主持人：下面我们继续进入论坛的第五部分，也是今年年会的第一场圆桌对话环节，是由中粮置地广场冠名的对话环节。
对话主题：办公生态体系的构建——以供给·策动变局
有请特邀主持嘉宾：达美资产管理有限公司 总经理 吕丽华女士
有请对话嘉宾：
中粮置地有限公司总经理助理、中粮置地北京公司总经理 周鹏先生
中关村东城园管理委员会 副主任 蔡勇先生
仲量联行华北区董事 总经理 张莹先生
艺术介入 创始人、深圳诚品地产有限公司 董事总经理 罗雷先生
香港侨福建设集团 主席助理 丁宁先生
吕丽华：各位来宾、各位领导，大家好，今天很荣幸能在这个盛会上跟大家分享一些很有兴趣的话题，我们今天的主题是办公生态体系的构建。刚才看了中粮的小短的宣传片，我特别想问现场的嘉宾一些问题，但是在问之前，为了让大家更好的了解每个嘉宾从不同角度回答我的问题，所以我想让现场每位嘉宾用很短的语言来讲一下自己主要在抓的业务条线。
周鹏：谢谢主持人，我们说的地坛里匠心精神、社区情怀，在相当长的时间里，对于地产业，无论是哪一个业态，都需要关注倾注我们的智慧和辛劳，我的主要工作就是代表中粮置地在北京区域开展大的产品力和运营力的工作。谢谢大家。
蔡勇：我是中关村东城园蔡勇，我是企业的服务员。我很支持中粮置地的项目，对于我们园区基地的打造有非常重要的意义，我参加这次活动的目的就是支持这个项目，希望这个项目能够打造成我们园区以及东城区一个亮丽的产业项目。
张莹：仲量联行是在商业地产领域里面全方位服务的地产服务公司，我们从乾隆48年成立到现在已经200多年，我负责华北区业务，上周我刚刚经历了我在公司第20年的纪念日，所以仲量联行跟中粮地产在各个方面都提供了很多合作，我们也看到了中粮集团在走向全球化和国际化的过程当中所做的工作。
罗雷：大家好，我叫罗雷，我们主要工作是在深圳的房地产，我们十几年来在地产圈比较主要的是践行艺术和地产之间的结合的介入，一会儿有时间我会跟大家分享我们做的项目和案例。
丁宁：大家好。首先祝贺中粮，祝贺周总他们的产品闪亮登场，非常棒。我们今天来参加这个活动，希望能够跟写字楼界、房地产界的朋友进行一些交流。我的主要工作方向是在艺术和商业地产融合方面，是我的主要工作。我希望待会儿有一个分享，也是学习的机会。谢谢。
吕丽华：刚才各位台上嘉宾都简要介绍了一下自己。我们就今天交流的主题进行互动。刚才短片里也看了，中粮一直在倡导办公生态体系的打造，所以我们好不容易把周总从百忙之中请来，先问一下周总。在办公生态体系的整个链条的梳理过程中，您是怎么能带动团队把这个体系形成的？这是第一个小问题里的第一点。
第二小点是，你也谈一谈传统办公到办公生态体系的打造过程中，对于写字楼的配套商业有哪些改变？
周鹏：说分享谈不上，我觉得我们是在探索，尤其是大家知道我曾经的从业背景，最早是从商业地产，从大悦城购物中心开始负责，到后来负责北京公司。我接手北京公司以后，我觉得我们非常幸运，因为我们有了很多值得大家艳羡的一些土地的存量资源，都处在很好的地理位置上。在这里面我们如何来赋予它一个很好的生命力。刚才丁宁总说祝贺，其实谈不上，这是我们的标杆。我们的市场对标对象就是侨福芳草地，我们觉得可能在体量、在一些具体的客观条件上，可能永远会是一个标杆，但是我们觉得我们至少应该具有后发优势，至少有这个勇气。所以我们特别希望把中粮集团对于商业运作的态度也用到写字楼当中去，这是未来甚至住宅物业都应该的大势所趋，就是我们要准备建设，要注重整体的生态体系的构建，我们原来说生态，只是说绿色，第二块是链条，我们要强调价值链，我们今天发现我们面对的生态是球体的，是综合的，方方面面的。从周边的文脉到硬件到所有的租户，到模式，在链条式的发生关系，是点对点之间都能发挥非常立体的信息，包括情感沟通。所以我们应该是办公生态的构建。
