万村计划触礁 万科长租公寓艰难前行

来源：房讯网 时间：2019-07-11 点击次数：1362次 作者：成都写字楼网

　　薛峰于2002年11月加入万科，历任厦门、广州城市总，是万科老人，业内风评能力强，管理风格好，在人力市场的口碑很好。

　　这多少有些突兀，6月28日万科股东大会上，董事长郁亮还强调长租公寓是万科的基本盘，这似乎是在给薛峰打气。5月底，薛峰以一方大员的身份总走马上任，显示万科对长租公寓是志在必得。

　　然而种种迹象表明，万科上马长租公寓是一个错误的决策，“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，其在深圳推进不达预期，部分区域的城中村已获得的房源，深圳万科正在与房东协商解约。

　　2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜坦言，长租公寓现在看起来要赚钱很难。

　　薛峰上任不到两个月闪退，无疑为万科长租公寓的未来蒙上一层阴影。

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　　笔者注意到，在2019年上半年季度的财报中，万科的长租公寓项目甚至没有单独成为一项，而是因为营收比重太低归纳在“其他业务”项目中。

　　众所周知，商业地产从来就是不是万科的长项，当年王石专注住宅地产，甚至发下狠话，万科做商业地产，他就算在棺材里也要举手反对。后来郁亮明修栈道暗度陈仓，悄悄把商业地产生米煮成熟饭，王石才不了了之。

　　这让郁亮在解释为什么做商业地产的时候，总有一股犹抱琵琶半遮面的感觉。

　　万科做商业地产，是为了进一步的做好住宅而做商业，并不是为了商业而做商业。

　　对于介乎于住宅与商业之间的长租公寓，万科大概觉得就是为自己量身打造的项目，很早之前就在布局。

　　早在3年前，万科为了长租公寓项目正式确定了一个统一品牌“泊寓”。今年3月的年度业绩会上，祝九胜透露，万科决定在内部成立一个专门的泊寓事业部，让长租公寓项目成为一个独立的单元。

　　但是万科在发展长租公寓的路上困难重重，一方面，万科曾预计，2018年泊寓大概可以达到开业15万间的水平。然而，去年泊寓仅开业了6万间，这个发展速度显然低于起初的预估；另一方面，2017年万科打出了一张将泊寓与万村计划结合的王牌，这也是泊寓规模扩张的主要途径之一，但现在万村计划已经全面暂停签约新房源。

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　　长租公寓运营商的背后是资本驱动，这已经是不争的事实，因为吃人的“毒公寓”、甲醛超标以及租房贷不断暴雷，让人们对运营商的不良行为唾弃的时候，其实做为运营商本身而言，对现金的渴望和降低房屋空置，提供现金流的周转率才是罪魁祸首，这其中也不难看到运营商对融资的渴求。

　　纵观目前的长租公寓市场，真可谓是“几家欢乐几家愁”，上个月远洋、朗诗都传出要剥离长租公寓业务，也就是在同时期专注长/短租公寓的蛋壳，获得了5亿美元的融资，继续加持公寓项目。

　　就目前的情况来看，公寓项目面临着两个问题：不断的跑马圈地导致需要更多的资金进来进行补充，同时因为行业本身的盈利承载能力有限，融资成本成为目前这个行业发展过程中最关键的问题。

　　今年以来金融的宏观环境对于前几年来说有所收紧，从最新公布的同策资管数据，自今年5月份以来，40家房企融资总额仅367.99亿元来说，而这个数字尽竟然不足今年3月份融资总额的四成，这其中以银行资金作为来源的公司债规模跌到不足百亿。

　　作为房企重要融资来源的信托资金，随着信托违规投资房产业务在银保监会23号文（《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设“工作的通知》）中遭到点名，信托资金未来能否继续成为房企的重要融资来源，已经有相关企业对此表示担忧。

