直播：博鳌21世纪房地产论坛第17届年会（二）

来源：房讯网 时间：2017-07-23 点击次数：1641次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。

    以下为7月23日会议直播实录：

　　主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家早上好！

　　跟往年一样，我作为主持人，首先代表活动的主办方——南方财经全媒体集团、21世纪经济报道，感谢大家出席“博鳌21世纪房地产论坛第17届年会”。

　　刚刚一段开场视频已经对房地产的现状及未来做了概括性的描述。2017年上半年，大家都知道，房地产的贷款增速在回落，不过房地产在信贷总量当中占比仍重的事实并没有太大的改变。另外，房地产金融是整个金融风险防控体系当中重要部分，这一点大家的认识也更为深刻。

　　所以2017年已经过了半年了，我们发现这个行业当中的关键词在交替重叠的出现。我相信在座的各位都知道，比如说监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧等等。这一系列的关键词，意味着房地产的发展可能要迎来一个重大转变时期。这个重大转变时期，除了跟国家经济发展周期有关，也跟房地产行业自身的发展规律有关。

　　为了更好的了解转变的可能性，有可能引导房地产行业向某一个特定方向去发展，有可能引发房地产行业的重大转型。而这个重大转型关系到在座各位切身的利益，当然也关系到没有来到现场的关注房地产行业的各位的利益。

　　那么，在这基本前提下，有了今天会议的主题“强监管与去杠杆：“地产结构性变革的窗口期”。其实，结构性的变革已经发生。从房地产住宅开发，到城市综合体的开发，再到城市服务配套设施的提供者，这一系列提法的转变，也代表着房地产的转型。不管是轰轰烈烈的进行，还是悄悄的进行，这一切都在进行当中。

　　我们今天邀请到了非常多的重量级嘉宾，他们在房地产行业打拼多年。我们还有房地产行业学术界的嘉宾，他们对房地产行业有更冷静的洞察和分析。我相信他们在今天的房地产论坛上所贡献的智慧，对于我们认识房地产未来发展的脉络有非常大的帮助。因为我们都知道，博鳌房地产论坛17年以来，每一年对房地产的发展都提出了自己的真知灼见，而且这个真知灼见在行业当中，起到关键引领的作用，起到了行业风向标的作用。

　　所以请允许我花时间来介绍今天参加会议的嘉宾：

　　南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军先生

　　全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士

　　南方财经全媒体集团党委副书记、副总裁、21世纪报系总经理杨云飞先生

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

　　清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉教授

　　路劲地产集团主席单伟豹先生

　　万科集团副总裁王蕴女士

　　绿城中国执行董事、执行总裁李青岸先生

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

　　圣象集团总裁陈建军先生

　　碧桂园集团副总裁朱剑敏先生

　　龙湖集团副总裁袁春先生

　　中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

　　美的集团中央空调事业部副总经理兼国内营销中心总经理邵洪杰先生

　　链家研究院院长杨现领先生

　　全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波先生

　　迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东先生

　　旭辉集团副董事长林伟先生

　　全联房地产商会秘书长赵正挺先生

　　REICO工作室博士刘琳博士

　　REICO工作室博士张洋博士

　　博鳌21世纪房地产论坛秘书长郑丹东女士

　　以及来自恒大地产、金地集团、卓越集团、香江控股、协信集团、中骏地产等中国地产知名企业的朋友们，让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。以及新闻界朋友们的大力支持，让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。本次论坛也得到了理文索菲特酒店的大力支持，在此表示感谢。由于时间的关系，其它嘉宾不再一一介绍，同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。

　　接下来们有请南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军先生致开幕辞。

南方财经全媒体集团党委书记、董事长 王义军

　　王义军：尊敬的各位来宾，女士们、先生们！

　　首先，我谨代表南方财经全媒体集团和21世纪经济报道对各位出席博鳌21世纪房地产论坛第17届年会表示热烈欢迎，对联合主办方全联房地产商会表示衷心的感谢！

　　博鳌21世纪房地产论坛与21世纪经济报道诞生到今天，我们与各位携手走过第17个年头。17年来，博鳌房地产论坛伴随中国房地产行业的发展壮大，一步步走来，每年夏天，在海南，中国房地产的每一份成长，我们都在此见证；每一分荣耀，我们都在此分享。

