圣象·中国地产六方会谈——聚焦与创新：新增长点与多元化的多重变奏

来源：房讯网 时间：2019-07-29 点击次数：1908次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。成都写字楼网王颖现场报道，在“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”主论坛上，举办了圣象·中国地产六方会谈环节，就"聚焦与创新：新增长点与多元化的多重变奏"这一主题，展开对话与探讨。

　　21世纪经济报道编委袁一泓主持会谈环节，全国房地产商会联盟主席顾云昌，泰禾集团副总裁全忠，圣象集团总裁助理、全国大客户中心总经理韩海峰，曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪，保利商业时光里事业部总经理蔡元达，首创经中副总经理徐卓出席圣象·中国地产六方会谈并发言讨论。

　　袁一泓：大家辛苦了，最后一场对话，坚守到现在我的嘉宾都是不离不弃的，而且是有代表性的。我先提一个简单的问题，虽然预测都是不可靠的，请两位老师先预测一下，顾云昌和全总，今年你们觉得今年的销售是正增长还是负增长？

　　顾云昌：大概是负增长，因为上半年销售面积是1.8%，下半年的态势，从政策来说，整个市场的环境，我觉得房地产还存在下行，这个情况下，负增长比较大。

　　全  忠：从刚才顾云昌说的角度来讲负增长有道理的，从各个企业来看，下半年都是冲任务和指标，各种各样的动作和来保证完成全年的目标。我觉得这个动力和政策因素和市场因素有对冲，如果让我预测的话，我觉得可能跟正负5%之间的可能性大一点，上下的幅度振荡是5%的感觉。

　　袁一泓：从销售来看，下半年确实比上半年完成的情况多一些，下半年的销售会加快，但是不要看政策。刚才对话的时候，我们听到了跟主题相关的内容。单主席说，为什么要转型，去年也是这样的观点。中国的市场也是很大，大得不得了，市占率5%，还有很长的空间。今天的主题是不需要转型，发展多元化。真正的转型是李总，从销售到物业，他的职业生涯转的比较多，原来是销售的悍将，现在是运营开发的角色。

　　李战洪：我还是那句话，不管多远都是转型，我一直认为，中国除了垄断行业之外，房地产是最好的行业，如果转型出去，我用两句话形容，老板能力差，企业多元化。第二，我们的多元化应该叫做多元发展，房地产产业有多元的内容，我们选择文教卫，无论是文化、教育或者是卫生（健康），将每个链条串联起来，做成链的话就会最大化，因此我叫做关联发展，并不是转出去。

　　袁一泓：李总打了大部分转型的企业老板，老板没有能力，企业才是多元化，很多主流房企都是做多元化的，包括反对转型的单主席自己说了，他们布局在康养地产和文旅，未来要占1/3的份额，看来单主席也被骂了。我还是想聚焦今天主题的第一个问题，在座的几位嘉宾回答一个共性的问题，郁亮早几年就说了，行业告别了黄金时代，指行业的增长差不多见顶了。几位嘉宾预测下，行业的增长是否已经到了天花板，简单的回答一下。

　　顾云昌：天花板的问题要看如何看待，现在房地产市场的组成是多元的，一个是增量市场，一个是存量的市场。一个是住宅市场的开发，新房达到目前的竣工面积是18亿平方米，这样的量在目前的阶段，10年和20年后不会保持这样的量。我认为不是到了天花板，也接近天花板，再想超越2018年的数据，我认为接近或者是到了天花板，这是增量的部分，不等于房地产到了天花板。因为房地产除了住宅地产以外，还有非住宅地产的部分，就是我们讲的产业地产，包括一二三产，包括现在讲的文旅康养地产，才是刚刚起步，还有很大的量做的。还有存量的部分，目前存量交易房不是很活跃，租赁市场有待进一步的加强。

