钟伟：投什么？避什么？2017年投资逻辑与布局

来源：房讯网 时间：2016-12-22 点击次数：1887次 作者：成都写字楼网

    【房讯网讯】由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会，于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"困境与路径：商办地产下半场"。以下为北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员、平安证券首席经济学家；中国经济体制改革研究会研究员钟伟先生发言：

 

北京师范大学金融研究中心主任

中国社会科学院国际金融研究中心研究员

平安证券首席经济学家

中国经济体制改革研究会研究员 钟伟先生

 

　　钟伟：非常高兴有机会向大家汇报我们对于未来一段时间中国经济的看法。

　　在2014年的时候，曾经参加过房讯网的论坛，当时向大家汇报了我们对于2015年的市场的看法，2014年底的时候我们提出在未来三年房地产市场有不错的三年涨、五年平、十年落，我不知道在座的各位还记不记得。2014年的市场气氛很悲观，我也不知道为什么这么悲观。在2014年底我们认为2015年及今后几年市场当中，会有六个城市，4+2是不错的，北上广深、厦门、南京，但我们没有预想到合肥，这是我们在2014年底向大家汇报的关于2015年和今后一段时间的房地产的情况。

　　去年我没有到现场，今年向大家汇报2017年我们可以做什么，我们大概有什么投资收益。

　　2017年总的调子，2017年是一个不按常理出牌的一年，所以请各位捂紧自己的钱袋子。在不按常理出牌的时候，我们会遇到比较多的风险，房地产在2017年是不错的，但仍然在广泛的投资领域我们需要谨慎。结构性的机会还有，分门别类的向大家汇报。

　　第一个是关于全球的经济，我们把经济体分三类，一类是欧美日这些发达国家，经济增长微弱，通胀不严重，就业情况好转。第二类是资源国家，像俄罗斯、巴西、委内瑞拉等等这些经济体，在过去一段时间，经济是衰退的，通胀很厉害，失业情况也比较严重。另外就是新兴国家，新兴国家波动比较厉害，先是汇率贬值、经济不好，但在过去的两年，新兴经济体表现还不错。这三类国家。

　　这三类国家从次贷危机到现在这么多表现，从现在看到明年或者后年这三类经济体哪些会好一些呢？我们觉得比较好的是，发达国家当中主要看好美国，当然特朗普还是一个问题。资源类国家当中我们觉得在今后的两三年时间，资源类国家在边际上的改善是最多的，例如俄罗斯、巴西，都有可能会改善，也有相当多的投资者现在进入到俄罗斯境内进行投资，投什么呢？投俄罗斯的资源类的上市公司的股票，因为资源价格、油气价格在涨，当然资源企业不会更恶化，有可能好转。俄罗斯的卢布曾经贬值非常多，在今后一段时间，卢布应该至少会有一些升值的希望，俄罗斯经济也会有0以上的增长，比如增长1%左右，这样就使得俄罗斯资源类上市公司的股票非常值得投资。发展中国家当中，四小龙是不太好的，但也有一些经济体不错，像越南、印尼、马来西亚都有机会。所以未来这段时间，发达国家主要看美国，资源类国家主要看加拿大、澳大利亚、俄罗斯等，发展中国家看东南亚，跟中国不太对抗的经济体。

　　发达国家总体上来讲我们也提出了一个看法，不看好欧洲、不看好四小龙，我们可以买什么呢？回避什么呢？这两个都是需要回避的。

　　我们首先来看一下欧洲的问题，欧洲是可能在今后非常长的时间都是令人谈虎色变的地方，2017年欧洲游什么问题呢？第一个是难民和穆斯林的问题。第二个问题是政治周期的问题，明年法国、德国、意大利、荷兰等国家都要进行大选，大选之后的政府肯定是向右走，更保守的。第三个问题是欧洲金融业的问题，欧洲银行业的资产不良率超过了6%，意大利的银行业不良率超过了20%，怎么混下去呢？很难。第四个问题是强势美元给欧洲带来的压力，因为目前欧洲的资金和欧洲的优秀的企业家也在离开欧洲，进入北美。所以总体来讲，欧洲的经济前景比较令人不放心。在这样大的背景下，这些问题都不是一两年能解决的，2017年是黑天鹅频繁的从欧洲飞出来的一个年度，所以欧洲是应该回避的。