　　进入2017年，调结构、防风险成为经济政策的主基调，传导到房地产领域，我们看到，在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下，房地产行业大象起舞分化加速。在城市更新、特色小镇、产业地产创新层面，从单一的建造商向运营商的转变方面，在社会资源的多元聚合方面，在存量市场和居住后市场方面，中国房地产正在新的空间为即将到来的变革探路前行。

　　强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期期待各位来宾的碰撞。17年来，正是各位来宾的思想碰撞铸就了博鳌21世纪房地产论坛真正的价值所在：把脉和解读中国地产跳动的脉搏，为中国地产的持续健康发展寻找动力，凝聚共识。

　　最后，预祝本届论坛圆满成功。也祝在座各位在海南渡过一个愉快的周末，谢谢大家。

　　主持人：谢谢王义军先生的开幕致辞。首先第一句话就让我们感慨万千，一个媒体的成长，跟一个论坛的成长交织在一起，实际上也反映了两重非常重要的问题，房地产的成长在某种程度上来讲也需要媒体的关注和充分的理解支持和报道。媒体，自身作为一个财经性的媒体，当然也需要随时有房地产发展以及相关的资讯的内容作为自己报道的非常重要的指向。第二，王先生也提到了，2017年房地产发展所出现的一些新的动向，值得各位高度关注。所以，今天，我们继续讨论这个问题，有专业人士为我们继续背书，我们相信会获得很多的信息。

　　比如说接下来的这位发言的嘉宾，就是我们的专业人士，我们用掌声有请全联房地产商会秘书长赵正挺：

全联房地产商会秘书长 赵正挺

　　赵正挺：尊敬的王义军书记、聂梅生名誉会长以及全联房地产商会的各位副会长，各位远到而来的企业家朋友及业界代表，记者朋友们，大家早上好。

　　很高兴又和大家相聚在美丽的三亚！作为本次活动的联合主办方，我谨代表全联房地产商会以及张力会长对各位的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　博鳌·21世纪房地产论坛作为行业最具影响力的品牌活动之一，已经举办到第17届。商会很荣幸陪伴这个论坛，一起走过了10多年历程。每一届论坛，无不饱含着主办方的心血和汗水。在这里，我要提议，让我们以热烈的掌声感谢，为这次活动做出巨大贡献的南方财经全媒体集团、21世纪经济报道的同仁们以及合作伙伴们。你们辛苦了，谢谢你们！

　　博鳌·21世纪房地产论坛，不仅出产对房地产行业极有影响力的思想和观点；同时，还成为了商会发布引领行业重大变革行动的首发平台以及公益平台。无论是过去商会倡导转型养老产业，在博鳌论坛上成立绿色养老产业专委会，还是与精瑞人居发展基金会等联合发起“成长计划”公益活动，以及即将在今天论坛上发起“健康人居行动”、成立全联房地产商会特色小镇分会，每一次都是对行业划时代的变革和创新引领。

　　当前，房地产正面临新一轮调控和监管，行业也已进入存量房时代，行业集中度越来越高，企业分化十分严重；与此同时，也迎来了互联网+、双创、大数据、一带一路、雄安新区等诸多历史机遇，内外部环境正迫切需要我们对原有的商业模式、运营模式进行创新、变革，也需要我们积极向运营商角色进行转变。

　　作为行业组织，我们商会已经展开行动，积极引导会员及行业企业创新发展；我们期待通过此次博鳌论坛，能启发与会代表寻找到一些解决方案以及通往未来的道路。

　　适应新常态，拥抱新机遇，共创新未来。2017，我们在一起。我们商会将以组织的力量，携手各位，共同推动整个房地产行业及企业的健康可持续发展。

　　最后，预祝本次论坛年会圆满成功，也衷心祝愿各位嘉宾身体健康，阖家幸福，万事如意！谢谢大家！

　　主持人：感谢赵正挺先生的发言。接下来，人我们正式进入论坛的主要环节。本次论坛共门五大部分：分别为“主题演讲”、“中国房地产上市公司竞争力研究报道”、“中国地产六方会谈”、“健康人居万里行”启动暨授旗仪式、“全联房地产商会特色小镇分会成立仪式”。下面，让我们一起进入第一部分“主题演讲”：宏观经济与地产行业发展趋势”。