　　转型有两种路径，包括单总讲的转行，我们今天谈论的是转型。从中国的经济转型是怎样的概念，从过去的粗放型高增长到集约型的增长，我们应该理解国家的转型是这个概念，而不是转行的概念，因此多元化讲的是跨行业的发展。任何行业都需要转型，因为要提高我们的质量，增加我们的效率，必须通过集约化的方面，必须将概念讲清楚。

　　袁一泓：我们定义的转型和转行的区别，我们还是聚焦于创新和多元化的观点。全总您认为天花板到了吗？

　　全  忠：一般谈论房地产的时候，默认是住宅地产。如果说问住宅地产是否到了天花板，也要看跟谁说，因为不同的企业是不一样的。比如说我和姚明都在3.2米的房间，我认为离天花板还早，他觉得已经到了天花板。如果从大房地产来讲，我同意你的看法。从住宅地产的角度来说，确实因为政策的原因，企业自身的原因，貌似有摸到天花板的感觉，各家企业放缓发展的速度，多种因素构成的，包括前些年跑的太快，杠杆用的太多。阶段性的摸到天花板是有可能的，之后是否有综合地产的发展，在这个意义来讲天花板还没有到。

　　韩海峰：从我们的感觉来说，我觉得是非常不错的，因为我们作为房地产下游的材料行业，最近三年每年收入的增长，2B的增长是在50%以上，部分达到了80%，今年的增长也是非常的不错。我们的感觉是什么，虽然房地产市场受到一定的抑制，全装修的比例在提高。从未来的市场来说，10年前做2B业务的时候，我们当时认为2B的业务最终还是要2C的。十年前装修的房子，二次装修的时候，最终回到C的业务层面，我们对这个市场保持非常强的信心。随着时间的转移，大量的一次装修的房屋会二次装修，因此我们对市场是非常有信心的。

　　袁一泓：从下游市场的反馈来说，行业还是在增长的。也有一种可能。你作为头部企业，你把别人的份额吃掉了，不能反过来说整个行业增长的快，你将中企业的份额吃掉了，也有这种可能，李总的观点。

　　李战洪：我讲两个观点，所谓的天花板以地产为主题，通过地产为载体发展的企业，必定会遇到天花板。如果你是其他产业为主体，例如文化、文旅、健康、医养、康养、教育、科教、文教等等为主题发展的话，而且是以地产为载体的话就没有天花板。因为市场的容量很大，我刚才演讲的时候说到了房地产14万亿元，大教育是9万亿元，大文旅是5.6万亿元，大健康是5.4万亿元，9万亿+14万亿，天花板在哪里。如果发展文旅的话就是5.6万亿+14万亿，健康是5.4万亿+14万亿元，如果都做的就是39万亿元，因此是没有天花板的，城市化率75%之前房地产是没有天花板，关键是如何做。

　　袁一泓：您细分的非常的清楚，蔡总如何看待这个问题。

　　蔡元达：刚才比较同意阶段性天花板逻辑的可能，但是从今年上半年在保利半年度的报表数据来看，今年住宅地产市场的方向性和成长性还是比较稳健的。多元化三个词的定义之中，我们在寻找企业第二发展的价值曲线。保利由地产更名为保利发展，由之前双轮驱动的战略地位过渡到一主两翼。一主就是原来住宅地产的发展，两翼是租客服务和金融，这两块业务收入的占比，从目前的情况来看是9：1，10%的比例我们认为是很有空间的。传统的商业项目的单体回报率是6%-8%，能够做到12%-13%是不错的表现。排名前几的房企多元化的投入上，可以看到增长都是在10%-15%左右。我们认为天花板的逻辑跟寻求多元增长的逻辑上，其实是一个共融共向的良性循环。

　　袁一泓：谢谢蔡总，下面有请徐总发言。

　　徐  卓：各位大家好，我们默认房地产开发还主要是以住宅为主，我觉得行业的天花板确实有来临的迹象。我们的人均住宅的面积已经达到40.8平方米，跟发达国家的英国和法国基本持平了。政府大力推广保障房的建设，包括首创经中也有保障房。我们认为需求端的增速不断的放缓。从数据来讲，上半年国家统计局发布的数据，1-6月份全国房地产投资和销售的数据来说，房地产销售额是70698亿元，增速是5.6%，下降了0.5%。根据一般房地产企业下半年的业绩表现来看，冲击8万亿是很有希望的，我认为天花板确实快要到了。

