以下为7月23日会议直播实录：
主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家早上好！
跟往年一样，我作为主持人，首先代表活动的主办方——南方财经全媒体集团、21世纪经济报道，感谢大家出席“博鳌21世纪房地产论坛第17届年会”。
刚刚一段开场视频已经对房地产的现状及未来做了概括性的描述。2017年上半年，大家都知道，房地产的贷款增速在回落，不过房地产在信贷总量当中占比仍重的事实并没有太大的改变。另外，房地产金融是整个金融风险防控体系当中重要部分，这一点大家的认识也更为深刻。
所以2017年已经过了半年了，我们发现这个行业当中的关键词在交替重叠的出现。我相信在座的各位都知道，比如说监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等。这一系列的关键词，意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。这个重大转变时期，除了跟国家经济发展周期有关，也跟房地产行业自身的发展规律有关。
为了更好的了解转变的可能性，有可能引导房地产行业向某一个特定方向去发展，有可能引发房地产行业的重大转型。而这个重大转型关系到在座各位切身的利益，当然也关系到没有来到现场的关注房地产行业的各位的利益。
那么，在这基本前提下，有了今天会议的主题“强监管与去杠杆：“地产结构性变革的窗口期”。其实，结构性的变革已经发生。从房地产住宅开发，到城市综合体的开发，再到城市服务配套设施的提供者，这一系列提法的转变，也代表着房地产的转型。不管是轰轰烈烈的进行，还是悄悄的进行，这一切都在进行当中。
我们今天邀请到了非常多的重量级嘉宾，他们在房地产行业打拼多年。我们还有房地产行业学术界的嘉宾，他们对房地产行业有更冷静的洞察和分析。我相信他们在今天的房地产论坛上所贡献的智慧，对于我们认识房地产未来发展的脉络有非常大的帮助。因为我们都知道，博鳌房地产论坛17年以来，每一年对房地产的发展都提出了自己的真知灼见，而且这个真知灼见在行业当中，起到关键引领的作用，起到了行业风向标的作用。
所以请允许我花时间来介绍今天参加会议的嘉宾：
南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军先生
全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士
南方财经全媒体集团党委副书记、副总裁、21世纪报系总经理杨云飞先生
经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生
清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉教授
路劲地产集团主席单伟豹先生
万科集团副总裁王蕴女士
绿城中国执行董事、执行总裁李青岸先生
新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生
圣象集团总裁陈建军先生
碧桂园集团副总裁朱剑敏先生
龙湖集团副总裁袁春先生
中原地产中国大陆区主席黎明楷先生
美的集团中央空调事业部副总经理兼国内营销中心总经理邵洪杰先生
链家研究院院长杨现领先生
全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波先生
迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东先生
旭辉集团副董事长林伟先生
全联房地产商会秘书长赵正挺先生
REICO工作室博士刘琳博士
REICO工作室博士张洋博士
博鳌21世纪房地产论坛秘书长郑丹东女士
以及来自恒大地产、金地集团、卓越集团、香江控股、协信集团、中骏地产等中国地产知名企业的朋友们，让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。以及新闻界朋友们的大力支持，让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。本次论坛也得到了理文索菲特酒店的大力支持，在此表示感谢。由于时间的关系，其它嘉宾不再一一介绍，同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。
接下来们有请南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军先生致开幕辞。
南方财经全媒体集团党委书记、董事长 王义军
王义军：尊敬的各位来宾，女士们、先生们！
首先，我谨代表南方财经全媒体集团和21世纪经济报道对各位出席博鳌21世纪房地产论坛第17届年会表示热烈欢迎，对联合主办方全联房地产商会表示衷心的感谢！
博鳌21世纪房地产论坛与21世纪经济报道诞生到今天，我们与各位携手走过第17个年头。17年来，博鳌房地产论坛伴随中国房地产行业的发展壮大，一步步走来，每年夏天，在海南，中国房地产的每一份成长，我们都在此见证；每一分荣耀，我们都在此分享。
进入2017年，调结构、防风险成为经济政策的主基调，传导到房地产领域，我们看到，在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下，房地产行业大象起舞分化加速。在城市更新、特色小镇、产业地产创新层面，从单一的建造商向运营商的转变方面，在社会资源的多元聚合方面，在存量市场和居住后市场方面，中国房地产正在新的空间为即将到来的变革探路前行。
强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期期待各位来宾的碰撞。17年来，正是各位来宾的思想碰撞铸就了博鳌21世纪房地产论坛真正的价值所在：把脉和解读中国地产跳动的脉搏，为中国地产的持续健康发展寻找动力，凝聚共识。
最后，预祝本届论坛圆满成功。也祝在座各位在海南渡过一个愉快的周末，谢谢大家。
主持人：谢谢王义军先生的开幕致辞。首先第一句话就让我们感慨万千，一个媒体的成长，跟一个论坛的成长交织在一起，实际上也反映了两重非常重要的问题，房地产的成长在某种程度上来讲也需要媒体的关注和充分的理解支持和报道。媒体，自身作为一个财经性的媒体，当然也需要随时有房地产发展以及相关的资讯的内容作为自己报道的非常重要的指向。第二，王先生也提到了，2017年房地产发展所出现的一些新的动向，值得各位高度关注。所以，今天，我们继续讨论这个问题，有专业人士为我们继续背书，我们相信会获得很多的信息。
比如说接下来的这位发言的嘉宾，就是我们的专业人士，我们用掌声有请全联房地产商会秘书长赵正挺：
全联房地产商会秘书长 赵正挺
赵正挺：尊敬的王义军书记、聂梅生名誉会长以及全联房地产商会的各位副会长，各位远到而来的企业家朋友及业界代表，记者朋友们，大家早上好。
很高兴又和大家相聚在美丽的三亚！作为本次活动的联合主办方，我谨代表全联房地产商会以及张力会长对各位的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
博鳌·21世纪房地产论坛作为行业最具影响力的品牌活动之一，已经举办到第17届。商会很荣幸陪伴这个论坛，一起走过了10多年历程。每一届论坛，无不饱含着主办方的心血和汗水。在这里，我要提议，让我们以热烈的掌声感谢，为这次活动做出巨大贡献的南方财经全媒体集团、21世纪经济报道的同仁们以及合作伙伴们。你们辛苦了，谢谢你们！