当然我们也会借鉴我们的优势，就是我们商业的优势，尤其我们的商业配套，在每一栋楼只占10%到15%，但是我们一定要借助商业的优势，做出我们自己的内容。希望把未来的中粮所开发的写字楼，参与到大资管的资产里边，每一栋只要我们一接管，就能够输入几个中粮的内容进去。这是我们未来的一个理想。谢谢。
吕丽华：谢谢。刚才周总在分享他的观点的时候，我特别捕捉到一个词，就是他们的对标产品是侨福芳草地，正好我们请来了侨福芳草地的丁总，太不容易了。丁总，您一定都在侨福芳草地现场，您的项目在北京已经成了标杆产品了，一说上海，我们就第一想到K11，一说北京就是侨福芳草地不去，你就基本上北京的商场就没逛。我们请丁总讲一讲。在侨福芳草地产品里，因为也有写字楼，有酒店，有商业，您是怎么样把它作为一个生态链条来打造的。
丁宁：北有侨福芳草地，南有K11，以后就会有中粮置地。你提的这个问题，其实说出来要很长的话题。我只是简单说一说我们做的过程。我认为侨福芳草地是天时地利人和的产物，当时说是天时，因为这是企业发展自身的需求，因为那块地并不在CBD里，在外边。我要想做出有特点的东西来，我自己就需要创新。这是一点。而且从行业竞争来讲，那时候大家商业竞争也很激烈，这也是需要我们注意的。还有从国家政策来讲，也是希望有创新。这是天时。
还有地利。因为我们这个项目是异型项目，如果这个项目在广州、上海、深圳，在任何一个城市都很难批下来，还别说建了。所以应该感谢北京这个城市的包容性，大家如果从外地来，肯定有这种感觉。所以这是地利。
还有一点是人和。当时我们做这个项目的时候，也遇到很多困难，所以有一句话叫做，没有人能随随便便成功，确实是。但是当时我们经过了很多困惑，也经过艰难万险过来的。当时有群众志成城有情怀的人在一起做事。甚至我举一个例子，我们当时到了一种什么程度？我可能面临着资金的缺少，我的这些施工企业不给钱都愿意做。真是天时地利人和。
我们当时有几个最主要的想法，第一一定要也特色，因为位置偏。在我们对面某个很大的房地产商曾经说过，说看不懂我们在做什么，不知道这个企业能不能存活，这是当时它对我们的判断。一个是我们自己要做得有特色。
另外，我从硬件上，强调的是环保和设计，您现在看到的雾霾状态，刚才我真的戴口罩了，当时我们做这个项目的时候没有雾霾，当时是沙尘暴。我们当时在2000年的时候设计这个项目的时候，就把环保作为一个理念来设计，而不是噱头。15年前做环保就是一个噱头，没有人真正在做，而我们真正在做。后来我们发现有雾霾了，我们又花了好几千万的设备在做除雾霾的设备。我们历次大奖都拿到了，并不是花钱买回来的。环保是我们由内向外散发的一种情怀。现在雾霾是400多还是500多，两个星期前是600多，我们就拿着表到处测，看看雾霾到底是多少，不行就改。现在有雾霾，我还真不是特别敢出去。刚才马总说，2002年预测肺癌大爆发，如果我不在侨福芳草地，我早就爆发了。生活在这么一个环保的环境里，作为一个办公人员来讲，我感觉非常非常幸运。
还有一点是设计，你去侨福芳草地的时候，给你的感觉一定是它的空间感、设计感把你震感住了，因为没有雾霾体会不到，就是我的设计和空间的打造。这是硬件核心竞争力。还有软件，一个是文化艺术，一个是人。文化艺术是我们很重要的一部分，我们认为任何一个建筑也好，有艺术，有绿色植物，这个建筑就活了。我们刚才看那个短片，我特别欣赏置地广场，也突出了这两点，所以我觉得这个项目非常好。