　　袁一泓：谢谢徐总，规模是上一轮六方会谈的主题。我们要更多讨论创新，如果认为行业以销售物业接近了天花板，我们是否要做创新业务和多元化。这个问题从徐总开始，假如您认为行业的增长接近天花板的话，您认为继续扩大规模为主，还是开始扩大创新和多元化的布局？

　　徐  卓：多元化来讲，现在的房地产企业，基本上都是多元化经营的企业，除了以住宅开发销售为主导，几乎所有TOP50的房地产企业都涉及到商业领域，民生领域，例如养老、医疗、大健康，甚至很多的企业涉及到高精尖和新经济领域。我觉得多元化在每家企业都存在，正如主持人所说的，传统住宅的开发领域之外，传统的开发业务之外，还有哪些新的增长和多元化。我谈下自己的体会，首创集团房地产板块从很早之前就已经是多元化的发展。我们首创经中的业务就是产业新城开发，我们在天津有38平方公里的土地储备，我们借助京津冀协同发展的国家战略，北京天津双城记的国家政策，我们打造了北京天津合作示范区布局很多年了，响应北京文化中心的号召，首先文化中心建设的号召，我们很早开始布局文创城市更新领域，北京CBD很有名的廊元湾项目，我们以文化园区为载体，布局了十几个文化园区，开业了六七个。北京有一个产业园是依托中关村合作的产业园，主要是以芯片设计为主，大概占到全中国芯片设计行为的10%。北京发改委委托我们管理的小城镇基金，在北京储备了十几个项目，从租赁住房到民宿和其他业态都有所涉及。首创集团布局了奥特莱斯，全中国储备了20个项目，有10家已经开业了。最早开业的奥特莱斯是北京房山的项目，销售突破30亿，全国名列前三甲。行业前辈都在，谈谈自己的认识，我们很早就多元化的尝试了。

　　袁一泓：首创集团严格的来说不是房企而是多元化的企业集团，承担了大量的基础设施和民生领域，地产只是其中一个板块。我们探讨的内容应该从首创地产板块开始，您刚才说的地产开发和天津38平方公里应该是多元化重要的来源，这是我的理解。下面有请保利商业的蔡总，您说假如做创新业务和寻找新的经济增长点，多元化一定是相关性，逻辑在哪里。很多房地产企业都有创新，不是多元化，而是配套。拿了一块地，必须要配套，这是被动的多元化。如果主动的多元化，要遵循怎样的逻辑。

　　蔡元达：从今年自己的定位和战略来说，多元跟新的增长点上，我们一定是追求扩大规模，自己的商业系统从原有的只做上级地产的商业项目之外，现在自己的产品从购物中心、酒店、公寓、社区商业已经形成了四个事业模块。四个事业模块的下线分支了不同的产品线，而且这种模式从以前单一只消化内部项目转为50%：50%的市场对接。市场对接的手段，从租赁项目，轻管理的输出到购买项目，完全是市场化的做法。再结合后续后续资本层面的REITs产品，有资本的介入和辅助的话，我们相信在这块业务上的突飞猛进，是能够带来比较可观的增长。也看到很多房企在摸索多元的过程中，也在尝试商业地产、物业管理、养老等等。也有企业在尝试风能和高科技的领域。目前来看，自己板块协同跟主业务能够配合的情况下，这些业务的增长速度和扩张的速率还是能够得到保障的。规模基本上是以在每年10亿、20亿、30亿的良性增长，是可以看到期望的。

　　袁一泓：保利在新业务的增长是蛮快的，有些企业做多元化，销售物业的占比还是绝对的，有些是在营收的占比都是90%多，包括万科，这种多元化的探索是刚开始。李总，假如说你给别人提建议，你建议从哪个角度和领域做新的探索？