博鳌·21世纪房地产论坛，不仅出产对房地产行业极有影响力的思想和观点；同时，还成为了商会发布引领行业重大变革行动的首发平台以及公益平台。无论是过去商会倡导转型养老产业，在博鳌论坛上成立绿色养老产业专委会，还是与精瑞人居发展基金会等联合发起“成长计划”公益活动，以及即将在今天论坛上发起“健康人居行动”、成立全联房地产商会特色小镇分会，每一次都是对行业划时代的变革和创新引领。
当前，房地产正面临新一轮调控和监管，行业也已进入存量房时代，行业集中度越来越高，企业分化十分严重；与此同时，也迎来了互联网+、双创、大数据、一带一路、雄安新区等诸多历史机遇，内外部环境正迫切需要我们对原有的商业模式、运营模式进行创新、变革，也需要我们积极向运营商角色进行转变。
作为行业组织，我们商会已经展开行动，积极引导会员及行业企业创新发展；我们期待通过此次博鳌论坛，能启发与会代表寻找到一些解决方案以及通往未来的道路。
适应新常态，拥抱新机遇，共创新未来。2017，我们在一起。我们商会将以组织的力量，携手各位，共同推动整个房地产行业及企业的健康可持续发展。
最后，预祝本次论坛年会圆满成功，也衷心祝愿各位嘉宾身体健康，阖家幸福，万事如意！谢谢大家！
主持人：感谢赵正挺先生的发言。接下来，人我们正式进入论坛的主要环节。本次论坛共门五大部分：分别为“主题演讲”、“中国房地产上市公司竞争力研究报道”、“中国地产六方会谈”、“健康人居万里行”启动暨授旗仪式、“全联房地产商会特色小镇分会成立仪式”。下面，让我们一起进入第一部分“主题演讲”：宏观经济与地产行业发展趋势”。
下面，让我们掌声欢迎全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会协会会长聂梅生女士，为我们带来“当前房地产行业生态与新业态新启示录”。有请聂会长。
全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会协会会长 聂梅生
聂梅生：尊敬的各位领导，各位嘉宾和媒体界的朋友们，很高兴又一次来到博鳌21世纪房地产论坛，和大家分享《关于当前房地产业生态启示录》。观点是我自己整理出来的，不对之处愿意和大家共同讨论。
首先，大家都知道，我们过刚刚开过了“全国金融工作会议”。这个会议非常重要，它对房地产行业有哪些指导？大概可以分成3个方面：
第一，金融要服务于实体经济。那么，服务于实体经济，在昨天一天的会议上，大家也有所讨论。也就是说金融或者是资本应该进入到"一带一路"、“特色小镇”和大健康、养老产业等等，这就是倡导这一轮经济发展，就是服务于实体经济。
第二，防范金融风险是本次金融工作会议非常重要的一条。关于防范金融风险我们房地产肯定是在其中的。这里面抑制一房地产泡沫，是当前防范金融风险重要的议题。
第三，深化金融改革。深化金融改革当中，谈到直接融资和支持民营金融机构的发起。
这3个精神，是这次全国金融工作会议的精神。对房地产业界有哪些影响和指导呢？我会下一步结合这3条来讨论。
首先，当前房地产的生态环境，我们分析一下。经过了14年的房地产宏观调整，从2003年到2017年，我们曾经是支柱产业的重点，然后开始调控，我们反反复复的出了七八十个调控文件，我们成了经济社会的热点，蜗居、房奴、炒房等都是热点的话题，我们以往的博鳌论坛没少讲这些论点。
从重点到热点我们生态环境发生了很大的变化。从国家金融安全角度来说，泡沫是防范重要的议题。习近平总书记提出来规范住房工业市场的抑制房地产泡沫，最近出台了很多文件都和这个关系。然后，在这样的情况之下，我们感觉到调控加码，都能够理解，是从国家安全方面来考虑的房地产的问题。
我们现在又是属于体制改革镇痛阶段的难题，也是一个痛点。现在我们搞经济体制改革，三架马车的转换。从投资到消费，这里面房地产是投资的大头。如何把这些资金慢慢的引入到消费，不是这么的容易，我们现在也在尝试。比如说昨天一天的讨论议题都跟这个有关系。
在金融改革当中，我们又在当中。比如说直接融资的问题，土地财政的问题，个税改革的问题，都是属于金融改革的事。土地财政怎么办？房地产业税怎么办？都是怎么样加大服务业的比重，这也是我们现在要考虑的问题。所以当前的生态环境就是这样的生态环境。
下一步新经济增长的特点，给我们提供了广阔的平台。我们又可以有新的发展阶段。比如说现在提出的平台经济。这一次经济的特点，提供跨域整合平台。比如说特色小镇、“一带一路”以及大健康养老，都是跨域的，它不是房地产一家的事。原来说到平台的话，是政府的平台，现在政府仍然是平台，比如“一带一路”、特色小镇都是政府的平台。昨天海南政府就说了关于特色小镇的事。
“互联网”是一个新的平台，大家都认识到互联网是新经济增长的驱动力。还有一个平台，就是行业协会成为了一个平台。因为行业协会可以有跨域整合和跨行业整合的可能性。所以，从昨天到今天，各种各样的发布，都是在行业协会平台上做的，而且，政府从2016年开始，宣布了只做强制性的标准。行业性的、专业性的标准，全部放到行业协会来做，这样给了我们一个很大的空间。也能够跟国外接轨，国外就是行业标准，企业协会做，一旦加入了标准我们就可以做平台。
所以，平台经济又给我们提供了一个新的思路。还有一个是共享经济，李克强总理也提到了是下一步的。在共享经济当中，我一再提醒大家，现在最热闹的是站在14亿人口这样的劣势平衡下把它变成一个竞争优势，也就是2C这一端。比如说，马化腾马云他们是在这一端做，他们直接进入到服务于他们，就是立于不败之地。我们习惯于做2B的应该要考虑2C，这是对我们提出的挑战和机遇。
讲一下关于房地产泡沫的事。从2007年到2017年，十年多来增加了120万亿。我们想一想，我们不知道的每年房地产的投资平均是在10万亿左右，十年就是100万亿，所以，差不多100万亿是投到我们房地产，所以，那钱去哪里了？都不在我们这个大池子里面固化在房子当中，最后形成了去库存。
看一下M1与房价的关系，政府没有这样的正相关，这两条曲线做出来就是这样。蓝线的房价，基本上是跟着货币在跳动。所以，现在对房地产防范金融风险，当然首当其冲就是房地产业界的金融风险。所以这个事一定要想清楚，但是我并不认为中国的泡沫会破裂。我觉得一定会平稳的突破这一轮，走向新的发展阶段。
这一次中国整个房地产资产的基金量达到了30万亿美元，现在一二线城市，因为地价上涨产生的财富增值达到了24万亿，2016年全国总量占个人财富和整个国家的货币转换成资产这一部分集中在房地产，所以，经过了这一轮的调控以后，仍然是到了2017年的初，房价还是没有明显的改变。
在这种情况下就是引导积极组织和引导资金的合理流向，所以这次博鳌论坛非常好，就是它抓住了时间节点，也抓住了机遇，引导大家把资金往哪里流，特色小镇、"一带一路"等等，这些还有很多，看大家如何考虑。
我们应该如何做呢？从全联房地产商会配合这样的情况，因为我们是一个行业商会，根据产业的生态引导企业往哪里走。所以在直接融资方面去做我们的房地产，所以我们积极去做我们的基金，而且基金跟政府是一起做产业基金，这就是政策的支持，我们去发展主流，就是大思路。比如说民间资本怎么样融入国家“一带一路”产业基金。在这次，我们成功的把特色小镇国家的战略导向，在博鳌论坛推出来了，同时也成立了峰会。而且我们已经成功了启动了中国养老基金，也是在政府的引导下做的事情。
同时，开放包容融入国际化的金融。其实“一带一路”就是国际化的金融。但是想一想，“一带一路”是国家倡导的把资金引出去。所以大家要打开思路，以一种开放、包容、融入国际化的思路来发展。我们应该升级海外投资业态，所以做持有型的物业平台。
