创新抵不过“高周转” 开发商或与长租公寓“断舍离”！

来源：房讯网 时间：2019-05-13 点击次数：1129次 作者：成都写字楼网

　　5月7日万科官宣，南方区域区首张纪文卸任，转任万科梅沙教育集团CEO。在任南方区域老大多年，张纪文是典型的新业务导向派掌门人。他提出了「八爪鱼计划」，搞出了新业务在万科南方百花齐放的景象。长租、物流就是万科创新业务的代表领域。相比地产业务，张纪文应该是万科4个区首里，对新业务最钟意、也花费最多心血之人。

　　从万科2018年的企业年报里，2018年万科四大区域的业绩排序是：上海区域、北方区域、南方区域、中西部区域。很多人也揣测业绩问题是否直接促成了张纪文的离任？

　　创新用力过猛，业绩难以为继！

　　回归到万科这些年的主力创新板块万科泊寓，各区火力全开，南方区域发力最猛的。但是好景不长，曾经火热的深圳“万村复苏”最终也被叫停，坊间认为万科做公寓抬高了城中村拿房的租金成本，最终也使得自己无法盈利。

　　万科董事局主席郁亮也曽表示：长租公寓很难盈利！

　　纵观长租公寓多倍定义为房企的创新板块，在被大风吹的那几年，在房企转型中被寄予了厚望。看到的都是规模化的光鲜，占据集中式榜单的前茅，看不到的都是各种赔钱。这个新创业看似简单，可谓是“赔钱集中区”。

　　无独有偶今年多家地产公司对公寓的板块放慢的脚步，创新板块的也开始调整。前十销售额的公司，有的停止拿项目，有的开始转手在营项目，团队进行缩编甚至总部职能部门下到项目，也有的很明确不求规模，只开几个精品项目。也有某巨头物流公司公寓板块负责人离职，此集团也暂停了公寓业务。

　　创新需要时间，更需要耐心！

　　房企在房源，低成本资金获取上看上去优势明显。但在租赁新业务上，这个精细化链条很长的活房企并不具备十足竞争力，既不熟悉行业形势，也不掌握核心技术，更无骨干人才支撑，付出的只有学习成本，收获的却往往是经验教训。对于很多房企而言，新业务事关重大，影响着企业未来的战略方向和业务重点，对于有投资诉求的企业，动辄上亿的投入，其中试错的风险巨大。

　　房企需要寻求新业务，目的是要实现业绩可持续增长。当房地产市场调控导致企业经营出现困难、现金流短缺，能形成支柱业务的是可以提供稳定现金流，帮助企业渡过调控周期。但房企的创新业务既要有规模效应，能够在未来成为房企发展战略的支柱之一，同时也能够提供理想预期的利润增长…..

　　这也是为什么TOP30房企中就已有超过20家进入能够提供稳定房租收入的长租公寓，即便是有的规模不大、运营不强、经营不善、持续很难，但都已经走在摸索创新的道路上了。但创新需要时间培育与试错，但很多房企缺乏耐心打磨，可能一上来就面对势必要转型。

　　纵观基于服务属性的行业都是慢行业，成熟期需要十年二十年或更长，持续和迭代，是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。如果企业没有耐心，缺少坚定不移的战略投入，内部创新业务很容易流于形式被边缘化。不过，领先半步是领跑，领先一步可能会领跌。在开拓创新业务路上，稳健前行同样是尤为重要的。新业务离不开商业模式。一方面是用正向的投资回报率衡量；另一方面是可以实现规模效应。

　　房东东创始人全雳指出：开发商的长租创新抵不过“高周转”，靠运营盈利可能是个“伪命题”，除非大老板抱着亏5年的决心。所以不论开展什么业务都需要回归商业本质，投资回报率重要，当期现金流也很重要。资金仍是最重要的战略资源，现金流回正周期长、自持物业沉淀资金多、投资回报率不高的项目，哪怕现金流稳定，依然可能拖累企业，战略性选择进入是需要慎重的。

　　租赁产业看似很美好，市场规模亿万级别，但却是“遥远的她，也比如养老地产未来的空间巨大，但市场机会还未爆发，进入的时机尤为重要，早不得、迟不得。从规模效应看，创新业务最终是能帮助企业实现转型，成为为公司创造利润的支柱性的核心业务，而非仅仅是不惜成本“攻城掠地”，良性的规模化与可复制性才是商业模式成立的关键之一。

　　可能从目前房企实际运作情况去“地产”化还为时过早，创新板块需要更多长线的战略投入，和企业优势资源投入，并给予一定可控的试错的成本，在此基础上做深、做精、做透，摸索出可复制的商业模式。

  来 源： 房东东

     编 辑：liuy