直播：博鳌21世纪房地产论坛第17届年会（一）

来源：房讯网 时间：2017-07-22 点击次数：1762次 作者：成都写字楼网

　　博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。

　　大会议程：

 

 

　　主题：强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期

　　主办方：21世纪经济报道

　　联合主办：全联房地产商会精瑞人居发展基金会

　　指导单位：南方财经财经全媒体集团博鳌·21世纪房地产论坛组委会

　　时间：2017年7月21-24日

　　地点：海南三亚理文索菲特度假酒店

 

　　21世纪经济报道高级记者 张晓玲

 

　　主持人张晓玲开场：

　　尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！这里是“博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会主题论坛的活动现场，我是本场会议的主持——张晓玲。非常高兴与大家相聚在美丽的三亚，今天我们将共同探讨的主题是“城市的生长与更新：请叫我运营商”。

　　说到城市运营，相信大家最近都关注到了两笔世纪大交易，一个是万科领衔收购普洛斯，一个是融创富力收购万达文旅和酒店。普洛斯是做物流地产运营的，文旅、酒店产业也需要长期持有运营。这两个标志性的事件背后，其实就是城市的广度和产业配套在拓展，以及房地产行业向城市运营转型已经进入了深水区。

　　过去20年，伴随着中国经济的高速增长，城市化的迅速推进，造就了中国房地产的黄金（开发）时代。但现在，我们进入了城市化的第二阶段，产业和人群高度集中于几大城市群，很多城市进入了存量时代，这对房地产行业提出了新的挑战。

　　目前，大部分开发商都集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝、中部等城市群发展。如何跳出单体城市之囿，从城市群的视野来布局，已成为相当一批开发商的共同选择；同时，随着大城市的发展，挖掘存量市场、房地产从开发转向运营也成为行业转型的核心方向，我们看到，物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公、甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。

　　接下来，我们将一起探讨城市的发展、产业的变迁，带给房地产行业的的机会和挑战。我想，通过今天的主题论坛和讨论，也许会给大家带来一些启发。

　　在论坛正式开始前，请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾，他们是：

 

　　清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

 

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生

　　柒壹资本集团创始合伙人、董事长张春华先生

　　途家斯维登集团总裁丁小亮先生

　　蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁杨晓初先生

　　协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东先生

　　金地集团产业地产公司副总经理严其发先生

　　嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩先生

　　链家研究院院长杨现领先生

　　从全世界范围来看，城市和城市圈发展是大势所趋。那么，有哪些世界城市发展案例可供借鉴呢？今天我们有幸邀请到了清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生为我们做主题演讲，有请。

　　清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉

　　刘洪玉：尊敬的各位来宾，大家早上好！很荣幸，有机会来参加今天的论坛活动。在之前，会议主办方给我的一个题目《城市的生长与更新：请叫我运营商》。希望我主要讲城市更新的话题。

　　那么，拿到这个话题以后，我一直在想要讲什么。我觉得重点是运营商的概念。房地产行业进入到了新的发展阶段。过去我们一直讲房地产行业，从纵向的看，发展阶段有3个：

　　第一个阶段是以开发为主。大家说开发、开发还是开发，尤其是以开发销售、新建、增量的市场为主。世界上，很多的国家，包括我们第一个阶段也是这样的阶段。

　　第二个阶段是管理、管理还是管理。空间的开发，已经足够多，但是如何利用好这些空间？这里面不像开发这么简单，我们很熟悉开发的逻辑，但是管理，要合理的管理服务对象，是比较复杂的。同时要利用我们专业的知识和能力，让我们的空间能够不断持续改进，让它始终处在最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下，我们就要提出更新改造的方案，让它实现最高最佳的使用。这是我们专业里面非常重要的能力，所以一个是识别，再一个是提出解决的方案，还要去实施，让它实现专业的目标。

　　第三个阶段，我们叫金融、金融还是金融。我们过去以住宅为主，我们把住宅过度商业化以后，大家感觉到我们进入到了新的调整阶段。这里非金融的领域，我们生活在城市空间里面，除了住宅里面，更多的空间实际上是资产。资产的话，它肯定是持有的。刚才说的第二阶段是为持有者去管理，持有者持有的方式，是通过自己的资金去持有，也可以是通过债务的融资去持有。这个时候，我们说用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有这个资产，同时保持这个资产一定的流动性，就变成了市场当中非常重要的任务。

　　当然了，刚才说的3个阶段，也并不是一个阶段完了才是另外一个阶段，相互之间有重叠。尤其是我们国家经济社会发展的水平，包括房地产发展的阶段，都不一样。可能会是几个阶段同时出现。但是，确实也存在了什么样的阶段是主要的阶段。当前的阶段，进入到了以管理为主的阶段。所以说，我们今天的主题，叫我叫运营商，是探索房地产城市空间资产的运营管理的问题，我觉得这个变得非常的重要。