最近5年，我一直作养老大健康，这个情况如何？怎么做？我们看一下60岁以上老年人的占比，恰恰是2016年到2017年到了加速了老化阶段，所以现在做养老的人都知道，为什么到了2017年中国养老市场有了突变？房子突然好卖了？其实和这条曲线有关系，这个就是我们进入了加速老化阶段，而且是上升的阶段。这个决定了我们养老大健康市场迎来了春天，需求突然上升，和我们整个国家的人口结构是有关系的。
大家看一下我们的出生率，我最近研究这事，现在接受养老，或者是促进养老机构，是30后、40后，就是七十八十岁的这批人进入，这一批已经退休20年左右，在这之前很难做，很多养老房子卖不出去，没有人住，这是和人口结构有关系。你想想20后、30后、现在基本上在家里，30后、40后像我们这一批接受养老，50后进入了60多岁，50后是什么阶段？这个曲线当中，就是第一波，从1951年是人口出生的高，所以迎来了第一波，所以2017年房子好卖了，是50后开始进来了。接下来到60后、70后进来了，是中国最难的阶段，也就是到2030年的时候，第二波，第一波还健在，所以第一波加第二波是中国养老非常难解决的局面。
所以原来的30后、40后，现在城市化2030年我们养老的主力人群从50后到70之间这个人群，又改善了的政策。同时这个时候，社会保险制度完善、国家政策支持力度加大，关于商业模式也逐渐清晰，基本上这么一个看法，就是说，资金会随着周期缩短，商业模式清晰，资本进行产业布局，这是2017年到2018年会迎来非常清晰的发展。
所以，我们协会当中的大企业非常清楚，比如万科、保利、绿城都开始进入，因为他们想清楚了怎么做。养老机构的价格开始涨价，养老机构全部涨房价，入住率也在上升。养老市场不是像原来的那样。
我们在当时启动了机构端2B的养老基金，我们的母基金做了机构投资，搭机构来做REP，按照机构的要求，我们做到了200亿，我们现在的开发企业养老企业会非常支持这件事。我们启动这样一支基金，已经在路上，项目也在评选。我们做一支轻资产当中的2C端的，针对居家的轻资产的基金。这两个是同时启动。
启动这个基金有多大的市场？我们根据老龄委发布的中国养老产业规划提出来的，60岁以上老人的数量目前是2亿多，占总人的15.8476%。我们卖房子，一线、二线、三线加起来就是这么多年，2030年养老产业的总产值将突破10万亿。
第一，当现金流开始有利润的时候，我有权项目进来的。第二个是第三方机构转让，这个也是国际上愿意这么做的。第三个是资产证券化。这3方面我们都做了方案。
关于资产证券化大概是这样的流程，通过专项净化，转化养老基金份额给证劵是我们项目的突出，所以，优先级的GP的退出，不光光是这个项目完了之后，他可以把投入这个部分75%，这部分的份额退出给证券持有。我们现在又协商了一下，可以马上启动资产证券化。
海外投资基金，我也大概讲一下。在座的很多都参与到海外投资，有的在欧洲，有的在美国，但是这个情况发生了很大的变化，尤其是今年的资金出不去。我们看一下，2014年到2015年海外投资主要出现了一些变化，基本上2016年的时候，投写字楼的数量比原来投写字楼的数量差不多。从开发项目大幅度的下降，不再到美国去拿地盖房子，这个开发项目只有27%，原来是36%，持有型的项目开始增加。海外项目也有了新的布局，也就是说，进入了转型升级的阶段。大家今后仍然还是海外投资国际化的金融仍然非常重要的。从单个项目投资退出向打包退出，从单个项目的分期融资走向分层融资，因为我们原来是一期一期做。从LP走向GP，从项目集合基金走向持有型运营管理的基金。
那么在2C端，我们现在比较成功的启动的最新的金融产品，就是“世界候鸟”。它有一张消费卡，是可以不断充值和刷卡，但是N次以后形成了金融的力量还是很强的。因为我们做了两年，春夏秋冬四季，把重资产的基地串在一起，同时用非常轻的刷卡消费，因为老年人一次出游不会超过5千，这样的方式大家都非常的放心，这个已经到了走量的阶段。
第二，我们C端当中要评估这个案例，这个也是我们刚才讲的项目。比如说社区养老、社区居家养老。当然，也有一部分在家政行业当中，因为家政行业很大一部分是在老人里面。这部分，它怎么样从聚量到聚资的过程。这是2C的事例，现在中国家政服务业的市场分析，是这样的分析，政府希望把它压低一点，这个和税收有关系。大家都知道，家政服务一般都不开发票，所以财政部是收不到钱的。我还是用企业给出的数字，家政行业已经晋级为万亿级的市场，占到GDP的1%—2%，市场空间巨大。
也就是说，每年的增速会达到30%的利润率，它的从业人员会达到8千万。这个数字是比较保守的数字。无论如何，它在我们第三产业当中占了很大的份额。现在第三产业已经占到了53%。
现在来看“管家邦”是怎么做的？它现在家政服务存在全国100多个城市，在行业当中占了领导的地位。我对它感兴趣的时候，是“管家邦”我们作为他们的投资方，当时投的时候，它的落地的服务人员15万，如果你有15万的落地的家政服务人员，将来在国内肯定是龙头老大的位置。它在于2C，一个服务人员服务10家，那就是多少了？所以这是2C非常好的案例，在我们的产业末端形成的从聚量到聚资的过程。
最后，他们的诉求是什么？他们的商业模式和房地产习惯的商业模式是不一样的。他们提出了百千计划，通过这3个服务板块，服务于1千万的家庭，总收入达到1千亿。那也就是说，百万服务人员，千万的家庭，千亿市值。这个千亿是2C的千亿，不是像我们土地、面粉面包折腾的千亿。所以其实是有很多可以期待的新天地。
我就讲到这里，谢谢。
主持人：我们谢谢聂梅生会长从自己的专业角度来观察房地产行业发展的新动向，无论是从宏观的，还是国家的政策，还是房地产行业如何顺应城市做战略性的调整，以及她本人在养老地产，以及综合的一些养老的服务方面的身体力行的心得，能够跟大家分享。聂会长也是论坛的老朋友，每一年都支持我们，再次掌声感谢。 大家可能注意到了，我在嘉宾名单介绍当中，有一个非常重要的人物，没有介绍到，在这里，我要特别的介绍，他也是多年来一直支持我们的论坛，接下来，他会在我们的论坛的环节当中发表他的真知灼见，他就是路劲地产集团单伟豹先生。 接下来的这位嘉宾，也没有在介绍名单里介绍他，就是任志强先生。由于天气原因，他的航班昨晚备降在桂林，而他隔天在北京还有一场非常重要的活动，所以，怕太晚过来太疲劳，影响下一个行程，就没法到我们现场。不过多年来任先生强力支持咱们的论坛，他在桂林机场时，带着歉意，临时做了PPT，录了一段音频。请大家欣赏。
图为2014年博鳌现场任志强在演讲
任志强：大家好！本来我应该到现场讲讲，但是由于飞机的原因，导致我无法参加现场的活动。我做了一个PPT文件，跟大家分享。详细跟大家谈谈市场的变化问题和可能发展的趋势，但我只能录音的方式和大家见面了。 一个是什么是充分的市场？当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说，顾客是上帝，假定我们的政策对顾客有很多限制性条件，那么这一定不是一个充分的市场。影响市场的主要因素，一个是国家基本体制制度问题，一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用，是因为我们的制度条件不同。判断一个不完全市场的趋势，要从多方综合分析，不能只看单一因素的影响而忽略了其他。就国家体制制度而言，最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。 第二是户籍制度，住房已经成为落户的条件，所以我们在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说，你要想获取城市的资源，就至少要拥有城市的户口。