　　李战洪：第一个关键词是经验，大家都抱着过去的经验，用我的话来说，过去取得了巨大的成功，或者是轻易成功的经验，必将成为未来发展的障碍。只有主动变革和创新，才可以突破天花板，将自己和企业带到明天，今天的突破很重要，这是我的第一个观点。第二创新，创新有三种，一种创新是做别人从来没有做过的事情。还有就是做别人没有做好做足的事情也是创新。创新就是将别人没有做好，没有做足的内容做好了，这也是一种创新。第三，出利润不如出规模，出规模不如出模式。做投资商不如做开发商，做开发商不如做运营商。比如说北京的兆泰就是金融街最大的业主是运营商，上海的国际金融中心带来了空间，南京的水月城的项目等等，带来了巨大的财富，他们就是做运营商。投资商、建设商、运营商三位一体对未来的投资和多元化非常的重要。

　　袁一泓：韩总，你们是快速的增长，达到50%是非常可怕的，行业的集中度，以销售物业为代表的开发企业来说，下游行业的集中度都在提升。销售物业为主的房地产行业，这种头部企业的集中度的提升趋势会有多久？

　　韩海峰：我自己的感觉是，我们接触大量的房地产公司，大概有60到70家都是做多元化，大家对于规模和未来再增长、再扩大的预期不是特别的乐观。我们内部要进行调整，我们的多元化一部分是被动的。原来住宅是主要的业务，做多元化以后，非住宅的业务，客户的需求和用户的需求我们又衍生出商业空间的弹性地板，防水地板、耐磨地板，出现了N多创新的板块。对我们来说，我们作为头部企业，如果说房地产整个的规模，未来增长的预期是可以预见的。对我们来说，我们自己主动的多元化是必须的，我们在核心能力，产业链能力和品牌流量能力，我们要建共用的部分，从而实现商业的价值。问题是通过这几年的实践，中国企业往往是在好的时候或者是有危机的时候，我们做了出路或者是多元化是任其发展，在失败或者是不好的时候，就开始手忙脚乱的找出路。我们集团公司今年的思路是大象不追小兔子，行业有很多的风口和点子，我们还是做核心的内容，一个是材料，一个是品牌的流量，建立起共同的关系，才会做相关的多元化。

　　袁一泓：从行业的角度看整个行业的发展趋势，全总两个趋势，如果您认可的话，头部企业的集中度在提升，整个行业的增速在放缓。那么企业如果要选择多元化，您觉得到怎样的阶段比较好，是一千亿、二千亿还是三千亿，有没有量化的可能，还是不可量化？

　　全  忠：非要说有量化标准，在一千亿以上可能会好一些。就目前来看，想进入TOP30或者是40要做到500-800亿亿以上，城市布局和产品品类要进行完美的打造，能够做到这样规模的企业，融资经历了一轮磨厉。第二，头部企业相关多元化的时候，我认为有两点造成的。对未来的不确定，大家战略很清晰，未来怎么走，拿地方式是否有变化，相关的作用不是拿地造成的，要以产业来拿地，例如做什么园区。有的时候还要配酒店，配的多的话，就变成了酒店集团，富力有几十或者上百个集团，酒店和房地产开发也是多元化。例如做了某某广场和商场好几十个，就做成了万达模式。这些都是拿地造成的。一旦进入这个领域之后，既然做了就要做好了。例如李战洪说的要做就做好，子品牌做好成为集团了。这是一种现象。

　　还有一种现象围绕美好生活做的，医疗健康、康养、教育、文旅是比较多的，这是头部企业最集中的业务，基本上就是这几大类，有的引入了国外的资源，有的是引入国内高端教育资源。有的早年做了特别好的学校，到处扩张，也成立了教育集团。真正的多元化是跨越了房地产相关行业的多元化，例如我造电动汽车了，我认为是多元化。虽然车房是有点关系，衣食住行，做服装也是多元化。