　　四小龙，我知道各位非常看好四小龙，但是你们的这种看好和我们做研究的是不一致的，我个人认为在未来长达五到十年的时间，四小龙没有任何机会。四小龙没有机会的原因我不详细说，在20年前大约是1997、1998年的时候，四小龙四个经济体加起来，经济规模比中国大陆大20%，时至今日，四小龙加起来，经济总量只有大陆的20%。所以他们已经变得无足轻重，不仅无足轻重，四小龙最大的问题在于，他们既不是东亚经济的领头雁，他们是落后的小鸟，他们也不是东亚新秩序的遵守者，他们的思维停留在旧的思维安全观念，但他们对东亚的经济依附日益加深。所以四小龙的整个未来的经济增长、社会气氛、政治价值观的选择，都非常令人悲观，没有一个会稍微出色一点。

　　香港、台湾、新加坡、韩国的问题都将长期存在，主要原因是这些国家的政治领导人没有看清楚东亚在发生什么，谁是东亚的主人。所以四小龙无论做什么事情都不合适，可能我们国内企业家比较热衷的就是到新加坡或者香港洗钱，其他的没什么用处。

　　我们再看一下在这个过程当中关于传统和创新的问题，我待会儿再讲。在2017年及今后更长的时间，我们要回到传统，谨慎地看待创新，因为创新的风险在2017年及今后两年会非常快速的爆发。三层分化当中，战略选择是什么呢？发达国家的我们可以适当的看多美元资产，资源类国家我们要看过资源类股票，发展中国家看多东南亚国家的后发优势。

　　我们看一下美元的情况会怎么样，总体上来说，目前外资投行机构以及我们国内的一些首席经济学家倾向于认为在2017年美联储有两次加息，特朗普又会搞基建又会搞再制造等等，美元指数甚至会突破120、135等等，这些我都不相信，在此之前市场研究人员是很乐观的，突然就悲观了，所以我们要谨慎地看待这些问题。

　　我个人的理解。第一，特朗普对美国经济来讲是一个大麻烦，对全球经济都是大麻烦。所以特朗普所带来的投资效应是不确定的，我们并不清楚他要做什么，也并不清楚他实际能做什么事情。第二，美国经济在2017年并不那么出色，今年国际货币基金组织预期美国经济增长1.6%，实际上要稍微好一点，但好不了太多。明年可能持续改善，但也是轻微的。第三，美联储也许在2017年能加息两次，但是更多的、更陡峭的加息是不太可能的。所以美国经济在温和好转，但不会因为特朗普上台而有戏剧性的实质的好转，希望大家了解这些细节。

　　比如特朗普演讲的时候经常是这样的，做这样的动作，这个意思是什么呢？他的手掌并不合着，松开着，表明他非常不严肃，他这么摆手的时候是表明你们都错了，你们讲得都不怎么的。再用弯曲的手指头点其他人，这表明责任在你，你错了，你错了，你错了。一个商人，你们都不对，你们都闭嘴，你错了，你错了。这不是一个负责任的态度。所以特朗普基本上我觉得对世界经济来讲是一个巨大的挑战。

　　总体而言，美元我们倾向认为在2017年最大的可能性，美元指数在105左右，而远远没有我们现在预想的那么高。如果在105左右，那就意味着美元持续走强的两个条件，即美联储不断加息和美国经济持续复苏，其实并不具备。那也意味着在2017年人民币兑美元贬值的压力并不是特别大。总体来讲，由于美国的美元指数走强和美国经济相对在发达国家比较好，所以我们倾向认为在大类资产当中，像美国的楼市、美国的股票当中的部分比较便宜的现金流充沛的企业是可以选择的。但总体上来说，美国没有那么好。

　　发展中国家当中我们非常看好越南、菲律宾、印尼、马来西亚、柬埔寨等这些经济体，这些经济体在未来会在东亚有比较出色的表现，因此也许我们的开发商，尤其是中小型开发商到越南、马来西亚或者印尼做一些制造业的投资，或者是房地产的投资，也许是可以考虑的。但在发展中国家去投的时候，目前最大的问题在于两个，第一个是政策的不透明度，第二个是这些国家的汇率走势还是有风险的。

