈，这也是需要我们注意的。还有从国家政策来讲，也是希望有创新。这是天时。
还有地利。因为我们这个项目是异型项目，如果这个项目在广州、上海、深圳，在任何一个城市都很难批下来，还别说建了。所以应该感谢北京这个城市的包容性，大家如果从外地来，肯定有这种感觉。所以这是地利。
还有一点是人和。当时我们做这个项目的时候，也遇到很多困难，所以有一句话叫做，没有人能随随便便成功，确实是。但是当时我们经过了很多困惑，也经过艰难万险过来的。当时有群众志成城有情怀的人在一起做事。甚至我举一个例子，我们当时到了一种什么程度？我可能面临着资金的缺少，我的这些施工企业不给钱都愿意做。真是天时地利人和。
我们当时有几个最主要的想法，第一一定要也特色，因为位置偏。在我们对面某个很大的房地产商曾经说过，说看不懂我们在做什么，不知道这个企业能不能存活，这是当时它对我们的判断。一个是我们自己要做得有特色。
另外，我从硬件上，强调的是环保和设计，您现在看到的雾霾状态，刚才我真的戴口罩了，当时我们做这个项目的时候没有雾霾，当时是沙尘暴。我们当时在2000年的时候设计这个项目的时候，就把环保作为一个理念来设计，而不是噱头。15年前做环保就是一个噱头，没有人真正在做，而我们真正在做。后来我们发现有雾霾了，我们又花了好几千万的设备在做除雾霾的设备。我们历次大奖都拿到了，并不是花钱买回来的。环保是我们由内向外散发的一种情怀。现在雾霾是400多还是500多，两个星期前是600多，我们就拿着表到处测，看看雾霾到底是多少，不行就改。现在有雾霾，我还真不是特别敢出去。刚才马总说，2002年预测肺癌大爆发，如果我不在侨福芳草地，我早就爆发了。生活在这么一个环保的环境里，作为一个办公人员来讲，我感觉非常非常幸运。
还有一点是设计，你去侨福芳草地的时候，给你的感觉一定是它的空间感、设计感把你震感住了，因为没有雾霾体会不到，就是我的设计和空间的打造。这是硬件核心竞争力。还有软件，一个是文化艺术，一个是人。文化艺术是我们很重要的一部分，我们认为任何一个建筑也好，有艺术，有绿色植物，这个建筑就活了。我们刚才看那个短片，我特别欣赏置地广场，也突出了这两点，所以我觉得这个项目非常好。
你说我们当时是有意而为之打造一个生态吗？我们当时也就是想在北京打造一个好的项目，我们当时设计的时候并没有说想赚多少钱多少钱，我们当时黄主席讲，能赔得起赔不起，赔得起就干，光靠情怀也不行。最后我们是做商业的，做商人的，还要看利润。我们通过这么多年的努力，现在叫办公生态、生态办公的打造，我们的效益还是蛮好的。你能提供好的产品，你能提供好的环境，大家自然而然就来找你来了。苹果来找我们，我们不care，你是苹果再大，我是小西瓜，小西瓜也比苹果大。我们要坚持自己的东西，环保、艺术是我们最核心的两个理念。很幸运，我们可能是在几年前就把这两个因素打造进去了。你说是不是有意而为之，我倒觉得也不是。还是说正因为你的能量正了，正因为你把环保的东西想在前面了，你把绿色的艺术的东西想在前面了，无形中创造了一种新的运营模式，我觉得这倒是真的。
吕丽华：非常感谢，丁总讲得特别感动，至少是打动了我，侨福在做这个产品的时候，那是十几年前，那个玻璃罩是非常耗金钱的投入，那时候就本着环保节能的理念在做这件事，现在看到他们的理念在今天这么多年过去了，我们忽然发现它仍然是在引领着我们商业地产在往前走。
罗总是专门做艺术的，公司名字很有意思，叫艺术介入，您觉得艺术介入怎么介入能跟建筑相融相生，不会让人觉得是生硬的放进去的？
罗雷：其实我主要背景还是开发商，我一直都在深圳做从纯住宅到综合体甚至包括一些艺术机构、美术馆，我们都做过。我们是在商业里面更多的跟艺术打交道，同时也有很多艺术圈的朋友，我就尽量带领艺术圈的朋友往商业里靠，所以我们一起做了艺术介入的机构，我只是一个投资者，并没有在他们这个机构里来工作。
我们的经历就是，我们从十几年前，在深圳去做房地产开发的时候，我们也有过类似丁总他们的经历，当时是拍卖了一块全国的地王，周边还卖五六千块钱的时候，我们地是三千多块钱，所以绝大多数同行看不太懂，想看我们的笑话。最后当我们把它卖出来，两万多一平米的时候，又直接给自己楼盘一口气加了一万块钱上去。当时有一个倒逼机制，说一定要做特别的东西，才会令你在这个市场上有议价的空间和能力，去突破这个价格的天花板。
当然还有很多选择的方向，很多机构选择用另外一种方式，我们把艺术和文化的因素引入到项目，用这种元素产生价值，我们认为艺术和文化是比大理石有价值，这是我们的基本逻辑。
所以我们通过毕加索画展一系列艺术活动策展，十几年前我们也在非常系统收藏中国当代艺术家的作品，让这个项目一战成名，成为市场上突破天花板的项目。
十几年过去，我们的判断是对的，因为这十几年是中国当代艺术产品涨的最厉害的阶段，所以我们几千万的收藏已经变成几十亿，大理石变不到这么多钱。顺着这个项目再做上海外滩项目的时候，又创了一个外滩艺术馆，是非常专业的艺术机构。
一路走来，品尝了商业和艺术结合的好处，但是真的需要懂得人做桥梁。
