刘策：大湾区启示录 地产+产业是未来发展趋势

来源：房讯网 时间：2019-07-27 点击次数：1031次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。成都写字楼网王颖现场报道，在主题为城市群大时代的分论坛上，佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长刘策表示地产+产业是未来的发展方向。

　　非常高兴跟在座的各位朋友进行交流，今天也有很多的老朋友，今天跟大家分享的主题是关于城市群和湾区，我的命名是城市新格局下的新机遇。我分享三个方面的内容，怎么看待大湾区，第二是大湾区到底对房地产行业来说，意味着怎样的机遇。第三，对于企业来讲，如何把握这些新的机遇，或者是佳兆业对于这个问题的思考是什么。

　　大湾区概念出来后，我去其他世界级的湾区看了看，包括纽约和东京湾区。我做什么事情总是感觉做的不够好，去这些地方看一看，了解别人是如何做的，我去了以后，发现我们做的很好。这次去东京和纽约，我有同样的感受。当然我们还有很多的方面跟这些湾区有差距的。纽约中产阶级的收入是年均6万美元，我们很多地方还是不够的，结合今天博鳌的平台，我对于城市群有更深的思考，因此跟大家进行分享。

　　分享之前，简单的介绍佳兆业，行业30强，大湾区的龙头房企和中国城市更新专家。后面要将的内容跟这三个问题息息相关。我们除了地产之外，也介入了多元的业务，形成了地产+更新+产业三轮驱动的格局。我们针对城市群发展和湾区发展前瞻性和战略性的安排。

　　湾区意味着什么，我们经常讲城市或者是城市圈、都市圈的概念，城市群如何分工，经济要素如何流动。湾区概念出来后，对于城市群的理解上升到新的概念，原来是看自己，背后是中国经济和国力的提升。因此我们站在新的起点，跟东京、纽约、旧金山湾区竞争的时候，我们关注的不仅仅是湾区的概念，背后涉及到人才的流动、要素的流动，要素的质量，人才的质量，包括制度供给的质量，这是多维的竞争。

　　在这样的背景下，我们来看中国城市的分类，城市群和核心城市目前分的非常的清楚。粤港澳大湾区作为国家战略提出是第一个，长三角战略群目前也提出来了。中国有句老话叫做寸土寸金，对于量来讲，湾区的城市会有所不同，我们从空间的广度关注到空间的密度。对于地产来说，我们要不要进入新的城市，会考虑很多的指标，包括GDP的总量、人口等等。目前来说，这些指标都要进行优化，在湾区的概念下，不能只看要素的总量，还要看要素的密度。人均值、高净值人群、三产都代表着城市的软实力，更能体现城市的基本面。给大家举个简单的例子，广州和深圳是两个兄弟，作为省会城市的广州，为什么房价会比深圳低这么多，只有深圳的一半。如果从GDP总量、人口等指标很难解释。因为广州的GDP去年被深圳略微超越了一点，广州的人口比深圳更加的多。深圳单位面积的GDP明显比广州要多，加上空间密度的话，就更加的明显。单位面积的GDP也要比广州多很多。高净值的家庭深圳跟广州也是有很大的差异，从这些角度来说，之前很多无法解释的事情，就变得合理了。广州总人口比深圳多，这是统计学的角度。从人口的净流入来说，深圳超越了广州，从这些指标进行衡量和对比的时候，就会体现出城市的差异。

　　湾区可以凝聚足够多的人口、技术、金融的时候，才具备国际竞争的实力。不同的城市在大的湾区系统下分工有所不同，有些产业也会进行转移。大湾区的核心就是广深，还有相互之间的关系，这是我跟大家分享的第一个点，我们如何看待大湾区和城市群。

