郭莹辉：轻重资产结合是产业地产未来选项

来源：房讯网 时间：2019-06-28 点击次数：1707次 作者：成都写字楼网

　　成都写字楼网讯 2019年6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在北京富力万丽酒店盛大举办，主题为：新科技、新消费、新服务。

　　来自500家开发商和运营商、渠道商、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及新闻媒体超过2000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

　　论坛邀请行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读、反思和破局，就产业更新与城市更新、全球办公概念的中国路径、产业园区服务创新、存量时代商业地产破局之道、产业园区的持有时代的空间、配套、运营、服务等热点话题展开系列主题演讲和主题对话。

　　北科建集团原董事长郭莹辉在论坛上发表演讲，主题为"产业地产反思与破局"，从三个角度分享了对新时代产业地产发展的看法。他表示，政策的收放决定行业走势，产业地产在当前政策下在各个城市有不同的生存空间；功能升级，助力园区提质增效；产业地产不再单纯是产业园区的概念，还承载了一个城市多个领域的指标；由重资产到轻资产，或者轻重结合是产业地产未来的选项。

　　以下为郭莹辉演讲实录：

　　郭莹辉：今天我给大家分享的是产业地产反思和破局，从三个角度讲讲我的一些看法。

　　第一，政策的收放决定行业走势。

　　刚才赵正挺秘书长讲到北京的两个重要文件，对北京产业地产行业走势的影响。其实这两个文件之前2010年有过渡性文件，北京产业地产是可以有条件分割、销售、出让，包括股权转让。但是要走部委联审。2010年到去年产业地产在北京虽然艰难，但还有空间可以走。2019年5月23日的两个文件，把北京的产业地产传统做法及游戏规则改变了，所以就有了很多行业朋友讲北京产业地产已死。这讲起来一点不过分，毕竟产业地产如同房地产商一样，也是重资本投入的，尤其是在招商、后期运营消耗大量人财物。在产业地产如果没有很好的销售回现的模式下，仅靠市场补贴可能在这样环境下，产业地产在北京趋势已冷。

　　北京能不能代表全国？放眼看全国其它地方，以深圳为代表的新型工业用地，因为北京是首都，北京产业用地限售、限购，让项目土地更加有高的契合。其它地方也面临城市更新，相比之下更具有一定改革的态势，比如深圳M0政策，从工业大类里分出产业化、产业链等等，给产业用地多了一种配套及服务的空间，物业除了自用以外，有30%配套用地可以进行分割教授，给产业地产商带来一定的获利和后面持续发展空间。相对而言，以深圳为代表的产业用地M0政策，通过五六个城市的试点，也许会成为中国产业地产一个非常清晰的发展道路。

　　产业地产优势总结了几个，不展开说了。

　　纵观产业地产北京政策、南方一些试点政策，在传统房地产进入到一个发展瓶颈，通过产业地产商，又结合在城市领域，新城新区、存量园区等等的都有运营机会，包括和产业与城市运营的机会。所以，产业地产在政策下其实在各个城市有不同的生存空间，尤其和传统开发商之间也有很多机会。

　　第二，功能升级，助力园区提质增效。

　　如果还要继续进行产业地产领域发展的话，我们怎么认知产业地产呢？北京亦庄产业功能区，北京北清路产业功能区，全国现在园区概念园中园已经不是简单空间是承载产业了，而是承载一个城市多个领域的指标。我总结了5个诉求叠加在园区上：

　　1、产城融合。现在做园区的时候，政府会让我们配套很多城市的功能，而且希望和城市规划融为一体，产城融合作为园区升级的重要标志和功能。

　　2、产融结合。尤其在北京，北京空间叠加了产业，尤其高精尖产业基金300亿支持各种创新创业活动，又会落到不同的主体，企业又落到园区，把空间的运营和产业孵化结合起来，作为园区商不懂产业、不懂金融，肯定就很难让园区高质量服务。

　　3、主体创新。鼓励129经开区企业上市融资，助力传统经开区转型提升为创新主体。在这样的一个大背景下，当时券商热议或者炒作经开区公司上市的机会，但从另外一个角度讲园区的功能已经变成了资本化的重要途径。

　　4、数字产城。智慧城市、智慧园区出发，现在也是结合了企业和企业的人，怎么让园区服务客户的能力更加增强。让政府治理这个区域的手段也更加丰富，数字化园区到各种大数据和智慧园区功能是园区发展重要趋势。

　　还有公园城市，很多城市，比如成都、青岛西海岸特别强调生态城市规划，以及环境指标，比如西海岸中德生态园做了很好的典范。而成都全市都提倡公园城市的理念，所以必然要迎合政府公园城市的要求。园区已经不是过去的园区，是一个城市的缩影，我们必须了解我们的合作对象政府对园区的定义和诉求。

　　第三，产业地产未来的生存之道

　　我们的企业有两个：我是谁？做重资产开发，还是转型轻资产运营？我的客户我的市场在哪？是做存量园区里的机会还是城市扩容的，还是在城市核心区或者城市更新改造，所以我是谁和市场的问题，多了两个现状，一个现状就是产业地产，过去10年从传统住宅开发商到园区地产开发商，过去产业地产是房地产细分，但是现在资本成本越来越高，销售政策限制越来越多，而且我们的客户对物业的需求，因为它们的压力也在减退。还有一个重要原因，过去园区必须配住宅和盈利模式。由重到轻，或者轻重结合是产业地产未来的选项。

　　传统房企转型难。因为住宅地产拿地到了白热化程度，很多人认为工业地便宜，所以进入产业地产。但是发现这个产业地产根本就不是传统地产的玩法，为什么呢？我分析两个原因：

　　思维定势是死敌。高周转、快周转算产业地产算不赢，进入发现不对，进退两难。

　　团队组建难。地产和产业地产看着像，是完全不一样的两个物种。从产业地产运作的全周期业务环节来看就能看出差异，比如产业地产有项目策划，非标准建设、产业招商、园区服务、股权投资孵化、自产的运营管理，这么多的环节，传统开发商转到产业地产，全链条的团队组建也组建不起来。在这样的两个大前提下，传统开发商真的能够成功转型产业地产商的，这个行业真的是凤毛麟角。

　　作为两个限制下我们的产业地产商的生存之道在哪？从奴隶到将军，中间还有一个雇佣军。产业地产商其实有两大最重要的合作伙伴：一个是传统开发商，它干不了或者干不动的。二个是地方政府招商引资作为土地资源盘活，他们运营城市也需要专业合作伙伴。抓住这两大合作伙伴，我们也许会解决资金，解决土地两个最个为重要的运营要素。

　　三种市场：一种招商运营，为传统开发商或者地方政府存量物业、建成物业出苦力，挣微薄的运营收益和佣金，像奴隶一样的。二种是小股操盘。产业地产那么多的环节和要素，我们完全可以集这些能力与传统开发商联合，给政府讲产业故事，讲操盘的逻辑。产业地产商与传统开发商合作，这样的合作也能够获得开发商给我们的回馈，就是产城融合的产业我们获取运营权和收益权，这就是行业里讲的专业代建，代策划、代建设、代运营，像政府的雇佣军。三种是独立开发，产业地产独立开发重要前提是有产业园区，能够到一个地方落户，就是地方政府的坐上宾。

　　希望我们每个产业地产商未来好自珍重。

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编辑：wangdc