吕丽华：我们很想用张总您专业的眼光说一下北京目前的甲级写字楼和世界的顶级写字楼有差距吗？还是我们做的已经比他们好了？您怎么看待这个事情？
张莹：我在仲量联行工作了二十年，刚才看短片非常有感触，也是我当时工作和生活的地方。如果从历史角度看待北京写字楼发展，这些年非常快。仲量联行的统计数据有一个概念，2016年底北京甲级写字楼750万平米左右，北京是将近2000到2500万人口的城市，也是国际化的都市。
如果我们做对标去看今天的纽约，大概人口两千万，甲级写字楼存量3500万平米。曾经做过一些历史研究，把上个世纪五十年代到这个世纪每十年国际化大都市人口变化和甲级写字楼总量变化和第三产业人口变化做一个对比发现，第一，北京这样的国际化大都市，甲级写字楼的供应量跟地位相比有很大差距。
项目上我们也发现北京写字楼水平最近几年提升非常快，如果用平均值看，跟世界顶级城市，纽约、伦敦、新加坡、东京这样的城市还有一定差距。但是北京和上海很多顶级或者最好的写字楼差距几乎没有，或者说很多项目硬件水平上已经完全超越了国际上的写字楼。
今天我们讲生态空间，办公空间，如果从长远角度观察，我们也看到最好的办公空间打造成除了工作、生活、居住的环境之外，硬件水平只是一个重要条件，更重要的我们发现跟国际上成熟的城市比较大的差距是软性标准，比如说服务水平、空间整体理念。
刚才我们看到无论是中粮的项目还是其他的项目，一些理念上已经非常领先了。作为我本身一直做商业地产和写字楼，跟很多开发商朋友和政府朋友打交道，做很多推广的项目。
几年前我建议一些项目做推广短片，不用做非常宏大的短片，不用做政治性，更涉及人性的片子，我们的理念才会达到新的高度。很多国际上的项目推广都涉及到人的感觉。这方面有一些差距，但是我们很高兴看到中国很多项目上都已经完全有了这样的理念，并且付诸实施。所以这个角度来讲是有差距的，但是我们也看到变化。
第三个差距，房地产媒体都说住宅地产，我们说写字楼地产，整个变化是开发、经营到金融的过程。
进入到最后一个过程里面，一定会遇到很大的挑战，因为这不是我们的项目面临的问题，而是大的环境在变化。我们相信随着这几个大的环境变化，带给人们任何一个小的项目，都会有自己的亮点。
吕丽华：东城园是中关村非常能够聚集文创企业和创新企业的引领园区蔡主任主管这个工作，作为您和区政府推动文创方面做了什么具体工作？
蔡勇：主要任务就是贯彻中央和北京市以及东城区的政策，园区里面有几个措施，一个是贯彻落实中关村政策，税收、财政、知识产权、人才政策等等。第二个是为重点企业、成长性企业提供个性化服务；第三个，打造文创产业基地。目前东城园有几个指明的产业基地，金隅华贸（音）非常漂亮，还有歌华大厦，文化创意氛围非常浓厚，还有西保利大厦。将来还有几个园区正在规划。
改造了胡同厂房，形成胡同创业工场。文创企业最大的困难是融资难，针对这个问题组织文创企业和金融机构做对接，解决这个问题。
我们还针对文创企业发展空间的问题，积极组织企业和文创产业做对接。我们支持中粮广场希望打造新的文化产业聚集区。
这里面还要强调区域的地位，东城区一直强调文化强区，东城区的文化资源非常丰富，天坛、地坛都在东城，东城文化产业也比较发达，演艺、艺术品交易，保利拍卖，旅游业，各大旅行社，所以我们有这个产业基础。所以我们定位发展文化产业，加速文化产业的发展，推动经济结构的高精尖。
全区的规划，制定十三五规划，另外是加大投入，每年投入一个亿到文化创意产业，包括政府的资金支持，也包括基金的支持。
第三个，现在我们正在进行非首都功能的疏解，疏解之后会有一些资源，这些资源要向文创产业倾斜。
第四个，发展文化金融，重点打造了前门的文化产权交易中心，在北城打造了雍和版权交易基地，推动文化要素市场的建设。
第五个，推动文化和科技融合发展，打造一些文化、科技相结合的技术服务平台，像电子出版，电子商务，是文化跟科技有机结合。
区政府按中央的要求，北京市的部署，重点发展一个是商务，因为市中心都是高端楼宇，里面都是高端商务的总部基地，胳膊腿在河北，也可以在黑龙江甚至到新疆，总部、中枢在北京，因为很适合我们的定位和中心城区的特点。
另外，商务是一个完整的系统，总部在这里，会计事务所，律师事务所都有相关的服务。另外中心城区资金比较集中，资金的支配权都在中心。楼宇一般要积极的发展金融产业，此外，作为中心城区人才集中，也分科技人才，文化人才就涉及发展文化产业，科技和文化是真正的人才产业，没有人才这两个产业做不来，所以打造科技写字楼也好，文化创意写字楼也好，关键是给文化人才、科技人才，金融人才，高端商务人才打造有利的服务环境，为此必须配套高端的生活服务业，高端的健康服务业，形成完整的楼宇产业生态系统。
吕丽华：谢谢蔡主任，刚才整个交流过程中各位嘉宾和宣传片都反复提到汲取艺术基因，融合艺术气质。周总在团队操作项目过程中，怎么把这些想要的要素落到实地？
