刘洪玉：新时代住房结构将出现较大调整

来源：房讯网 时间：2017-12-23 点击次数：1602次 作者：成都写字楼网

　　2017年12月22-23日，由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"回归与重构：商办地产可持续发展之路"。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉在论坛上做主题演讲，主题为"十九大后中国房地产市场趋势"，与现场嘉宾分享新时代房地产市场的发展，并解读十九大后房地产市场的趋势和政策取向。

　　刘洪玉认为，新时代住房结构会发生比较大的调整，未来更多的是通过政府支持下的市场供给来提供侧性、保障性住房；商用房地产领域，现在总体上空间供给过剩，新建需求减少，但是用途调整、更新改造的需求增加的很多。同时，专业服务需求增加了，资产管理、运行管理、非房地产企业不动产管理，将来会成为跟商用房地产相关的领域里主要的活动。

　　以下是刘洪玉主题演讲实录：

　　非常荣幸今天有机会来参加本次论坛。组委会给我的任务，是希望我能够解读一下十九大以后房地产市场的形势。

　　现在讲形势，中国进入了新的发展时代--中国特色社会主义新时代。新时代，有很多特征。现在大家都在学习十九大报告，在总结新时代一些特征，包括新时代有新的矛盾、新的目标、新的思想、新的部署，刚刚结束的中央经济工作会议，讲到习近平新时代中国特色社会主义思想，也是新时代非常重要标志，即我们经济发展的方式从过去的高速增长进入到高质量增长的时代。新时代将来要迈向的是2050年社会主义现代化的强国，那个时候要实现一系列民生福祉的目标。与我们行业最主要相关的是住有所居。新时代房地产行业，在十九大报告中能够体现出来的内容有：

　　1.对于市场宏观发展方向的描述。

　　2.与土地相关的改革和城市群（即城市发展模式、发展形态）的一些调整和变化。

　　3.与税制和金融体制，尤其是金融监管体系方面改革的问题。

　　4.如何实现高质量的发展。

　　经过2015年去库存；2016年开始比较严厉的调控；十九大以后，又定义整个社会经济发展进入新的时代，房地产市场也进入了一个非常重要的时间节点。所以大家都非常关心未来的市场发展主要有哪些特征，政策会有哪些发展方向，企业应该如何把握住市场机会，让企业也能够可持续发展。

　　关于新时代房地产市场发展。

　　住房市场：住房结构会发生比较大的调整。供给量：新建商品房供给和存量住房供给结构关系会发生变化。

　　在一些主要城市，二手房交易占比已经超过了新房，在稳定的市场体系里，如美国，现在每年新建住房交易大概是70万-80万套的水平，存量住房有500万套。慢慢在住房市场供给过程中，存量房供给会发挥越来越重要的作用。

　　房子供应数量基本解决了，政府从应急性直接参与供给的行为会减少，未来更多的是通过政府支持下的市场供给来提供侧性、保障性住房。这次也提到"多渠道保障、多主体供给"。住房保障方式会发生变化，重点会支持棚户区改造、危旧房改造，从这个方向去转向。

　　住房需求：有人说房子总量均衡，只不过是结构性矛盾，有的人说还差很多，就看站在什么样的角度去看待这个问题。如，北京市需求还是非常旺盛，供给显得不足。但从全国大的市场概念上来看，改善性需求、更新需求、人口迁移导致的需求，未来会占主导地位。享受型需求，即第二住房、进阶性住房，还有一些特殊群体的需求，青年公寓、适老住宅（国外叫做active senior）。

　　过去这个行业靠投资，但是未来新增投资空间会逐渐减少，因为建设量已经足够大了，从1995-2016年，住房建设投资占全社会投资比重超过8%左右的国际顶尖水平。实际上未来投资可能更多的是改善型、维护维修改造类的支出，住房消费自住比重可能会下降，租赁需求会上升，所以与租赁住房相关消费支出潜力非常巨大。

　　商用房地产领域，现在总体上空间供给过剩，新建需求减少，但是用途调整、更新改造的需求增加的很多。过去一些不是非常好的物业占了非常好的位置，这些地方有了很多增值型改造投资的机会。

　　在商用房地产领域，专业服务需求增加了，资产管理、运行管理、非房地产企业不动产管理，将来会成为跟商用房地产相关的领域里主要的活动。

　　租赁市场发展对经济贡献也非常巨大。今天的活动叫商办不动产，实际上商业房地产里或商用房地产里，英文里有一个词是"收益性房地产"，把出租公寓、出租住宅也是归到这一类里。商用地产里产生收益的不动产里，跟写字楼类似的，还有一类叫公寓。美国公寓市场有多大住着3800多万人，有2000多万套房子，经济产出1.3万亿美元/年，提供1200多万个就业岗位。这是属于相对高端一些的市场发展，而且租赁市场发展，住房消费类支出的增加也是最后归结到房地产对经济的贡献。大家觉得德国不太关心房地产问题，市场也很稳定，但是德国的房地产行业在GDP当中占的份额仍然非常高，因为与房地产相关的资产管理和服务，包括房地产租赁市场上的消费。