　　下面，让我们掌声欢迎全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会协会会长聂梅生女士，为我们带来“当前房地产行业生态与新业态新启示录”。有请聂会长。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会协会会长 聂梅生

　　聂梅生：尊敬的各位领导，各位嘉宾和媒体界的朋友们，很高兴又一次来到博鳌21世纪房地产论坛，和大家分享《关于当前房地产业生态启示录》。观点是我自己整理出来的，不对之处愿意和大家共同讨论。

　　首先，大家都知道，我们过刚刚开过了“全国金融工作会议”。这个会议非常重要，它对房地产行业有哪些指导？大概可以分成3个方面：

　　第一，金融要服务于实体经济。那么，服务于实体经济，在昨天一天的会议上，大家也有所讨论。也就是说金融或者是资本应该进入到"一带一路"、“特色小镇”和大健康、养老产业等等，这就是倡导这一轮经济发展，就是服务于实体经济。

　　第二，防范金融风险是本次金融工作会议非常重要的一条。关于防范金融风险我们房地产肯定是在其中的。这里面抑制一房地产泡沫，是当前防范金融风险重要的议题。

　　第三，深化金融改革。深化金融改革当中，谈到直接融资和支持民营金融机构的发起。

　　这3个精神，是这次全国金融工作会议的精神。对房地产业界有哪些影响和指导呢？我会下一步结合这3条来讨论。

　　首先，当前房地产的生态环境，我们分析一下。经过了14年的房地产宏观调整，从2003年到2017年，我们曾经是支柱产业的重点，然后开始调控，我们反反复复的出了七八十个调控文件，我们成了经济社会的热点，蜗居、房奴、炒房等都是热点的话题，我们以往的博鳌论坛没少讲这些论点。

　　从重点到热点我们生态环境发生了很大的变化。从国家金融安全角度来说，泡沫是防范重要的议题。习近平总书记提出来规范住房工业市场的抑制房地产泡沫，最近出台了很多文件都和这个关系。然后，在这样的情况之下，我们感觉到调控加码，都能够理解，是从国家安全方面来考虑的房地产的问题。

　　我们现在又是属于体制改革镇痛阶段的难题，也是一个痛点。现在我们搞经济体制改革，三架马车的转换。从投资到消费，这里面房地产是投资的大头。如何把这些资金慢慢的引入到消费，不是这么的容易，我们现在也在尝试。比如说昨天一天的讨论议题都跟这个有关系。

　　在金融改革当中，我们又在当中。比如说直接融资的问题，土地财政的问题，个税改革的问题，都是属于金融改革的事。土地财政怎么办？房地产业税怎么办？都是怎么样加大服务业的比重，这也是我们现在要考虑的问题。所以当前的生态环境就是这样的生态环境。

　　下一步新经济增长的特点，给我们提供了广阔的平台。我们又可以有新的发展阶段。比如说现在提出的平台经济。这一次经济的特点，提供跨域整合平台。比如说特色小镇、“一带一路”以及大健康养老，都是跨域的，它不是房地产一家的事。原来说到平台的话，是政府的平台，现在政府仍然是平台，比如“一带一路”、特色小镇都是政府的平台。昨天海南政府就说了关于特色小镇的事。

　　“互联网”是一个新的平台，大家都认识到互联网是新经济增长的驱动力。还有一个平台，就是行业协会成为了一个平台。因为行业协会可以有跨域整合和跨行业整合的可能性。所以，从昨天到今天，各种各样的发布，都是在行业协会平台上做的，而且，政府从2016年开始，宣布了只做强制性的标准。行业性的、专业性的标准，全部放到行业协会来做，这样给了我们一个很大的空间。也能够跟国外接轨，国外就是行业标准，企业协会做，一旦加入了标准我们就可以做平台。

　　所以，平台经济又给我们提供了一个新的思路。还有一个是共享经济，李克强总理也提到了是下一步的。在共享经济当中，我一再提醒大家，现在最热闹的是站在14亿人口这样的劣势平衡下把它变成一个竞争优势，也就是2C这一端。比如说，马化腾马云他们是在这一端做，他们直接进入到服务于他们，就是立于不败之地。我们习惯于做2B的应该要考虑2C，这是对我们提出的挑战和机遇。

