直播：博鳌21世纪房地产论坛第17届年会（五）

来源：房讯网 时间：2017-07-24 点击次数：2023次 作者：成都写字楼网

    房讯网三亚报道 博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。

    以下为论坛直播实录：

    圣象·中国地产六方会谈（二）：强监管之后的金融与地产：松紧的平衡术

    主持人：谢谢高志先生，接下来我们就进入到了头脑风暴的第二个环节：强监管之后的金融与地产：松紧的平衡术。早上已经把2017年的房地产行业所遭受的挑战论述过了，融资的难度以及企业的成本之间，如何进行有效的平衡？这是非常重要的。下面我们就请路劲地产集团主席单伟豹、迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东、旭辉集团副董事长林伟、溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰、中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强。把论坛的主持交给钟伟先生。

著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

    钟伟：谢谢，在座的5位嘉宾都各有特色，单主席在我们行业内历经风雨，还有李总，他主要是玩，他在玩的时候偶尔挤出点时间来工作，还有金融圈的投资者，像刘晓兰先生和付强先生。    第一个问题，未来对中国房地产的市场的判断，我想请教5位的是，您觉得在未来的3年，中国的房地产市场每年平稳的销售金额增长是5%或者是个位数？    第二个问题，平稳不是太好，但是也不太差？    第三个问题，稍稍有回调。你觉得是哪一种情况？    单伟豹：销售量现在峰顶是差不多了，整个面积不可能增加了，但是销售的金额可能会减少。总的趋势是3年内我觉得还是平稳向上的。

    李晓东：我觉得未来三年有5%平稳有一个的区间。

    林伟：我觉得还是比较平稳，因为它会波动。今年涨一点，明天跌，总体比较平稳。但是，会加剧集中化，整体比较平稳。

    刘晓兰：我会选择一，它会集中在大的企业里面，相对增幅会高，但是整体上会控制在5%左右。

    付强：我觉得单纯的预测，是平稳。但是实际上要做经济分析的话，得作出坡度，但是目前的体量是差不多的。

    钟伟：没有人选第三，觉得一高，二心有不甘。十九大召开，两会之后政府也要换届，在2020年之前，3年半，目前的限购、限价各种限制性的措施，是在不迟于2018年底会有所放松？还是2020年之前都不会有放松呢？政策放松的时间是1年办之内，3年半之内放松，或者没有困难，还是2年半放松？

    单伟豹：现在政府的调控政策是每一个城市发布出来的。有些政策出来，我们看不明白，没有在供求关系方面做工作，所以，我的预测最迟到明年年底，这些政策，会有调整的可能性。有些措施会纠正过来。房地产还是会正常的稳中求进的发展趋势。

    李晓东：因为刚才这个问题，是一二线城市现在做的事，三四线城市现在重点不在限制，而是如何去库存。如果回头看一二线城市的话。我的感觉，目前的政策，各个地方执行的力度确实不太一样。整体来说，按照主持人给的几个答案里面，我偏向于说如果是限购的政策，随着这两年的一二线城市的供地有些恢复。限购在3年半以内一定有放松。但是贷款的控制，我觉得可能持续的时间会长一点。

    林伟：我比较赞成单总，调控是每一个城市掌控得不一样。但是，因为十九大要召开，每一个城市都想跟中央表态，所以目前的感觉，调控是比较乱，比较没有章法，有的地方甚至是不合理、不合法的。因为它已经追溯了很多的东西，造成了企业投资的时候，很多时候是无所适从，但是只要出调控，都是阶段性的。未来两三年内，随着十九大以后，新的经济战略出台以后，每一个城市，都会回归理性。对这个体系情况有所调整，所以我觉得这个调控会慢慢更好。

    刘晓兰：我个人的判断，短期内，应该还是不会放松，但是我们要赞成李总的观点，要分不同的城市，最终的目的是让房地产市场房价发展是区域理性，所以这个是相对的，所以不同的政策上会有阶段性的调整。

    付强：前面专家说的我都同意，一方面是市场，一个是宏观经济。

    钟伟：一些过分作为的政策，在未来的一年半的时间，有所规范的可能性还是比较大。我问的政策和市场的两个标准的问题结束了。接下来，想倒过来问付强先生以及林总，金融和投资从两位的角度来看，未来地产金融有可能为地产提供什么样的金融创新服务？或者是地产商怎么样才能从投资者拿到更好的、更方便、更安全的钱呢？有没有新产品设计的思路或者是可能性？

中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强

    付强：应该说整个中国的经济结构，各方面都提去杠杆、防风险。风险方面我们是高度重视，但是无需恐慌，还是做好自己的事情。金融创新当前来说，监管还是促进一个更好的公平环境。我们国家金融最新的情况，上半年贷款是73.5%，非金融企业的债券加起来不到1%，直接融资还是会进一步的加强。我觉得在这个方面，其实房地产金融，在中国是刚刚起步。如果把中国和美国的金融比较，我们差得非常多。中国只是占到了千亿人民币的规模。所以，一方面，除了传统的开发带按揭之外，还有大量的东西，就是存量，让存量流动起来，这是我们需要做的工作。另一方面是城市更新。如何进行城市更新方面，我们还在探索，这方面有很多的空间。