周鹏：在当今的社会，只要我们的思想，或者我们认识到，意识到这样的问题，一定可以做到。现在我们打造的任何一个物流空间，一个资产，都应该看成是鲜活的生命，是开放的，这是非常重要的。不管是企业也好要做到开放的，操盘手的心态开放的，建筑是开放的，未来的运营系统是开放的，只要做到开放，真正的找准了方向，抱着开放的心态，就可以嫁接好任何优质的资源。第一，方向明晰，第三开放的心态，第三，快速累计。
吕丽华：跟丁总也交流一下，做艺术，周总也说到，想把艺术的元素植入到建筑里面，芳草地已经是吃螃蟹的人，而且我们都看到了今天的成果。我们就想知道，做艺术这块投入短期来看是大于产出的，芳草地是不是因为不差钱，才不太考虑这块？还是说另外有一些其他的长远的战略？
丁宁：这里面提到一个普遍的问题，能复制吗，到我们这里叫好不叫座，赔钱的事儿不能干。其实我觉得周总已经回答这个问题了。
我觉得不能单单算这笔帐，这笔钱是亏了还是赚了，因为从商家来讲，房地产商来讲，毕竟要看到现金流，赚钱，这是第一的。
我的财务上已经没有问题了，艺术在商业里面有几个功能，我们做的分享一下，一个是乔福芳草地，建筑就是艺术，本身你看设计，就是一个艺术品，而且它的艺术不是简单的艺术品的摆放和堆砌，雕塑一放就完了，实际上是我们二此创造的过程，根据空间的环节去选艺术品，艺术品来了之后怎么摆放，这也是我们自己要做的事情。艺术家有时候只是把艺术品生产出来，所以才需要策展人，但是我们自己做，所以在这个过程中，是把现有的艺术品在挑选完之后进行二次创作，很好的融入到商业环境里面。
还有一点，我们的艺术品收而不藏，很多的艺术家买了之后都收藏了，挂在库房里面，我们是把艺术品都摆出来，而且我们在艺术品和观众之间是零距离的，没有做任何的划分，除非对小朋友安全有问题，我们会挡一下，否则的话，我们认为艺术品就是让人欣赏的，艺术家也希望能展出来，这样对于一般的消费者来讲，也是一个慢慢的培养过程。
还有，乔福芳草地的艺术品是产生于项目里面，拿不走的，离开这里是不成立的。所以我认为我们的项目是艺术的加工场地，不单单是把艺术那来放一下的问题，一个项目里面会产生很多这样的很有意思的问题。
还有我们认为这个艺术是企业家和艺术家长期的心灵的碰撞，我们经常和一些艺术家聊天，一块喝酒，聊天，经过大量的沟通了解到艺术家的想法，艺术家也了解到企业家的想法，所以我们对收藏的艺术品有很深刻的了解，包括宜家数的性格，创作的思路，成长的脉络。
罗总说了一句话非常对，CPI涨的这么厉害，你担心你的钱会赔吗，买艺术品是没有问题的，而且我现在的一部分艺术品已经增值了，同时给这个项目带来的引流作用和商业价值提高的作用非常明显，所以我们一点都不担心艺术品会成为我们的累赘，你说可以复制吗，怎么复制，我们可以接下来进一步沟通。
吕丽华：丁总的解读特别的幽默。刚才说的艺术也包括现在的商业招商、包括写字楼下面的底商，我们发现一个特别有趣的现象，有一个小组合拳，咖啡+西餐+艺术调性，这个人就可以在商场里面泡一下午，罗总回答这个问题特别贴切，讲讲您说的新组合怎么看，如果大楼的甲方，您觉得这个业态对有什么样的帮助？如果您是商户，您觉得这个业态从建筑上对出租人是否有帮助？
罗雷：其实我们可能更多的是从开发商和业主的角度看这些问题，或者说某种意义上我们想问题大很多，首先我们要看我们所面对的问题，我们看待的未来是互联网的未来，大量的交易都会在线上完成，再往下发展写字楼也面临这样的问题，大量的工作都可以在其他空间里面完成，单单说未来上班去写字楼也可能会越来越不成立，这就带来了一个热门的词“场景”我们必须创造一个场景，这个场景是我们愿意来工作，来生活，来社交，来娱乐，来消费。所以未来的商业和办公，都必须思考这样一个大的时代的背景，基于这样的思考，我们会发现为什么比较热衷于艺术的介入，我们觉得艺术是最有能量创造场景感的因子，可以集合场景对人的吸引力，舒适感和归属感。
我们最新做的写字楼也做了这样一个尝试，因为这个楼是一个原来的小渔村改造的，本身有很复杂的历史，也有很多有意思的地方，所以我们思考之后觉得所有的综合体应该多一层设计，叫公共美学设计，我们是从这样的高度看这个问题，而不仅仅是说一个小书店应该有深个调性，综合体为什么说有公共美学设计，综合体的公共性很强，不像单一住宅，包围起来，一个公共体我们说有三个关系，和城市的关系，很远的人都来这里上班、工作、消费，一种是跟社区的关系，就近的社区关系，最后一种是跟项目本身建筑的关系。这三种关系里面都存在着公共美学设计，好的公共美学设计可以令这个项目有更强的产品感，对消费者，对工作人员有更强的吸引力，我们是从这样一个方式和角度思考这个问题的。
吕丽华：谢谢罗总，学到一个公共空间美术设计的词，上午跟丁总聊这个话题，也是公共空间，美术设计，只不过不知道这么一个词，还是很有收获的。
如果我们打造的产品是以生态空间和公共美术空间结合的产品，对张总您觉得选址会有什么影响？