　　第二，城市格局之下，大湾区之下我们面临怎样的机遇：地产开发和城市更新的机遇。

　　年地产开发的市场规模是1万亿，三四年后的2020年市场规模可以达到二万亿，比目前的规模翻一倍，去年接近16万亿，未来的巅峰规模是20万亿，大湾区占到1/10。

　　城市更新的概念，目前中国的房地产处于增量开发到存量建设的过程，有很多的城市处于增量开发的黄金阶段，也有一些城市开始进入到存量的开发。大家熟悉的一线城市，除了北上广深之外，重点的二线和三线城市也进入到存量时代。我们用简单的指标来说，二手房的交易套数大于新房。2017年的时候，全国达到了18个，去年同比增长80％。粤港澳大湾区有5个这样的城市，这种趋势不断的深化，给房地产行业带来了很大的机遇。从这个角度出发，从区域视角来说，把握了大湾区，相当于抓住了整个广东或者是1/8个中国。大湾区9个城市占到珠三角经济总量的85％，面积达到了35％，大湾区的经济总量达到了全球全国的1/8。有句老话叫做你奋斗10年，不如你生的好，对于大湾区本土的开发商而言，他们生在了好的地方。从国内的视角来说，把握住了大湾区，等于把握了全国最有发展的区域。大湾区连接香港和澳门，既是金融中心、高科技中心、科技转化地、教育区域和区域枢纽，其他的区域很难同时实现。从人均GDP也好，从经济密度、民营企业的平均营收来说都是非常的重要。还要提到一点气侯，气侯会影响到人的选择，我当年就是因为气侯的原因来到了深圳。把握大湾区，相当于抓住了全国第一湾区的建设区。跟全球其他的三个湾区进行对比，我们在土地面积、常住人口等方面，总量方面远远高于其他的三大湾区，说明我们的底子很好，未来的空间非常的广阔。人均GDP、第三产业的占比有很大的上升空间，跟其他的湾区相比，至少有一倍以上的增长空间。这就是全球第一湾区的概念，湾区概念推出后，湾区的区域和土地成为热点聚集的区域。

　　第三、在目前的机会下，如何把握湾区的发展趋势，佳兆业又是如何做的。我们希望是先有质量的发展，开发、更新和产业。湾区由一万亿提升到二万亿，目前中国的城镇化率还未达到，未来的十年还是重要的战略机遇期，这是毫无疑问的。我们会把握好机会，未来的几年我们会从行业的30名发展到行业的第一阵营。

　　大湾区9个城市中，有5个城市进入到城市更新的阶段。佳兆业城市更新20年了，我们是中国城市更新专家，因为我们做的久和项目多。城市更新的货值大概有二三万亿，足够今后的规模发展，既是运营项目，也是现金项目，我们希望跟在座的同行更多的交流合作。

　　产业对于开发商而言，大家都在摸索，共识是不得不做，无论是地产或者是城市更新，如果没有产业的话，是不受政府待见的，政府希望开发楼盘的时候，带旺城市的经济，做产业的时候，希望提升区域和文化，我们如何更好的满足政府、社会、经济和人口的需求，离不开产业的更新。因此近几年我们在多元化方面做了大量的动作。我们在全球已经有了六大平台，涉及到地产、科技、健康，收购了成熟的上市公司，我们希望将产业做实，形成真正的航空母舰。前段时间，我跟媒体强调一个观点，2019年是佳兆业历史上最好的时期，因为我们处在全新的历史起点，我们发现通过前几年的攻坚克难，很多老大难的问题都解决掉了，现在轻装上阵，接下来一定会实现三至五年的目标，因为我们做好了储备。前20年佳兆业成功的地方是什么，我是这样回答的。前20年我们没有做错什么，而不是做对了什么。前20年跟随国家的成长，跟随行业的发展。我们在城市的优势、产业的优势，地产行业的优势，为今后20年的发展打下坚实的基础。

　　首先，打造标杆，建设开发+更新+产业的样本，整个区域的覆盖不断的提升，商业模式更新，原来是重资产的模式，变成重资产+经营结合，开发利润+基金等多模式的商业模式。湾区给我们提供了新的思考，后续大家可以深度的交流，今天因为时间的关系，交流道这里。今后希望有机会跟大家更多的交流，谢谢大家。

    来源：成都写字楼网