　　房企融资环境的多变，不仅是体现在银行贷款和信托资金上来，公司企业债的发行自今年5月份以来情况已经变得不在乐观。

　　从同策资管发布的数据来看，在今年5月份之前，公司债一直都是房企融资的首选方式，在今年前4个月中，上述40家房企分别发行公司债521.62亿元、363.25亿元、386.4亿元、473.13亿元，对应占当月总融资的59.21%、65.70%、37.73%、62.78%，而在5月份公司债规模环比下降79.74%至95.85亿元后，占当月总融资额的比例也降至26.05%。

　　据亿翰智库测算数据显示，在今年的10月之前，房企均将处于偿还债务的高峰期内，月均还款金额将达到280亿元；另据克而瑞数据显示，今年6月将有15笔房企债券将到期，金融工具300.5亿元，这个数字较五月份的288.9亿元有所增长，这个数字相比去年10月债券到期偿还的金额199.7亿元来说涨幅不少。

　　公寓的利润点只有1%～8%的盈利能力，这相比传统房企动辄20%以上的利润来说确实显得鸡肋。

　　内忧方面，作为房企重要融资来源渠道的信托基金能否继续为房企提供资金成为疑问。外患方面，房企即将面临较多到期债券需要偿还，且数目较同期偏高的情况下，我们就不难理解为什么远洋、朗诗等上市房企，在这个时间节点剥离，需要占用大量流动资金但利润相对卖房更低的长租公寓的原因了。

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　　据笔者对成都本地从事长租公寓的公司的了解，目前成都本土的轻资产运营的公司除少部分接受了风险投资之外，更多的公司并不愿意风险投资进来稀释股东的份额，他们的资金来源主要来自于一些普惠金融机构提供的低息贷款，最主要的部分仍然来自于银行。

　　除了上文提到的信托基金，与房地产相伴而生的金融工具还有资产证券化，这个金融工具本身来说的作用是分散风险和盘活存量资产，但是运营商与不动产关系特殊，加上长租公寓普遍存在的盈利低的问题使得其资产证券化产品的融资成本普遍高于其他类资产证券化产品，融资过程也相对更复杂。

　　事实也确实如此，根据笔者的调查和了解，目前成都的金融机构并没有哪一家给长租公寓运营机构提供资产证券化的融资方式。

　　有业内人士告诉笔者，目前京东金融已经为有些运营公司了提供了每家不低于3000万元的低息贷款，但是京东金融到底为多少家公司提供了类似的融资服务不得而知。

　　能够了解到的是，京东金融为每一家企业进行融资的时候都会或多或少的要求融资企业满足附加条款，比如运营商在对房屋进行装修和购买家电的时候只能从京东商城购买，而京东提供给各家企业的融资成本为6%，但即便如此，对于现金流有巨大需求的运营商来说，这个数字无疑是杯水车薪。

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　　房师认为，现在的长租公寓市场尽管已经有大量的企业蜂拥而入，但是就这个行业本身的发展来说，仍然属于萌芽的阶段，因为从现在的市场情况来看，不管是那种企业都没有在这个行业里找到适合自己的位置，换句话来说，在资本逐利的前提下，要让更多的民营企业对于利润最高只有的8%的长租公寓市场大展拳脚，目前来看短期内是没有办法去实现的。

　　在融资渠道狭窄，租房贷不断暴雷的情况下，有长租公寓运营商向房师表示，今年行业将面临着一个十字路口的选择：要么减小公寓的扩展速度，将原来“跑马圈地”的方式调整为更注重已有房屋的服务品质上；另一种是需求合适的时机，卖掉公司套现走人。

　　据同策研究院的数据显示：在今年年初以来，蛋壳公寓2亿美元收购爱上租；2月份，湾流国际社区并购星窝创享青年公寓，上海麦悦收购寓见公寓部分资产；5月份安歆集团宣布战略并购逗号公寓。

　　来 源： 地产壹线

     编 辑：liuy