你说我们当时是有意而为之打造一个生态吗？我们当时也就是想在北京打造一个好的项目，我们当时设计的时候并没有说想赚多少钱多少钱，我们当时黄主席讲，能赔得起赔不起，赔得起就干，光靠情怀也不行。最后我们是做商业的，做商人的，还要看利润。我们通过这么多年的努力，现在叫办公生态、生态办公的打造，我们的效益还是蛮好的。你能提供好的产品，你能提供好的环境，大家自然而然就来找你来了。苹果来找我们，我们不care，你是苹果再大，我是小西瓜，小西瓜也比苹果大。我们要坚持自己的东西，环保、艺术是我们最核心的两个理念。很幸运，我们可能是在几年前就把这两个因素打造进去了。你说是不是有意而为之，我倒觉得也不是。还是说正因为你的能量正了，正因为你把环保的东西想在前面了，你把绿色的艺术的东西想在前面了，无形中创造了一种新的运营模式，我觉得这倒是真的。
吕丽华：非常感谢，丁总讲得特别感动，至少是打动了我，侨福在做这个产品的时候，那是十几年前，那个玻璃罩是非常耗金钱的投入，那时候就本着环保节能的理念在做这件事，现在看到他们的理念在今天这么多年过去了，我们忽然发现它仍然是在引领着我们商业地产在往前走。
罗总是专门做艺术的，公司名字很有意思，叫艺术介入，您觉得艺术介入怎么介入能跟建筑相融相生，不会让人觉得是生硬的放进去的？
罗雷：其实我主要背景还是开发商，我一直都在深圳做从纯住宅到综合体甚至包括一些艺术机构、美术馆，我们都做过。我们是在商业里面更多的跟艺术打交道，同时也有很多艺术圈的朋友，我就尽量带领艺术圈的朋友往商业里靠，所以我们一起做了艺术介入的机构，我只是一个投资者，并没有在他们这个机构里来工作。
我们的经历就是，我们从十几年前，在深圳去做房地产开发的时候，我们也有过类似丁总他们的经历，当时是拍卖了一块全国的地王，周边还卖五六千块钱的时候，我们地是三千多块钱，所以绝大多数同行看不太懂，想看我们的笑话。最后当我们把它卖出来，两万多一平米的时候，又直接给自己楼盘一口气加了一万块钱上去。当时有一个倒逼机制，说一定要做特别的东西，才会令你在这个市场上有议价的空间和能力，去突破这个价格的天花板。
当然还有很多选择的方向，很多机构选择用另外一种方式，我们把艺术和文化的因素引入到项目，用这种元素产生价值，我们认为艺术和文化是比大理石有价值，这是我们的基本逻辑。
所以我们通过毕加索画展一系列艺术活动策展，十几年前我们也在非常系统收藏中国当代艺术家的作品，让这个项目一战成名，成为市场上突破天花板的项目。
十几年过去，我们的判断是对的，因为这十几年是中国当代艺术产品涨的最厉害的阶段，所以我们几千万的收藏已经变成几十亿，大理石变不到这么多钱。顺着这个项目再做上海外滩项目的时候，又创了一个外滩艺术馆，是非常专业的艺术机构。
一路走来，品尝了商业和艺术结合的好处，但是真的需要懂得人做桥梁。
吕丽华：我们很想用张总您专业的眼光说一下北京目前的甲级写字楼和世界的顶级写字楼有差距吗？还是我们做的已经比他们好了？您怎么看待这个事情？
张莹：我在仲量联行工作了二十年，刚才看短片非常有感触，也是我当时工作和生活的地方。如果从历史角度看待北京写字楼发展，这些年非常快。仲量联行的统计数据有一个概念，2016年底北京甲级写字楼750万平米左右，北京是将近2000到2500万人口的城市，也是国际化的都市。
如果我们做对标去看今天的纽约，大概人口两千万，甲级写字楼存量3500万平米。曾经做过一些历史研究，把上个世纪五十年代到这个世纪每十年国际化大都市人口变化和甲级写字楼总量变化和第三产业人口变化做一个对比发现，第一，北京这样的国际化大都市，甲级写字楼的供应量跟地位相比有很大差距。
