消失的资本！当长租公寓遇上宏观调控

来源：房讯网 时间：2019-07-02 点击次数：1173次 作者：成都写字楼网

　　前两年，轰轰烈烈的长租公寓站在了风口。自如、蛋壳等一系列长租公寓品牌，成为二资本投资客的宠儿，整个行业都被炒得厉害，颇有当初炒互联网团购、共享单车时的热闹景象。

　　而国家政策的扶持，以及房企大佬参与，更是将整个行业拉向了高潮。

　　然而，2019年情况急转直下，朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

　　2018年的时候，长租公寓问题频发，上海寓见、杭州鼎家多个长租公寓品牌爆雷，甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等新闻接连曝出，负面缠身的长期公寓陷入信任危机。

　　尤其是这几件暴雷事件，对整个行业的危害，远超过当时的装修环保问题。人们会怀疑，长租公寓到底能行么？这到底是风口么？它的未来在哪里？会不会风口过后，又是一地鸡毛？

　　无疑，长租公寓的这场热度，已经冷了下来。行业是好行业，未来也依然有空间。接下来就到了真正比拼实力的时候，公司会分化，前景也大不同。

　　这一点，有点像前几年风风火火的景区民宿、客栈，一度成为了很多“小清新”心中的理想，在云南、西藏、四川各种民宿借着这股风起来，最后又因集体的行业整顿和发展遇冷，走向末路。

　　长租公寓，只是将这些房子，换了个地方。

　　2018年以来，随着调控的加深。房地产行业的发展遇到最强阻力。融资环境的收紧，加之偿债高峰的到来，都在进一步压缩长租公寓的生存和盈利空间，此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商们，也不得不收缩长租公寓业务。

　　另一方面，租售比太低。一二线城市租售比普遍在1-2%，这就造成了利差很难给出来。企业搞长租公寓就相当于拿很高的负债成本去吃很低的利息，那肯定是亏本的生意了。

　　当然企业看中的是未来房租的上涨，但如果大幅上涨租金没人负得起，也很尴尬。而且在中国这个国度，房租大幅上涨，可是关系到民生的。也不允许大幅上涨。

　　2、消失的资本

　　如今的中国，早已过了蛮荒时代。

　　想当初轰轰烈烈的“百团大战”，每一家背后，都少不了雄厚的资本，比的是技术么？很少。比的是烧钱，烧钱，疯狂烧钱。

　　最后，资本散去，只留下几家活下来的。

　　搞一个概念，资金蜂拥而上，疯狂炒作做大估值，最后上市圈钱套现。

　　这样的套路，被一而再，再而三的使用和上演。甚至可以说成为了一套速成法则。

　　然而，时过境迁。这种套路，已经不是一般资本能玩的动的了。

　　首先，资本的耐心降低了。

　　由于社会总GDP增速的下滑，那么任何行业的发展，已经很难说有一个超高速的增长空间了。行业里的个体，已经到了拼专业，拼细化的程度。也就是过去被人鄙视的“慢工出细活”阶段。

　　一个好的企业，没有几年的雕琢，是很难有大的成就的。

　　然而，资本是有成本的，这就注定了它的耐心有限。像过去京东那样，一度亏损好几年，苦熬到上市，也只会在那个时代发生。

　　现在的资本，早已习惯了嗜血。巨大的资金成本压力，机构的流动性压力，造成它们已经没有耐心等待一个企业成长。

　　恨不得今天投入，下个月就直接B轮、C轮，再快点，希望2个月就上市。

　　然而，现在的行业，红海多，蓝海少。杀出一片广阔天空，没有那么容易。

　　于此同时呢，烧钱，对于机构来讲，又显得后力不足。原因也很简单，自2015年开始的，股权投资、各种金融暴雷。很多投资公司，也深受牵连，受伤严重，等待回血。

　　本身广撒网式的布局，面对着史无前例的创业环境，一级市场的风险，低成活率已成必然。有多少钱，砸进去，都没听个响，就成为了时代浪潮里的一粒尘埃。

　　它们披上外衣，写在报告里，统一叫做“转型的代价”。

　　3、打压资金池

　　另一个更重要的原因是，这些所谓的创意行业，撞上了宏观枪口。

　　很久以前，业内很流行一句话：“不要赚当下的钱，要赚客户池子里的钱”。什么意思呢？

　　就像大家去理发，理一次发才多少钱，所以Tony总是会各种让你办卡，充值。这背后的逻辑呢，就是赚储值的钱，拿着这些钱继续往前滚，或者投资点其他事情。

　　很长时间内，这成为各个头脑灵活商人的法宝。不错，very good。

　　这在专业上，叫做资金池业务。

　　然而，很不幸，当前的政策，专门打压的就是资金池业务。尤其是野生的。

　　为什么呢？因为资金池业务，就是资金空转，就是脱实向虚的玩法。

　　你从客户那边，用极低的成本弄来了一大堆钱，然后想着用这钱去运作一下，然后从中多少赚点利差。

　　那么问题来了，现在哪里有稳定的行业让你赚利差？资金业务，本身属于高度金融化的玩法，如果全社会大规模运用，那么必然结果就是，任何一个行业都成为了募资的壳子，背后都在搞钱等着赚利差。

　　那么这么做的结果，就是，大家都在追逐，都在等那些老实做实体的傻子。最后，什么也等不到。

　　什么过度化了，都不好。别说民间玩资金池的玩不通了，就连现在正规军银行、曾经最爱搞的影子银行都在大幅度压缩。资金监管越来越严格。

　　现在市面上很多暴雷，其背后，多属于资金空转的投机领域。一边是高资金成本，另一头是低资本收益。又融不到庞氏资金，尴尬的处境，最终，只能爆掉。

　　这也算是另一种定向爆破。这背后，都是有宏观调控的逻辑在里面的。

　　我们常说，做事情要找风口。风来了，猪都能飞起来，风停了，摔死的还是猪。

　　很不幸的是，在中国，任何风口，都不会无缘无故产生，也不会无缘无故消失。站在资本的背后，是一副巨大的身影，时刻盯着这股风。

　　风往哪吹，它说了算。

 来 源： 米筐投资   

  编 辑：liuy