郑州优质商业存量增长至238.2万平方米

来源：房讯网 时间：2019-07-31 点击次数：1173次 作者：成都写字楼网

　　2019年上半年，郑州商业地产市场迎来新变化。上半年，郑州拍出多少地?哪些区域热度高?优质商业存量如何? 2019年7月30日下午，由戴德梁行主办的主题为“探寻‘商都’郑州商产新趋势”的活动在郑州举行，会上，多个维度数据陆续发布。

　　郑州上半年供地节奏放缓，成交面积567.8万平方米

　　2019年上半年全市土地供应同比降低32.4%，导致成交面积同比下降30.1%至567.8万平方米。

　　整体来看，郑州土地市场在2019年上半年成交量降价升，平均楼面地价同比上涨31.1%。其中，商办用地受2019年上半年供应下降影响，成交量大幅下降，降幅达61.4%。工业用地同比供应量下降47.3%，但流拍情况较去年大有改善，成交量已接近去年全年的一半。按区域来看，港区由于拥有丰富的土地资源，2019年上半年土地成交面积全市第一。

▲2014-1H2019 郑州土地市场成交数据，数据来源：中国指数研究院、戴德梁行研究部

　　2019年上半年郑州平均土地楼面价为2873元/平方米。其中郑东新区住宅楼面地价多年占据全市楼面地价第一名。由于郑东新区一直为高端改善型住宅区，且近年来土地供应紧俏，造成东区地价在全市领跑。

　　2019年，《郑州市2019年度国有建设用地供应计划》已公布，郑州市本级计划供应国有建设用地总规模约为2922.4万平方米，较2018年供地计划增长31.7%，预计2019年下半年将迎来土地大量供应。

　　2019年上半年，郑州全市经济整体运行良好。国内生产总值(GDP)达到5106.9亿元，同比增长7.9%。GDP增速高于全国1.6个百分点，高于全省0.2个百分点。其中，第二产业增长8.9%，第三产业增长7.4%，产业结构不断优化。

▲2014-2019上半年 郑州GDP及增速，数据来源：郑州统计局、戴德梁行研究部

▲2014-2019上半年 郑州产业结构，数据来源：郑州统计局、戴德梁行研究部

　　上半年郑州甲级写字楼净吸纳量达12.1万平方米，金融和互联网行业为主力

　　2019年上半年甲级写字楼市场暂无新增供应，给了市场足够的时间来消化此前的供应。得益于市场良好的表现，全市空置率为19.0%，5年内第一次降至20%以下，较2018年下半年下降4.0个百分点。上半年净吸纳量达到12.1万平方米，金融和互联网行业为市场吸纳主力。得益于良好的市场表现，全市甲级写字楼平均租金为90.7/元/平方米/月，较2018年下半年上升1.7%。

▲郑州甲级写字楼市场历年平均租金，数据来源：戴德梁行研究部

　　郑州甲级写字楼市场将在2019年下半年迎来约52万平方米的新增供应，其中北龙湖片区较为集中，将在该地段形成一个新的写字楼区域。由于未来北龙湖片区项目将陆续交付，带来大量新增供应，写字楼租赁市场将面临激烈竞争，提高项目品质服务和差异化租赁策略将是未来市场竞争的核心。

　　另一方面，虽然近年来郑州写字楼市场表现出强劲的吸纳能力，但面对未来的供应高峰以及放缓的经济增速，租金预计将稳中有降。

▲2019H2-2021 郑州甲级写字楼未来供应分布，数据来源：戴德梁行研究部

　　业态调整升级不断，全市优质商业存量增长至238.2万平方米

　　2019年上半年，郑东新区迎来了永威·木色的开业，新增供应为5万平方米，全市优质商业存量增长至238.2万平方米，永威·木色为本土开发商永威的第一个商业项目。

▲郑州优质零售物业市场历年新供应、净吸纳量及空置率，数据来源：戴德梁行研究部

　　二季度末，全市空置率显着下降至3.7%，较2018年底下降0.1个百分点，优质商业项目一铺难求。由于多个商业项目积极进行品牌调整造成对客流吸引力增强，推动全市租金较2018年下半年上升9.5%至454.0元每平方米每月。餐饮及体验式业态成为下半年市场吸纳主力，其中书店成为新的亮点。继2018年下半年尚书房、钟书阁等书店相继在购物中心开新店后，2019年上半年西西弗书店、中信书店也选择在购物中心开大面积店铺。

　　郑州优质零售市场在2019年将迎来超过80万平方米的新增供应，其中超过20%的项目集中在郑东新区，未来郑东新区的商业氛围将得到进一步的发展和促进。下半年填空式的社区商业将继续成为市场新亮点。

▲2019-2020 郑州优质零售物业市场未来供应，数据来源：戴德梁行研究部

　　上半年多个购物中心对公共空间进行了开发，积极引入了主题展览与主题活动，吸引更多年轻顾客前来购物并拍照打卡，未来开发公共空间来吸引顾客将成为趋势。

　　随着上半年地铁5号线的开通，地铁商业取得了进一步的发展。根据郑州市城市轨道交通第三期建设规划，郑州在2024年之前还要陆续建成7条地铁线路，地铁商业将推动郑州商业市场蓬勃发展。

　　伴随着郑州产业升级的步伐，市场对产业载体的要求也越发苛刻，产业地产市场进入了高速发展期。据戴德梁行产业地产部数据统计，截至2018年底，郑州优质产业载体存量超过400万平方米，整体空置率为25%以下。

    来源：大河报·大河财立方

编辑：wangdc