项目上我们也发现北京写字楼水平最近几年提升非常快，如果用平均值看，跟世界顶级城市，纽约、伦敦、新加坡、东京这样的城市还有一定差距。但是北京和上海很多顶级或者最好的写字楼差距几乎没有，或者说很多项目硬件水平上已经完全超越了国际上的写字楼。
今天我们讲生态空间，办公空间，如果从长远角度观察，我们也看到最好的办公空间打造成除了工作、生活、居住的环境之外，硬件水平只是一个重要条件，更重要的我们发现跟国际上成熟的城市比较大的差距是软性标准，比如说服务水平、空间整体理念。
刚才我们看到无论是中粮的项目还是其他的项目，一些理念上已经非常领先了。作为我本身一直做商业地产和写字楼，跟很多开发商朋友和政府朋友打交道，做很多推广的项目。
几年前我建议一些项目做推广短片，不用做非常宏大的短片，不用做政治性，更涉及人性的片子，我们的理念才会达到新的高度。很多国际上的项目推广都涉及到人的感觉。这方面有一些差距，但是我们很高兴看到中国很多项目上都已经完全有了这样的理念，并且付诸实施。所以这个角度来讲是有差距的，但是我们也看到变化。
第三个差距，房地产媒体都说住宅地产，我们说写字楼地产，整个变化是开发、经营到金融的过程。
进入到最后一个过程里面，一定会遇到很大的挑战，因为这不是我们的项目面临的问题，而是大的环境在变化。我们相信随着这几个大的环境变化，带给人们任何一个小的项目，都会有自己的亮点。
吕丽华：东城园是中关村非常能够聚集文创企业和创新企业的引领园区蔡主任主管这个工作，作为您和区政府推动文创方面做了什么具体工作？
蔡勇：主要任务就是贯彻中央和北京市以及东城区的政策，园区里面有几个措施，一个是贯彻落实中关村政策，税收、财政、知识产权、人才政策等等。第二个是为重点企业、成长性企业提供个性化服务；第三个，打造文创产业基地。目前东城园有几个指明的产业基地，金隅华贸（音）非常漂亮，还有歌华大厦，文化创意氛围非常浓厚，还有西保利大厦。将来还有几个园区正在规划。
改造了胡同厂房，形成胡同创业工场。文创企业最大的困难是融资难，针对这个问题组织文创企业和金融机构做对接，解决这个问题。
我们还针对文创企业发展空间的问题，积极组织企业和文创产业做对接。我们支持中粮广场希望打造新的文化产业聚集区。
这里面还要强调区域的地位，东城区一直强调文化强区，东城区的文化资源非常丰富，天坛、地坛都在东城，东城文化产业也比较发达，演艺、艺术品交易，保利拍卖，旅游业，各大旅行社，所以我们有这个产业基础。所以我们定位发展文化产业，加速文化产业的发展，推动经济结构的高精尖。
全区的规划，制定十三五规划，另外是加大投入，每年投入一个亿到文化创意产业，包括政府的资金支持，也包括基金的支持。
第三个，现在我们正在进行非首都功能的疏解，疏解之后会有一些资源，这些资源要向文创产业倾斜。
第四个，发展文化金融，重点打造了前门的文化产权交易中心，在北城打造了雍和版权交易基地，推动文化要素市场的建设。
第五个，推动文化和科技融合发展，打造一些文化、科技相结合的技术服务平台，像电子出版，电子商务，是文化跟科技有机结合。
区政府按中央的要求，北京市的部署，重点发展一个是商务，因为市中心都是高端楼宇，里面都是高端商务的总部基地，胳膊腿在河北，也可以在黑龙江甚至到新疆，总部、中枢在北京，因为很适合我们的定位和中心城区的特点。
另外，商务是一个完整的系统，总部在这里，会计事务所，律师事务所都有相关的服务。另外中心城区资金比较集中，资金的支配权都在中心。楼宇一般要积极的发展金融产业，此外，作为中心城区人才集中，也分科技人才，文化人才就涉及发展文化产业，科技和文化是真正的人才产业，没有人才这两个产业做不来，所以打造科技写字楼也好，文化创意写字楼也好，关键是给文化人才、科技人才，金融人才，高端商务人才打造有利的服务环境，为此必须配套高端的生活服务业，高端的健康服务业，形成完整的楼宇产业生态系统。
