“向地下要空间”已经成为深圳城市规划的焦点。今年7月，深圳华强北诞生了全国最长的地下商业街。再推前至5月，国际会展中心全球最大地下室落成，前海、龙岗相继披露地下城的规划。走访深圳地下空间，除地下停车场与轨道交通之外，地下商业已经成为地下空间利用的重要组成部分。从深圳地下商业发展的现状、挑战与机遇，或许不难预想深圳地下空间未来可行的发展路径。
现状
“标兵”也有共同的烦恼
深圳地下商业多标杆项目
全国地下商业蓬勃发展，深圳不乏标杆项目，从全国最长的地下商业街在华强北落成，到连城新天地和益田假日广场从建起至今就一直客流不断。“这和深圳轨道交通及商圈发展迅猛密切相关”，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对深圳地下空间的发展印象深刻。
20年间，深圳地下空间的开发从初期利用人防通道建设地下车库，发展至中期落成轨道交通，再至如今依托轨道及商圈、综合体开发地下空间，尤以地下商业空间近年来发展迅速。7月，全国最长的地下商业街在华强北落成，顶着“全国最大地下商业空间”光环诞生，此街一时刷屏朋友圈。
多以轨道交通、商业综合体驱动
据记者不完全统计，深圳目前在地铁沿线开发的有27个地下商业项目，其中五成以上的项目在与轨道交通接轨外，还和购物中心或大型百货等商业综合体联通。在传统的地下商业街日渐被人们遗忘之际，伴随着城市轨道交通的建设而兴起的地下商业空间的开发正成为各大城市新的热潮，其中尤以深圳等一线城市为最。
连城新天地与益田假日广场，分别坐落在福田与南山的核心商圈。连城新天地周围有星河Coco Park、皇庭广场，与地铁1号线、4号线接轨；而益田假日广场的地下商业则与地上购物中心联动，其与世界之窗地铁站联通。两者作为老牌的地下商业项目，客如潮水。
记者曾在一周内三次打卡益田假日广场的地下商业街，不管是工作日的中午、晚上，还是周末时间段，这里的地下商业总有不断的客流。如果仔细观察，一间百平米大小的西遇门店就矗立在这里。作为从深圳走向全国的快时尚品牌，创始人石晓华透露这家看似“不打眼”的店铺一年营收实则以千万元计算。
体量参差，业态低端雷同
深圳地下商业作为业内“标兵”，也会面对业界共同面对的烦恼。深圳作为商业新业态的试验田，率先形成一城多核心的城市格局。但即便如此，体量参差、业态相对低端雷同依旧在深圳地下商业项目中看得到。部分地下商业项目甚至出现空置、市民的需求无法很好满足自然难以持续形成客流高峰，不少店家都向记者吐露其运营状况也并未如预期般良好。轻餐饮、主打女性的潮流服饰，成为当中最常见的业态。不同于地上商业动辄有上百平米的品牌大店入驻，大部分的地下商城还是集中在30平米左右的小铺，人流高峰常集中在午饭时间段。
对在平安金融大厦附近从事金融交易工作的白领郑紫云而言，购物公园底下的地下商城，更多是午餐首选地。相较于购物中心里的餐饮店动辄人均五六十元，地下商城的餐饮价格更亲民，20元出头也可以吃得很好。目前，消费者的消费，更多集中在地面购物中心或者步行街完成，衣食住行这样的一条龙消费，在地下商城很难完全满足。
运营缺位，租金是道坎
人流多、客流少，成了华联街糖果铺店家小白的苦恼。开业于2005年4月，华联街是深圳首个纯地铁商业空间，与科学馆地铁站相连，上下班高峰期给这里注入密集人流。“因为这里并不联通大型购物中心，往来的更多是没有明确消费目的的通勤族，就是经过了顺便买点小零碎。”小白总结，归根结底是地下商城的硬件环境还跟不上，市民的消费习惯还没有培养起来。
相距不远，罗湖东门商圈的地下商城罗湖E街也颇有些冷清，30平米的租金在一万元左右。和往年不同，今年罗湖E街正在装修升级、业态也有不同程度调整。罗湖E街相关负责人朴先生告诉记者，这也是顺应消费升级的大趋势。“轨道商业目前营运的现状，就是每一至两年会有一个业态调整，主要是淘汰迭代掉一些销售不佳的品牌。”