　　从城市更新的话题去看，城市更新不是新的话题，从最早有记录的更新是1805年的英国的城市更新的项目。从那个时候开始，城市更新一直贯穿城市发展的整个过程。我自己的回想，中国的房地产业的发展的起步，是始于城市更新。最早我参与北京1992年的土地基本地价的研究，形成了北京市的基本地价，指导土地出让的活动，全国也是类似的。最早的土地出让的热点在什么地方呢？是在王府井大街等等。包括上海，也都是从繁华的商业区域城市的中心改造开始。

　　随着经济社会城市的发展，承载能力的提升，大量的人口进入城市，我们的城市除了在市中心的改造变得不足够了，城市开始外延发展，我们叫城市的扩张，占用农村的集体土地，变成了城市的国有的土地。在这个过程当中，我们又建了大量的城市空间。现在从总量上来看，空间基本均衡，当然也有结构性的短缺和结构性的过剩。

　　所以在这个时代，我们又开始把目光转向城市的中心，这种更新也不一定是拆了重建，也有可能是建筑空间的利用。怎么能够让我们的城市得到进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点，早期，更多的是土地的再利用，建筑的更新、改造、重建。现在越来越多的把城市中心定位得更多多元，包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复，包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续。过去的再开发的模式，也变得了整治改善和把控的模式。

　　在城市更新的过程中，我们也可以看到，最早的城市更新是由市场力量推动的，我们可以设想，九几年的时候，很多城市更新的项目是由市场力量的被动，那个时候我们有市场的空间。但是后来的难度越来越大。所以我们城市的更新，过去我们的方式是说，市场发展到一定的程度以后，这个地方的地价提高了，这个地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越来越感觉到，我们的价格已经足够高了，但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。

　　在这个时候，我们就遇到了城市更新里面非常重要的问题，政府在这里面如何参与、如何创新城市更新的组织模式，包括融资的模式等等一系列问题。城市更新的需求，也跟市场发展的新阶段有关系，新建的投资，不管是居住，还是商用的房地产的投资，基本上到了一个瓶颈。我们再往上，只能使过量的供应过分的增加。

　　大家刚才看的表，世界上住宅投资占GDP的比重，什么时候是合理的比例关系呢？是7%—9%，指的是城市城镇化发展最快，住宅需要量最多的阶段。我们过去20多年的时间，长期的保持，最近几年这个比例已经超过了10%。所以，如果再沿用这种外延开发模式，这个市场应该是不再支持的。

　　包括我们的土地供给也是。过去我们是外延扩张，现在可能更多的是转向内涵式的发展，充分的利用低效的土地和闲置的土地，然后利用和改造。房地产有一个非常重要的特点，自然寿命周期比较长，能够在一个自然寿命周期里面获得若干个经济寿命周期，每一个经济寿命的周期，都是需要我们的改造投入。

　　基于这样的大背景，越来越多城市推出城市更新的发展规划，大家看到深圳的城市的更新的“十三五”规划，广州的规划，越来越多的城市在开始更加多的关注这些问题。城市更新涉及到比较复杂的土地权利整理的问题，所以政府的参与变得非常的重要。

　　大家一提到城市更新，就提到日本的土地再生机构（音），它参与到城市更新的领域，包括这里面讲的4个方面，一个是居住环境，灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域，它也不完全是传统概念上的拆了重建土地再开发的模式。它的发展过程，早期也是从公共住宅的开发建设为主，现在慢慢的演变成为现在的更新的机构。

　　市场当中很多更新的项目，很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新，在这个过程当中，面临的关键的问题，一个是要有规划和计划。另外，它要有好的组织的形式，还要有比较好的融资的模式。再是政府的角色，要让城市更新得以持续，城市的领导的能力和参与是非常的重要的。还有是市场的影响，另外是各种各样的目标利益的协调和统一。比如说我们的经济社会环境，如何把它统一起来，如何把这种更新和扩张模式统筹起来。有很多学者的研究，发现扩张来得比较快，扩张比较快的城市，领导升迁的速度也比较快。我们过去比较注重GDP的模式，但是现在也在调整这个模式。

　　行业里面比较关心的一些问题，城市更新过程当中大家关注的问题涉及到刚才提到的一些方面的更细化的问题，时间关系不多讲。不同开发的模式和内容，如何对应融资的方式等等这些都是需要研究的，包括更新当中的内容和技术。各个地方都在总结城市更新，以及一些成功的案例，如何推动这些成功案例的效果去引导城市更新的行为。

　　城市和运营服务商的关系，大家越来越关注自己是运营服务企业。这里面的差别，一个是拥有者，一个是资产的管理者，这两种角色，有的时候是合一的。但是有越来越多的趋势，这两个要分离，所以，实际上资产的运营管理和房地产投资金融的创新工具的使用，是密不可分的。运营服务商更多的是基于房地产的运营和服务。咱们的话题是城市更新，更新过程中会产生很多过刚才说的完全的私营、可以市场化，有的是半市场化，有的是公共体，这里面，我们可以把投资者单独拿出来，让它持有投资。我们需要有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者，去负责房地产或者是资产的运营管理。