张莹：现在的互联网的平台搭建，写字楼很重要的宗旨，大趋势来看其实就是一个家外之家，要吸引这个写字楼的客户选择这里，并且愿意在这个家待下去，无论我们讲的艺术品也好，还是怎么设计，首先第一个就是硬件标准上基本达到符合，很多的写字楼其实都已经做到了，这之外精神层面我们提供更好的愉悦的共识，娱乐的共识，促进大家的交流，包括我们的物业运营管理和资产管理。
长远来看，尽管成本是企业重要的一部分，但是写字楼未来的发展趋势和企业选址重要的一点，希望他们选择的物业可以最大限度的对于人才的保留和吸引，跟相关的企业支付的租金相比微不足道，所以我们认为这将是未来写字楼发展趋势里面非常重要的一环。
吕丽华：因为时间关系，我们把最后的发言机会留给周总，您给我们今天的论坛做一个点评，或者预见一下，下一步写字楼出租人、持有人的角度应该打造什么样的产品是对社会尽到责任，给办公使用者也提供更好的产品？
周鹏：在未来，尤其是我觉得互联网改变冲击最大的一定不是今天看到的供应链和渠道，更深层次的会冲击公司的组织形式和办公形式。
未来要聚集的时候要找一个先进模式，大家浸入到里面，更好的激发员工的创造性，更好的传递企业文化和信息，是这样有温度，有性格，有感染力的空间，更综合，更立体的生态圈子谢谢！
吕丽华：谢谢各位嘉宾。
主持人：感谢吕总和各位对话嘉宾。
下面进入第二场圆桌对话环节。
对话主题：向左走？向右走？ ——商办地产未来发展之辩
有请特邀主持嘉宾：
北京金丰科华房地产开发有限公司总经理 张毅先生
有请对话嘉宾：电子城集团 副总裁 张南先生
中粮置地北京公司 副总经理、中粮广场有限公司 总经理 孙天立先生
北辰实业写字楼经营管理公司 副总经理 裴晓红
富华置地市场营销中心总监 江树生先生
汉富不动产基金 执行合伙人 杨彬先生
张毅：非常感谢大家能够在冬至的日子，而且连续几天的雾霾，大家应该是冒着生命危险来参加会。大家感觉跟我一样，今天会场的气氛还是比较浓郁的。一个是我们会议的内容非常充分，非常解渴。再一个是我们空气当中也弥漫着非常浓郁的气味，大家非常辛苦。我们这个环节，看我们五位嘉宾也看得出来，我们混搭，这也是非常时髦的。
每个人用一句话介绍一下自己。
张南：大家好，我们是高科技品牌的运营商。
孙天立：我是来自中粮置地中粮广场的孙天立，参加本环节的话题是因为广场正在进行改造，希望一会儿有分享给大家。
裴晓红：我是北辰写字楼裴晓红。
江树生：我是富华集团江树生，我们公司在通州核心区应该算是核心区最大的开发商，有三块地，待会儿我会在这方面给大家介绍一下我们在通州的发展。谢谢。
杨彬：我是汉富的杨彬，汉富是金融公司，汉富主要是从VC、PE到PIPE，在私募领域管理的比较多，去年我们在A轮领投了优客工场，共享际我们也是天使投资人。
张毅：谢谢各位老总，今天给我们的题目是向左走，向右走。我的体会是到底怎么走。首先我想请问大家房地产到底应该做什么。在刚刚结束的中央经济工作会上，就房地产提出了非常明确的要求，同时，把去泡沫、去杠杆作为一个非常明确的，特别是提出了房子是住的，不是炒的。
这两天出了这么一个事，并购案，绿城阳光收购了中投发展94%的股权，还有一件事是在几天以后中民投出资了30多个亿，随着房地产的不断成熟，包括互联网+，包括土地政策，产城结合等等，房地产开发商提出了新的市场定位的问题，从前年、去年到今年，很多开发商都转向了产业地产，在上一节的嘉宾的演讲当中，也提到了关于产业地产的一些情况，我们想请咱们电子城股份公司的张总，给大家分享一下您认为产业地产到底的开发和运营应该遵循什么样的逻辑，才能够符合未来我们国家的房地产发展趋势？
张南：我们把产业地产放在一个风口。刚才张毅总说到两个并购案，是在去年和今年整个产业投资方面是冰山一角，万亿的体量，是房地产商进入这个领域的一个路径，从整个概念来讲，还是关注到产业地产在整个投资的价值方面，在整个房地产领域已经是作为一项非常重要的内容和方向。
上午师范大学的钟主任做了一些方向性的论述，他说到现在整体房地产的利润率，基本上从原来的20%、30%以上，现在已经基本是10%左右。其实产业地产的投资回报率，年化应该是5%到15%之间，有好有坏，而且整体产业地产的开发价值来讲，区域价值化的内容。这里第一个还是投资回报率不错。再一个，产业地产、产业园区相对运营是比较稳定的，客户都是比较稳定的，产业的发展跟客户有关系。
再一点，产业地产的土地价值，议价的可能性、增长性、趋势还是比较强的。
再一点，产业地产有地产类的特别的概念，是受国家相应的政策支持的，房地产相应政策经常是受限受限再受限，但产业地产在国家整个的主导方向还是非常支持的。在产业地产内容来讲，大概有这么几个层面，第一个是产城融合的开发，再就是做物流，再就是在城市功能升级中的作用及，写字楼升级的产业地产的内容。
刚才张毅说的问题其实是在考虑我们如何在产业地产开发环节，如何更精准地去定位，如何去更精准地做运营。我认为从定位来讲，内容还是第一位的。我们要做园区也好，做产业内容也好，重要的核心内容还是在定位。这个定位要从几个大的层面考虑，第一个就是国家大的战略指标，比如说京津冀、一带一路，这是在区域定位和产业定位方面非常明确的指导性内容。包括我们国家新的“十三五”产业发展战略规划，这些都是作为我们大的宏观定位中的重要依据。