我们的金融制度中没有房产基金产品，它的作用是从个人买房，变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况，大家很多人去投资房子，那么，是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资，而无钱付首付或者付利息的人，也没有办法用资金的方式去分享，就造成了一个巨大的投资市场，假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目标的投资市场，就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。 我们又可以看到，许多城市在谈住房的租赁问题，尤其是一些大城市，但是如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益，如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。 历史上，我们十几年的租赁市场，但是并没有真正解决问题。那么，我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的一个过程。尤其是很多城市在限制住房价值的上涨，但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨，从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。 我们再再看住房和土地价格的对比，就可以明显看到。住房价格用全国平均数和全国平均土地数看，相差很低。最直接的差价根本不够盖房。从东部地区和现有地价基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态，而中部、西部和东部地区的房价是地域全国土地平均价格。 那么，你们会认为房价会上涨吗？或者说房价会下跌吗？从土地供给的情况看，已经成为推动价继续上涨的必要条件。那么，我们再看当前的宏观政策。宏观政策更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。 “稳”是十多年放在第一位的经济政策，它的背后是在翻两翻的情况下，要防范金融风险。要在增长与风险求得平衡，这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此，二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候，大约都不稳定。 我们再看看下一张图，可以明显看出来。土地的价值是非常高的，而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。也许根本不够一个建筑费用，可见土地价格的上涨还会推动房价经济上涨，我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的，而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价，这是6月份国家统计局公布的数据对比情况。 你们可以想想这个房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗？我们再看当前的宏观政策，一个是“三去一补”就是中央经济工作会议提出的。稳中求进更是已经连续多年中央提出的一个口号。 另外，去年中央经济工作会议额外提出一个防范金融风险的问题。最近我们也该看到成立专门的金融稳定发展委员会。“稳”是十多年放在第一位的经济政策，那么其背后的原因一个是我们有翻两翻的指标。第二，要严防风险。第三，是在增长和风险之中求平衡。因此政策中重要指标就是看增长的风险。 今年，增长是可以得到肯定的，不会发生太大的问题，因此防风险就比稳增长更重要了。我们再看货币政策，最近两个多月时间，出台了近20多个文件，从严限制各种融资和信贷。同时，M1M2都是下降的趋势，并且会继续延续。 我们可以看到，美国的利率在上升，中国的资金价格也在上升。尤其是个贷利率的上升，对购买住房来说有较大的影响，个贷利率上升比涨价支付成本更高。个贷是用未来收入流来支付的。这些未来收入流包括了房租、房屋升值、工资收入和货币贬值，但是如果首付提高和个贷的利率上升，这些升值有可能无法抵消个贷利率上升而导致的困难。 我们还可以看到，今年1到5月份，108家房企，所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。6月份的数据虽然开发商的融资略有提高，但是仍是下降趋势。我们再看看2015年和2016年新增的债务是8500亿元，而2010年和2014年这5年期间只有8千多亿。那么，很快就要进入还贷的高峰期，房产企业明年大概有3300多亿的还债，后年有4000多亿的还债。那么，也就是说，今、明、后3年大约有1万多亿到期债务，这和信贷的控制有直接的关系。所以，也会影响很大。 那么什么时候有可能出现下调政策的条件呢？一个是房地产快速下行，一个经济发生波动。另外，就是实体经济发生巨大的变化。今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多，所以，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那才有可能对房地产的政策提出调整。 我们在看微观政策，微观政策中，多了很多的东西。比如说，相互“矛盾”的东西。一方面，在限购，很多人认为限购会导致购买力消费下降，但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢？比如说上海。摇号一定是购买大于供给的现象。因此，在不同的地区，微观政策是也差别性的。出台的政策既有限制性、限制需求，让市场下滑，但是有一些反而是让市场继续热度上升。尤其是限制价格。如果中国使用的不是平均数，而是中位数调控，那么也许控制条件就发生了变化。中位数表示政府只用管中位数以下的房价，而不用去审批中位数以上的房价，因为要保障中低收入家庭的住房问题，而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消费。有一本书叫《平均的终结》讲恰恰当我们使用平均数的时候，常常会对市场产生错误的断，而且只有使用中位数，尤其是房价，使用中位数的时候才能对市场有更好的，更清楚的一种认识，比如说前面我们用到的各地区房价，在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的，但是从房价和地价对比中可以看出来，地价起到了推动房价的重要作用。 通常，市场配置资源的时候，土地的价格是以产出的价格来决定的，但是在垄断的土地价格中。价格促进了产品和预期的提升。所以，土地价格造成的影响很大。 我们再看供求关系。在微观政策中和宏观政策中和宏观政策中，有许多是不变的部分。比如说供求关系中的城镇化的问题，并不会因为微观政策而发生变化。所以，人口再继续向城市集中，特别是中小城市的人口向百万或者三百万以上的城市提出。 另外一个不变，是我们户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩，因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。 那么，开发商以投入的项目的部分，也不会因为微观发生变化而变化。那么，住房需求，一定是一个持续的不断改善和升级的过程。