　　我们要完成相关的常规性的管理的工作，还要完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及组合投资管理3个层次上，很好的去协议组织好。运营商我们如何建立起我们管理的标准？如何建立起和不同层级管理的联通关系？随着市场的发展，还会有进一步的提升空间。

　　我就讲这么多，谢谢大家！

 

　　住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌

 

　　主持人：谢谢刘洪玉所长的分享。他的演讲，给我们指出，现在我们的城市，已经进入了住宅产业开发到城市空间和资产的运营管理阶段，行业已经进入了一个新的常态，我想也给了大家很多的启发。

　　接下来，我们请出逐渐部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生。他历任建设城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。下面有请顾云昌先生为我们带来主题演讲《城市的生长与更新》，有请。

　　顾云昌：各位新老朋友，大家好！本次论坛，这个主题叫城市的生长和更新：请叫做我运营商。是开发商的名称不太好，我们就改了一个名称改运营商。是不是这样？其实不是。

　　城市的开发商是开发销售，城市的运营商是管理运营。既然叫运营商，开发的任务还在我们的身上，但是后面比前面更难一点，所以我们要认清楚我们的定位，我们不仅仅是开发商，而且我们是运营商。

　　今天我想讲两个题目，一个叫城市的成长，第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。

　　大家知道，过去30年，特别是最近10年，最大的、最常用的词，或者用两个词来概括就是高速；一个字是快。房地产也是其中之一，进入了快的市场，城市化进程很快，经济发展很快，城市摊大饼摊得很快，开发商的盈利也很快，千亿俱乐部越来越多。最后，老百姓最痛恨的是房价涨得很快。

　　那么，新常态，我认为是一个升，一个降。降就是速度降下来，升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口，房地产有两个风口，一个是今天上午讨论的城市更新，一个就是更大的风口，就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起，为什么城市需要改造和更新呢？

　　首先，城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的，它就是城+市，城是什么？古时候人们住在一起，要安全，做城墙，住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办？需要接头设市场，有交易，把第一产业的东西拿到城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样形成的。

　　其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性，这是对城市的简单的理解。

　　城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程，从目前来看，我们看到了经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程，这个过程早就开始了，房价涨得过快跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应不足，土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段，我也说不清楚。

　　还有是3个产业的演变，从一二三到二一三，再到三二一，这个过程当中，慢慢的演化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%，第三产业的贡献越来越大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来慢慢的第二产业快点，第三产业又超过了第二产业。

　　我们看到城镇化进程当中，一个是人口的变化，一个是产业的变化，就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中，应该顺应规律，支配资源。京津冀为什么发展，资源是有限的，我们把资源进行优化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我们归根到底，我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律，然后要进行优化资源的配置。

　　新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢？因为，我们过去的城镇化当中，更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载，所以中国的城镇化提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，这和传统有什么不同？新型民城镇化，新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人，提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说，新型城镇化的目标很清楚。

　　那么，市民化有5个要素，我们作为房地产人，作为运营商，一定要想到我们的目标，比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决掉。共产党的目标就是满足人们对美好生活的向往。我们的目标是什么呢？我们的第一个目标是温饱问题，第二个目标是白加黑，现在叫手加脑；第三个奋斗目标，房加车。

　　现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标是什么？也是两个字，叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。

　　接下来讲城市更新，城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造，英国刚才刘主任讲了，新加坡，他们有两个机构，不像我们现在叫住宅局或者是房地产司，旧城改造又有专门的机构，说明他们的城市更新早就开始了。

　　首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。

　　那么什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来搞好城市更新，我想从4个方面发表我的看法：

　　第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新，通过我们的城市更新，能够把我们的土地价格充分的利用，符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力，我认为是产业发展。长三角也好，渤海湾也好，如果没有产业的发展，就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。前天，我在江门市，广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导，他对整个广东生十几个特色小镇也好，城市更新提出了一个要求，每一个城市的特色，每一个城市的文化，都要发挥出来。我认为，产业发展了，生活改行从善，要和文化传承结合在一起，才是我们的目标。

　　第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先，要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，我们土地资源，从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度，大概快了25%，人口增长了50%，土地增加了75%、75%，所以说，土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题，我们的土地资源配置当中，我们的建设用地，一般占到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的国家，工业用地只占到整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高，而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数，但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，这个是不可理解的。说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大宗城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。

　　我们还有一个数字，我们全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，只有深圳的一半，广州是2.6亿元，北京呢？找不到。所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要更新？在新常态寻找新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要促进产业结构升级，才能提高我们的单位面积的GDP，更好的提高我们的生活水平。