再就是跟区域的结合，比如我们集团在整个定位上面，比如在云南前几天新启动一个项目，一千多亩地的项目，是面向东盟战略推进的产业园。
还有区域细化的政策方面，跟我们以后的运营、经营的定位是如何实现产业园区、产业地产的运营和回收，不管是租还是售，跟区域的相应的政策导向都关系非常大。因为产业地产确实也是受相应区域政策不同、操作方式不同，咱们在座的很多同行，有产业准入的政策，有限售的政策，很多方面的内容都会干预到整个项目定位内容的开展。
再一个从整个产业地产的发展来讲，区划来讲重要的内容是如何去运营，运营是在整个的产业地产的开发链条中，也是除定位以外最重要的环节。在整个运营中，包括我们对于整个产业地产价值的提升、增值，都有非常重要的意义。
张毅：产业地产对于开发商来讲是更加全面的活，因为服务的是政府和企业，还是有别于个体的住房用户，关注的链条更多，运营起来更复杂，是房地产逐步走向精细化的要求。
随着城市发展的进程，随着我们国内建设的推进，大家能够感觉到特别是在北上广深这样的一线城市，在核心区的建设的机会会越来越少，特别是北京，已经明确四环路以内不允许再建写字楼、综合体，甚至连大型医院都不允许再建了。面临这样的在核心区增量越来越少的情况下，面临的一些建成比较早的，像中粮广场这样的比较知名的楼盘，在新的形势下，在客户不断地需求增长的情况下，到底应该怎么走，既有建筑的改造、既有空间如何能够符合时代的要求，在这方面中粮广场的总经理孙总有非常好的体会，实际上在这方面他走在了大家的前面，我们有请孙总谈谈他在这方面的体会。
孙天立：谢谢主持人。这个题目叫城市更新与旧楼改造能否成为行业转型的新路径。题目有点大，我本身也是个路痴，至于向左走还是向右走，今天我可能给不出答案。但我特别喜欢研究一些数据，所以我希望从一些历史的过程中给大家一些参考，包括今后我们自己的一些具体做法。
城市更新包括了像中粮广场这样的改造升级，也算城市更新的一部分，但它还有很重要的一部分就是拆了重建，应该是两部分构成。因为我看了美国、日本、香港他们整个城市更新的历史阶段，实际上大概分成三个阶段，而且这三个国家非常有代表性，而且这三个国家城市更新的日期也很相近，但是这里面有共性是三个阶段，一个是高速阶段，一个是中速阶段，一个是缓慢复兴阶段。复兴阶段里面还有一个很有意思的是，社区的复兴阶段。
第一阶段，比如美国是从1950年开始，一直到70年代，20年的时间是属于高速发展。70年代到90年代是属于中速，90年代到现在是缓慢的社区复兴。第一阶段是由政府主导，第二阶段是由相对自由的以市场为核心的企业家和开发商，第三阶段是由政府和企业家和社区自发的。日本跟美国几乎是一个时代进行的三个阶段，香港是晚了大概十几年，应该是在1965年左右，60年代到90年代是第一阶段。
反过来看我们国内所处的几个阶段，我们认为实际上是90年代开始进行高速发展。90年代到现在一直处在相对高速发展阶段，包括住宅、商业、工厂、医院。
2015年开始到若干年后，肯定是要进入中速发展，但是会分区域，北京、上海部分区域已经跨过了中速阶段，进入了缓慢的复兴阶段。
台下的同行可以自己评估所在区域，具体的业态，大概其处在什么样的发展阶段。比如说中粮广场，在北京的长安街核心区域，92年拿地，96年建成投入运营，这个区域就会进入到政府、开发商共同构成的需要改变的节点。
至于是不是未来的主要的改革路径，我不能给每个人答案，答案就在刚才说的历史，数据是可以说明一切问题的，我们只需要对号入座。广场改造是很复杂的工程，会后可以有一些特别充分的时间进行交流，今天主要说的是方向的问题。
张毅：其实城市像人类历史一样，是一个载体，从城市的建筑可以看到一个国家、民族的历史脉络。走在巴黎的街道、伦敦的街道都可以看到历史，在北京的街道上可以看到历史的断代，您看建筑突然有一段历史没有了，作为在座的人应该有这样的历史责任，让城市和自然、人和成为和谐发展。
孙总没有提到中粮广场改造过程中为了满足市场需求也做了一些众创空间的安排，尽管面积不大，因为地段太好，改造后客户也非常好，租金也不低，是非常好的成功案例。在这么一个优秀的地段，也有他的需求，面对政府提倡的双创、互联网+，房地产大形势下，众创空间能不能支撑起写字楼的半边天，有请裴总讲讲她的体会。
裴晓红：非常高兴参加这个年会，也非常高兴有这样的平台共话行业当中大家关心的问题，刚才主持人提到的话题是分配下来的，不是说谈参与的体会，我只是从行业运营经理人的角度谈谈联合办公这个事情。
是否能支撑起写字楼市场的半边天的话题，不能给一个结论或者答案，应该从写字楼发展讲，最初，最早的写字楼仅仅是满足纯办公的需求，并没有更多的附加一些服务的内容，走到今天，我们看到写字楼这样一个物理空间已经走到了甲级写字楼不输国外的5A写字楼了，说明什么呢，现在写字楼从硬件标准来看，真的达到了非常高的水准。
在写字楼整体建设、硬件、空间方面，我们已经有了非常大的变化。