同样，不会因为微观政策而变化。但是，微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化，开发商的投资能力、资金周转能力发生变化，也导致库存发生变化。 从政策对市场的不变和可变的两部分看。这两者之间有着必然的联系，也会对市场产生极大的影响。比如，我们看房地产固定在投资中的作用。可以看到，如果房地产投资持续下降，对GDP的影响一定是降的。从当前的房地产看，我们看到住房的价格，增幅已经出现了一些下降，那么不控就会涨得更快、更高。总体而言，仍然是上涨的趋势。注意，这是增幅在变化，而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。 同时，当前的房地产各种指标中，一方面要看土地，一方面要看新开工。这种变化中，都说明它的预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看，大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响，但是从目前的情况看，今年房地产市场的销售。从面积到金额，都将创历史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增长，仍然是历史新高。 有谁可以说，当房地产再创历史新高的时候，这是不好的市场吗？有谁能认为，我们的黄金时代已经过去了，为什么我们的销售在持续增长呢？而总量上来看今天也许会突破去年，再创历史新高。 从总的市场情况看，我不认为今年会有大的问题，而可能产生的问题，则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下，出现其他的问题。那么，还贷高峰可能会影响到明年，或者是更长时间未来发展的变化，我简单就说这么多，谢谢大家！ 主持人：非常感谢任志强先生，很显然，他在舞台上讲的风格跟在小房间里面讲的风格是不一样的，小房间更加的冷静、条理清晰，我们看不到感情，但是看到了学者讲房地产的时候的全面、客观、理性分析。刚才，任志强先生时间不算长的发言，从他专业的角度，给房地产的未来和发展，特别是对现状的判断，有他自己的观点、结论。那么，我相信，他的观点和结论，接下来，会引发我们有关的发言和论坛讨论进行仔细的分析。 接下来的发言嘉宾，每一届都有他的参与，而且他的观点是引起大家的热议和媒体高度的关注。我们也希望他今年继续给我们贡献精彩的观点。那就是著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生作主题演讲，掌声有请。
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟
钟伟：非常高兴有机会在这里汇报我们对未来中国房地产的一些看法。我觉得我今天的汇报内容是比较重要的，因为这是多年以来，对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。 我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度，当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向，过去7年我对中国多是持悲观的态度，未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来，我想向大家认真汇报我的思考。 首先想批评任志强先生的判断，他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待，比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌，这是非常危险的判断，因为他会健康长寿的。 其次，他认为地价很高，所以房价也高，这也是非常危险的判断。因为地价高，所以房价不能跌，开发商为什么不能被套牢？如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地，套你一辈子是应该的，赔钱也是应该的。 又比如说在未来两三年，开发商需要规划1万亿的各种债券，有可能导致房地产资金链的断链，这个判断也是危险的，因为2016年销售金额大于金额大概2万亿，所以去年是比较严谨，房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位，有谁缺钱的？所以这个判断都需要非常谨慎的看待。 我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么？如果我们看房价的两季度，如果你要看房地产行业的中长期的机会，那你需要看的数据是20年的数据，而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音，但是不包含趋势。 大转折。第一个转折节就是西方的转折。总体而言，西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策，都有所收敛。保守主义，甚至民民粹主义，在很多西方都会出现出现这样的回潮。因此中国改革开放机遇期，按照习近平总书记的讲话“即便没有结束，它的形式和内容也发生的重大的变化。”未来的一段时间，整个全球经济都处于保守主义的态势之下，对中国而言是一种冲击。 第二，我想强调的是中国。自2012年之后到现在，中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但，从2016年大现在，中国政府反周期的刺激政策，不仅比较少了，甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化，这老三样城市化、工业化、货币化结束了。 中国进入了一个新的增长平台，这个增长平台当中，地产和金融，不发挥主导作用。未来中国的经济增长，其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融，比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD，A人工智能，B区块链，C运计算，D大数据，这是大的转型。 第三，流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以，我们得珍惜目前手里所拥有的现金，得看看精明的开发商做什么，如果你的基础资产不够好，那么，你拥有土地，拥有质量不太好的房产，不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵，人民币的汇率开始变得稳中有升，在这个阶段什么都比不上有钱更好。 所以我特地写了一篇文章，“最富有的一代人离我们远去”，你一定要认认真真的把钱很当回事，看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会，不容易，也不太多。流动性在全球都发生了转折。 第四，如果我们看未来的投资机会，是大宗商品吗？不是。是债券吗？可能不是。现金呢？很重要。房地产呢？不是。那么，我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间，房地产也还算可以，但是更多的机会，可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场，当然创业版有真实创新也有一些机构。