郗龙飞：天洋基业 致力打造产业企业上下游生态圈

来源：房讯网 时间：2017-06-22 点击次数：1592次 作者：成都写字楼网

　　房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

论坛：无边界服务——产业地产招商与运营

 

　　嘉宾主持：北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生。

　　同时邀请参与对话的嘉宾：

　　元喆辉  北京万科写字楼与产业园事业部总经理

　　郗龙飞  北京天洋基业投资有限公司副总经理

　　袁红兵  远创资本控股集团董事长

　　刘亚玲  北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理

　　米思南  北京国泰创业投资有限公司副总经理

 

以下是 北京天洋基业投资有限公司副总经理郗龙飞 发言实录：

北京天洋基业投资有限公司副总经理郗龙飞 

 

　　郗龙飞：大家下午好。我主要负责房山超级蜂巢项目的招商运营。

　　我首先介绍一下我们公司大致的情况。天洋是成立于1993年，目前有24个年头，现在它横跨了文化、科技、大消费、金融四大集团，目前有两个上市公司，一个是A股上市公司，大消费板块。另外一个板块是H股，天洋控股，是香港上市公司。我们房山的超级蜂巢项目属于香港H股天洋国际板块内的。房山超级蜂巢靠地铁300米，22万亩，9万平米的商业配套，24万平米写字楼。目前北区12万平米的写字楼已经五一的时候全部交付，目前正在招商过程。这次也是非常感谢主办方组织这个活动能有一个机会跟大家交流、分享。

　　回归到今天的主题“产业地产的招商和运营”。实际我本人十多年都是在做招商的，所以更多的是在为企业做选址，产业地产这个课题实事求是说比较大，难度也比较大，今天上午听到好租曲总做了一个分享，让我感觉压力很大，很吃惊。曲总的数据和信息是中国的产业园区的GDP占到全国整体GDP的23%，第二个数据，目前产业园区的空置率达到了43.2%，其中上海的空置率达到了20%以上。这个让我感觉产业招商多么严峻。

　　下午听北科建郭总演讲，受益匪浅，产业地产招商确实在我的理解当中应该分两个维度，第一个维度，核心应该是前期开发商拿地的时候就应该考虑到我的项目定位、产业规划、客群定位是什么。后期的招商实际是要延续前期拿地或者是前期产业规划怎么有效的根据市场化的判断去落实和执行。你是做项目策划还是做策划项目，项目策划就是执行，策划项目涵盖的就非常大了，招商也是一样。

　　作为天洋一直是做住宅开发的，去年开始成立了产业事业部，往产业转型，目前也是产业领域的新兵。

　　我想从两个角度说，去年了成立事业部以后，走访了中关村总部基地100多家企业，他们最关心的问题是什么，后来归纳总结了一下，有四点：

　　第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活，是否有市场。现在大的企业去新的地方就是占便宜，要政府政策和订单的，所以到新的区域，上市公司，大企业去就是要地的。政府是否愿意给企业一些订单，让他来，以前成熟的区域到陌生的区域，给他们订单，PPP的模式或者政府购买服务的形式。

　　第二点，一个新的企业搬到新的区域，成本是否会大幅度降低，比如说房租、装修、能耗，运营模式等等方面，包括政策，一个新的企业到陌生的区域肯定关心是否有配套的相关政策，房租中关村十块钱，房山可能是三块钱，为什么还不来。

　　第三点，结合第二点来说，人员是否可以有效补充。我们看到很多企业搬迁员工流失率达到15%，甚至20%以上。

　　有一个亦庄的企业想搬到中关村，员工流失率达到了25%以上，因为他们的生活都在亦庄，搬过来以后面临着人员招聘和培训的问题，人才培养的问题。所以一个企业搬到房山面临着招人招不来的问题。还有一个企业做IT的，他们上班时间早上十点晚上十点，他们需要员工宿舍，但是高管都在北边，望京、天通苑这些区域。

　　第四点，交通和配套的问题，一个园区做的再好，招商再成功，如果运营跟不上，这个园区不是一个成功的园区，从这块来讲，一个园区的交通、位置、生活配套，商务配套，比如说超市、餐厅，便利店，商务配套像咖啡厅，中餐、简餐等等是否可以满足企业的需求。这是我对我们走访一百多家总结跟大家分享的企业选址的核心。

　　翻回来说产业招商，我经历过两个比较成功的案例，我们看到最早像刘总所说的国家主导的开发区，像大连软件园，益达集团和东软战略合作，在厦门、武汉、或者在成都，是一个模式。

　　另外一个模式是旭天模式，软通动力的创始人之一，是以软通为核心，软通往哪一个城市拓展，旭天就去开疆辟土。

　　比如说在上海的模式，以软通动力和中新威合作拿了一个园区。在青岛是跟惠普拿了两百亩地。在无锡是以软通动力，IBM，卡耐基商学院为龙头做的招商模式，拿地的时候已经有30%的订单，剩下的70%靠龙头企业带动的市场化正常的去化，这是目前我漫道比较成功的模式。

　　同时我们还有一个规划前期招商定位的问题，我们跟泰州的一个园区，带着当当去做访谈的时候，当当想把客服中心一个政府邀请去山东的潍坊，他们觉得各方面都很好，但是去了以后面临很大的问题，招不到人。他们就跑到旁边的城市去招人，十个月以后，员工流失率是120%，听到这个数据是非常可怕的。很贸然的去山东潍坊的时候没有搞清楚做这个呼叫中心的实际情况，只看到了优惠的政策。

　　还有一个好的案例，我们在重庆做的园区，永川，一共有23所高校，中专高职，我一个朋友做整体的园区招商和运营，他很明确的说这个园区就适合做呼叫中心，因为有23个高校，从中关村拉了七家企业去了永川，给了很优厚的政策，招人因为有高校，很容易解决了，可以实行定制委培的形式，大四的时候跟学校建立联系，你适合做呼叫中心的，客服还是做市场，我认为这种模式实际上是比较成熟的或者比较成功的，定位很清晰，所以我觉得做招商最核心，涉及的面非常多，也非常广。

　　反过来再说运营，招商再成功，如果运营跟不上，我认为是很可怕的。我们目前的房山区产业运营平台的情况刚才王总已经说了，有六大产业平台。我们想打造的是以互联网为思维方式，构建一个产业的生态链，这个平台比如说企业发展服务平台，前面的三位刘总，袁总都已经说到了，我们要解决企业入园一系列跟企业共同成长的问题，企业来了人力外包的问题，解决人的问题，还有工商注册，跟企业共同成长的过程中牵涉到法律问题，税收问题，产权问题，融资难的问题，我们都会考虑进去。

　　另外一个板块是智能园区或者智能平台这块，本身刘总说LEED认证，我们项目也在申请，已经拿到了LEED一星认证，还有我们的智能化，门禁系统，识别刷脸系统，自动泊车系统，都有综合的体现。

　　在我的理解中，我们我想做的是运营商或者是服务商，我们要解决的问题是企业和政府勾兑的问题。比如说帮助企业一些政策通过第三方解决，同时解决企业和企业之间相互黏性的问题，大家都在一个园区里面工作，怎么解决企业和企业的黏性的问题，刘总他们说了有企业的联谊会，运动会，俱乐部等等活动。

　　这块我们也是想天洋从纯住宅开发向产业转型，现在还是一个新兵，希望跟各位多交流和学习。

　　郗龙飞：核心应该是我们对产业地产保持敬畏的心，真实的了解企业的需求，为企业服务，打造产业或企业上下游的生态圈，希望房讯网越办越好。