汪浩：城市更新的核心是产业升级与迭代

来源：房讯网 时间：2019-07-09 点击次数：1412次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在北京富力万丽酒店盛大举办，主题为：新科技、新消费、新服务。

　　来自500家开发商和运营商、渠道商、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及新闻媒体超过2000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

　　论坛邀请行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国路径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题演讲和主题对话。

　　嘉丰达董事长汪浩发表主题演讲，题目为"产业更新与城市更新"，着重与现场嘉宾分享了产业升级背景下产业园区的运营。他认为，城市更新是当下园区运营的重要机会，城市更新的核心是产业的升级与迭代，产业更新能够为当地导入最具活力的新人群，促进居住、办公、商业空间的更新。大城市传统的大拆大建路径已经不再适用，精细化对存量空间的有机更新成为主流；产业园区面临产业回归，未来将不再是地产行业，通过长期做运营、做服务，才能取得长期稳定的回报。

　　以下为汪浩演讲实录：

　　汪浩：大家好！今天跟大家分享的主题是产业更新与城市更新。

　　首先我认为看一个行业起码看十年。在未来十年的时间里，国家的政策是否鼓励这个行业，这是我们判断一个行业最基本的观点。在此我只是表明观点，就不再一一赘述。

　　在我国的"十三五"计划当中，把培养战略性新兴产业列为重中之重。沿海的几个区域，例如粤港澳、长三角、京津冀，每个城市都依据国家政策提出了相应的战略性新兴产业发展规划。在产业转型大趋势下，很多企业邀请我们去二三线城市布局，但目前我们的策略还是优先放在沿海地区，特别是一线城市。

　　我们最近发现一个现象，诸如郑州、武汉、成都这样的城市也在开始兴建产业园，主要原因是这地方人员成本较低。相比较而言，在北京、上海、深圳这些城市聘用985院校毕业两年以上的人员，工资均在万元以上。随着国家整体产业升级战略的实施，一线城市和二三线城市在分工上的定位差异也会日益突显。如果一家企业是做基础开发的，那么二三线城市的成本优势就会十分明显。相应的，如果是科技密集型的研发类企业，那么我们的建议还是到一线城市去。

　　如果不离开一线城市，那么机会在哪里？关于城市更新我们谈了很多的题材，比如长租公寓、酒店和商业，但是一个城市更新的核心是产业升级，无论是对酒店式公寓还是商业来说，需求终究来自于人，尤其是有活力的人群，有消费能力人群，他们为这个城市能带来什么？那么接下来我们要考虑的就是什么东西可以把这样的人群导入进来？答案肯定是新兴的、高增长的行业，它们除了给当地创造更多GDP和税收之外，也必然带来更多更好的就业机会，随之而来的人群自然也是更有活力和消费能力的。这些人群对住宅、商业、办公和酒店都有更高更有效的需求，从而形成了产业转型、城市更新、人群升级的生态闭环。

　　我认同大城市传统的大拆大建路径已经不再适用，精细化对存量空间的有机更新将成为主流。举个例子，坐落在老工业区里的上海生物制品研究所利用城市更新的理念和手段变成了上生新所，成为了网红打卡地，这就是产业升级与城市更新结合，带来新人群新消费，又拉动了税收的典型案例。

　　我们还有另外一个很明确的观点是，不把产业园归到地产。产业园区要做好的是长期的运营和服务，那么作为运营机构能否成功有以下几个关键点：

　　首先是周期够长吗？做产业园的运营毕竟不是一个风口，一个园区一旦做了运营，可能是五年、八年、十年甚至更久，这当中会经历若干次经济周期和产业结构的调整，你怎么保证运营一个园区在未来相当长的时间里能够取得长期稳定的收益？我认为要看这个园区运营的时间能否达到十年以上的长周期。例如科技创新是未来十年我国的国策，这个国策真的不是由于贸易战引发的。反观我国改革开放40年，加入WTO20年，前20年的增长来源于对外贸易、制造业出口加工，未来10年、20年中国必将步入科技创新的阶段。中国经济发展到今天，也确实到了这个阶段，这个阶段会持续至少10年、20年以上，选择这个领域做园区的长期运营是符合国策的。

　　其次是市场足够大吗？成长性够好吗？回看过去10年的整个市场，我们会发现有一种产品表现特别好，那就是物流园区。很重要一个原因是过去10年，整个电商行业的发展直接带动了对物流的需求，物流最需要的是仓库，所以物流设施和物流仓库的成长性非常好。可以想见，昨天的物流园区里堆放的是京东、淘宝的快递包裹；未来10年依托中国经济的科技创新转型，像华为、中兴这样的企业和工程师，他们需要最大的不再是物流仓库，而是拥有研发基地的产业园、科技园。所以我们认为，未来10年瞄准最具成长性的行业，给他们提供新空间、新服务将是非常好的选择。

　　最后一点，这是个蓝海市场吗？产业园区运营行业是有专业门槛的。拿到一个园区以后产业规划怎么做？客户定位怎么搞？还是制造业吗？环评能不能过？产业招商怎么做？等等这些都是门槛，所以才要求运营机构要懂产业、懂市场、懂客户，还要能够为当地政府带来税收，能够为升级的产业引入配套的新的人群、新的知识结构和新的消费。

　　嘉丰达成立于2011年，始终致力于科技园和产业园的运营。至今我们已经在4个城市运营了7个项目，面积达70余万平米，已经有200家企业进驻我们的园区。嘉丰达以专业的态度长期运营产业园区，服务于政府、企业和C端客户，通过打造新产业、新空间、新生态、新消费，打造众创空间和孵化器，来实现城市更新和产业升级，以期取得运营收益和长期回报。

　　比如我们在杭州滨江区，跟当地政府合作，引入了上市公司的头部企业入驻，也吸引了诸如为企业做投资的PE机构进入，同时联合各种服务机构一起打造了完善的园区综合服务生态体系。同样在滨江开发区，我们把一个老旧的烂尾项目进行了整体改造提升，对原有的仓储类企业一一清退，结合当地产业规划定位重新引入了高科技、数字化的创新型公司和头部企业，使整个园区重现了生机和无限潜力。

　　在上海的松江开发区，我们把原来的宿舍改造了当地企业急需的人才公寓，一举成为了松江开发区政府招商的明星园区。

　　上海张江项目和北京朝阳区项目的运营上，我们紧紧依托当地的产业聚集优势，分别围绕生物医药、芯片、微电子以及文创行业展开招商和服务，成功引入了加特兰微电子和红旗出版社这样的知名企业。

　　综上所述，我们认为产业园区运营的核心就是要通过做服务、做运营，取得长期稳定的回报。GAM做的是把握未来趋势，专业创造价值，专业服务园区，产业助力中国。

　　谢谢大家！

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编辑：wangdc