　　中央早就做出了决定，要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对，我们只注意发生了这样的错配，行政支配资源的时候，没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛，什么原因？就是市场化配置。它不是政府去弄的，它主要是让企业之间，搞城市更新的运营商和开发商，和当地的土地使用者，两方做谈判，签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。

　　我们今天说的供给侧改革，我看了一篇文章，一说供给侧，首先是想到产品的供应、结构的供应，提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率，但是，这背后是什么？背后还有一层意思，要提出它的质量的效益，必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革，可能今天配置好了，明天就坏了。所以，机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革？第一个是结构性的改革，第二是两个方面，一个是供给的质量和效率，第二是供给的体制和机制的改革。

　　第三，要以可持续发展的理念推进新型城镇化。因为我们城市的生长，城市的更新，就是新型城镇化的过程。我认为，可持续发展的理念，要看增量与存量，既看帅哥，又要键老；还要看绿量和质量，既要GDP，又要土水气；还要近期与远期，既爱自身，又子孙。什么叫可持续发展？很简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思考，这就是可持续发展。

　　第四，要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务，我们过去讲的是开发商，不动产的开发和销售，运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都，都专门搞了楼宇经济研究会，专门研究楼宇经济的，楼宇经济不光是从物业管理，把它潜在的潜能发挥出来，保值增值。还有资本运作的杠杆和风险，大家都比较关注金融工作会议，主要是防范金融风险，还有金融改革等等。那么，金融这个问题，是非常重要的问题，和房地产金融非常相关。大家看到了万达和融创资金的买卖，背后都是金融。还有PPP和大数据，在资产运营当中，在金融运营当中，民间资本，公私合营，这给很多民营企业创造了许多的方便，把资本运作和资产运营结合起来，我认为就是最好的。还要利用大数据，因为城市更新比一般的开发还要大得多，城市更新的产业更多，在更新换代，在经济转型当中的许多问题，必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题，什么地方出了故障，都可以通过大数据来分析，这是为资产运营创造了很好的条件。

　　所以，为什么请叫我运营商，我不仅是运营者，也是服务者，这个服务是为中国的城市更新服务，这个服务是为中国的转型服务，这个服务是为老百姓的美好生活服务，谢谢大家！

　　主持人：谢谢顾云昌主任的分享。现在产业多样化，功能外溢化的背景下，蕴含着房地产行业新的发展机会，这也是今天论坛的应有之意。

　　下面，我们将邀请基地产业公司副总经理严其发先生做主题演讲，他要分享的内容中国产业发展合伙人——是城市运营商时代的金地产业发展实践。

 

金地产业地产公司副总经理  严其发

 

　　严其发：很高兴和大家相聚在美丽的三亚博鳌，很荣幸，今天我能够受到邀请跟大家分享“城市的生长与更新：请叫我运营商”主题下，我们金地集团在这样的大环境下，尤其是在产业方面的一些实践。

　　首先，大家都知道，我们是传统的房地产开发商。在很多人眼里，对金地的印象是什么？基本上，一提到金地，想的都是名京、梅陇镇等等，第一个印象就是我们的地产项目。还有一些人也知道我们有写字楼的项目，比如深圳中心。但是这些，是不是完整的金地？实际上，现实中的金地是怎么样的？借此机会，我想跟大家做一个分享。

　　从1988年发展到现在，金地集团到目前为止是有两家上市公司，一个是在A股，另外一个是在香港。金地集团发展到现在，是有29年的历史，连续13年是“中国蓝筹地产”，我们也进入了1千亿的阵营。这是我们金地集团的大致情况。另外，我们的商置，我们收购了一个香港的公司，变更过来就是成为金地商置。

　　大家看到金地，第一个想到的是住宅项目，但是实际上，我们集团发展到现在，是有7大板块，有超过15个细分。从城市运营的角度，作为开发商也好，作为运营商也好，其实要做的事情，至少在我们看来，远远不止是传统的住宅的开发。金地在这块的话，除了传统的业务之外，包括写字楼、酒店等，我们还有儿童拓展中心、幼儿园，甚至是餐饮，我们也都有做。包括我们的网球体育类的，同时我们还做联合办公，包括长租公寓等等，也是金地在城市运营的角度，做的事情。

　　其中有一个比较重要的，也是今天我想跟大家重点分享要做的事情，就是产业。我们从运营商的角度，或者是业务，产业是我们目前最关注的。去年，林董事长，也是在博鳌的房地产论坛提到了，我们对于产业集团核心，从产业地产角度来讲，它是我们接下来几年时间里很重要的一件事。

　　为什么我们会选择产业作为我们很重要的业务板块？总的来讲，有3个方面思考：

　　第一，政策导向。尤其是这几年密集出台的政策，从国家层面有四大战略，包括刚才嘉宾提到的新型城镇化的一些发展战略，还有“一带一路”的战略，还有创新区的发展战略等等。这些从国家层面的战略来看，大家如果有关注这些战略的话，会发现，最后聚焦的重点，就是怎样把产业做起来。传统开发企业也好，还是经济转型升级大环境下，我们要考虑的话，就是怎么样能够更好的响应国家的政策和号召，我们能够做什么事情？这对我们来说，虽然会有一定的挑战，但是我们也会做下去。