　　我们看大类资产，我们刚才介绍了区域，区域当中我强调的是比较看好的是北美资源国、东南亚那些国家，比较看空的是欧洲和四小龙。大类资产无非就是股票、债券、商品、黄金、房地产。我们来分门别类看一下。

　　美股，目前是历史新高，大多数原因是因为很多人对于2017年美国股票市场看好的，我们比较担心，担心的原因是因为美国经济并不特别出色，美联储也并没有特别着急想加息的压力，因此在这种情况之下，自特朗普胜选之后，美股已经涨了11%到12%，我们倾向于认为由特朗普冲击所带来的涨幅可能是非理性的。如果特朗普在明年1月份上台之后，他所能做的事情并没有公众所期待的事情那么好，那么自他当选之后，到他上任之后的这段时间，在一两个月股市的百分之十几的涨幅可能是不真实的，可能是应该调整的。所以我们对美股倾向认为2017年以调整为主。

　　美股的驱动力在哪里呢？在减税、在基建、在放松监管等等，这些看起来都不太容易做。减税之后，美国的国债卖给谁呢。搞基建，美国没有能力搞基建。世界上有能力搞大型基建的只有中国。放松监管会导致一个问题，财富会越来越多的向富裕人群集中，比如向技术精英、房地产开发商、金融从业人员集中，而大多数中等收入阶层和底层民众会报怨的。中国过去几年出现了BAT，一定加剧了贫富悬殊。

　　科技股，我个人认为是非常大的问题，我们把它认为现象级的企业将逐步现行。我们人类在面临困境的时候，通常首先的反映是求新求变，求新求变之后没有结果，我们就会进入到保守、封闭、以邻为壑的时期。所以在特朗普上来之前，我们都在说创新、创业、双创，特朗普上台之后，我们更多的走向了孤立主义、保守主义，全球化走向碎片化。

　　举个例子。Uber的估值四五百亿美金，到现在不知道赚没赚钱。但是美国的达美航空、美联航、国美航空等这些大的航空公司的估值，最大的航空公司在美国的估值也不过300多亿美金。生活当中可以没有Uber，但生活当中如果三大航空公司倒闭了两家，那是不可以的。所以Uber值不了这么多钱。Airbnb据说价值150到170亿美金，到现在还没挣钱，那是没有道理的，世界上最大的酒店管理集团，比如洲际或者万豪，估值也就六七十亿美金，人家也是品牌输出，有物业管理，有轻资产的。所以Airbnb只是商旅活动的辅助手段，不是主流。

　　又例如说中国的滴滴、中国的乐视，等等一堆我们以为是伟大现象的企业，在2017年都将进入现行期，什么叫现行呢？我不能以为他们会死，但他们估值太贵了，应该适当便宜一些，便宜多少呢？我个人认为打对折还是太贵。所以2016年开始已经有这种征兆了，在2017以及更长的时间，这些创新求变的企业，会回到它应该成为的样子。那就意味着PE、VC都将纷纷倒闭，而我们在市场上所投资的那些企业，可能估值也会有非常大的收缩。美国的纳斯达克跟中国的创业板都不会有例外。

　　四小龙的困境我就不说了，不看好。

　　港股，周围有非常多的人看多港股，没有道理的。在深港通推出之前，非常多的人看好港股，看好港股的逻辑是一致的。第一，香港是联席会议制，人民币在贬值，所以买港股，就相当于把人民币换钢笔，有套汇的机会。第二，港股比A股便宜。第三，深港通，资金会南下，去买港股。所有的逻辑都一样，我们经常讲大家都知道、众人皆之，美之为美，俗也，大家都知道那东西很漂亮，看多了就丑了。A股跟H股有估值的价差，H股交易很不活跃，A股还有一定的流动性。香港的政治前景非常不明朗，而内地不是这样。香港是缺乏创新活力的，而内地不是这样。尽管你可以用港币适当的套利、套汇，但是你并不清楚港股指数向上还是向下。如果这一切看好港股的理由发生的话，那么外资投行机构将在深港通之前把港股做上去。所以事实的结果是，深港通通了之后，中国这个资金是从香港流向深圳和上海市场。港股我个人认为在今后很长时间都跟现在差不多，都没有什么机会。它的机会应该不如内地的A股。这是关于股票类的我们这么看。