这是我向大家要汇报的转折。 2015年，我向大家汇报了什么呢？2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么，当年向大家侧重的讲了3个趋势：第一，不要太注重增量，你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主，已经拥有的资源，要从增量到存量增量并举，并且存量也要效益。 第二，从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产，才能给你带来更多的收益。 第三，当时向大家汇报的内容，你不要仅仅拼规模，也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天，除了上市的拼前十位的大规模的房企之外，其他的企业，的确应该想想，拼规模是为了了什么？连中国银行都不拼规模了，你还拼规模做什么？ 2016年在这个时候，向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》，当时我很清楚向大家汇报，三年起起点是2016年第三季度，但是谁也没有想到，我也没有预期到，这波的限购、限价、限贷来得如此之急，所以以2015年房地产袭得太快、太猛，到现在受到政策的抑制的也比较多，去年向大家汇报就是这些问题。 第一，楼市由盛而衰，对于消费者而言在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口，现在对消费者而言是一个对大部分消费者是一个迈步的好计划，但是可能不是一个买房的好机会，尤其是炒楼。 第二，万科是过去时，万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在，但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢？“运营”！拥有运营能力比拥有开发能力更好，运营的重要性越来越突出。 第三，大有大的难处，小有小的好处。因为大的开发商，总得做未来几年的滚动，总得有土地储备和有项目在售和项目的储备，小开发商没有关系，形势好就多做一点，形势不好就收兵，所以大的日子，未必有小的日子过得舒服。 那么，今年向大家汇报的第一个大的转折，就是我们得看外部世界的转折。外部世界的转折，大概包括几个方面： 第一，1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等，这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期，可能已经结束了。即便没有结束，中国也需要用“一带一路”的方式，来努力的主动的延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象，从英国脱欧到特朗普上台，第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。 在刚刚开完的G20会议，看那些国家说什么，那些国家说全球化是好的，但是全球化把我们的很多国民远远仍在后面了，自由贸易是好的，但是还要追求公平贸易，气侯变化是好的，美国退出了不应该，但是美国退出之后，美国人原来掏的1千亿，我们也不掏。 所以，这样开放的全球化时代，出现了巨大的转折。这种巨大的转折体现在第二点，奥巴马的政策结束了，不可能延续。奥巴马两个任期，GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿，也就是增长了30%，但是付出的代价太高了。美国联邦政府债务从10万亿，几乎翻了一被。美联储的资产负债规模从不到1万亿，到了4.5万亿，翻了4.5倍，所以奥巴马在谈经济刺激增加，比温家宝有过之而无不及。收获的是什么呢？收获的是美国经济目前增长大约2%，别忘了2000年到2010年美国经济增加大概是3%，克林顿时期的90年代美国的经过增长是4%。你印了这么多钞票，还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。 这样的政策还能延续下去吗？穷人还是这么穷，中产阶级也从美国消失了。所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯，无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪，我觉得在大国，都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。 然后我们再来看第三点，前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在，中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋，我们在美国有亲戚，孩子在美国上学，会讲一点英语，以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇，中美之间两个大国的关系，是自中美建交之后，目前处于重新定位的过程。 过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序。未来呢？未来可能美国往前走得不够快，以至于中国没有办法在美国后面小步慢慢走。所以未来，中美之间的经济实力，会持平，甚至有可能中国会超越美国。那么那个时候，西方国家如何看待中国大国的崛起？心态是很难的，行为举措上会更难。我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的，在未来的十年，发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。 所以，在外部的局势发生了如此之大的变化之下，我们当然得看中国所拥有的空间，需要自己努力去做。我们看一下经济方面，比如说美国增长，差强人意，但是美国并没有在次贷危机再陷入危机的可能性。美国国内资产价格，股票是比较贵的，比如说GDP当中，每股相当于两倍的GDP，美国的股票相当贵了。创新是稀缺的，创新也包含着部分的泡沫，那么，看起来美国的股票太贵了，那么有的人说我们到美国看看房地产，北美市场，有可能，但是他多相当于中国中等城市的开发。 就过去十年，美国的股票，尤其是次贷危机之后，美国的股票是贵的，美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下，在过去的十年，美国50个洲累计房价上涨10%的洲正好有25个，累计房价上涨超过20个洲，有14个。累计房价涨值超过30%的洲有11个。 由于美国的房地产有房务保险等等，因此，十年如果房价累计涨幅不超过20%，对业主而言，没有任何增值科研。所以美国次贷危机的房价上涨主要还是集中在旧金山、纽约等几个城市。中国开发商进入美国，能够做房地产开发的，还是这些城市以及像德州等等一些小小的规模，大规模的机会是非常少的。这就是美国的状态，西方的状态，在整个拐弯收敛。也有另外一种说法，会有一场金融危机在等待我们吗？中国经济的拐弯，也需要看下面几点：一是我们进入了新的平台。在温刺激之后，在克强刺激之后，现在不太需要刺激了，或者比较少的刺激措施。2016年下班年对房地产刹车，现在开始对金融刹车。你觉得，地产和金融，中央政府都刹车了，他还是反周期的刺激政策吗？