硬件装修跟上了，地下商业空间距离真正招来消费者或许还隔着更大的“拦路虎”。运营缺位，很大程度又来自于投资收益难对等、物权难以统一等症结。车公庙丰盛町是综合经营模式，虽说统一运作，但查询其物权持有，约三成由小业主持有，七成才由开发商自持。这样的发展模式，由于历史遗留问题并不少见。
在深圳时尚商业集团企划经理李文进看来，地下空间开发利用的门槛与成本远高于地上，光是建设上就对通风、采光、消防安全等作出高标要求。投入成本高、而落地建成的面积通常只有一层，目前轨道商业运营商盈利模式主要依靠的恰恰是租金。“这样的背景下，地下商业的租金往往比地上同地段的商业体，要贵出一到两倍”，李文进指出业内普遍现象。
这意味着，地下商城要想真正升级成为地下购物中心或者地下综合体并不容易。负责品牌招商进驻的深圳资深商业运营人苏菲对大品牌又爱又恨，一来大品牌的进驻可以极大引流、为商业空间造势，但另一边大品牌极高的议价能力又让商业体必须做出租金减低、面积增大的让步。而这样的场景，对于寸土寸金的轨道商业运营商而言，无疑“割肉”。因而，三四十平米、坪效更高的餐饮小铺在地下空间普遍出现，但小铺承租能力低且营收高度依赖人流，又让地下商业发展店铺更新率较高。
故事
踏入地铁的客群变了
时尚集团：做轨道商业运营“专业户”
“一个项目，要经过三个阶段，先是有无、再是生死，最后才为好坏。”因豪宅曝光闯入公众视野，深圳时尚商业地产集团董事长郭奎章如是评价自己的项目。
30年深耕商业地产，在轨道商业运筹帷幄多年，从广州时尚天河到南京时尚莱迪购物广场再到华强北地铁商业街落成，郭奎章带领集团打造的地下标杆项目不在少数，但专业的开发运营并非没有阵痛时期。华强北地铁商业街，也是经过整整两年调试，才逐渐找到自己定位。
华强北地铁商业街具体可分为华强北、华新片区。日前，时尚集团与地铁集团联手开发的“全国最长地铁商业街”在华强北正式开业，这条绵延1公里、串联地铁1、2、3、7号线，拥有42个出入口的地下步行街，不过是整个华强北、华新超大型地下商业项目的一部分。
李文进对华新地下商业部分的调整印象深刻。按照当年跟进广州时尚天河项目的经验，李文进和团队初时认为深圳项目亦能依样画葫芦：引进年轻业态、主打主题式街区。运营半年后，发现人流留不住。仔细调研，发现华新多城中村、工业区，有不少家庭式住户在附近。由此，华新逐步调整定位，从年轻潮玩转向社区型商业，餐饮业态比例调整为50%，“预计年底会开放一家地下大型超市，不管是周边住户还是来往通勤的人流，希望解决他们买菜做饭的日常需求，可以说华新项目刚经过生与死的阶段。”
有华新在前，华强北地下商业的发展少走不少弯路。华强北辉煌时被称为“中国电子第一街”，但近年随着深圳其他片区商业不断发展，再加上华强北片区各种电子产品商铺拥挤、假货水货充斥的现状，华强北在人们心目中的地位越来越低。“除了买电子产品，需要给人们到华强北更多的理由”，主打街区式体验，林文进表示华强北更突出科技感，未来将开放酒吧一条街，输出华强北夜生活的模式。
和广州花城汇需要自己开发的项目不同，李文进把深圳华强北地下项目称作是“空间改造”，因为深圳地铁集团在建设轨道交通时就把相应地下空间规划在内，“这是深圳和其他城市项目最大的不同”。按照郭奎章制定的集团战略计划，未来注重运营与品牌输出的轻资产模式将是地下商业项目的主打。
西遇：有了新选择的本土快时尚
在等待地下商业更专业化之前，西遇有了自己的新选择，这源于消费升级的速度太快，而地铁的客群也已发生变化。创立于2002年，西遇早已走出深圳，成长为拥有300家直营店、遍布全国70余个城市，集鞋品、服饰、家居生活创意等为一体的本土快时尚品牌。
