博鳌·现场丨钟伟：房地产行业出演“硬汉游戏”

来源：房讯网 时间：2019-07-28 点击次数：1865次 作者：成都写字楼网

成都写字楼网讯 2019年7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。成都写字楼网王颖现场报道，在“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”主题论坛现场，北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生现场进行《硬汉时代：小心使得万年船》主题演讲。

    钟伟表示，中国和国际治理的结构都处在分崩离析的碎片化，硬汉的策略是比谁更硬、更猛、更横，房地产也不例外。

    钟伟谈到怎样看待开发商时表示，尽管有声音说开发商要放弃万亿级优秀的执念，茅台说万亿是伟大企业的执念，每个人都有这样的执念，当一个行业渐渐的出现高不可攀遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明这个行业渐渐的进入了兼并、收购，退出整合之后的成熟阶段。房地产行业也必然走向这个阶段。现在我们前十位的市值占了30%，单个前10位一家的市占率，无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。我们预期未来5年，行业前10会占据半壁江山，单个一家企业的市占率会达到5%，对于还在中游的阶段和更小的企业日子很难过，我们不担心小房企，可以小而美，可以退出，没有关系。我们担心的是中型房企将陷入死亡之谷，他们的土地收储，在2016年下半年和2017年是比较贵的地，而且错配在四五线，他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方，他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难，向后退，心不甘。

    中型的开发商，排位目前在行业20位之后，50位之前，何去何从？愿意变小吗？如果变大的话又非常的困难。行业的硬汉游戏会出演，市占率从3到5的过程，万亿级是如何达成的，条件是非常的苛刻，大概需要四个条件。

   一、你的成功不是你有多优秀，而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企，有的喊出了活下去，如果活十年你就是优秀的，因为对手在未来的十年会大量的去。第一条线路是我自己不犯错，我等待体量相当的对手犯错。有这样的企业会选择这样的路径。

    二、我们需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的，还要必须做自持重资产的物业，或者是介入到金融等其他的行业。如果不是这样的话，我们要达成万亿，年化的增速必须保持在30%以上，这个是非常困难的。所以需要双轮驱动，也需要兼并收购，目前还没有到兼并收购着急的时刻。

    三、认清楚你的利润市场在哪里，你的规模市场在哪里。由于中国经济的增速在放缓，因此当一个人的身体有应激反应的时候，身体的供血会有限的供给大脑而不是神经末梢。当国家经济面临调整的时候，优质资源也会集中到最有活力的区域。以武汉作为一个点，南北划线叫做长江，东西划线叫做京广线，所以在长江以南，京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚，创新和人口迁徙的中心。以长江为界，南北方的经济差距拉大，北方占到经济总量的大概34%、35%，东西向划分西北的情况更加的差。我们知道京广线以东和长江以南是利润市场。在这个区域当中，形成了有机的城市群。在这个市场之外，区域之外是规模市场，高周转的策略仍然是成功的，仍然是必要的，但是随着去化的放慢，随着土地资源获取的昂贵，中西部地区通过非公开市场拿到廉价的地，保证开发商最底线的安全，做大一些规模还是有可能的。我们会把未来1/4扇形区域界定为利润市场，剩下的市场是规模市场，当然也有孤立的点，比如说郑州、武汉、成都、重庆，也会有一些机会，但是总体来说，中国经济和人口的重心都在向1/4的扇形集中。

    四、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子，如果没有大型银行对某一家企业的持续不断的努力的支持，一家开发商是很难成为行业前十的，或者说，如果你的企业到目前为止，在中国的大银行当中，你不是它的长期支持你的优质客户的话，你未来挤身行业前十的机会非常的渺茫。也许我们会看到万亿级的房地产企业，我们需要更多的机会，通过这些企业外向性和规模型的增长，要达到万亿是困难的。

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