    钟伟：刘董事长您做投资的，您怎么样对地产投资？

溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰

    刘晓兰：我不是专门做投资的，李总比较了解我，我比较专注于资产管理。所以希望从这个角度来了解这一轮的投资或者资产和资本，这3种之间可能发生了一些变化。因为这段时间，我遇到了3个非常有意思的现象。    第一个来自于投资机构。今年上半年，他们在关注并购资产后的资产进出。中间环节的管理是他们特别关注的，即如何能够安全的拿到预期的退出？所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里？他们希望能够跟这样的机构合作。然后来解决他们的并购资产，最后来实现他们资产带来的一个退出，这里面代表新的是蓝山资本等等，最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。    第二，运营商，比如说他们在这一轮里面的表现，我觉得最有表现是我们的毛大庆，大部分的人是自有资金到办公室市场，因为这个相对来讲启动资金门槛比较低，但是它特别考验是他们的管理能力。能不能将这样的一种特殊资产，通过空间的应用来实现资产的溢价和增值，最终吸引资本市场，但是最终的目的不是仅仅做房东的住宅，他们希望在资本的市场能够有益得到溢价，这个是特别有意思的一波出现。    第三，开发商。比如说坐我右边的旭辉为代表的百强的企业，他们面临最大的问题就是这么多年来有大量的存量资产，是因为他们快速往前跑的时候，后面就是仓库的压力越来越大，如果林总你们家的商业存量有几百个。

    林伟：我们一直是轻资产的战略。

    刘晓兰：在新的政策下，他们要发展，但是又会产生新的存量资产。而且在持有的比例增加的情况下，他们的现金流回流又碰到了问题，这个时候，他们回过头来，去找存量的资产能不能帮助他们解决发展中的资金贡献，比如说资产资本证券化的时候，又碰到了一个环节，这些资产如何变现？这些资产如何动起来？又回到了资产的资产运营能力。我发现非常多的开发商找到我，希望帮助他们搭建一个企业内的资产管理的自我造血的能力，帮助他们解决自己的存量和未来新增的存量带来的资金的压力，能否变现，为企业下一轮的发展做预备。所以我觉得这个从我自己资产管理角度，这一段时间看了非常有趣的现象，我觉得是这一轮里面或者下一轮地产的一个新的转型风向标，这是我的分享。

    钟伟：谢谢您的介绍3个有趣的现象。接下来就各抒己见，因为从上午到现在的会议，我们不停在讨论怎么去多做一个支持，多做改善自身运营，从单主席开始，畅所欲言介绍一下，自己未来3年最想做的是什么，跟地产或者金融相关的？

路劲地产集团主席单伟豹

    单伟豹：其实房地产是有金融属性的。如果把房地产仅仅看成房地产，你的发展是有限的。在美国和英国主要的房地产是基金。下面的开发商是地区性的，不是全国性的。中国这种趋向，我相信也会慢慢的成熟。一个大的企业，路劲除了做房地产，我们也做高速公路。在这两年过程当中，我们做得很大，或者是做得快，或者是盘活你的高速公路，这个还是不错的。如果没有这个概念的话，你就靠自然增长，它是有限的。跟别人比你不用金融的手段去开办你的产业，无论它是什么，规模有多大，如果不用金融手段去做，我相信你是做不大的。    我们这两年，也开启了我们的房地产基金，以基金的模式做高速公路的投资，也是比较成功，同时你的运营变得非常的重要，不仅仅是资本的能力，而是资本的运营能力变得非常的重要。方向性的东西不会错，如果不了解房地产的金融属性，不用金融的手段开发，量是做不大的。

迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东

    李晓东：首先还是做金融方面。这几年，一年大概有1/3的时间，没有在一些公司的具体业务中，也有更多的时间思考行业宏观的变化。我觉得现在几个趋势，确实跟以前是越来越不一样了。房地产跟现在很多的技术进步、IT、互联网+。我记得前年的时候，大家谈得比较多的是“互联网+”的事情。    其实可以看到，这给传统的房地产带来了很大的变化。一个是像原来我们的商业地产，这两年随着互联网空间，很多的交易，不需要面对面了，把很多展示的场所放到线上。这中间必然有业态走向了夕阳行业。还有跟电子商务相关的物流和仓储也有很大的提升。我们到美国去看，很多的基金公司就是在乡下，美国很多大公司的总部也放在乡下，包括谷歌。这样的业态，带来的投资机会的变化，也是非常大的改变。    原来中国的市场是新房的市场，是增量的市场。在这个市场里面，应该说，中国占全世界新房市场一半以上的比例。我记得以前美国和日本，万科在销售额达到1千亿的时候，已经是全世界最大的房地产公司。今年突破5千亿的公司不只一家，所以我们的新房市场，一直一马当先，但是逐步的向存量转化的过程也在发生。    在新房市场占主导的时候，很多的房地产金融创新是来不及跟上的。很多房地产的资产证券化，都是针对存量市场。我自己看中在现在这种市场急剧波动的情况下，还有一个资产的全球配置。因为我个人的兴趣爱好和我对市场的看法，我觉得中国现在运营商要取代投资商，我们很不幸，我们就是投资商的角色。    中国下一步随着房价不断的攀升，特别是地价也在上升。未来作为基金的话，很难合理算出投资回报，现在更多的是看相其他的价值洼地，在全世界范围内做资产配置。由于今年外汇管理各种政策的变化，好像谈的人少了。但是，我觉得未来的3年，我还是鉴定看好这个领域里面，资产的全球配置和海外地产的投资，这是我未来3年会关注的。    钟伟：您未来三年最希望代表旭辉集团做什么？

旭辉集团副董事长林伟

    林伟：未来3年想做的很多，但是要求是3个：    第一，旭辉还是会加强稳健快速的有质量的增产。这几年对旭辉企业来讲，还是有很多合作。还有快速的增长，能够增强我们企业的核心竞争力，能够提升我们企业的品质，从而获得资本市场的认可。能够得到更多低成本的资金，为下一步的发展储备力量。    第二，我们希望能够更加深交流合作，旭辉合作的项目非常多。我们合作的伙伴，有金融机构的，有行业内部的，也有一些地方的民企，合作的模式也是五花八门，但是宗旨只有一个，就是双方的优势互补、合作共赢。这也是一个相互学习的过程，这个合作还是会坚定不移的做大做强。    第三，今天上午各位老师也讲了，接下来，世界资本市场是越来越收窄。在这个过程中，小机会是在运营商。这也是旭辉最近思考的。所以我们去年成立了7个葫芦娃，7小龙，其中有一个板块是围绕基金，还有长租公寓板块。这两个板块，我们有一个想法，基金板块，就是和资本市场接轨，长租公寓板块就是考验我们对持有物业的运营。随着政府对整个城市发展的规划和调整，这两个城市，包括深圳，可持续供应的努力越来越说，甚至在北京，每一个区都接到城市的指标，所以，在北京上海，它没有办法做到可持续每年的增量开发。它很多会被动的进入存量资产的运营，所以，旭辉也做这些方面的调整，包括在商业地产等等，希望在这上面增加合作资本。    这样我们把两个方面做好，就可以贯穿从资本到开发商，到运营商完整的链条，这样的话，才会让我们今后在面临新的发展时代，抗风险能力更强。

    钟伟：谢谢，刘总和付强总，都是金融专业人士，两位在未来3年最希望围绕地产做一些什么？

    刘晓兰：我曾经是开发商，也做过投资，也做过运营，所以这3个角色。当我经历过了以后，未来3年我想尝试做第四个角色，就是我作为资产管理，我还没有想得特别明白。目前取的名字是体检中心，为什么呢？因为当我都经历过这3个角色过，当这个时代来临的时候，我发现了一个现象，就是我刚才说的，这3个角色里面，都有它的巨大的需求，可是出现了信息的不对称，人才的不匹配，资源的浪费。在这样的需求背景下，有没有这样的平台，能够帮助开发商到投资机构到运营者搭建起来，让更多市场得到精准的诊断以后，能够找到专业的医生，这医生就是我们的运营商，还有找到匹配的资源，与他们合作。    这样的话需要有这样的平台，这个平台我们已经尝试了积累了3年以后，已经有开发商、运营商和投资机构，有100多个专家。这些专家可以作为下一轮的共享专家。我希望利用这个平台，为我们有需求的3种不同的机构输出共享，让他们能够为这些机构做资源匹配和人才匹配，让他们缩短这个过程中的转型也好、调整也好，让他们快速降低他们的风险。所以近期我们也尝试着在一些企业做了这样的体检。当资产出现问题和需求的时候，如何让它快速的预判，跟什么样的投资机构进行匹配，跟什么样的投资机构进行合作？未来三年，最想做的是为我们的行业有需求的、就是为我们行业的大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才，我们知道这条路怎么走，但是必须尝试。

    钟伟：付强你是地产事业部最有统筹的人，您怎么看这个问题？    付强：我们作为一个金融机构，最终的目的是服务好我们的客户，促进企业的发展。大家都知道，国际的大行都是设立了房地产事业部，我们有完善的研究规划、开发、营销，包括产品设计、风险管理的团队，我们在全国26个城市设立32个团队，员工是400人。目前，地产业是越来越向大企业集中，越来越向10强的企业集中，这是很好的融合。目前为止，我们的效应和质量都还是很好的。我们的质量在全国的商业银行里面是排在前列的。我们作为事业部，我们希望搭建金融生态的平台。给企业提供商行加投行的完整服务。