　　第二，市场驱动。这有3个角度，一是国内的产业升级，或者是转型带来的对优质载体的需求。我们前面经过了大量的研究，发现对这种优质载体的需求比较旺盛，比如对科技，这些都是对产业做的服务。二是产业地产本身的价值的重新发现，大家拿住宅地，基本上是拼价格，但是同样是住宅地，行业的产业价值是有差别的，产值的价值是被低估的。三是资本市场的新宠，比如普洛斯的收购，他们是最早一批产业地产的玩家，他们背后真正推动的是资本。

　　第三，内在需求。我们像前面一开始提到的，也是从反哺实业、产业报国出发。基于产业为抓手，项城市运营商转变，产业是作为很重要的方面，产业能够关联和链接到很多方面。同时产业也是我们新的业务的增长点。

　　从这3个方面来讲，产业是我们除了已有的传统业务之外，是我想跟大家重点分享要做的事情。前面是我们为什么做产业，那我们做了什么事情？

　　总的来讲，我们在这几年的时间，我们已经有15个以上的产业项目，包括在深圳、上海、北京，包括河源珠海，这些地方，我们都已经默默耕耘做的事情。我们也在海外的硅谷做了一些产业的项目。这是我们在国内的一些项目，前面也说了，基本上在北上广深，还有一些区域的重点城市，都有我们的布局。

　　我想借此机会，重点跟大家分享3个比较有代表性的项目。

　　第一个是在深圳南山科技园做的一个项目，叫威新软件科技园。首先可以看这张图，我们在深圳的项目，有因特尔、阿里巴巴、亚马逊等等，我们集聚了500强的企业在我们的园区入主总共有6家，上市公司17家，华为的第一台手机就是在我们那研发的。能够聚集到什么样的产业，是非常关键的。因为做产业，并不是像做地产，把房子卖掉就什么也不管，这很重要的一点是招商跟运营。这是我们其中比较有代表性的项目。我们做威新园区的时候，旁边有很多同样类型的产业园，甚至它有一些项目外观看起来水平比我们更高，但是说实话，刚才前面所看到的，在深圳科技园，从产业园来讲，在这样的规模能够聚集到这些企业进来，我们也做了比较，其他几乎使没有的。

　　那为什么我们能够聚集这些企业呢？这跟我们提供能够符合他们使用和需求的产品以外，很重要的一方面，我们做了运营和服务，包括我们做了一个企业家的俱乐部。还有很重要的一方面，我们在整个园区里面配套了最基本的餐饮、健身，还有儿童托管中心，还有幼儿园，这些目前都是非常受到这些企业的欢迎。我们还在建的是威新三期。

　　第二个项目是上海8号桥。这个项目是旧厂改造的项目，它是在黄浦区，目前是集聚了比较好的文创类企业。这是我们文创类型园区的项目，中央领导人来参观。我们一年365天，每年大概有150场活动和展览，做文创的产业园区和改造，这个项目是其中一个代表项目。

　　第三个是硅谷高科技产业园区的项目，旁边基本上是比较顶尖的企业，我们在建设的过程中，也有很多有名的公司来入驻我们的园区。

　　这是我们已经做的几个有代表性的项目，从产业的方向的项目。那么在未来，尤其是产业方向，我们将会做什么事情？

　　首先，从我们产业的板块来讲，我们希望做成中国产业发展的合伙人。我们专门成立了公司，叫金地威新，来做产业影响的板块。我们希望能够帮很多的企业，从孵化开始，到成长的过程，这是我们整个的愿景，成为中国产业发展合伙人。

　　第二，我们发展的目标是希望3年做到面积600万以上。

　　第三，业务规划，我们有4个聚焦：

　　第一个聚焦，是聚焦产业。这是我们非常关注和看中的。在这个产业里面，既然要做产业，首先得聚集人才，我们为自己选了十大创新领域，包括新一代信息技术、智能机器人、航空航天、新材料等等，我们也会有自己关注的领域，这些领域是代表未来非常有成长性的产业的方向。同时，我们在这个过程之中，包括一些行业的龙头、孵化器和科研机构建立比较好的战略合作关系，这也能够保证我们在开发一些新园区，第一时间会有更多的伙伴能够跟我们一起做得更好。

　　有一句话是我们做产业的时候的理念，就是产业地产的灵魂是产业，我们作为一个运营商，尤其作为产业的运营商，最关键的是能不能够聚集更多的、更优质的产业资源，包括前面提到的因特尔等等优质的资源，这是我们最关注的。同时，五世我们在作的过程里面，我们也相信会有更多的伙伴和我们一起加入。