　　讲一下关于房地产泡沫的事。从2007年到2017年，十年多来增加了120万亿。我们想一想，我们不知道的每年房地产的投资平均是在10万亿左右，十年就是100万亿，所以，差不多100万亿是投到我们房地产，所以，那钱去哪里了？都不在我们这个大池子里面固化在房子当中，最后形成了去库存。

　　看一下M1与房价的关系，政府没有这样的正相关，这两条曲线做出来就是这样。蓝线的房价，基本上是跟着货币在跳动。所以，现在对房地产防范金融风险，当然首当其冲就是房地产业界的金融风险。所以这个事一定要想清楚，但是我并不认为中国的泡沫会破裂。我觉得一定会平稳的突破这一轮，走向新的发展阶段。

　　这一次中国整个房地产资产的基金量达到了30万亿美元，现在一二线城市，因为地价上涨产生的财富增值达到了24万亿，2016年全国总量占个人财富和整个国家的货币转换成资产这一部分集中在房地产，所以，经过了这一轮的调控以后，仍然是到了2017年的初，房价还是没有明显的改变。

　　在这种情况下就是引导积极组织和引导资金的合理流向，所以这次博鳌论坛非常好，就是它抓住了时间节点，也抓住了机遇，引导大家把资金往哪里流，特色小镇、"一带一路"等等，这些还有很多，看大家如何考虑。

　　我们应该如何做呢？从全联房地产商会配合这样的情况，因为我们是一个行业商会，根据产业的生态引导企业往哪里走。所以在直接融资方面去做我们的房地产，所以我们积极去做我们的基金，而且基金跟政府是一起做产业基金，这就是政策的支持，我们去发展主流，就是大思路。比如说民间资本怎么样融入国家“一带一路”产业基金。在这次，我们成功的把特色小镇国家的战略导向，在博鳌论坛推出来了，同时也成立了峰会。而且我们已经成功了启动了中国养老基金，也是在政府的引导下做的事情。

　　同时，开放包容融入国际化的金融。其实“一带一路”就是国际化的金融。但是想一想，“一带一路”是国家倡导的把资金引出去。所以大家要打开思路，以一种开放、包容、融入国际化的思路来发展。我们应该升级海外投资业态，所以做持有型的物业平台。

　　最近5年，我一直作养老大健康，这个情况如何？怎么做？我们看一下60岁以上老年人的占比，恰恰是2016年到2017年到了加速了老化阶段，所以现在做养老的人都知道，为什么到了2017年中国养老市场有了突变？房子突然好卖了？其实和这条曲线有关系，这个就是我们进入了加速老化阶段，而且是上升的阶段。这个决定了我们养老大健康市场迎来了春天，需求突然上升，和我们整个国家的人口结构是有关系的。

　　大家看一下我们的出生率，我最近研究这事，现在接受养老，或者是促进养老机构，是30后、40后，就是七十八十岁的这批人进入，这一批已经退休20年左右，在这之前很难做，很多养老房子卖不出去，没有人住，这是和人口结构有关系。你想想20后、30后、现在基本上在家里，30后、40后像我们这一批接受养老，50后进入了60多岁，50后是什么阶段？这个曲线当中，就是第一波，从1951年是人口出生的高，所以迎来了第一波，所以2017年房子好卖了，是50后开始进来了。接下来到60后、70后进来了，是中国最难的阶段，也就是到2030年的时候，第二波，第一波还健在，所以第一波加第二波是中国养老非常难解决的局面。

　　所以原来的30后、40后，现在城市化2030年我们养老的主力人群从50后到70之间这个人群，又改善了的政策。同时这个时候，社会保险制度完善、国家政策支持力度加大，关于商业模式也逐渐清晰，基本上这么一个看法，就是说，资金会随着周期缩短，商业模式清晰，资本进行产业布局，这是2017年到2018年会迎来非常清晰的发展。

　　所以，我们协会当中的大企业非常清楚，比如万科、保利、绿城都开始进入，因为他们想清楚了怎么做。养老机构的价格开始涨价，养老机构全部涨房价，入住率也在上升。养老市场不是像原来的那样。