第二，在空间里面办公的人群，几十年或者说近十几年的发展之中也有了非常大的变化，从最初一些传统行业的公司分化到现在的客群结构当中，一个行业分化出很多类的公司，更不要说一个领域，所以我想说写字楼这个行业其实是伴随着我们国家宏观经济发展，伴随着科技的进步，也在不断的变化之中，变化到今天，联合办公也是在这样一个发展过程中的产物，从行业来说，联合办公真的应该属于市场细分领域。在政府对创新创业的倡导下，当今互联网思维的普及下，科技产品的应用下，以及对传统的办公思维理性的考虑下，更多的是现在人群的变化。
在这样的人群的推动下，80、90后、00后，进入职场，他们对传统办公空间，对自身事业的追求，创业梦想的实现都有了新的考虑。所以联合办公模式非常契合刚才说的诸多的前提下，方兴未艾，优客工场19个月已经开拓了26个联合办公空间，行业里面北京已经达到了20到30万平米的体量。很多优质楼盘，包括孙总改造后的中粮也做了众创空间的尝试，我们真的是以一个非常开放的心态看待联合办公的新业态和新的办公方式。
通过表面的数字看联合办公到底是什么，剔除投资回报，租金不同，我们去过中关村创业大街，优客工场，共享际，在北京这样的大城市我们看到的呈现的第一眼就是装修、场景、环境，真的有别于传统的写字楼的空间，这些空间真的有一定的魅力，作为我们经营写字楼多年的人，看到联合办公的场景也非常新奇，很多文化氛围、艺术氛围、趣味性，包括各行各业的年轻人在一起，他们无拘无束，也不用穿着工装，办公桌上我们都看到很多鲜活、生动的摆设，都给我们很多联想。
真的就是通过场景的叠加，场景的互联，相互之间的连接实现了社群圈层经济。我们也期待这样的联合办公的形式能够走出区别于传统的，独特的价值方向发展的新道路。
联合办公是否能够在写字楼市场占半边天，我们很期待。规模和数字、投资上期待今后越走越好，更加繁荣，在写字楼传统行业里面一花独秀，未来发展当中涌现的新鲜的事物当中实现百花齐放。
作为写字楼行业的从业人员，我们很希望看到传统行业里面一些新变化，同时也带来这个行业共同提高，相互之间的学习、影响下，促进这个行业更加健康、价值提升的发展空间。
张毅：谢谢裴总，我听懂了您的意思，众创空间是历史的必然，是这个时代的产物。但是你说撑起多少天，还不敢说，但是至少是这个行业当中非常重要的组成部分。而且这个部分是有非常新鲜的能力和动力推动整个写字楼综合体的市场不断优化，不断完善。
最近一段时间有一个现象，中资公司在写字楼时尚非常活跃，包括丰台科技园区去年到今年很多大的成交出现，去年我们成交的中广和集团，包括中电科集团，包括伊利集团等等。在丰台科技园区吸引了众多的中资公司用大量的资金，都是十亿以上的资金购置写字楼，中资公司在写字楼的市场上表现的非常出色。
随着首都功能定位逐渐的明确，有一个城市副中心在通州，通州的写字楼市场怎么走，表现应该是什么，中资公司是不是一样会在通州副中心有一个非常出色的表现？甚至吸引更高端的客户，请富华置地的江总谈谈您的体会。
江树生：去年限购之前买的都赚到了，作为通州一个开发商代表，很多时候我们都在宣传通州的发展，其实从几个方面来讲，第一个方面，大家更感兴趣的是通州作为城市副中心，最早我们叫北京中心，北京行政中心，以前所有说的东西都是从我们的角度来说为了卖房，但是去年这个概念出来之后，突然间很多人觉得地拿晚了，面临另外一个问题就是以前是睡城的地方，怎么作为一个真正的写字楼市场来做，这是很难的。去年开始政府到开发商对写字楼的定位走了很多的探索路径，其实去年面临选择，第一批产品推出的时候都是商办，甚至把它打造成小户型卖，我们担心到底谁来办公，今年年初出现非常疯狂的炒通州的房子，才出现了两个限购，市里面的限购，限商住和办公楼的个人购买，第二个是区里面限购，至少商业、办公五百平米以上才可以买，出现了大批代办公司办手续买房子，但是我们看到今年通州的商住成交遥遥领先，我们一个项目今年除了写字楼本身，其他的打散卖的部分就超过20亿，保利和绿地都不用说了，都是这样。
可是当这波投资出来以后，我们就疑惑了，更疑惑的是大家都在想后面，怎么给客户用，我们更关注的是通州的产业在哪，这也是政府特别担心的事情，每次跟通州政府，包括各个部门探讨这个问题的时候，大家都很头疼，包括跟着他们到处招商，其实这里面面临着很大的问题，北京搬过去之后，到底谁跟着过去，去年我们放风的时候说一些学校、医院的一些人来买房，但是这是杯水车薪，万科广场最好的也就四五块钱租金，这么高端的写字楼进来，在这里要做一千年不落伍的产品，压力很大。
第二个困局是通州的产业，去年我们一直探讨这个话题，产业到底在哪？刚才裴总说的联合办公，到通州没有市场，没有人来，因为这种产业都是附加另外一个更大的产业，更大的办公环境才会过来，因为我们在东城，金宝街也面临这样的问题，有很多的衍生品，从零开始到产业的引进，这是政府从开发商的角度着重考虑的一点，所以我们觉得通州未来向哪走，不是取决于多少楼，因为整个核心区办公楼的存量，到2018，2019年是200万，其实是性外一个CBD了。今年我们预计比较好，几个开发商放出几十万，而且今年基本拿不到证了，我们不是卖不出房子，而是担心谁来办公，通州最关心的是产业向哪走，对外说的环球影城，但是这些东西都不足以支撑一个新的北京，政府的角度看的是高楼大厦，金融，杨总会讲到财富的这一级，但是如果只是解决创业的角度，这不是政府要考虑的。