我曾经这么开玩笑的说，我们对中国经济并不用这么悲观，因为我们进入了新的平台，目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%，工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来，消费对中国增长的贡献，也会更多。不知不觉当中，中国的产业转型，我个人认为，已经走完了一大半。 我们可以看到，像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业，其实基本上大问题都消化了。如果还有一些行业的问题没有解决，主要是钢铁和煤炭，煤炭可能都解决得差不多了。那么，中国政府对经济增长的担忧也在下降。 通俗一点讲，我曾经在年初的时候说，衡量2017年国民化的中国经济稳不稳，主要看人民日报评论员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号，分别有一个权威人士的人民日报的评论文章，谁是权威人士呢？当然是有核心的。因此，权威人士的文章，当年对中国的宏观经济还有某些担心，需要通过这样一个权威人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章，来通令各地的官员、企业家、民众说，最高层对中国经济今年的定调是这样的，担心有这些，我们将这么做。衡量2017年中国政府对经济是否担心，只要看5月份有没有人民日报权威人士的文章。所以中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心，反周期的政策刺激也在往回撤。 “老三样”过去了，工业已经走入了后工业化时期，工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来，也许这些企业可以在自动化的流水线，使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力，但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响，中国有可能对大宗商品的需求，包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。 第二个“老三样”，城市化，也可能结束了。不要看中国有13.8亿人，可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了，不要看中国城市化当时有50%，还有3亿人要进城，没有这么多人要进城了，因为他们已经住在镇里了，或者他们本身已经都有房了，4百万以下的中国应该算大城市了。所以，城市化，基础设施建设在中国可能也接近于峰值，在未来可能延续一段时间，但是没有更高的高潮在等待了。 第三样是货币化。由于你有工业的发展，产能增加这么多，由于有基建和楼市需要这么多钱，所以，中国人民银行顺势而为印了那么多钱，但是工业化、城市化到了一个拐点，印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长，中国经济在未来确实需要深入的创新。 那么，有两样，是不再做加法的产业，这两样：金融和地产。地产一定是不再做加法了，金融有可能要做减法。金融行业的压力，看起来不比地产小。金融行业，对中国的GDP的增加值和贡献，在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献，中国也超过了美国，所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多，但是情况会有很多的改观，所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的作减法的情况，我们可以看到，银行业的利润，银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候，其实是在2011年，到今天，只有6年，银行业的利润已经很低了，大概11—12%，但是比制造业的6%要高。 那么，中国目前总体上的金融状况，到了什么状况？M2对GDP大概是220到240，如果以平均资本成本6%计算，你可以乘一下，大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间，大约10到12万亿之间，每年新增信贷可能15、16万亿，其中2/3是用来还金融体系的利息的，剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模，连滚雪球都滚不下去了。 什么是未来的大企业呢？如果不是富士康，如果不是格力，那中国未来的大企业是什么样的呢？那要考虑吗？中国未来的大企业是什么样的呢？那要考虑吗？中国未来大企业现在已经在做，可是我们看不见淘宝的店铺在哪里，也看不见京东的客服登门拜访，但是他们是大企业，我们看不见谷歌的员工带哪里，他们跟终端消费者不面对面的直接接触，但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去，和大厂房不一样的是，他们有大的研发，跟过去很多人面对面跟终端消费者接触，他们并不真实的和终端消费者接触，他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的坚硬的产品不一样的是，未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业，你不能说马云的企业不够大。所以，我们现在已经面临这样非常大的转折。 中国未来的经济增长，较少的依赖于传统的大制造业的工业，较少的依赖地产和金融，更多的不得不依赖消费和创新。 那么第三个要汇报的是钱值钱起来了，不要不把钱当回事。 为什么这么讲？在我曾经2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章，叫多少钱够养老？这文章的结论是，1987年的1万块，大约和2007年的25—35万块是一致的，所以我当时的结论是2点：第一，在这么快速的跨国时期，只有人民币不能吃。第二点，如果按照这么发钞的速度再延续20年，在中国的三四线城市，可能要100万才够养老，一线城市可能要四五百万。那个阶段，我们对发钞的速度是比较担心的，可是现在事情有了非常大的变化。这个变化，开始于2014年。首先，看美元。 我们的外汇储备，我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应，如果美元把供应的闸门一关，我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备，在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后，无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策，都倾向于保守和孤立，没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行，包括美联储，包括中国人民银行，如果把中央银行看到一个企业的话，这个企业的资产负债的规模，不仅不再扩大，反而在缩小。比如美联储，资产负债规模是4.5万亿美元，今后一段时间，美联储的规模不会比这个大，只能比这个小，因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行，也得缩小，2015年的时候是暂时的缩小了一下，现在总体是温和扩张，但是扩张的速度慢多了。 