　　这么看下来之后，我们能看到的是，美股有风险，港股不怎么地，四小龙也不好，那还有谁好呢？我们可能倾向于认为A股还是不错的。

　　我们再看债券。

　　债券的问题就比较严重了，我们想提一个概念叫做重债富国，现在欠债的不再是什么拉美或者撒哈拉以南的国家了，是那些富裕国家，比如南欧、日本，欠了一堆钱。欠了如此之多的债务之后，这些国家的比较低的经济增长，比较低的通胀水平和严重的债务问题，使得这些经济体没有办法承受高利率。在今后一段时间，随着美国经济温和向上，美联储加息，目前有可能全世界央行的长期流动性到了一个拐点，所谓长期流动性到了一个拐点，我的意思是，包括美联储在内的世界主要国家的央行，已经没有办法再印更多的钞票或不愿意大量的印更多钞票了，这是货币数量上。另外，利率不会更低了，有可能不会低下去，甚至可能会起来一点。中国也一样，自2016年全年及今后几年，中国央行也不会大规模的印更多的钞票了。以国债利率、同业拆借利率为标志的无风险利率，也不太可能进一步向下。所以我们看到债的时候，可能需要一个观念，全球长期流动性也许到了一个拐点，至少在中国和美国是如此。

　　如果中美到了长期流动性拐点，那么或迟或早新兴国家、欧洲或日本会被迫跟进。载重氛围之下，债券市场是很难有大级别的机会的。美债明年情况不会有现在这么糟，但也几乎没有什么机会。很难想象特朗普的减税政策跟基建政策能够同时并行，如果要想在他任期之内搞五亿美元的税，还有大规模基建，是不太可能的。特朗普任内这么搞是不行的。有人说，不，里根也这么搞过。千万别忘了，时移世易。里根上任的时候，美国的债务是历史上最轻的时候。特朗普上任，是美国历史上债务比较重的时刻。里根上任的时候，是美元利率很高，所以里根上任之后美元利率一路向下。而现在美元利率可能会逐渐向上。背景不一样。所以债券市场，包括美元、中国2017年机会都不是特别大。

　　那么信用债呢？信用债取决于实体经济的营运能力。在美国这个机会不大，在中国信用债会傍大款。大类资产当中，我们看一下大宗商品，明年应该还是不多的。我们看多大宗商品的几类产品，化石、农产品、黄金。化石能源总体上还是有一些机会的，但不会特别大，因为如果油价涨到55到60，美国的页岩油气企业就开始有机会。所以油价在2017年只是温和上升。另一个就是农产品，农产品我们可以看一下相当多的品种，2009、2010年以来到现在并没有显着的价格上涨，而美国是全球农产品重要的出口国，农产品价格上升应该是对美国有好处的。第三是黄金，黄金这个东西，在2015年7月份大概是1070，在美联储加息之后的2015年的12月份大概是1045到1050。今年最多的时候涨到13几几，现在要跌下来了。目前的水平可能是1130到1140。但毕竟这个价格比去年这个时候还是要多了100块钱作呕。涨幅大概在7%到8%。如果我们对2017年的美国经济不是那么强烈的看好，对特朗普没有寄予过高的希望，应该说黄金在2017年还是有一些机会的，至少不是太坏的选择。这是我们在大宗商品当中，我们觉得化石能源、农产品、黄金还不错，其中我个人比较觉得有机会的是农产品。比较不明朗的就是我们对特朗普太乐观了。

　　大类资产当中的房地产，我不想详细地说它了。很多人认为中国在2015、2016年房价涨太多了，在2014年同样在这个会场我已经向大家汇报过，把它总结为两句话，三年涨、五年平、十年落。4+2城市，北上广深、南京、厦门。现在回过头来看两年前的预判，大致还是靠谱的，并非完全不靠谱。那么是不是2016年房价涨太多了呢？也未必。如果仔细看一下2011年1月份以来到现在世界主要城市的房价，基本都翻倍了，包括纽约、旧金山、西雅图、多伦多、温哥华，甚至包括千年不涨的城市，法兰克福、柏林都涨了，也涨了60%、70%。所以世界的主要城市在过去五年房价都涨了，几乎翻倍，并且这些国家都呈现出一线城市房价涨，三四线不涨，甚至反跌的情况。