西遇创始人石晓华有着湖南人的热情坦率，解释起西遇的新选择毫不避讳，“地铁客群早就变样了，而品牌也学要顺应消费升级的大趋势”。“或许10年后，随着地面交通饱和、轨道交通环境舒适，深圳地铁会和香港地铁类似，上至政府高官、下至学生工薪阶层，所有人都愿意搭乘地铁，轨道商业才算真正迎来打造地下综合体的时机。但至少现在，客单价偏低的餐饮将会是轨道商业业态的主流。”
地铁人流多，不代表客流多，有着强消费目的的人群才算数。即便在深圳目前仍保留的地下铺面中，也是和金光华广场、购物中心、益田假日广场等购物中心联通，“因为来这里的人真的是要购物的”。石晓华告诉南都记者，在益田假日广场，不足百平米的店铺目前仍创造年近两千万元的营收。
从地下走到地上，西遇也在向大众输出生活美学，而空间变化则是当中最直观的表现。由西遇品牌中心总监张磊和团队操刀，第六代店面形象马上面世，更多留白和体验式场景将给消费者不同购买体验。“快时尚根在实体，而空间视觉是和消费者产生情感共鸣最直接的地方，商品陈列和空间变化将相得益彰。”张磊说道。
探讨
互联互通或成地下空间发展要义 政策要尽快明晰
深圳向地下要空间是必然选择，这是业内共识。深职院房地产研究所所长邓志旺指出，深圳目前土地资源紧缺，要挖掘土地使用的潜力只能提高容积率，当向天空发展提高容积率较饱和的时候，只能向下提高容积率。
深圳发展地下超大型空间仍面临诸多挑战。在经济上，面临着投资成本高但收益较低的风险；在技术上，则有地下空间利用门槛高、地下管网建设涉及多部门配合的难题；在市场需求上，消费者还未养成在地下商场一条龙消费的习惯，消费者在地下商业街顶多会顺便买些小零碎，客单价并不高。
而商业运营的缺位，更多是来自政策配套还未到位。要让地下空间利用形成一个可持续发展的产业，政策导向必须明晰、细致，“如果没有跟上时代步伐的条例、规范、法规去指明方向，企业不敢投，产业自然发展不上去”，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者。日前，记者参与了前述《暂行办法》的微信立法听证会，获悉相关政策将抓紧落地。2008年，深圳出台了《深圳市地下开发利用管理暂行办法》，而《地下空间办法》中对于规划体系建设、土地使用权出让等也存在着不适应现在发展的问题，因此规土委认为有必要系统地对《地下空间办法》进行修订。
互联互通、复合化发展
宋丁指出，借鉴国际城市的发展轨迹，未来地下空间的利用会朝联体化、复合化发展。围绕大型交通设施，和周边城市综合体、商务写字楼、旅游景点、住宅区域串通，覆盖面积变广、服务功能更复合，购物娱乐、文化休闲、商务办公、交通往来等等，都可以一体化解决。
邓志旺指出目前地上商业红利期未过，地下商业配套、地下空间与地上商业综合体、地标式建筑联动发展的同时，还需要回归运营。“未来，地下空间的开发一定要建立高标准。营造氛围需要专业化的运营团队体系化管理，品牌进驻需要筛选把关，一定不能是现在这种粗放式的、放源式的管理。”
《暂行办法》中亦强调地下工程设施间应互联互通，并指出地下建设用地或可协议出让。《暂行办法》从集约节约使用地下空间资源角度出发，明确了附着于交通设施等公益性项目，且受客观条件制约不具备独立开发条件的经营性地下空间才能协议出让。
《暂行办法》也明确提出由市政府建立地下空间综合信息管理平台，地下空间开发利用现状、地质环境信息、规划建设管理、地籍信息、管线信息、综合管廊信息、档案管理等信息应当纳入地下空间综合信息管理平台，实现地下空间管理信息的共建共享。
来源：南方都市报
编辑：wangdc
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