吕丽华：谢谢蔡主任，刚才整个交流过程中各位嘉宾和宣传片都反复提到汲取艺术基因，融合艺术气质。周总在团队操作项目过程中，怎么把这些想要的要素落到实地？
周鹏：在当今的社会，只要我们的思想，或者我们认识到，意识到这样的问题，一定可以做到。现在我们打造的任何一个物流空间，一个资产，都应该看成是鲜活的生命，是开放的，这是非常重要的。不管是企业也好要做到开放的，操盘手的心态开放的，建筑是开放的，未来的运营系统是开放的，只要做到开放，真正的找准了方向，抱着开放的心态，就可以嫁接好任何优质的资源。第一，方向明晰，第三开放的心态，第三，快速累计。
吕丽华：跟丁总也交流一下，做艺术，周总也说到，想把艺术的元素植入到建筑里面，芳草地已经是吃螃蟹的人，而且我们都看到了今天的成果。我们就想知道，做艺术这块投入短期来看是大于产出的，芳草地是不是因为不差钱，才不太考虑这块？还是说另外有一些其他的长远的战略？
丁宁：这里面提到一个普遍的问题，能复制吗，到我们这里叫好不叫座，赔钱的事儿不能干。其实我觉得周总已经回答这个问题了。
我觉得不能单单算这笔帐，这笔钱是亏了还是赚了，因为从商家来讲，房地产商来讲，毕竟要看到现金流，赚钱，这是第一的。
我的财务上已经没有问题了，艺术在商业里面有几个功能，我们做的分享一下，一个是乔福芳草地，建筑就是艺术，本身你看设计，就是一个艺术品，而且它的艺术不是简单的艺术品的摆放和堆砌，雕塑一放就完了，实际上是我们二此创造的过程，根据空间的环节去选艺术品，艺术品来了之后怎么摆放，这也是我们自己要做的事情。艺术家有时候只是把艺术品生产出来，所以才需要策展人，但是我们自己做，所以在这个过程中，是把现有的艺术品在挑选完之后进行二次创作，很好的融入到商业环境里面。
还有一点，我们的艺术品收而不藏，很多的艺术家买了之后都收藏了，挂在库房里面，我们是把艺术品都摆出来，而且我们在艺术品和观众之间是零距离的，没有做任何的划分，除非对小朋友安全有问题，我们会挡一下，否则的话，我们认为艺术品就是让人欣赏的，艺术家也希望能展出来，这样对于一般的消费者来讲，也是一个慢慢的培养过程。
还有，乔福芳草地的艺术品是产生于项目里面，拿不走的，离开这里是不成立的。所以我认为我们的项目是艺术的加工场地，不单单是把艺术那来放一下的问题，一个项目里面会产生很多这样的很有意思的问题。
还有我们认为这个艺术是企业家和艺术家长期的心灵的碰撞，我们经常和一些艺术家聊天，一块喝酒，聊天，经过大量的沟通了解到艺术家的想法，艺术家也了解到企业家的想法，所以我们对收藏的艺术品有很深刻的了解，包括宜家数的性格，创作的思路，成长的脉络。
罗总说了一句话非常对，CPI涨的这么厉害，你担心你的钱会赔吗，买艺术品是没有问题的，而且我现在的一部分艺术品已经增值了，同时给这个项目带来的引流作用和商业价值提高的作用非常明显，所以我们一点都不担心艺术品会成为我们的累赘，你说可以复制吗，怎么复制，我们可以接下来进一步沟通。
吕丽华：丁总的解读特别的幽默。刚才说的艺术也包括现在的商业招商、包括写字楼下面的底商，我们发现一个特别有趣的现象，有一个小组合拳，咖啡+西餐+艺术调性，这个人就可以在商场里面泡一下午，罗总回答这个问题特别贴切，讲讲您说的新组合怎么看，如果大楼的甲方，您觉得这个业态对有什么样的帮助？如果您是商户，您觉得这个业态从建筑上对出租人是否有帮助？