所以更重要的一点，未来通州的办公环境，根据我们今年华夏保险入驻了我们，但是只是买了，不代表已经进驻，区里面也说能不能让他们北方中心搬过来，人家说不太可能搬，现在张总他们就要做这个事情，面临的问题是到底谁来，这也是围绕整个区域很困扰的事情。
疏解人口和总部的迁出，北京的总部本身就有楼，不会多通州办公，但是其他的中字头公司也不会把总部放在通州，所以我们现在担心的是产业向哪走，决定了写字楼的走向。
最后我想说，通州其实今年限制的很厉害，主要是防止炒作，做营销的角度来讲，我们看的更清楚，但是你说炒作，其实就是带动了周边，包括北三县，只是住的概念和炒的概念，忽略了办公的需求，北京市里面到底有多少产业搬过去，一开始说所有的银行，北京的分行或者第二分行搬到通州，但是大家都在等政策，接下来通州最大的发展，向哪走取决于政府的政策和产业的基础，怎么给这些办公的企业带来好处。
目前通州的基础设施非常好，交通、基础设施，未来的配套，大家都知道的彩虹之门也已经改变了，这个量非常大，政府消化一部分，北京市所有的企业消化一部分，更多的是这些一字头的金融机构有多少会过去，我们已经带头了，接下来一个楼也会被另外一个金融机构拿了，长安运河是低密度的商务办公，之前想做会所，八项规定之后不能做了，现在做了办公，北区规划过不去了，中央提出了这个概念我们就变成了两栋塔楼，什么样的产业会进来？这个角度上，最后说的金融机构的产业进来，他们能够允许一栋楼多少量，超过三万平米的楼在通州就不要想了，这也是我们跟通州的区域开发上探讨的问题，我们做的传统一点，没有想的那么先进。大家说到联合办公，改造，我们搞的更多的是开发角度考虑产业进来，这也是我们接下来面临的很大的挑战，今天很高兴从营销的角度解读这个问题。
但是另外一个角度，政府扶持的区域发展，国家战略的区域发展，未来一定会朝着好的方向走。谢谢大家！
张毅：无论是向左还是向右，一定是朝着好的方向走，我觉得大家不必担忧，这里面有一个非常追求的问题，中国政府和党是有非常强大的动员能力，而且目前的形势下，无论是党的高层和国家高层，执行力很强，我觉得可以采取筑巢引凤的方式，随着市政府的几套班子过去，协会都过去了，我们这些企业肯定跟着领导走，那你就不用担心那么大的区域我们够不够，下一步就是你通州副中心够用不够用的问题，规划那么好，建筑那么超前，上千年不落后，所以有人说将来的城市副中心会比浦东好，我相信一定会好，浦东已经是二十年前的规划，现在我们的规划可能更讲究人和自然的关系，包括目前的大的规划的控制，这些都是非常好的情况。
另外，面临这么大的投资，房地产开发商怎么办？几年前万达的王健林先生说他要做全球最大的房地产开发商，确实他做到了。但是不久前又说要轻资产，反过来回顾自己的时候，感觉自己的资产量太大太，实在不敢往前，不知道怎么走。房地产金融对我们的行业来讲是一个非常非常追求的话题，房地产本身具有金融属性，我们的行业的金融手段怎么运用，去年到今年一直说房地产信托，汉富的杨总应该有非常实际的操作经验和理论实践，请杨总分享一下商办新蓝海里面能不能形成房地产金融和REITs的新的蓝海？
杨彬：其实房地产信托只是一个形式，房地产金融里面还有很多的产品，从信托、资本都可以接入房地产各个环节。资本市场角度，还是分成两个部分，一般我们说房地产二十多年，一直说房地产开发。但是为什么我们叫不动产基金，最近大家都在谈房地产上半场结束了。从20%到50%城镇化的完成率，在法国和英国分别是100年、60年，在快速城镇化的过程中，实际上是一个土地的快速升值，同时人民币这么多年快速增长，都被增发了，否则就通货膨胀了。房价快速上涨过程中，这是开发商的红利都是来自于土地。所以上半场城镇化是最重要的成长因素。而在今天，特别是现在一个热门的话题是小镇，我们投资了一个送平一个小镇，成立了一个合资公司。
从下半场开始，我们更关心的是存量市场，这个存量市场其实一个词和它密切相关，也是今天要讲的三个词之一，城市更新。城市更新、消费升级、互联网，是我们关注的。我今天为什么要谈金融的东西呢？因为现在是资管分离，这个资不是资本，而是资产，资产是存量物业。我去持有这个物业，来收购它的目的，是干吗呢？普通购房者可能是除了自己住，更重要的是房子升值很快，我要卖掉它。对于我们来说，更重要的是看现金流。房地产是一个很好的投资品种，有很好的安全性，但是流通时间比较长。而且过去十年中，收益率一直很差。我们现在整个社会的资金成本是5%、6%的水平。但其实商业物业、办公物业的收益率，按照目前市场价格来算的话，重置成本来计算，办公收益率平均下来2%左右，商住好一点，3%左右，是低于资金成本的。这是一个不正常的现象。在美国这个数据正好倒过来，资金成本2%、3%，平均收益率4%、5%。