　　这就会给我们行业带来很多发展机会，就是如何去做owner、owner+manager，如何围绕这些资产去开展相关的金融服务，会提供很多机会。由于租赁市场的发展，也让房地产企业开始慢慢思考如何从过去以机会型的房地产开发投资为主的业务模式，向增值型、收益型机会的覆盖。从投资角度来说，高质量增长阶段，机会型肯定也还会有，但是更多机会会在增值型投资领域。另外现有资产大量慢慢流动起来，能够进入市场，也会提供收益型投资的机会。

　　未来市场发展一个比较重要的趋势是市场房价的增长速度可能会放缓，跟经济从高速增长向高质量增长的变化，包括人口城镇化速度已经跨越最高峰阶段。当然还有很多原因，如政府调控的决心，对风险的认识，如我们三大攻坚战，其中一个是防风险，最大的风险是金融风险，金融风险是跟房地产相关的风险，实际上这个概念越来越强化。另外我们也在强调住房要回归居住的属性，过去房价单向长期的增长趋势会有所转变。

　　另外会给我们这个行业提供很多新的发展机会。如租赁市场，从更广义范围来讲，这个行业会有很多新的形态出现；从物业用途上，可能会有更多的细分；从市场区域上，过去关心国内市场，现在国际市场也非常重要，尤其是"一带一路"；过去关注核心城市、三四线城市，未来可能城市群覆盖区域里会有更多的机会，即城市和城市之间联结的地带会给我们带来很多的机会，业务模式、商业模式都会发生很多的变化；投资的方向，养老产业（银发产业）、租赁市场、信息服务、与科技的融合，以及一些新的健康的高质量的生活理念，这些都给我们这个行业提供了很多发展的机会。

　　我过去一直在讲，房地产的发展最开始是位置、位置还是位置，中段开始关注管理问题，提供更好的解决方案。因为仅找到一个好的位置，未必找到最高、最佳的使用方式。所以现在要强调好的管理，好的管理要有赖于跟金融高度融合，把不动产变得可以流动起来，就又变成了金融、金融还是金融。所以房地产企业的角色也在从单一角色向多重角色转变，专业化变得更加重要。现在行业里共享空间、联合办公空间，如城市更新改造、室内环境关注，包括智能物业。

　　中国住宅市场相对饱和，因为人口和市场占到全球规模的比重相对饱和，我们的人口占19%，但商业房地产市场规模只占全球6%。可以供投资者投资的房地产占比非常小，所以有发展空间。我们现在还处在从增长到成熟过渡的过程当中，离稳定期还有一段距离，专业能力更多体现在如何把一个快速增长的市场变成一个成熟的市场，这里需要我们做非常多的工作。这里有很多发展的机会，很多机构投资者开始进入这个市场，叫建仓。过去商业房地产更多的是开发商持有或者使用者持有，未来可能更多要向一些机构投资者、机构资本去持有。

　　政策取向。

　　十九大报告中有一段话讲得非常清楚，我稍微花点时间再跟大家解释一下。

　　1.要落实房子是用来住的、不是用来炒的定位。

　　我感觉这个定位实际上是为未来住房市场的发展，当然非居住房地产的市场应不能够用来炒，基本原则定位了，要充分发挥住房的使用功能，有效去引导住房投资，遏制住房投机行为，让住房逐渐回归其居住属性。

　　很多人说房子是住和投资是两个属性，资产的属性和居住的属性，但实际上"炒"是投资的一种特殊的形式。

　　"不是用来炒的"，比如现在发展住房租赁市场，如果大家都不去买房子，租赁市场房源从哪里来呢？我们做过很多研究发现，几乎所有国家租赁市场当中，个体的出租人，即房东是个人、家庭的情况，所提供的房源都会占到70%，甚至还要高。政府和一些机构投资者在市场当中占的份额只有25%-30%。实际上引导投资是很重要的，投机确实对这个市场的稳定会有非常大的损害，也会带来很多市场泡沫等负作用，所以要遏制投机。

　　通过什么样的方式保住"住"呢？要完善基础性制度，建立促进住房市场稳定的长效机制。通过基础制度，主要是住房制度的完善，来让房子回归住的属性。与住房制度相关的，包括：土地供应、住房供应、住房保障、政策性住房金融，都属于与基础性制度相关的内容。

　　用长效机制去"管住炒"。我理解长效机制更多是用来去稳定这个市场的，其中包括土地供应的政策、金融监管的政策、相关税制、公共服务提供方式的改革、市场参与者行为的规范，都属于"管住炒"范畴里的长效机制内容。如土地机制，现在开始探索建立房地产多元化的供地机制。

　　现在强调房子的供应要多主体供应，但如果土地的供应只有一个渠道，也只有一种类型的人可以拿到土地，我们还没有成为多元化的供应。最近修订《土地管理法》里关于农村集体经营性建设用地如何进入市场，城镇低效利用的国有土地怎么再开发，这些都是增加新的土地供给的来源，同时也会引来一些住房或空间新的供给主体。