罗雷：其实我们可能更多的是从开发商和业主的角度看这些问题，或者说某种意义上我们想问题大很多，首先我们要看我们所面对的问题，我们看待的未来是互联网的未来，大量的交易都会在线上完成，再往下发展写字楼也面临这样的问题，大量的工作都可以在其他空间里面完成，单单说未来上班去写字楼也可能会越来越不成立，这就带来了一个热门的词“场景”我们必须创造一个场景，这个场景是我们愿意来工作，来生活，来社交，来娱乐，来消费。所以未来的商业和办公，都必须思考这样一个大的时代的背景，基于这样的思考，我们会发现为什么比较热衷于艺术的介入，我们觉得艺术是最有能量创造场景感的因子，可以集合场景对人的吸引力，舒适感和归属感。
我们最新做的写字楼也做了这样一个尝试，因为这个楼是一个原来的小渔村改造的，本身有很复杂的历史，也有很多有意思的地方，所以我们思考之后觉得所有的综合体应该多一层设计，叫公共美学设计，我们是从这样的高度看这个问题，而不仅仅是说一个小书店应该有深个调性，综合体为什么说有公共美学设计，综合体的公共性很强，不像单一住宅，包围起来，一个公共体我们说有三个关系，和城市的关系，很远的人都来这里上班、工作、消费，一种是跟社区的关系，就近的社区关系，最后一种是跟项目本身建筑的关系。这三种关系里面都存在着公共美学设计，好的公共美学设计可以令这个项目有更强的产品感，对消费者，对工作人员有更强的吸引力，我们是从这样一个方式和角度思考这个问题的。
吕丽华：谢谢罗总，学到一个公共空间美术设计的词，上午跟丁总聊这个话题，也是公共空间，美术设计，只不过不知道这么一个词，还是很有收获的。
如果我们打造的产品是以生态空间和公共美术空间结合的产品，对张总您觉得选址会有什么影响？
张莹：现在的互联网的平台搭建，写字楼很重要的宗旨，大趋势来看其实就是一个家外之家，要吸引这个写字楼的客户选择这里，并且愿意在这个家待下去，无论我们讲的艺术品也好，还是怎么设计，首先第一个就是硬件标准上基本达到符合，很多的写字楼其实都已经做到了，这之外精神层面我们提供更好的愉悦的共识，娱乐的共识，促进大家的交流，包括我们的物业运营管理和资产管理。
长远来看，尽管成本是企业重要的一部分，但是写字楼未来的发展趋势和企业选址重要的一点，希望他们选择的物业可以最大限度的对于人才的保留和吸引，跟相关的企业支付的租金相比微不足道，所以我们认为这将是未来写字楼发展趋势里面非常重要的一环。
吕丽华：因为时间关系，我们把最后的发言机会留给周总，您给我们今天的论坛做一个点评，或者预见一下，下一步写字楼出租人、持有人的角度应该打造什么样的产品是对社会尽到责任，给办公使用者也提供更好的产品？
周鹏：在未来，尤其是我觉得互联网改变冲击最大的一定不是今天看到的供应链和渠道，更深层次的会冲击公司的组织形式和办公形式。
未来要聚集的时候要找一个先进模式，大家浸入到里面，更好的激发员工的创造性，更好的传递企业文化和信息，是这样有温度，有性格，有感染力的空间，更综合，更立体的生态圈子谢谢！
吕丽华：谢谢各位嘉宾。
主持人：感谢吕总和各位对话嘉宾。
下面进入第二场圆桌对话环节。
对话主题：向左走？向右走？ ——商办地产未来发展之辩
有请特邀主持嘉宾：
北京金丰科华房地产开发有限公司总经理 张毅先生
有请对话嘉宾：电子城集团 副总裁 张南先生
中粮置地北京公司 副总经理、中粮广场有限公司 总经理 孙天立先生
北辰实业写字楼经营管理公司 副总经理 裴晓红
富华置地市场营销中心总监 江树生先生
汉富不动产基金 执行合伙人 杨彬先生
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