    钟伟：谢谢。最后，我们进入第三个环节，就是八卦，过去的时间，有一些人慢慢淡出了，比如王石，也有一些人成为了京剧王，比如孙宏斌在乱世的时候出奇招的性格。当然地产行业有很多的风风雨雨对于已经发生了这些，围绕着企业，围绕个人的事情，在座你们有什么要发一些感慨的，如果有请举手。没有任何一位想说，看来同业之间，大家还是比较谨慎。在座的5位嘉宾，已经展现出了他们的智慧，有没有想向5位嘉宾提问的？

    现场提问：我想问单伟豹，您对这些年路劲地产的发展满意吗？

    单伟豹：我肯定是不满意的。香港所有的房地产都比较保守，没有适应中国高速的发展，也没有适应国内在各方面的突破，所以确实是比较保守。比如说，中国的“一带一路”，谁都知道“一带一路”是什么东西？上次我们开董事会，我问我的董事们，我说什么叫“一带一路”？很多人都不会。所以，基本上，香港的以前的工作模式是落后的，没有与时俱进，路劲也是一样。我们在尽量改正中，但是我是不满意的。

    钟伟：谢谢。还有没有其他的问题向在座的嘉宾提问的？

    现场提问：林总，未来5年做3千个亿，如何实现的路径，能不能再透露一下？

    林伟：3千亿是我们今年提的“二五战略”目标，我们的“一五战略”是在2012年提出的。我觉得路径，首先要选试点城市，要布局在多少的城市，才能够完成3千亿的布局，所以第一个是布局。    第二，如何阐释城市产品线的规模。上一年的目标是800亿，年初的时候，800亿内部就有内部认筹，这个是根据已有的计划投资的，每一个城市都要做，我们布局了以后，每一个城市需要做自己的格局的安排，去争取，去突破。    第三，就是我刚才讲的合作，加大与每一个城市优秀的企业合作，为我们实现目标得到快速的帮助。旭辉最近新进的青岛、济南、郑州等等，都是建设与当地优秀的合作伙伴快速的融入这个城市，像西安，我们这个月初进去了，但是今年就马上能够实行5个亿的销售。

    钟伟：谢谢5位嘉宾，我们第二轮的论坛到此结束，谢谢各位。

    圣象·中国地产六方会谈（三）：市场的凛冬：预期与应对

    主持人：接下来进入第三个论坛：市场的凛冬：预期与应对。大家都知道现在的调控肯定是史上最严厉的，调控到底能够进行多久？不同的嘉宾的看法是不一样的。    接下来我们就邀请：天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁徐树山先生、新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生、泰禾集团副总裁沈力男先生、龙湖集团副总裁袁春先生，邀请21世纪经济报道编委袁一泓先生来主持。

21世纪经济报道编委袁一泓

    袁一泓：这是我们今天的第三场对话，我想请问台上的几位嘉宾，今天上午钟伟先生认为今年年底到明年年初，房地产价格会有一个明显的下行，大家同意不同意钟伟的判断？

龙湖集团副总裁袁春

    袁春：我不是特别的同意。一线或者是核心的二线城市，会保持相对的平稳。当然这里面的原因，也有限价，所以价格也不可能涨，因为政府给你规定的价格是不会涨的。    但是，由于前两年的土地供应上相对来说不是特别多，所以也不会降。一二线城市的下半年，包括到明年应该会相对比较平稳。三四线城市，我也没有办法判断，以现在的企业情况来看，会有变数。因为有一些三线城市已经出现了一些限购，所以，如果中国的市场出现一些变数的话，会出现在三四线城市。

泰禾集团副总裁沈力男

    沈力男：如果价格要下降，特别是下降不多，我觉得是不太可能的。今年的市场调控的力度虽然非常大，但是其实市场还是非常不错的。去年说是房地产的大年，今年上半年的话我们有6万亿的销售。从量价关系来看，我觉得可能价格不会大幅的下降。    第二，目前的房价，政府的各个手段上让你下，它的确可以下，但这是不是真实反映了市场的情况？可能是希望有很多的商品房便宜的均价等等。我觉得我们应该进行综合考虑。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