　　袁一泓：这就是顾会长讲的转型。

　　全  忠：我们做的是相关多元化，房地产商做商场不叫做多元化，谁可以只做纯住宅，也不可能独善其身。做了多元化后，如何看待多元化的尝试。开发商传统的住宅开发，有足够充分的现金流的时候，多元化的尝试有很强的试错和容错能力。要有足够的耐心，五年不赚钱，如果给了KPI指标，三年不赚钱就要砍掉，包括现在的长租公寓，问题是如何培育。增长点和多元化，有的时候是矛盾的两个方面，多元化进程当中是有一定的问题，多元化是头部企业必然的选择，很少有企业不选择多元化。

　　袁一泓：保利蔡总您同意吗，一千亿算是多元化，您同意吗？

　　蔡元达：要看企业做事情的决心和战略。

　　袁一泓：我非常同意刚才的观点，在你不太熟悉的领域、行业如何跟着风头走？

　　徐  卓：因企业而言，首创属于国有企业，我们做多元化发展的过程中，我们依托母公司北京首都创业集团的先天条件，我们有大量的土地储备，我们选择多元化发展的时候，我们除了传统商品房的开发以外，我们还会做产业的落地。这几年说实话经济形势压力比较大，对于产业合作伙伴会有资金上的支持。产业落地的时候，我们会建一些厂房，然后返租给他们，包括轨道交通方面进行投资，将园区打造好。我们是依托企业的特点进行多元化的发展，还要看大家的条件，我同意全总的观点。一般以住宅开发为主的企业，一千亿的企业，融资和规模化优势，人才的结构、资源整合能力、采购成本控制都需要达到一定的规模，没有规模就很难做到这些内容。

　　袁一泓：行业看到这句话，就是郁亮讲的创新业务，要有一定的容错期。他在今年年初3月份的时候，有一个明确的讲法回归基本，就是回归主营业务，销售为主的业务，您如何看待头部企业的选择，回归基本面是不是头部企业的选择？

　　顾云昌：郁亮讲的回归基本盘，我没有问他。我根据社会和行业的理解，房地产的基本盘就是开发和销售+物业。实际上我们对于房地产的理解，到现在大家都理解房地产开发就是卖住宅、管住宅的概念。刚才大家讨论了很多的问题，我将这些问题联合起来说，实际上多元化和新的增长点的题目是很好的。多元化的问题是行业一开始就有的，不是说一开始没有的，而是分量比较小，不可能不搞商业和学校，这些都是配套的。现在随着房地产的发展和整个市场的变化，多元化成为大家都做的事情。但是这个多元化是有种因素，一种是本行业的多元化，为了房地产行业的多元化，还有就是跨行业的多元化。很多人理解的转行是去卖水和搞机器人了，这个毕竟是少量的，只有实力非常雄厚，还有很大投资的热情。开发新的内容，例如李嘉诚一辈子搞地产，我们讨论多元化的时候，今天讨论的是业内的多元化。一是围绕住宅开发的流程进一步拓展，围绕各个环节来做的。还有就是产业地产的开发，包括了一二三产业，包括乡村旅游、农业观光旅游，二产是制造业的旅游，三产就是李克强总理提出的文化、旅游、健康、体育、养老、教育等六大幸福产业，中国正在培育新的热土，也就是今天讲的康养和文旅，许多开发商已经看准这些内容。我听说一个说法，现在一半主流的开发商都在搞这些产业，包括TOP10、TOP20、TOP50强企业，只不过不同的企业涉及的份额不同。从市场的需求，美好生活的需求，逼得我们或者是吸引我们供给侧进行结构性的改革，开发这些产业，形成了多种的多元化。