各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢？人民币贬值，窗口没有了。如果要定调，未来50年的中美关系，尤其使未来十年的中美关系，美元对于非美元，对于日元和欧元，从去年年底到现在，都已经贬了7%—8%，人民币才升了2%—3%，这个升职幅度跟美元和日元比起，不够多。美中之间的贸易不平衡，是美国对外贸易不平衡的主角，总得解决一下。尽管有“一带一路”，但是中国跟欧洲，中国跟美国之间，没有就自由贸易达成清晰可见的决议。 所以，这一系列的因素制约了，如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处，在次贷危机之后，人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。 所以我个人不负责任的认知。在今后的3年，人民币对美元，要升值，不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。 第三，请记住现金很好，特别好。 第四，楼市过去经历了什么？当下的楼市是什么？有哪些使真的，有哪些是假的？一是泡沫。年初以来到现在，最典型的说法，中国的房地产的市值相当于4倍GDP，而且300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法，我个人非常不赞成。因为总体上来讲，中国的楼市，并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示，中国的居民家庭资产当中，大约60%—70%是地产，剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，中国目前的商品房的市值是2倍的GDP，这样的话，跟西方国家的水平大致是相当的。 所以我们得否认的是，中国没有这么大的地产泡沫。 第二个谎言，在我有生之年，看不到房价下跌，这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。第三个谎言，库存去化完成了吗？2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常火爆，地产对中国经济增长贡献的大吗？没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速，仍然是个位数的。那么，我们再看区域的分化，一二线很好，但是三四线不怎么好，这个不会延续。所以，去三四线疯狂拿地的开发商，因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了，三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线，三四线的一些库存的去化永远不会完成。 我们再看一下总体的库存去化过程，以及金融的安全性。这件事情比较麻烦，比如说库存。你刚卖了6个季度的好房，去年全年一共才多卖了4亿多平米的房，库存去化怎么就完成了？目前在建的商品房，76亿平米，住宅52亿平米，去年一共才卖了15亿左右平米的房子，现在在建的东西，去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米，去年卖了十六七亿平米的房子，再看看新开工的，比去年的销售多了2亿多平米，中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。 那么，地产是不是对金融构成了巨大的应该呢？应该是巨大的，但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿，但是抵押物的价值是100万亿。所以，未来房地产行业可能会出现合并重组，这是我们看到的现状。 在整个的大转折的情况之下，未来的一段时间，房地产行业仍然会平稳延续。可是，江湖已远，小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情，只有习近平总书记讲过，房子是用来住的，不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的，不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。最后一个大的转折，未来对运营能力的考核。 第一，在地产之上，如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地，酒店也不需要，但是未来，如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力，地产就不值钱了。 第二，我们现在流行的加盟机制，是不是一定是好的呢？让一个项目经理的总的投资风险95%是你的，项目经理5%的风险是他们的，这种跟投机制，或者是加盟机制用得过头了，有可能会获得非常好的短期扩张的效果，导致2017年或者2018年的排行榜有变化。 第三，我们得看到，帮政府所做的保障混改，老旧改造等等，都是有机会的。但是这种机会，有局限性。局限在哪里呢？局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的，当我们要做自持的时候，我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方？大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流，你不就是挣流水吗？不挣钱。例如说养老健康，别指望这个。在我这代人死光之前，养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯，因此真正的付费养老行业的出现，要等到75年后的人老去了，要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。 我们看一下加拿大和美国，养老地产都离不开政府的补贴，都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢？一方面是足够老的老人经历了困苦的生活，因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老，剩下的6%来自于企业的，如果没有大规模的购买商业养老，那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋，但是现在不是，现在更多的机会是对已有存量住房的改造，子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。 另一方面，各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品，尤其是保险产品，在一定程度上，由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以，我认为还是在存量住宅的适老化改造，以及金融产品的推出。 接下来给大家的建议是什么？建议不多： 第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好，如果你欠
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