    欧阳捷：钟伟老师是我很尊敬的一位教授，他今天讲的东西，对我们来讲很有启发。但是我们在讨论房价到底会不会下降的问题，我们不仅仅是看表象。房价到底会不会降？我们要看几个问题：    第一，我们的地价不断上涨，地价上涨是不是支撑房价上涨？不一定。但是能不能让房价下跌？我觉得也很难。如果地价不断上涨，房价不断下跌，谁会做赔钱的生意？所以这个逻辑是说不通的。    第二，即便和大家分享的时候讲到了房价可能会出现下跌，但是我觉得是局部的。我们的客户越来越少，在限购现代的情况系，大家都抢客户，为了抢客户，我们不得不采取降价的手段，但是降价的手段是无法持续的。    第三，如果说房价真的出现下跌，确实在去年全国很多城市房价大幅上涨的时候，我们也看到了有的城市出现了下跌，这个城市是深圳，号称有业主下降了100多万抛售。在这种情况下，出现个别的现象也不奇怪。今年的北京曾经出现过，有的业主把房价下降卖了，包括二手房出现了降价的情况，但这不能说明市场是真的降价。    那么，下半年会不会出现真正的降价呢？我觉得有这种可能性。但是，时间不会太长，不可能延续到明年，谢谢。

天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁徐树山

    徐树山：关于房价下降的问题，我们单纯的谈这个问题是没有意义，因为我们的房价是否下降，有它的前提条件，我们的房价判断依据和背景是什么？如果按照市场经济来做判断，价值是升是落，大家估计都有自己的理论，或者都有自己的逻辑。    我们来判断房子涨还是跌，我们的依据是什么？    首先，我们说是个政策性的市场。其次，我们对市场的基本判断来说，应该还是乐观的。因为我们的房地产需求和资源性，主要是一二线城市的地产项目，资产价格，我认为是供应问题。但是在运作的过程当中，它的本质价格基础没有问题，但是因为我们在调控过程中，我们不知道这个价格的走势。包括今天我们说的凛冬，这个是不是真正的冬天？这个冬天是什么样的冬天？这个冷是什么冷？探究了这些，我们才能说怎么决策和怎么应对。    所以，这没有准确的判断。我个人对房地产的前景是看好的，因为资本价格不会受影响。所以究竟什么时候，能够回到它的真实的面目，要看这只调控的手，什么时候能够松开，我们的感觉才能够变成最真实的现状，我们才真正知道我们的肺活量多大，我们的氧气够不够，这个时候才能体会出真实的市场的东西。    袁一泓：房地产信贷、融资渠道是明显的收窄，它的资本成本塞上升，我不知道在座的几位企业领导有没有感知到这点，您所在的企业，资金利率和资金成本有没有上升？如果在上升的话，是什么样的情况？    徐树山：肯定是要增高的。    欧阳捷：我们过去一直讲一句话，钱多了，钱就不是钱，对有钱的一切都会变得更加值钱，尤其是不动产。今年的情况来看，恰好相反，钱少且贵，钱少了，大概就贵了。所以我觉得，下半年，对于房企来讲，需要更多的应对，关键是你有没有更多的钱。如果你手上有足够的现金，我觉得钱贵和便宜不是最大的问题，关键是你能不能掌握到足够的现金。    我们作为大的公司来讲，资金成本变化的影响不是太大，包括我们最近也发债，包括我们也发了中期票据，所以总体来讲，资金上，不觉得很紧，但是企业越大，其实你的资金的需要量也越来越大，所以钱永远是却的。    沈力男：通过市场的提升，在座的很多企业其实都不太缺钱。但是对企业来说，是在对的地方做对的事情，加速它的周转和产业研发应对周期。袁春：前面也说了，因为龙湖从来没有用过非标的融资方。今年综合的资金成本，和去年差不多，会维持去年的水平。    袁一泓：为什么谈价格？我要引出下一个问题，任志强先生的音频演讲，对今年的销售面积做了预测，可能还会创历史新高，在座的嘉宾是否同意？    徐树山：我比较同意这个观点。因为刚才我说了，资产价格不存在问题，因为市场还很火爆，只是我们有的调控手段是暂时的有点问题。    欧阳捷：今年4月23号，我们就写了一篇这样的文章内容，今年的房地产将超越历史，变成一个新的历史高峰。我觉得这个判断，不是现在才来说的，我们年初的时候，在4月份，甚至在去年年底我们就提出了这样的评价观点。    其实到现在为止，下半年会不会出现变数？我们曾经测算过，假设下半年的房地产市场下降7%，今年的销售面积依然跟去年基本持平，由于我们房价是上涨的，所以销售额超过去年，应该也没有什么疑虑的。    沈力男：首先，去年的背景是去库存的大背景，今年是调控的大背景，如果在调控的大背景下出现历史新高，这个是值得考量的。从今年上半年来看，基本时间过半，一个是6万亿，一个将近7亿平方，这个的推动力和惯性是非常大的。所以今年，我觉得很有可能再创历史新高。现在很多企业觉得调控比较难受，是因为各种的限制条件，市场很大，关键你还在不在，你的日子过得好不好。    袁春：我觉得我不太赞成这个说法，不是说现在的市场不好，而是几个原因。    第一个，一二线城市的供应量的问题，很多地区的供应量不足，我们自己所在城市的供应量，从3月份开始到现在，环比去年都是下降的，这导致了成交量也是环比下降。    第二个，今年的三四线城市去库存特别火，我们也观察了南通、徐州的情况。大所以，我觉得大的判断，一二线城市在下半年的量估计还会缩，如果大家关注北京和上海的数据就可以看到，这个量缩得特别的厉害，所以变数还是存在于三四线城市。    我们自己也有一个实时的数据，3月份，比如我们有一个数据叫二级客数的转化率，二级客数是什么呢？就是我们到达售楼处的客户的来往，我们已经是线上的实施沟通，比如说我们每分每秒都可以看到有多少人来。第二个是叫转化率，来的人有多少人买了房子。这个数据在今年3月份达到了最高点，就是来100个客户，有13个人买房子。到6月份，已经降到了11个。    还有一个数据，是来了以后多少天形成成交的？3月份大概是3.3天，我们6月份监控的数据是7.6天。这两个作为一个指标的话，它不是用来决策的指标，它是一个判断指标。从这个指标来看，下半年，这些政策已经形成了效力，在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎的看这个市场。所以我认为今年的变数是在三四线城市，一二线城市是绝对不可能的。    袁一泓：接下来的问题，是大家未来不得不面对的，就是你现在认为是限制，但未来可能不叫限制，我不知道在座的几位嘉宾怎么看这个问题？你觉得这是一种常态，还是短期的？    袁春：我觉得不可能是短期的，因为现在各地非常严，如果是从业者的话，都能够感受到这个力度。我是能够直接感受到政府的调控基本上没有商量，到今年年底会放松，我觉得也是不可能的。明年可以期待，当然应该是明年下半年以后的事。    沈力男：限的问题是一个常态，但是限的程度，我觉得还会有一些变化。比如说像北京这样的限购，我们觉得是长期存在的。因为目前城市的调控目标是限制特大人口的规模，这个限制是可以很清晰的判断的。    但是限价，到底什么时候可以松动，我觉得还是可以有时间来换空间的。如果说北京有10万套到20万套的房子出来，政府也没有理由说你的地价是5万到6万，你只能卖7万到8万，这个也不符合市场的规律。还有一些限制措施和调整，还是有一定的空间。但是政府是强势的，一旦上去就下不来。开发企业这么多年，都是带着镣铐跳舞，看你能不能跳得好。    欧阳捷：我个人觉得，像上午所讲的，房地产已经进入了限制性发展周期，无论是限人、限地至限钱，还是我们限售、限价，或者是限婚，限制性措施是政府现在最拿手的东西，因为可以立竿见影，对于政府来讲，我们在政府做过，所以我们非常理解他们。其实政府工作人员是最大的职业经理人，但是跟我们的企业经理人不一样，政府的经理人做得好，但是做不久。因为你做得好会提拔，做得不好也做不久，做得不好不坏可能才能做得久，但是没有人想做得久。所以就是想在最短期内就把这个问题解决掉。所以我觉得从这个角度上来讲，所有的限策略，一定只会加强，不会削弱。    徐树山：这个调控，我认为应该是常态，短期内不会撤掉，同时对市场的影响，短期影响会很大，也会有明显的影响。但是从长远看，将来还是限购。房地产基本的市场还是很强劲的，所以我觉得政策会延续，影响是短期的，还不会太远。