　　同时以北美为例，典型的呈现出房价上涨更快，而房屋的租金收益率在下降。在2009到2011年的这段时间，美国公寓的出租收益率能够达到7%到8%，甚至更高一些。而现在普遍的不会高于5%。这就是发达国家所呈现的楼市。这种迹象随着美联储加息，随着长期利率往上走，我个人倾向认为，西方主要城市的房价的涨幅，有可能会趋缓，但它将继续上涨。主要原因还是因为债券没机会，股票的机会可能会有些风险，所以总体来讲，西方的楼市涨幅趋缓，继续温和的上升。

　　中国的情况，2011年开始没有大涨，结果所有涨幅集中在2015年底、2016年释放了，所以我们也倾向的认为，在今后两年时间，中国整个一线城市的房价是涨幅趋缓的。海外的楼市，对中小开发商还是值得投资的，对大开发商不适合，因为体量太小。

　　我们来看一下中国经济。中国经济长期还是有压力的，增长的动力也有一些。在这个过程当中，我们就得提醒一下诸位，我理解得不一定对，我只是向大家汇报一下我们作为一个书呆子的想法。

　　例如，中国是在L型的一竖还是一横上呢？当然已经在一横上了，肯定不在一竖上。在全国经济工作会议之前说了房子是用来住的，不是用来炒的。这不是一句新鲜话，主要是大家不细心。2016年5月9号有权威人士的文章里讲到，房子是用来住的，不是用来炒的。还有一句话叫做，“树不会长到天上去”。我个人理解，谁能够有资格代表权威人士，过去三年每年一篇权威人士的报告，这个文章从第一个字到最后一个字反复琢磨，因为它决定了全年经济工作的大政方针。一定要读。并且我们大概相信，房子是用来住的，不是用来炒的。钉钉子文化。就是某人的原话，所以你一定要好好读。

　　经济趋稳，我的理解，利率低了，2014年，又有影子银行，又有互联网+等等，利率冲得很好。利率真正下行是在财政部对地方政府的债务进行存量置换之后，市场利率逐步下行。今年对房地产金融进行了整治，利率下行更平稳一些。所以真正的利率下行是在2015年下半年开始的，就是从那个时候，中国经济企稳。可见，金融机构对于非金融机构的剥削程度，财务压力在减轻。这个在今后一两年时间，即便市场利率温和的有所上升，但也比影子银行、比互联网金融好很多。所以低利率对中国实体经济的支撑作用将持续释放。我们有200万亿的金融资产，市场利率哪怕节约一个点，就是为实体经济节约两万亿。

　　第二，物价回升。终于我们的PPI避免了56个月的负增长，回来了。这个对企业来讲，无论是购进价格、产成比价格、工业品出厂价格都在改善，也是使得实体经济效益改善。如果今年看明年，明年CPI大概在2%以上，大概2.25%，PPI有可能在1.5到2%之间，甚至有可能更高。所以物价的改善对企业甚至对实体经济还是好事。

　　第三，楼市稳住了。2014年2月份我们正在讨论的是房地产投资的断崖式下跌。2015年2月份的时候，我们在讨论的是民营企业家的投资断崖式下跌。现在基本上民营企业每年投资2%到3%，房地产估计今后几年投资都在0到5%之间。

　　所以这三个因素，利率、物价、楼市稳定这三个因素还会持续地支撑中国经济。我们大概可以预想，在2017、2018年中国经济的增速处于6.5%左右是有可能的。经济可能会继续下行，但下行的速率比我们想象的要慢很多。这样来看，也还算是中国经济不错。

　　主要的变量是什么呢？财政，财政会更积极。投资，明年的工业投资不错，地产投资是稳定的。明年比较让人担心的是基建。工业也是不错的，明年工业企业净利润率和百元成本都会下降。所以总体上来讲，我并不担心2017年、2018年中国的实体经济持续复苏。物价还好。消费的两极分化，主要普通卖场这块、餐饮这块会继续下降。这是关于整个的经济结构。