　　刚才讲的天花板的问题，主要是讲住宅销售量的天花板，住宅投资很难讲，价格上涨、销售额也在上涨。不是指整个行业的天花板，结合六大幸福产业的话，不知道天花板在哪里。在此过程中，我们有许多的空间，如何选择各个企业不同的背景，不同的人员结构，比如说国企、央企、国资委要求你怎么做，民营企业根据自己的资金实力和管理的能力，特别是团队的核心竞争力，互联网和创新的时代，会导致许许多多的业态产生。你碰到一个机遇，你就去做了。多元化是必然的趋势，多元化和专业化是相对的。郁亮先生是回归基本盘，除了开发销售管理之外其他的什么都不做，这是基本盘要保住，其他的方面可以试错，长租公寓就是租售比例严重不合理的问题。作为上市公司要给股东创造利益，必然要考虑如何实现股东的最大利益化，因此要回归基本盘。对于万科来讲，是它的强项。我记得万科出名的不是品质而是物业管理，建设部请万科来搞物业管理，万科的物业管理名声更大了。要把万科专业化的水准充分的发挥，进一步的创新和优化，这是未来的想法。现在万科是前三强，最起码保持前三强，而且不断的往前走。不等于所有的房地产企业都要这么干，有的房地产企业搞租赁还不错，找到了自己的道路，他们有人才和模式。有的搞文旅地产和康养地产。各种模式都在起来，谁成熟了，谁有优势了，谁有核心竞争力，谁就会在行业中脱颖而出。根据自己企业的情况决策，不等于所有的地产开发商统统都搞多元化。

　　袁一泓：万科的基本盘也不仅仅指住宅开发，将自己的商业、物业管理甚至物流都在系统里面，每个企业的特点、管理水平都是不一样的，对自己的基本盘和主营业务定义是不一样的。如果说我们对多元化多少有点共识的话，请在座的几位嘉宾举一个例子，多元化成功的企业案例在哪里，或者你认为避免哪些陷井？

　　顾云昌：现在看到的案例，特别像住宅地产开发的一些案例，好的不多，胜在经营当中。李总还是蛮成功的，是专注于教育地产的，特别是对青少年的关怀。我们现在讲的长租公寓，现在发现一家公司在做长租公寓，有些的经验是可以吸取，从现有物业的控制，比如说公寓、厂房改造成为长租公寓。因为这些地产烂尾了，所以收购的价格比较便宜。开发长租公寓的时候，采取小套型，住得下租得起。一般的长租公寓四五十平方米，针对工薪阶层，特别是打工者，租金的承受能力比较低，房屋面积最低的9平方米、11平方米，空间充分的利用。7平方米、9平方米不可能具备全部的功能，大一点的，完全可以自己在家做饭。住得下，租金低，要在租得起方面做文章，而且做点体验。

　　袁一泓：顾老师推荐了长租公寓的企业案例，但是不告诉你企业的名字。

　　全  忠：回答第二个问题，第一个问题，成功的没有太多的研究，谈不上哪个特别好，可能有。刚才李战洪总是由综合开发商介入到美好生活。他们出现什么问题，一方面对于新头部企业来说财大气粗，投入一二十亿，这很容易做的事，有战略所谓的考虑，砸一笔钱干进去。往往投入新行业的时候，企业规律和规则是跟房地产行业不一样的。房地产是大开大合大开大进，房地产每平方米相差100块钱不大，其他行业差10块钱可能就亏损了。做这个相关多元化的时候，这是面临重大的挑战和考验。往往战略上正确，战术上错误，我就提一点的建议。

　　韩海峰：我觉得房地产例如顾会长讲的长租公寓和康养地产，还有就是文旅、长租公寓是指没有置业能力的年轻人，康养地产是甚至老年人的，医养结合。这些项目都是非常大的，长租公寓和医养类的，文旅类都是中心城市的周边，有的项目达到是100万平方米。我所理解的方向来说，具有成功运营经验的案例是没有的。