    袁一泓：大家基本上同意限制性政策不会短期内推出。那么，对我们企业来说，问题就来了，如何适应这种新常态？有什么样的应对策略？比如说规模，我们看到的新一轮，过去几个事件，以融创为代表的发起一轮、一轮的并购。还有碧桂园，这几年的增幅也是很可怕的，一千亿到两千亿再到三千亿，还有中型到大型房企这块，刚才我们刚到旭辉发出了3千亿的号头，金科两千亿，还有一个我们大家都很多人都是很熟悉的，叫中原地产也是153%的增长，为什么规模会变得这么重要？难道就是因为这种市场占有率，你不追求规模，就会被别人并购掉？是不是有这样的危机感？请大家结合企业的实际来看这个规模化的发展，调控是机遇还是危机？

    袁春：规模肯定重要。100亿和1千亿的企业的玩法和空间都不一样。但是大家可能还是前面说的，更多的讲的是新老市场。我觉得3千亿也好、5千亿也好，哪怕1万亿也好，两个事情都是要关注，一个是你背后的负债表你需要关注，因为这张负债表决定了你能够玩多久，相信做企业的都非常明白。    第二件事情，你做到你有这么大规模以后，你下面想做什么？我觉得有2个，从龙头来说，两个事情。第一个肯定是利润，如果没有利润，我相信你对股东方，你对员工，你对你的客户，都没有做好。你肯定要看利润，利润是一个核心。第二，你有面对这样的市场，而且这个规模以后，你有这么大的现金流，你还想做什么？我们一直是把我们的回款投到我们的持有物业上，无论是商业也好，无论是长租也好，包括一些写字楼也好，我们会这么去做。所以池子大了以后，规模打了以后一定是有用的。我对于一千亿的回款，两千亿回款，因为我们把回款看得比签约重要，因为回款是有质的，签约毕竟还是一个数，所以我们把回款的一部分投到持有物业里，也就是说这个质越大，那我们可能投到持有物业里面的就越多，这个对应来看，我们从去年下半年到今年上半年增速市场和新房量比市场高一点的时候，如果关注的话，你们会发现，对持有业态土地的获取上，我们的量也是非常大的，所以这个也是一个，背后还是那张负债表，这是非常重要的。