　　第二个是聚焦城市。特色小镇现在也是火的，小镇归根到底也是落到产业，那它是否适合做产业，也是需要严谨的分析来判断。我们会聚焦一些产业重镇，我们会有战略的布局，比如四大一线城市及其辐射区和一些区域中心领域。

　　第三个是聚焦国际。我们希望把海外优质的产业资源跟企业资源，吸引进来。尤其是在创新科技比较前沿的区域，是我们最关注的，希望能够跟他们有更多的对接。深圳现在也做海外对接中心，我们也努力的去争取。

　　第四个是聚焦运营。运营做到最后，你会发现，盖房子，尤其对于我们作为房地产开发企业来讲，它是很简单的事情，硬件是很容易复制的，但是软件，软性的东西往往是最难做的，也往往是企业最核心的部分。运营方面，我们也建立了一些平台，链接跟产业相关的所有东西，只要能够帮助企业去发展壮大，都会去做。我们通过智慧园区的运营，包括做的一些服务等等，让园区上升到运营商的角度，帮助到产业和企业。

　　以上是我的发言，谢谢各位。

　　主持人：感谢严其发先生的精彩分享。今天我也是第一次这么全面的了解了金地的产业地产运营的情况。产业地产是他们重点关注和实践的板块，我非常同意产业是我们开发商从房地产开发项目向运营转型中非常重要的抓手，非常感谢他的分享。

　　接下来有请协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东先生为大家做演讲。

 

　　协信控股集团有限公司常务副总裁 曹志东

 

　　曹志东：尊敬的各位同行，非常感谢主办方给我们这样的机会来交流和学习。

　　我的题目叫做《1G城市运营商，商住产一体化集成模式》，这个模式的原创不是我，而是在座的刘洪玉教授。2014年我们也和清华大学合作，做了商住产一体化的集成模式研究。经过多年的探索，产业、产业、住宅3个业态在日常开发和运营的过程中，有它的内在逻辑性和可以互相协同、互相提升价值的很多逻辑，所以请了刘洪玉的团队帮助我们。在我们近五六年时间的过程中，很多东西，也印证了刘教授课题组的推导和认证，这也是蛮高兴的一件事情。

　　对协信来说，23年前，最早是做批发市场起家的，最后由于业态的升级，变成了以运营为主的企业。七八年前，开始介入到产业地产，由于这些实践，我们也形成了对地产不同的理解。

　　我们跟今天的主题也很契合，我们也想成为城市的运营商，我们进入一个城市，希望找到这个地方、这个城市的核心驱动力。这个核心驱动力，要么就是一两个能够真正落地的产业，这个产业就是实质性的、实体的产业。比如说现在比较热门的产业，或者是当地有一些资源禀赋的产业。要么是城市的中心，是一个购物中心或者是一个商业。我们围绕这个核心驱动力，再配置其他的相关业态。也就是说，我们拿一块地，核心是为了做购物中心。当然为了了购物中心的资金平衡和盈利考虑，我们需要配套住宅、公寓、写字楼、酒店等等，把它变成了一个综合体。在近郊的地方，直接配置核心驱动带，产业。我们在这个产业规模扩大的基础上，配置相关的住宅或者是写字楼等等其他的业态。

　　我们对城市，或者是这块地需要什么，我们的研究是摆在第一位的。所以我们核心的商业模式，就是这张图，我们有很多收益、风险和成本的考量。另外，在日常的运营过程当中，也会发现，它有集约、便捷和互利的因素。这些因素，需要我们在日常的运营服务当中加以利用和加以深化、加以实质性的把它变成效益和利润的方式。比较巧合的是，每3个词，商业产业住宅和另外的三个词，每一组的3个词的英文的前一个字母都是ICR，所以我们就叫ICR的三次方模式。

　　我们从公司的形态进行了制订程度的调整，除了地产方面之外，我们也形成了金融和投资业务。金融和投资业务的安排和发展以及延伸，都是为了把刚才的商住产一体化的商业模式进行深化和落地的需要。由于这样的模式，相对来说要求比较高，不像很多同行以纯住宅为主，一两千亿的规模还是比较厉害，我们以运营为主，资产比较重，我们也寻找了相关的合作伙伴，或者是抱了一些大腿。

　　比如我们现在变成了一个混合制的平台，上海绿地变成了我们的股东，我们引进了清华启迪，也变成了我们的股东，我们获得了真正的科技的产业前沿布局，和它对物业需求比较高，以及对物业产业园的发展有实质性引领作用的资源。同时对我们的合资业务和金融业务，也跟他们进行深度的合作，我们选择一些产业比较深、用地用房比较厉害的产业，现在已经形成了机器人产业和智能汽车产业为我们的主要合作方向。