　　关于特朗普的冲击和中美感到，如果说2017、2018年中国经济有什么不确定性，这是一个最大的不确定性。这个不确定性还挺厉害的。主要我们不太清楚，在美国的小型的4次经济破产的开发商会做什么。特朗普不像做实体企业的，尤其是做机电、消费类电子的企业。地产商的视野尤其是美国，不用那么宽泛，也不用懂什么技术。这个会很大程度上影响特朗普对于中美之间关系的认知。请大家一定不要忽视特朗普的负面影响。要把人民币列入汇率操纵国，这些看法，等等没有人担心的。仅仅一个月过去了，中财办副主任、财政部副部长朱光耀先生也在积极的提美国皮特森基金会的关于中美经济的报告。我们相信未来一段时间，人民币汇率会受到美国的压力，中美在一定程度上爆发贸易冲突的可能性也存在。这些贸易冲突重灾区领域主要是消费类电子，尤其是手机，钢铁，尤其是中国出口美国的钢铁。家具行业，因为中国出口美国的家具占比很大。纺织品，包括交通运输工具，汽车和飞机，这些都是中美贸易冲突的重灾区。特朗普是使得2017、2018年中美之间就人民币汇率、就中国外贸，甚至就中国经济增长，带来最大负面影响的一个因素。

　　我们看人民币汇率，我知道很多人对人民币汇率非常悲观。总体来讲，人民币汇率在2017年的上半年有了一个清理关口，就是外汇储备会跌破三万亿美金。人民币兑美金会跌破整数关口，1：7，这会导致我们心理压力特别大。实际上我们看人民币，只看人民币和美元指数，甚至只看人民币和美金，这个汇率会对大家带来巨大的心理上的阴影。

　　我们倾向于认为，目前中国政府所面临的主要问题是，你到底是想要保护外汇储备，还是保护汇率。这两个目标不是可以同时兼顾的。如果你要稳住汇率，不尽快释放贬值的压力，外汇储备的流失就会比较多。外汇储备流失到一定程度的时候，你会被迫地放弃稳定汇率。现在我们还有三万多亿美金的外汇储备，所以我们一两年之内，保持人民币汇率接近均衡水平的基本稳定，还是没有什么太大问题的。但是外汇资金还是会持续流出，为什么中国的外汇资金还是会从外汇储备当中流出呢？我相信有两个原因。

　　第一个原因是企业家和机构投资者的理性原因，是什么呢？因为中国的A股市场的所有企业加起来，剔除掉金融机构，目前的资本回报率大概在6.5%到6.6%，不到7%。而美国上市公司的非金融机构的资本回报率到了10%到12%。如果你再考虑中国企业的债务负担率是比较高的，美国企业的债务负担率比较低，因此，理论上来讲，中国企业用比较激进的高杠杆的策略在美国进行生产，应该可以获得比美国本地企业更高的资本回报，比如说15%到20%。而在中国只有7%。所以越来越多的企业家看到了北美投资的资本回报率慢慢的超过了中国大陆，这些企业家要出去。这是理性的。中国在海外的投资也在增长。

　　另一类是不一定可行的，就是普通百姓一看到美元升了，人民币有所贬值，就开始五万美金换汇用足了。如果你没有投资的经济能力，仅仅把人民币换成美元是没什么用的。好歹人民币理财产品还有4%的收益，而你去买美元的理财产品，几乎没有什么收益。

　　所以总体来看，2017年除非中美之间关系出现大问题，要不然我也不负责任，只能够瞎说一下，我们估计根据现在离岸市场的情况，根据目前中国经济和美国经济总体的状况，我们觉得到2017年底人民币兑美元大概在7.3左右，并没有很糟糕，总体还是稳定的。人民币兑非美元货币大概还会升一点。2017年及2018年，比美元强的应该是加元和澳元，最多的时候曾经对美元升值大概7%到8%，所以资源国加元和澳元比美国还要强。

