租购同权下 租赁市场能撑起楼市半边天么？

来源：房讯网 时间：2017-08-28 点击次数：1958次 作者：成都写字楼网

　　近来，租赁市场的政策频出，"租购同权"、"租售并举"都成了热搜词，人人都在分析，人人都在解读，房地产市场是不是要变天了，租赁市场是不是要迎来自己的春天了，租金是不是要涨了房价是不是要跌了，同致诚小编也来说道说道。

　　我们先来看看近期出台的政策。

　　7月7日，深圳市规土委发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，明确提出要加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励企业规模化租赁经营，引导和规范房地产开发企业、房地产综合服务企业开展长租公寓经营。

　　7月17日，广州市出台《加快发展住房租赁市场工作方案》，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　7月18日，住建部会同其他八部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。目前，住建部已选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　7月21日，佛山召开了全国住房租赁试点工作动员会议，要求将快培育和发展住房租赁，下一步，佛山将开展卖地自持、"商改租"、"工改租"、及"三旧"改造，盘活存量房源。

　　7月24日，中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。住建部明确提出将立法逐步明确"租购同权"。

　　无论是中央还是地方，都明确了一件事，那就是以后中国的房地产市场将大力发展住房租赁，预计将来市场上的租赁房源将成倍增长。

　　近年来，中国房地产持续高热，其中炒房所占比例不少，导致房价越来越高，而真正有需求用来居住的人，反而买不起房。

　　2016年中央经济工作会议明确指出，"房子是用来住的，不是用来炒的"，此前楼市调控集中在需求端，主要是遏制投机性需求。若想建立长效化调控机制，还要在供给端加快改革。从供给端着手，加大租赁住房供应，多角度保障不同群体的住房需求。

　　"租购同权、租购并举"就是从供给端着手，加大租赁住房供应，建立房地产长效调控机制，缓解住房供需矛盾，使城镇居民住有所居。

　　在7月18日九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中已明确提到，"鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。"

　　新增用地建设租赁住房，是指政府直接供应租赁住房用地，也就是在新出让的住宅用地的条件中直接限定"只租不售"，7月24日上海成交的两宗住宅用地（浦东新区和嘉定区各一块）就是以这种模式出让，用地出让条件中明确提出"土地用途为租赁住房，所建物业严格按照只租不售模式管理，受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租经营。"

　　在这种供应模式下，政府会考虑租赁型物业的投资回报率低，投资回收期长的问题，因而地价会比出售型的地块要低。从成交情况来看，上海两宗地的楼面地价均在6000元/㎡以下（浦东新区地块为5569元/㎡，嘉定区地块为5950元/㎡），与此前周边出售型的住宅用地地价相比，均降低了约80%。

　　而另一种租赁住房的供应方式，就是在新建商品住房项目中配建租赁住房，很多地方都采用了住宅用地限地价竞自持面积的出让模式，而在这种模式下，地价一般不会太低。上月，万科在佛山就以100%自持面积+70年自持年限+15300元/㎡的楼面地价竞得一块住宅用地，据悉，这是佛山史上挂牌地块起拍楼面价最高的地块。

　　竞自持面积的出让方式既不会对政府卖地收入影响过大，又能达到国家增加租赁住房面积的目的，因而，预计未来竞自持面积将会成为政府住宅用地供应的主流。而这种供地方式会对拿地开发商的资金以及自持物业运营能力提出更高的要求，那些资金不够雄厚，对租赁物业运营没有把握的小型开发商根本不敢去竞买需大量自持面积的地块，可以预想，未来房地产市场大鱼吃小鱼的趋势会愈加明显。

　　大家都知道，中国的租售比一直处于很低的状态，据统计，国内住宅物业的租金回报率大约为2%-3%，也就是说，开发商选择持有住宅物业，依赖租金的投资回报期长达30~40年，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。

　　那么，当国家大力发展住房租赁的情况下，开发商又会如何抉择呢？小诚认为，很可能会出现两极分化的局面。

　　在国家要求大力发展住房租赁的一二线大中型城市，土地出让附带自持比例必然成为常规，开发商如果仍想在大中城市继续发展就只能被动接受，不拿地不开发就没项目，公司就得卷铺盖走人，所以要想发展就只能投身于租赁市场。这就要求开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，房地产开发企业要持续发展，必然要走多元化经营道路，增强企业对市场变化的应变能力。在竞买佛山100%自持住宅用地时，广州万科助理总经理喻敏锋曾表示："房地产不再是拿地再卖掉的模式，过程中有很多自行经营。"

　　而在三四线小城市，住宅需求小，存量多，主要还是以去库存为主，拿地开发的也主要是当地小型开发商，不太需要投身于租赁市场。

　　目前交通、娱乐、医疗资源的共享跟买不买房基本没啥关系，租购同权，归根结底讲的是教育资源。广州政策中就明确提出，要赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。那么，租购能真正实现同权吗？

　　目前广州并没出台租购同权的实施细则，具体如何执行仍不清楚。广州政策中提到的"就近入学"只是保证符合条件的承租人子女有学可上，然而租房想要上名校几乎没可能。

　　小诚认为，就稀缺的名校资源来看，租购真正同权的可能性不大。学位房的房价之所以居高不下，就是因为大家都想为自己的子女争取上优质学校的名额，而这种名额并不会因为租赁房源的增加，或者租房比例的提高就变得唾手可得。

　　如果租房可以得到上名校的申请资格，那么可能会导致两种情况：

　　一种是实行积分排名制（目前深圳主要是采用这种形式），仍旧要先保障购买名校学区房业主子女的上学权利，在满足了这部分人员上学需求后，再考虑安排承租人的子女上学。在这种情况下，为保障自己的子女能读到名校，有经济实力的人仍旧会选择购房，这样购房人几乎就会占满上学名额，承租人的排名基本是无用。