　　税制改革。最近大家讨论比较多，我自己感觉房地产税制改革最主要是保障住房消费，对投资要保持中性，打击住房投机，让房地产的升值能够在投资者和社会之间要合理分享，这是大致的逻辑。希望能够在入口时，通过结构化的契税来引导大家购买行为；出口，通过个税来调节收益分配。持有期的税更多是和我们财政预算、财政税收体制改革相关联，是在中长期可能会成为一个财政收入的来源，但是目前关于这个问题还远远没有达到必要的共识。这个税制不变，长期稳定、公开透明，不需要根据市场情况，今天增加两个点，明天减两个点，增加两个点是新政，减两个点也是新政，不是这样的，是一套稳定的体系，可以应对市场任何情况下的变化。房地产税制的立法和实施的改革，是针对所有跟入口跟出口、跟持有相关税的体系的改革。当然最近大家最关注的还是房地产税，房地产税到目前为止非常难以形成共识，就是我们做这个事情的目的是什么。如果大家要想做这件事情，可能首先就这个目的、目标要达成共识，但这个共识非常难达成。有的人说为了调控市场，有的人说为了劫富济贫，为了促进公平，有的人说为了让政府的财政收入增加，有的人说为了让那些空房子拿出来使用，有各式各样的说法。但不管怎么说，税本身有自己应该去发挥的功能。

　　多主体供给。土地来源可能会多元，住房来源也要适当考虑是不是开发商才能建房子，非开发商也能建房子，这样会增加新的供应主体。存量房市场占的规模越来越大，租赁住房市场占的份额会越来越大，这两者在住房市场当中也会形成供给。因为存量房也可以满足需求。

　　多渠道保障。如何发挥社会的力量，让大家能够都来参与。现在住房保障就是政府自己一家在做这个事情，很少有非政府的参与，实际上最直接的是有没有可能有非营利机构参与，过去住房合作社能否回来？因为合作住房可能也是一个住房供应的方式，也可以参与到保障的概念当中来。开发商是否也应该可以参与？因为可以成为一个商业的模式，但可能主要是一些制度，管理的政策还不是非常完善，所以没有办法参与。在保障过程中，各个地方的形态应该是什么样的，中央和地方应该各自如何分工合作，这些都是可以讨论的问题。

　　租购并举。大家解读也非常多，而且这次中央经济工作会议把它当做重点，租买是住房消费的两种基本形式，影响家庭租买选择的主要因素：人的特征，是流动的、年轻、刚结婚的还是年纪大的、收入；成本，房子价格、租金、通胀、交易成本等，实际上是人和房如何最好的去匹配。但在中国，住房选择影响因素远远超出前面列举跟经济性相关的内容，包括传统、制度性缺陷，租赁市场不规范，住房价格涨得快，有的人觉得我早晚要买房，价格又涨得这么快，今天不买，明年再买的话，这一年就白干了，所以买得越晚越亏。地方政府为租赁住房承租人提供公共住房意愿，因为很多地方为了控制人口，愿意他们为我们提供廉价的劳动力，但不愿意给他们提供公共服务。

　　发展住房租赁市场的目标。所以首先要打造一个好的市场环境，要改善供给，培育租赁企业，完善立法，加快服务平台建设；重点是面向新市民，新型城镇化最大的问题是如何提升城镇化发展质量，让不具备贷款买房能力的人先租上房子住。最近研究德国一些经验，为什么市场稳定，为什么大家愿意租房子？市场稳定很重要的一个理由是租赁市场发达有利于数的稳定，大家不用跳着脚够着去买房子，先租房住，有能力再买房住，市场稳定以后，人们更不着急买房子，就变成了一个良性循环。我们现在是一个恶性循环。我们强调发展租赁市场，并不是歧视住房所有权，有人说是为了调控房价，有点想得太远了。

　　坚持发展多主体供应、供给多渠道保障、租购并举的住房制度，最终目标是实现住有所居。现在研究住有所居阶段性目标是什么，跟住房数量、质量密切相关。联合国一直在关注住房宜居问题、住房政策问题，世界人居大会专门有一个住房政策，提出住房政策也是在关注，如有没有一个清晰的住房政策，是不是实现了包容的住房，有没有歧视，住房的可支付性如何，住房质量和数量是否适当，是否还有大量非正规住宅存在，有没有做更新的计划。住有所居是一个目标，不管是基础性制度还是长效机制，目标都是要实现住有所居。

　　刚刚结束的中央经济工作会议讲的这些内容，如何多主体供应、多渠道保障、发展租赁市场应该有哪些具体措施，更加具体化。

　　稳中求进是我们工作总的基调，房地产稳定也是非常大的重要的作用，所以这里面非常强调要保持政策的连续性和稳定性。如果我们的政策可能会影响市场的稳定，不再跟过去那么连续了，突然有一个什么东西出现在这个地方，就会有伪这样一个政策的初衷，出现的可能性就不大。

　　时间关系就讲这么多，供大家参考，谢谢大家！

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