风口还是风暴？长租公寓仍艰难前行

来源：房讯网 时间：2019-07-05 点击次数：1294次 作者：成都写字楼网

　　2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。进入2019年，长租公寓市场似乎仍问题不断，房企在长租公寓的圈地扩张逐渐趋于沉寂，一些房企选择收缩业务。

　　近日，市场传出消息，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约“农民房”房源。万科愿意按照合约与房东协商，赔偿相应违约金。对此，万科给出的回应称：租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，也将继续稳步推进。截至目前万村已开业4百余栋，一万余间，但在推进过程中确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。调整是为了更好、更长远的发展，感谢外界对万村业务的关心。

　　其实，早在2019年3月年度业绩会上，万科总裁祝九胜透露，“万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，我们会稳妥推进已经获取的项目，尽快使其成为可出租的状态。”

　　其实，深圳的城中村综合整治成为重要的租赁用房来源。除了城中村的房源问题，长租公寓行业过去问题频发：多家长租公租相继爆仓、甲醛和租金贷消费陷阱横行，一些房企也开始收缩长租公寓业务。

　　今年5月，朗诗绿色集团公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元的代价剥离至控股公司朗诗集团。公告解释，集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期，预计未来两年将继续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

　　克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》显示，从拓展数据来看，今年上半年万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓拓展规模分别是23万间、11万间、6万间，排名前三。对比2018年，万科泊寓、碧家国际社区、朗诗寓等拓展规模均无明显增长。对此，克而瑞分析认为，一方面盈利压力再度浮现，资金效率提升有限，对新项目拓展较谨慎。另一方面，在经过2018年的开疆拓土后，头部企业已初具规模成效，盘活资产有效运营才是关键。

　　市场数据显示，长租业务融资利率基本在5%以上，而长租公寓的回报率仅为1%至3%。由此，长租公寓必须得到金融和资本的支持，才能持续发展。

　　2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期。但到了2018年下半年，这一盛景不再，多家房企的租赁融资被叫停。数据显示，仅在2018年四季度，超7家企业的租赁专项债券被叫停，总规模超200亿元。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉表示：“国内公募REITs脚步越来越近。长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一，有望成为最早的公募REITs发行领域，进而大大拓宽长租公寓的融资渠道，降低融资成本、优化企业资金结构。”而纵观长租公寓市场，国企和开发商背景的长租公寓品牌，往往具备更强的综合实力，拥有大量的存量资产，也在过去两年间的获得了大量的住宅租赁用地，因而更受资金青睐，有望先行受益。

　　在历经了不到3年的扩张期后，长租公寓站在风口，却常常遇到“风暴”，依靠短期亏损来拼规模的发展方式无以为继，而如何取得稳定的盈利和提高运营服务能力将成为获胜的关键。

　　来 源：同花顺财经 

     编 辑：liuy