　　李战洪：我还是不说自己，我觉得未来华夏幸福比较成功，2000年、2001年我们跟华夏幸福做战略的时候，他们一二十年专注于产业地产。1000亿元的时候开始转型，一旦达到规模化就是高负债、高周转、快节奏，一旦停下来，靠后面更大的规模覆盖前面的发展，一旦规模缩小，企业就要倒了，也没有能力和时间做多元化。一心一意做主业，才可以做好主业。华夏幸福是值得研究的，我现在研究华夏幸福，大家可以关注他们投资了3000亿元做阳光保险，而且在深圳进行旧城改造。华夏幸福可以创造两种模式，最成功的就是华夏幸福。最不成功的是郁亮和万科，万科就是单项住宅冠军，二三年要转一个方向，转来抓去从老大变成了老二和老三，没有坚持自己的企业的发展方向。

　　袁一泓：李总推崇华夏幸福的案例，认为是转型比较成功的。华夏幸福的股权结构发生了重大的变化，引入了平安作为第二大股东，这是一种新的转型的尝试，还是对于过去股权模式的纠偏，还需要观察。至于万科过去曾经多元化过，被王石领回来了。这几年关注万科的人都知道，持有管理的商业面积仅次于万达。物流地产没有定标，物流地产在中国应该是第一的。万科在相关多元化做的蛮成功的，请保利的蔡总谈谈看法。

　　蔡元达：万科是一个事件，今年的时候，"活下去"三个字是非常的戏剧化，万科在这个点上，将自己定义为城乡建设和生活服务商。万科对于主营业务和配套以及多元是非常坚持的，但是基本面是以物业为主的话，他们以自己的主业办公为主。以前接了很多旅游、边缘业务收入过程中，控制的更加合理。回到主持人的问题，对于多元化自己的见解。有两个点的内容是很有感触的。

　　1、人才。不具备人的基础条件，创新跟多元的进展会对企业本身的文化，包括持续力产生很大的冲击作用。依附于原来的结构和原来的管理架构，包括原来的人才储备，要去完成全新的行业拓展，几乎是不太可能的。当你要去完成这一项内容的同时，对于人员的进化和人员的储备，专业化人员的配置，这是其中一点。

　　2、资本面和资金。多元化尝试的时候，同样投入一二个亿的项目，在两年期比较好的呈现比较好的回报。也有企业玩风能和高精尖的风口，看到一二年15%的增长，规模只有千万级的规模，后续投入的深海是之前预计不到的，我们自己做业务板块的时候，通过自有资金，社会资金，融资的渠道可以把良性的循环做得更加的健康，因此在资本渠道上也是不可或缺的。

　　徐  卓：我认为重要的就是两点，第一个是协同，第二个是战略定位，首创集团有四个，环保、基础设施、房地产、金融。房地产跟其他板块的协同是比较频繁的，我相信保利也有这样的体会。这是央企和地方国有企业的优势，转型也好，多元化发展也好，很多房地产企业不能达到内部的协同，因为主业就是地产，还是要跟其他产业合作伙伴协同发展。二是战略定位，每家都有自己的看家本领，很多行业还是不要轻易的上马，保持战略的定位。

　　袁一泓：今天的六方会谈探讨了行业增长触及天花板的情况下，要不要做创新的业务，要不要尝试多元化的问题。如果要的话往哪个方向，往哪个门类，协同、相关性、转型改行，我们做了精细的探讨和划分。另外一个趋势是，有些头部企业只集中在扩大市场占有率，扩大规模，而不去主动尝试多元化。这种趋势未来可能会继续发展，但是从在座几位嘉宾来看，多元化可能还是大多数房企的选择。时间的关系，今天的对话到此结束，谢谢大家。再次感谢各位的坚持，谢谢。

　　主持人杨曦：谢谢台上的各位来宾，也感谢袁一泓老师主持本场圆桌对话，谢谢大家。今天博鳌·21世纪房地产论坛下午会议的流程到这里就全部结束了，再次感谢现场所有的朋友。

　　接下来，请大家移步宴会厅外稍作休息，方便我们酒店工作人员更新会场摆设。稍后在19点30分，请大家回到这里，我们将为大家呈现"美的之夜暨2019年度『中国地产金砖奖』颁奖盛典"。我们待会见，谢谢大家。

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