我们是在寻找一种什么样的机会呢？第一是价值被低估的物业，是城市更新现在存在的一个最大的机会，我认为下半场的最大的门槛所在就是存量市场。在2000年之前，从90年代、80年代、70年代甚至更早，我在上海刚收购一个楼是1935年的，当年张恨水的故居。这样的市场都需要变，为什么需要变？现在不光是资本需要，持有人需要，重要的是现在中国消费升级到了一个转变的时刻。从马斯洛需求理论来讲，最底层的是生存安全的问题，上面是社会和社交和尊重的需求。我们从一个温饱年代到了小康年代，需求也要发生变化。
这种消费需求之下，如果我们的商业不转型，还是慢慢的围绕着衣食住行，通过买卖这种形式来的话，只能满足最低端的需求。而我们看到的是未来小康社会对尊重和社交的前提下，满足的是体验化、社交化的需求。我们在寻找的业态，也是我们为什么去年10月份，两周多的时间，我们投了毛大庆的优客工场，后来也投了他的共享际，今年又找了言几又等更多的平台。在这种情况下，买卖的时候当然也有成本，它的价值实际上有一个天花板的。但是对你的个性和消费来说，成本是可以控制的，对它的收益可以有很大的想象空间。你成本降低了，附带的房子的收益才会更大。所以我们在关注消费升级。
为什么我说互联网呢？马云去年说，电商已经死了。确实电商也是基于一种买卖，我在网上下了单，你给我送过来，换一种方式在交易而已。但是在真正的互联网交易之下，是加速了传统零售企业的死亡。在互联网之下，我们过去很难触及到的长尾的尾部的卖场，变成了一个现实，通过网络可以获得收益。互联网给我们提供了社交的平台和可能性。所以我们每个人都是互联网的一部分。从农业社会的一个个体、一个家庭来生产，到工业社会有了流水线，有了公司之后，我们这么多年，一直是这种形式发展，而互联网将把这些东西打碎，重合融合在一起。这种互联网像优客工场等这样一些企业，提供了一些机会。所以是多重因素叠加。所以宋卫平有一句话说，我们的小镇，我们现在研究的不是人和房子的关系，过去我们从盖房子到关注客户的需求，是人和房子的关系，现在我们关注的是小镇是人与人的关系。
我们是在看这样一个挑战下的机遇。互联网重组了我们的社会组织，重新定义了我们人和人的关系，肯定也会促生一大批运营商新的平台、新的方式出现。所以带动房租的大幅度提升，中国的房价过去涨了多少倍，但是房租涨了多少倍，从90年代到现在能翻一番就不错了。我认为接下来十年，租金会持续上升，特别是商业物业里边会更加明显。这样才能达到物业的收益率能够超过资金的涨幅。在互联网情况之下，该会带来一片蓝海，这也是我们在寻找的机会。
张毅：谢谢杨总。中国写字楼发展论坛今年是第13届，按照中国12属相来讲，走过了一个轮回，今年是第二个轮回的第一年。下面请各位嘉宾用一句话去概括在未来这个轮回过程当中，你认为你心中的商办地产的未来是什么样子。
杨彬：说到未来商办地产，确实我们刚才也表达了这个意思，房子只是一个空间，重要的是里边人和人之间的关系。
江树生：我跟杨总的话差不多，房子真的就是一个物理空间的属性，真正的是进入这个房子的产业和这个房子里的人。
裴晓红：未来的商办物业能够更加开放，拥抱未来更多的新生的事物和新的行业，用这样一个心态来共同促进行业良性的、健康的发展。
孙天立：美国商业复兴，有一个是社区复兴。我们非常认同以写字楼综合体为主的社区的打造。中粮广场的改造包括共享空间的改造，核心就是在围绕以中粮广场为中心的社区生态圈的打造，所以未来会形成若干个这样特色的生态圈，我们每个人都努力做好生态圈的打造者即可。
张南：商办写字楼在未来的十年里，作为城市功能的重要的空间载体，将还有一段繁荣的路要走，作为内容商，跟社区生活化、生态化、智能化，从分布上可能是要多中心化，最后还是它的金融属性化会更强一些。
张毅：谢谢各位嘉宾跟我们分享了这么多成功的体会，也谢谢大家听我们这些专家谈体会。再次谢谢大家在这样的天气里能够分享这么多经验。谢谢。
主持人：感谢张总和各位对话嘉宾。相信大家通过讨论和激辩，我们相信在经济转型的进程中，中国商办地产行业能突破当前的困境，从而在新一轮调控下迎来更好的成长之路。
启动仪式：房讯商学院启动仪式
主持人：下面进入下午的最后一个环节，房讯商学院成立启动仪式！请大家共同见证这个历史性时刻！
有请启动仪式嘉宾：(见揭幕嘉宾大名单)
主持人：房讯商学院是培养房地产及相关产业链条管理者的学院，定位于“分享案例、研讨模式、培养人才、行业交流”，以“知止而行”为办学理念。由100多名房地产及相关产业一线企业家、操盘手担任讲师，分享商业地产、写字楼与综合体、产业园和商务区、联合办公、地产金融、养老地产、建材部品、房地产服务模式等领域典型案例与创新模式。
主持人：让我们倒数5、4、3、2、1。我宣布房讯商学院正式成立，请各位嘉宾合影留念。
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