　　二是真正实现同权，即购房人和承租人的子女上学排名不分先后，那么，学位房可能会出现"天价"租金，因为房东开出的租金必然会考虑优质名校学位的价值，还有可能会出现分开报价，即单租房子的租金和包上名校学位的租金。这样一来，学位房的租金回报率会大幅提高，从而使人民更热衷于投资学位房。

　　另外，广州政策中规定能享受租购同权的人，需要具有本市户籍。如果是没有本市户籍的流动人口，租房也同样无法享受"同权"。由此看来，租购同权主要是保障有户籍的租房人口在普通公立学校上的资源共享。

　　目前中国房地产租赁市场尚处于起步阶段。日本、美国等发到国家房地产租赁市场占交易市场的份额都在50%以上，而中国的这个比例只有6%。从这可以看到中国租赁市场未来具有巨大的发展空间。

　　近日中央和地方出台的政策纷纷要求支持发展规模化、专业化的住房租赁企业，未来，中国住房租赁市场的大部分房源可能将由这种租赁企业提供。目前，许多开发商、中介以及其他新创企业已开展了长期租赁经营业务。

　　派别代表企业公寓名称选址特色项目优势运营模式

　　开发商派万科泊寓广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市；物业侧重于商业物业凡是租住自己公寓产品的，其租金不但可以在未来购买万科产品时充当房款，并且可以转让业务协同模式

　　招商蛇口壹栈深圳，非城市核心区域但属轨道交通沿线地段面对不同人群，设置三种不同产品线，差异化定位清晰租赁管理自派+物业管理整栋外包

　　壹间深圳，城市核心商务圈与产业聚集区周边核心管理、营销岗自派+专业服务外包

　　壹棠深圳，经济发达、外向型程度高地区核心管理、营销、核心服务岗自派+公区清洁、保安外包

　　凯德雅诗阁、馨乐庭、盛捷雅诗阁入驻尝试包括北上广深、江浙沪二线城市，而旗下品牌馨乐庭、盛捷选址以二三线城市为主资产管理优势自持运营、运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，企业从而进行循环投资。

　　中介服务平台派链家自如友家北京、上海、深圳依靠链家批量获取房源线索从业主端承接房屋、经过装修配置家具家电之后，以房间为单位对外出租。盈利方式：租金+5%服务费

　　我爱我家相遇北京、上海、杭州、苏州等一二线城市依托中介服务平台获取房源，产品后期的金融服务获取房源+设计改造+出租运营

　　世联行红璞公寓深圳、广州、杭州、苏州、南京、合肥等核心一二线城市物业主要来自城中村农民房、厂房或者成立合资公司做租赁 房屋托管+标准装修+管理服务

　　初创企业派魔方魔方公寓高端产品线摩尔公寓以北上广市中心轨交沿线，中低端产品线分布于一二线城市中心区域及郊区设置不同产品线，且首次将众筹加盟的模式引入公寓行业股权众筹平台引入众筹加盟模式

　　YOU+YOU+公寓北上广深、苏杭品牌及资产优势整租-二房东、企业融资、跨界发售理财产品

　　青年乐新派公寓一线城市CBD位置国内第一批尝试实现轻资产运营和资产增值的公寓产品整租-二房东、品牌运营管理实现物业增值、私募基金收购退出

　　酒店派华住城家公寓一二线城市酒店派系公寓、运营能力极强，精于标准化建设，硬件、软装、服务到位吸引消费者集中式加盟+合作经营+物业托管

　　铂涛窝趣公寓北上广深郊区，毗邻轨道交通、工业园区为主投资加盟的模式：与开发商直接合作取得房源，开发商出让物业来入股窝趣

　　注：转载于景城置业

　　租赁企业的规模化，有利于租赁市场的健康发展，租赁期限短、租金乱涨价、家具家电维修得不到保障等问题可以得到解决，在短期内，租赁房源大幅增加，租金可能会有所下调，但从长期来看，如租赁房源大部分掌握在市场占有率高的租赁企业手中，他们将把握租金价格的话语权，通过调整租金来提高自己的租金回报率。

　　从短期来看，房价影响不会太大。原因有如下几点：

　　1、相关政策还需要一定时间进行具体的细化、完善及落实；

　　2、开发商从拿地到开发完成，建成物业入市，至少还需要2-3年的时间，而且等到这种"自持"地块的出让数量足够多，形成主流趋势，入市的租赁房地产形成了规模，才会对房地产市场有较大影响；

　　3、人们消费观念的改变需要时间。中国人的传统观念认为房地产是保值增值的，是一个不错的投资选择。而且拥有一套房产，远比租房更有"安全感"，大多数人还是会选择努力买房。

　　而从长期来看，学位房的高房价取决于名校资源的稀缺性，租赁市场的发展改变不了这一现状，所以，在政府解决这一问题之前，学位房的房价基本不会有松动。

　　我们可以理想化地设想一下，当相关租购同权配套保障措施完善，政府加大公共配套，特别是优质教育设施的投入，租房与购房实现了同等权利入户、入学；开发商拿地为长线投资，建成环境优美的住宅小区进入租赁市场，房地产市场结构发生变化；同时，在各项配套政策，如入户、教育、养老等政策完善的前提下，中国人传统消费观念也逐渐改变，不再执着于"拥有房产"作为资产，人们更乐衷于将手里的钱投向别的地方，也许到那时，房价会得到抑制。但是，这些都将取决于未来配套政策及各地的实际落实情况。愿景是美好的，现实会怎样，我们微笑，不语，拭目以待。