刘晓兰：存量市场资金压力下 房企应加强资产管理

来源：房讯网 时间：2017-07-25 点击次数：1489次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯：7月23日，在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上"强监管之后的金融与地产：松紧的平衡术"主题讨论环节，溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰与现场嘉宾进行了交流，并表示房地产企业应提高资产管理的自我造血能力，这可能成为这一轮或者下一轮地产一个新的转型风向标。

　　以下是交流实录：

　　主持人：刘董事长您做投资的，您怎么样对地产投资？

　　刘晓兰：我不是专门做投资的，李总比较了解我，我比较专注于资产管理。所以希望从这个角度来了解这一轮的投资或者资产和资本，这3种之间可能发生了一些变化。因为这段时间，我遇到了3个非常有意思的现象。

　　第一个来自于投资机构。今年上半年，他们在关注并购资产后的资产进出。中间环节的管理是他们特别关注的，即如何能够安全的拿到预期的退出？所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里？他们希望能够跟这样的机构合作。然后来解决他们的并购资产，最后来实现他们资产带来的一个退出，这里面代表新的是蓝山资本等等，最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。

　　第二，运营商，比如说他们在这一轮里面的表现，我觉得最有表现是我们的毛大庆，大部分的人是自有资金到办公室市场，因为这个相对来讲启动资金门槛比较低，但是它特别考验是他们的管理能力。能不能将这样的一种特殊资产，通过空间的应用来实现资产的溢价和增值，最终吸引资本市场，但是最终的目的不是仅仅做房东的住宅，他们希望在资本的市场能够有益得到溢价，这个是特别有意思的一波出现。

　　第三，开发商。比如说坐我右边的旭辉为代表的百强的企业，他们面临最大的问题就是这么多年来有大量的存量资产，是因为他们快速往前跑的时候，后面就是仓库的压力越来越大，在新的政策下，他们要发展，但是又会产生新的存量资产。而且在持有的比例增加的情况下，他们的现金流回流又碰到了问题，这个时候，他们回过头来，去找存量的资产能不能帮助他们解决发展中的资金贡献，比如说资产资本证券化的时候，又碰到了一个环节，这些资产如何变现？这些资产如何动起来？又回到了资产的资产运营能力。

　　我发现非常多的开发商找到我，希望帮助他们搭建一个企业内的资产管理的自我造血的能力，帮助他们解决自己的存量和未来新增的存量带来的资金的压力，能否变现，为企业下一轮的发展做预备。所以我觉得这个从我自己资产管理角度，这一段时间看了非常有趣的现象，我觉得是这一轮里面或者下一轮地产的一个新的转型风向标，这是我的分享。

　　主持人：刘总是金融专业人士，在未来3年最希望围绕地产做一些什么？

　　刘晓兰：我曾经是开发商，也做过投资，也做过运营，所以这3个角色。当我经历过了以后，未来3年我想尝试做第四个角色，就是我作为资产管理，我还没有想得特别明白。目前取的名字是体检中心，为什么呢？因为当我都经历过这3个角色过，当这个时代来临的时候，我发现了一个现象，就是我刚才说的，这3个角色里面，都有它的巨大的需求，可是出现了信息的不对称，人才的不匹配，资源的浪费。在这样的需求背景下，有没有这样的平台，能够帮助开发商到投资机构到运营者搭建起来，让更多市场得到精准的诊断以后，能够找到专业的医生，这医生就是我们的运营商，还有找到匹配的资源，与他们合作。

　　这样的话需要有这样的平台，这个平台我们已经尝试了积累了3年以后，已经有开发商、运营商和投资机构，有100多个专家。这些专家可以作为下一轮的共享专家。我希望利用这个平台，为我们有需求的3种不同的机构输出共享，让他们能够为这些机构做资源匹配和人才匹配，让他们缩短这个过程中的转型也好、调整也好，让他们快速降低他们的风险。所以近期我们也尝试着在一些企业做了这样的体检。当资产出现问题和需求的时候，如何让它快速的预判，跟什么样的投资机构进行匹配，跟什么样的投资机构进行合作？未来三年，最想做的是为我们的行业有需求的、就是为我们行业的大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才，我们知道这条路怎么走，但是必须尝试。

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编辑：wangdc