　　我们在当时启动了机构端2B的养老基金，我们的母基金做了机构投资，搭机构来做REP，按照机构的要求，我们做到了200亿，我们现在的开发企业养老企业会非常支持这件事。我们启动这样一支基金，已经在路上，项目也在评选。我们做一支轻资产当中的2C端的，针对居家的轻资产的基金。这两个是同时启动。

　　启动这个基金有多大的市场？我们根据老龄委发布的中国养老产业规划提出来的，60岁以上老人的数量目前是2亿多，占总人的15.8476%。我们卖房子，一线、二线、三线加起来就是这么多年，2030年养老产业的总产值将突破10万亿。

　　第一，当现金流开始有利润的时候，我有权项目进来的。第二个是第三方机构转让，这个也是国际上愿意这么做的。第三个是资产证券化。这3方面我们都做了方案。

　　关于资产证券化大概是这样的流程，通过专项净化，转化养老基金份额给证劵是我们项目的突出，所以，优先级的GP的退出，不光光是这个项目完了之后，他可以把投入这个部分75%，这部分的份额退出给证券持有。我们现在又协商了一下，可以马上启动资产证券化。

　　海外投资基金，我也大概讲一下。在座的很多都参与到海外投资，有的在欧洲，有的在美国，但是这个情况发生了很大的变化，尤其是今年的资金出不去。我们看一下，2014年到2015年海外投资主要出现了一些变化，基本上2016年的时候，投写字楼的数量比原来投写字楼的数量差不多。从开发项目大幅度的下降，不再到美国去拿地盖房子，这个开发项目只有27%，原来是36%，持有型的项目开始增加。海外项目也有了新的布局，也就是说，进入了转型升级的阶段。大家今后仍然还是海外投资国际化的金融仍然非常重要的。从单个项目投资退出向打包退出，从单个项目的分期融资走向分层融资，因为我们原来是一期一期做。从LP走向GP，从项目集合基金走向持有型运营管理的基金。

　　那么在2C端，我们现在比较成功的启动的最新的金融产品，就是“世界候鸟”。它有一张消费卡，是可以不断充值和刷卡，但是N次以后形成了金融的力量还是很强的。因为我们做了两年，春夏秋冬四季，把重资产的基地串在一起，同时用非常轻的刷卡消费，因为老年人一次出游不会超过5千，这样的方式大家都非常的放心，这个已经到了走量的阶段。

　　第二，我们C端当中要评估这个案例，这个也是我们刚才讲的项目。比如说社区养老、社区居家养老。当然，也有一部分在家政行业当中，因为家政行业很大一部分是在老人里面。这部分，它怎么样从聚量到聚资的过程。这是2C的事例，现在中国家政服务业的市场分析，是这样的分析，政府希望把它压低一点，这个和税收有关系。大家都知道，家政服务一般都不开发票，所以财政部是收不到钱的。我还是用企业给出的数字，家政行业已经晋级为万亿级的市场，占到GDP的1%—2%，市场空间巨大。

　　也就是说，每年的增速会达到30%的利润率，它的从业人员会达到8千万。这个数字是比较保守的数字。无论如何，它在我们第三产业当中占了很大的份额。现在第三产业已经占到了53%。

　　现在来看“管家邦”是怎么做的？它现在家政服务存在全国100多个城市，在行业当中占了领导的地位。我对它感兴趣的时候，是“管家邦”我们作为他们的投资方，当时投的时候，它的落地的服务人员15万，如果你有15万的落地的家政服务人员，将来在国内肯定是龙头老大的位置。它在于2C，一个服务人员服务10家，那就是多少了？所以这是2C非常好的案例，在我们的产业末端形成的从聚量到聚资的过程。

　　最后，他们的诉求是什么？他们的商业模式和房地产习惯的商业模式是不一样的。他们提出了百千计划，通过这3个服务板块，服务于1千万的家庭，总收入达到1千亿。那也就是说，百万服务人员，千万的家庭，千亿市值。这个千亿是2C的千亿，不是像我们土地、面粉面包折腾的千亿。所以其实是有很多可以期待的新天地。

　　我就讲到这里，谢谢。

来源：房讯网