　　这个商业模式展开来说，这些内容大量的是刘教授的团队在2014年帮助我们进行论证和推导的，我们现在根据那逻辑正在进行实践，也稍微有点成果。我们在商业住宅产业的集成开发的模式上，有很多现实的可行性和必然性，这些刚才刘教授和副会长也都论证了，我就不重复。由于这样，我们形成了3类产品线，一类是商业，购物中心。一个是住宅，以协信小镇为主；一个是产业，产业是和清华合作建立科技城或者是科技园的操作。

　　我们需要有轻资产的服务和运营的能力，这些能力，实际上都是在我们的每一个组织形态当中体现了。比如商业运营方面，我们又成立了21年的历史的星光商业管理有限公司，有大概1100人的团队，都是长期以来积累下来的，相对比较专业，对运营中高端的购物中心，还是有一定的心得。所有的园区和综合体都有生活服务，我们把我们的物业公司改制成为天骄爱生活。

　　由于有这些门类和公司，使我们ICR三次方的运营和服务的过程当中，都有了明显的依托和优势。比如说，我们用一些指标来分析产业的客户，由于用这样的操作，也形成了我们跟启迪协信的实质性的合作，这个平台是2015年的6月份形成的。从商业来说，对我们来说，这是原有的核心竞争力。这部分，也形成了我们的星光商业一系列的产品标准和一系列的开发服务的线，分别是各种不同的业态，和针对不同的地域以及不同的客户需要形成的。住宅方面，我们也稍微有一些研究，这些研究，其实主要是为了刚才讲的我们的商业和产业配套的结论。包括我们的生活服务也是这样的，我们有10家在新三板挂牌的上市公司。

　　这里面一定要强调的，前面所有的这些开发业态，或者是运营的能力，或者是合作的组织，都是以人为本，人到哪里去，我们要考虑到哪里。人有需求的发展，我们的工作也要调整到什么样的方向。这就是真理。商业和住宅不一样，产业和商业是B2B2C，它必须要考虑到用你物业的人是什么人，和它服务的终端客户，你的设计，你的规划，你的运营服务要参透这条线。生活服务的过程当中要考虑协调性和便捷，包括所有对人一体化的服务，都需要最大的便利。包括一站式的服务。

　　里面要强调的是我们的物业服务和商业服务，基本上已经到了我们的局域网，能够胜过广域网的状态。我们的小区，我们的物业公司今年会做到超过5千万的利润，我们发现超过40%不是通过传统的收物业费来获取的利润，而是通过对客户的增值服务来获得的。这里面，我们还有一个小的统计，我们的住宅客户，在我们天骄爱平台上获取的电商的购物的量，有些小区都超过了在淘宝天猫上的量，相当于你在局域网上的信用度，超过了广域网的信任度和便捷的程度，这是我们感到非常高兴的事情。

　　当然，这几种物业和运营服务当中，也是希望它是互利的。如果是一个具体的项目，它的利润是可以转移的。但是由于我们每一个单位，都是独立的合资公司，所以我们核心是在于它的整体价值的最大化，希望能够把总体的蛋糕做大。我们的客户，我们除了卖给他房子之外，还要继续为他的经营服务提供后续的空间。这样的话也可以获得更多的收益和降低成本，抵御风险是最后的底线。

　　在这个过程当中，我们经过20多年的实践，还有从零几年开始的改革，包括我们从去年开始的转型的过程当中，3个阶段的过程中，对于城市运营商的角色，我们的体会也越来越深。必须要从这些运营服务和生活服务、商业服务这几个综合的方面，使我们的商业、产业、住宅3个业态有机的融合在一起，能够发挥最大的价值。所以我也再次感谢我们在座的刘洪玉教授，我们也是在他的引领下，在他对我们ICR三次方的总结下，我们也小有所成，小有所获，谢谢刘洪玉教授。

　　主持人：感谢曹志东先生为我们的分享，相信他讲的东西都会给我们的同行带来很多的借鉴。

　　最后，请出链家研究院院长杨现领博士为大家带来主题分享。杨现领先生先后从事宏观经济、房地产和互联网行业的研究，他也对租赁市场深有研究。他将分享的题目是《租房让城市更美好》，掌声有请杨博士。

 

链家研究院院长  杨现领

 

　　杨现领：大家上午好！我跟大家汇报的题目是《租房让城市变得更美好》，大家都知道，2016年以来租赁市场受到了非常大的关注。从2016年的39号文，到住建部联合多个部委发布的文件，还有构筑同权的政策，为什么在2016年前后，国家围绕租赁有这么多的变化？我相信，这代表着一个新的变化，这个变化，总体上是展开了新的房地产的阶段。所以今天，我带给大家的分享有5点：

　　一、租赁的活力，其实是城市未来的希望所在。今天我们要看，一个城市未来有没有发展的空间，在很大程度上，取决于租赁的市场发展，是不是有活力的？那怎么衡量活力的，有3个指标：