　　那么人民币何去何从呢？中国外汇管理不会走倒退的道路，所以我相信中国政府并不至于恐慌到非得把五万美金的换汇额度，削减到两万，这是没有意义的下三烂的做法。

　　从总体来讲，我们的汇率制度会有所改革。买什么会有机会呢？总体来看，在抑制资产泡沫的阶段，应该没有特别高级别的投资机会。在5月9号权威人士讲了，房子不能乱炒。在十八届六中全会的决议当中，有这么一段话，叫做抑制资产价格泡沫。在中国股票都算贵了，那还有什么资产价格泡沫呢？主要是楼市和债市。结构来看，我们看一下股，我们倾向认为这么选择，内地的股比港股好，主板的股比创业板好，主板当中主要看两个，一个是看企业的估值是不是够便宜。第二是看企业的毛利率是不是够高。企业的估值便宜，才能够没有泡沫，企业边际毛利率高，才有成长性。所以总体来讲，我们倾向于认为，像国企的改革股、像一些白酒股，还是有不错的机会的。甚至我们倾向于认为，最近这段时间，尽管像银行股由于债券市场的动荡，由于风险的规避的上升，银行股最近在涨了之后又跌下来，银行股也还是有机会的。总体来说，主板当中便宜的、毛利率高的都有机会。市场如果看一下2017年总体状况，A股主板也许能够有大概5%到10%的涨幅，这也不错了。

　　资产当中的债，主要的想法是三个字“傍大款”，我们曾经流行过载债券市场当中的傍大款的行为，这种行为将重新回来。利率债可能机会不多，但是跟地方政府、跟央企信用相关的这些PPP、投贷联动可能会有一些机会，对于地产商来讲，可能也不得不做一些PPP类的项目。债市是一个小年，但是傍大款可能会好。

　　我们看一下分化当中的楼市，楼市今后一段时间，我们也不觉得风险有什么问题，因为很多人在讨论房地产金融风险，我不详细说了，我不觉得有大问题。机会大多数人认为在下面几个机会。第一，物流会有机会，物流物业，并不是中小物流物业，而是指的物流枢纽。随着军产当中的地下人防、写字楼等等的进一步回收，物流业的机会可能会增长得更多一些。有数据表明，在中国物流地产人均大概不到半平米，而在西方国家，物流地产人均应该有4到5平米。

　　第二，农村土地流转，经营权、三权分离，所以小产权改革会提速。农村土地入市流转也会成为一些机会。

　　第三，京津冀协同发展的机会非常巨大，环节疏浚大城市的功能，引导中小城市的发展，所以大城市周边中小城市的发展机会方兴未艾。

　　在地产方面有哪些可以要考虑的策略。第一个策略要考虑坚守一线，因为库存去化的压力主要是三四线。

　　第二个策略是仔细去斟酌哪些区域市场是有机会的。2014年底我曾经向大家汇报北上广深、南京、厦门，这次向大家汇报四个城市，两个城市是东莞和温州，这是因为这两个城市曾经深度调整过，现在又有机会了。然后是佛山和天津，因为一个傍着珠三角，一个傍着京津冀，应该是非常有机会的。我们的数据表明，这四个城市无论是住宅的套数、无论是商业面积，都在未来新增供应方面是有潜力的。

　　第三个我们要降低保障房的期待，我相信现在一年一万亿的保障房投资不会维持很长时间，最多维持两年会退出。

　　2017及2018年我们有理由相信政府在楼市调控当中的定力，不会出特别极端的政策，在刚刚过去的经济工作会议当中我们已经提到了，要金融政策，但金融主要是防风险和杠杆。要有地方政府的主体责任的政策，地方政府就不会出极端化的做法，应该是因城施策、一城一策。还有人说是房地产税，其实不是，而是房屋租赁市场的立法。总体来讲定力是不会有问题的。

　　我们再看一下新开工面积会进一步下降，新开工面积16亿左右，跟今年持平，不会有增长。价格会继续上升。围绕存量房的更新、改造和服务的重要性要上升。存量房当中特别重要的是随着人口老龄化的住宅的适老化改造，有可能适老化改造给我们带来的存量房的机会，比养老地产更有机会。所以这些是我们所看到的房地产的未来的一些趋势性的东西。

　　关于回避什么呢？回避过去一段时间求新求变所产生出来的东西，比如互联网+、电动汽车。什么新颖、奇特、看不清，你就回避什么。因为在未来回到我们开头的一句话，不按常规出牌的人和国家越来越多，因此我们不得不小心谨慎地捂紧自己的钱袋子，讲稀奇、古怪故事的企业要远离它，要做看得准、拎得清、跑得掉的那些事情。谢谢大家。

    来源：房讯网

编辑：wulingya