    沈力男：规模也是很重要，但是还是没有宣布它的目标是多少？能不能宣布一下龙湖五年的目标是多少？

    袁春：我们的内部真的不看目标，第一我们要看利润，第二看市值，包括回款。

    沈力男：房地产企业，目前规模不是万能的，但是如果没有规模是万万不行的。为什么做规模？首先规模是现实存在的，它目前有10万亿的市场。中国有什么行业还有这么稳定的大市场？首先是它的量级非常大。    第二，的确这个趋势是整合的趋势。我们过去讲强者横强，弱者横弱，目前看真的是现在是强者横强，弱着消亡。    第三，房地产商也是资源整合商，它如果没有资格，整合不了这么好的施工单位，那么好的资金配套单位和上下游的供应商。    第四其实开发商是在对的地方做对的事。我们经常有这样的话，地如果拿错了，怎么追都追不回来。地如果拿对了，核心就是战略区域的选择，选择京津冀、长三角和珠三角，目前战略性的进入了郑州、武汉、合肥、太原核心的二线城市。这样的话，保证了我们的规模是有效的增长，这个增长是有质量的增长，有利润的增长，这是在对的地方。    另外要做对的事，我们认为改善型需求的发展，人文对改善的预期是刚性的。房子不是用来炒的，是用来住的，但是房子不仅仅是用来住，如果仅仅用来住，大家住在山洞里就差不多了，我是觉得这样的。如果说是用来住，在住后面加各种形容词都是成立的，怎么住得更大、怎么住得更舒服，怎么住得更美、怎么住得配套更齐全、怎么住得更健康、怎么住得更有特+色等等，这些都是我们的发展目标。从这个角度讲，比如说我太太的时候，我们在推进新风系统的适用，这个就是让住得更好，那么南方过去有争论，是不是取暖太浪费，但是我们觉得可以改善型。    所以，总之在对的地方做对的事情，这样有助于你的稳健发展和规模的体现。

    欧阳捷：我特别同意刚才袁春总和沈力男总的观点。我们过去经常讲过一句话，有规模才有江湖地位，有江湖地位，才有话语权。当然，我们觉得，在今年年初的时候，我们还写过一篇文章，“叫不进则末”。就是说，不是你不进则退，而是不进则末。我们可以看看，过去活跃在博鳌论坛上的人，可能不是我们这些人。但是那些人去哪里了呢？所以我觉得，战略的未来，可能除了我们刚才袁总所说的利润和市值、回款，我觉得战略也很重要。    今天钟伟教授也讲了，规模不重要，但是要考虑做资产运营。我们觉得资产运营也是需要规模。因为你做资产运营，你想做得好，你必须有规模，有规模才有体系，你才能吸引人才，才有好的合作伙伴跟来你合作。所以你才能够得到金融系统的支持，所以还是得要规模。    同时，今年持有五月广场要达到50座，到2020年我们希望要超过100座，如果没有这个规模支撑，我们想可能今后讲商业运营，可能我们就没有话语权了，所以对于我们来说，规模发展也是投资和赞成，所以我觉得对于企业来讲，我们还是必须要去把我们的规模做好，只有先做大，才能再做强。    袁一泓：徐总，您觉得规模看得见吗？    徐树山：规模目前来看，对上市公司重要。因为你的融资、金融都需要规模，才能够实现融资发展的结果。但是，对未上市的公司，我认为未必追求规模，应该追求利润。因为我们的杠杆本身就少，所以说我们没有必要简单的追求规模，我们追求利润就可以了，因为房地产这个行业利润比较雄厚一个行业特征，所以说应该对应未上市应该追求利润。    那么，刚才大家讨论规模越大越好，没有规模就没有江湖地位？我是持反对意见的。    首先，房地产就没有规模效应，你也没有可持续性。尤其我们现在中国的地产，都是同质化生产，都是开发销售型。你的规模，你上市了，肯定需要规模。但是，你面对的市场，是不是随着你的量大、你的资源是不是随着你量大？我们看到情况是需求增量这块的市场一定会萎缩。资源一定会枯竭，一二线城市的资源，好一点的土地资源现在还有吗？没有了。谁来支撑你的规模？所以说，房地产，应该说你本身没有规模效应，比如说我们做制造业的，我们通过扩大规模能降低利润，降低成本，比如说零售业通过增加店面占有市场。房地产通过扩大规模能够降低成本吗？1万平米、100万平米、1亿平米，你的成本降低多少？你的市场占有率是多少？你的市场战略率从你的角度，是让你控制的。当然说，我们这里商业房地产是有规模效应的，所以说我们有100万平米的经营物业、有200万平米的经营物业，这是不一样，那肯定有规模效应，有可持续性。    所以说，现在很多的地产向规模企业靠拢，我觉得是过去和暂时的，未来肯定不是的。现在我们很多的巨头在调整自己，说我们在调整，说我们要寻求新的发展增长点，已经感觉到这个问题的存在了。包括我们一旦调控紧缩的时候，大的开发商首先带头贱卖，因为你有销售规模，不该卖的房子你得卖，为什么？因为你得满足你的规模，可是你明年，你市场不管怎么样，你得买地不该买的地，也要买。所以这样的情况，不是很顺畅的一种模式。    所以说，房地产在股市里拿钱，你不具备规模没有可持续性你根本就没法干。以前我说过，警惕中国的房地产的恐龙现象，巨大的恐龙瞬间消失，就是因为你需要的市场瞬间没有了，你需要的资源瞬间没有了，你的业态必须要大幅度的调整。包括你的债券、股权等等，一旦这些东西都调整完了以后，你还是过去的开发商吗？你还是过去你那个某某公司吗？这个我觉得是警惕的，我感觉所有公司如果要上规模，要分析透彻什么叫做规模，该不该做规模，这是我的判断。    袁一泓：谢谢，徐总。很明确上市公司这个规模是可以理解的，但是它这个盲目规模是是持续的，资源也不支持的。今天我们几位嘉宾分享的几个关键词，一个是趋势、价格，一个是销售额，一个是资金成本，还有一个是规模。这是我们作为企业必须关注的核心的要素。    今天我们要讨论的话题，就是这些。台下有没有想向嘉宾提问？如果没有的话，今天的对话到此结束，谢谢几位嘉宾。