　　一是租赁人口不断增加。越是国际大都市，越是房价高的城市，租赁人口的占比就高，因为只有年轻人，通过租赁到宜居的产品和服务，他才能够在城市落脚，才能够在城市生存。现在很多的年轻人，超过50%的年轻人，在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题，所以这是发展的动力。我有一个数据，国际上重点的城市，租赁的房源和人口的占比，当城市只有容纳年轻人的时候，这个城市的未来发展才有希望，有一本书叫《落脚城市》，有一个结论，这个城市平民苦的数量代表了城市的未来和希望。今天中国也是一样，如果城市能够让年轻人立足，能够人我们的大学生有生存的空间，这个城市才有希望。

　　二是租金收入比。衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上，30%是一个临界值，或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起，平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下，我们一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%，这个是生物可怜的状态。所以，中国的北京上海深圳，还有很大的希望，就是因为，租赁收入比还相对比较低。为什么低？就是今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构，通过合租的形式，让年轻人租得起，这是租金收入比的水平，今天大概不到30%。所以我认为，这是非常不错的数据，也是我看到的我们未来的城市的希望。

　　三是租金收入弹性。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国全国的比例低于1，所以我认为是可以接受的合理的情况。

　　租赁市场的发展，它的活力是城市的活力所在，要想达到这个活力，我们需要达到3个条件，第一个是能够有40%左右的租赁人口，能够让年轻人在租赁市场上活下来，能够迈入城市的结题。二是有相对比较合理的租金收入比，不能显著的超过30%。三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性，这样的话城市的未来才是有希望的。

　　二、中国的租赁市场有一个大的结构，是这样的，这张图表面上看是负面因素比较多。里面显示了中国三足鼎立的大格局，2016年新房交易市场的规模是12万亿，二房规模是8万亿，租房是3亿。日本人是非常喜欢租房子的，为什么日本人就这么喜欢租房子呢？这件事很奇怪，其实，也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人清楚的是房子是用来住的，不是用来炒的，所以在这样的情况下，大家对租赁的热情是长求的，所以市场才能有发展。这张图，从反面的角度，我们租赁市场发展之后的不足，正面的积极因素是我们的发展空间还很大，我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展，我相信，中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

　　2017年，最大的开发商的交易额突破7千亿，这是什么概念？大概是超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了，但是大的背后，代表着我们强吗？代表着我们的产品和服务好吗？我觉得这是完全不一样的概念。我们去日本调研，看到了三体（音）这些企业眼中对消费者的产品和服务的追求，他们今天也很大，但是他们非常强。日本的三体（音），是日本最大的房务资产管理公司，也是日本最大的房地产基金。这家公司非常大，非常强。今天我们的企业不是这样的，我们很大，但是不知道我们的未来在哪里。所以我相信，这个未来还有的话，一定是在租赁市场。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场，我相信这个是好的开始。

　　三、租赁本质上是运营的生意，租赁的运营，核心在于服务。如果是，我们不能够为消费者，为我们的租客提供好的服务，我相信进入租赁市场的开发商，一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上，如果保持不了，一定会亏钱。今天中国最大的房务资产管理公司，或者是租赁运营机构，它的规模是50万间租客是62万人，员工是9千人，里面有3千名是房屋管家，还有2千名的宝洁阿姨，还有2千人的互联网团队，还有447名的客服专员，还有700名的装修配置专员。这就是他们的服务团队，要做好租赁这件事，首先你是一个中介公司，因为你要拿房和出房，其次你还得是装修公司，管理好你的库存。你还得是一个家政公司，因为你要提供大量的服务，还得是互联网公司，管理好这个团队和团队，靠人是不行的，得靠系统和技术以及互联网。

　　这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

　　五、并不是所有的城市都要发展租赁。在国家政策的推动下，很多城市都开始做租赁。但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，就是北京上海深圳，所以租赁的问题，本质就是北京上海深圳的问题，不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。这一轮，我们一拥而上的话，带来的问题，就是租赁的库存。未来在这种情况下，我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢？这个就是今天的主题，就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源，大家知道，北京的存量房源有750万套，有30%是超过200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，人房屋再生。

　　五、总结一下，就是回到城市运营的主体上，城市运营从本质上讲，运营产业，离开人和谌业的运营是没有希望的，产业的运因和产业的发展，需要租赁市场的发展。大家都知道，城市其实是一个生态系统，这个生态系统，里面不仅仅是需要制造业，也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要屌丝的中级收入群体，也需要高收入群体。所以我相信，它需要所有人，一个都不能少。低收入的群体，中高收入的群体，都不能少，少了之后就是不完整的。假如有一天，北京把低收入群体全部疏解了，你的保洁保姆成本会大幅度的上升，劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升，高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系，相互依存。所以产业的发展服务业的发展，需要的是完整的基于人的生态系统。

　　这里面，我们希望能够让白领有房住，能够让有钱的中等收入群体买得起房子，然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体，特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住，能够租得起，我认为我们的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。所以城市的运营，核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起，而人和产业的运营，本质上，离不开我们租赁市场的发展。

　　我想讲的就是这5个问题。