    主持人：谢谢各位。我们经过一天的主题发言和头脑风暴。大概能够梳理今天讨论的几个关系：    第一，宏观调控与市场规律的关系。这在一定的程度上，决定房地产的价格整体的趋势及其价格的区域与城市的特征。    第二，我们也考虑了消费的待机的变化与地产的业态的变化之间的关系。嘉宾们非常敏锐的看到作为消费模式所推动的地产经营模式的变化所带来的商机。这是商业关系模式的应用。    第三，我们有花大量的时间来讨论房地产重要的问题，这就是说钟伟先生提出来的“房地产的爆发是增长的红利，是否已经淡去？”如果单纯是的话，那么房地产行业的新的增长方式。1、是靠什么因素来推动？2、能够持续多久？这是第三个我们谈论的关系。    第四，我们谈论的关系是中国房地产行业的发展，不仅仅是要看国内的环境，也要看国际的环境。两个环境的叠加，是否对房地产行业在国内乃至于全球的布局有所启发？这是第四个我们要讨论关系。    第五，我们要讨论的关系，就是金融的新政策和新的形势，如何作用到企业的规模、企业的成本和企业的效益？规模、成本、效益新的模式到底是什么？尤其是在新的金融政策的环境之下。这是第五个关系。    第六，也是刚才谈到的一个问题，那就是房地产和集中化的程度，如果是不可阻挡的趋势的话。那么，中小房地产的企业能不能以其产品和服务的特色生存下来？以及生存的方式到底是什么？    以上就是我归纳的今天从上午到下午主题发言到论坛发言的主要讨论的几种方式。当然我们讨论了这些关系当中，也涉及到企业内部的转型以及企业的内部的潜力的挖掘以及企业在新的营商的形势之下出河转变自己的经营理念和自己的经营方式。我想各位大的企业，谈到自己企业的过程中，都相继的讨论到这些问题。    大家发现有一个有趣的现象，至少我主持这个论坛这几年来，参加论坛的企业，其实并没有发生太大的变化。也就是说，大家都说狼来了，但是大家似乎都占据着这个论坛的位置，畅想自己的观念。明年、后年，我们也希望在明年后年的论坛当中。一方面，刚才主题发言和论坛讨论发言的各大企业嘉宾朋友依然继续参加。同时，我们也希望在新的形势下，有新的模式和业态的新生力量代表，能够参加这样的论坛。    说话说，流水不腐，户枢不蠹。我们这些房地产打拼许多年的老将们，用母鸡带小鸡的心态，把中国的房地产行业带来新的发展水平。我相信也是我们的论坛应有之意。论坛到现在为止，我们基本上告一段落，主办方有非常热情的安排，晚上还有非常丰富的节目，比如说我们稍后也会进行，美的中央空调欢迎晚宴。    来源：房讯网