主持人：首先感谢大家守时归来，继续今天下午的内容。上午我们的领导、专家以及一些企业的老总跟我们分享了一些关于产业地产发展的宏观层面以及实操层面的经验和自我感受，下午我们会更加聚焦，尤其是在一线做项目操盘多年的一些从业者也会到我们舞台上来跟大家进行互动。今天下午的部分将会更加精彩。
下午有一些新的来宾，他们也是刚到会场，我介绍一下各位嘉宾。
北科建集团董事长郭莹辉先生，北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁先生，亿翰智库董事长陈啸天先生，当代置业执行董事陈音先生，北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生，北京万科写字楼与产业园事业部总经理袁红兵先生，北京天洋基业投资有限公司总经理郗龙飞先生，远创资本控股集团董事长袁红兵先生，北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理刘亚玲女士，北京国泰创业投资有限公司副总经理米思南先生，房讯网董事长刘凯。
下面掌声有请北科建集团董事长郭莹辉先生上台演讲。
北科建集团董事长郭莹辉
郭莹辉：首先感谢刘凯董事长邀请我参加这个论坛，并且预祝大会成功。
今天下午的话题比较大，中国产业地产远去的发展趋势，也是在座从事产业地产投资、开发、建设、运营的各位嘉宾非常关心的话题。
在新的常态下我们要践行五大发展理念，在创新、协调、绿色、开放、共享的理念之下，其实我们的经济结构发生了很大的变化，GDP增长从高速转向中高速，这是速度的变化。经济结构不断升级，这是结构在调整优化。从要素驱动、投资驱动向创新驱动，这是动力机制的转化。所以这是我们整个国家的经济趋势。同时也影响到了产业地产的发展态势。对产业园区的影响从这几个纬度解剖一下。
第一方面，增长方式，原来产业园区全国都是重规模，现在要重质量。俗话叫提质增效。资源配置转变，由粗放式发展向集约化发展。产业结构转变，由制造业为主向高端制造和服务也相结合转变。环境建设转变，由注重硬环境向更加注重软环境转变。招商方式由成本领先土地招商向服务领先的产业集群转变。运营方式转变，由载体出售向载体自持运营转变。若干个变化对从业者提出了新的挑战。
今天我把挑战和机遇分成十个方面。四个方面是总体的趋势，六个方面是体现在操作运营商。首先来看看产业园区在总体发展趋势上除了刚才那些特征以外，有哪些大的总体的宏观趋势呢？
趋势一是产业园区转型升级、创新发展进程加快。产业园区作为国家的经济发展的桥头堡或者是重要载体，在这几年的发展中起着不可或缺的作用。我列举了从2014年到现在一些重要的城市，园区经济在当地GDP中所占的比重，通过这些比重就可以看出我们国家园区在当地经济拉动或者经济结构调整的力量。比如说我们国家在2015年全国有42家高新区，GDP占到了所在城市的20%，有21家GDP超过了30%，7家超过了50%。全国有多少家高新区呢？大概118家。这118家高新区能够在城市中起到这么大的助推拉动作用，可见园区在整个经济结构转型、产业创新升级方面所起的作用是相当大的。但是我们国家的经开区、保税区、物流区等等有三四万家，在各类园区中反而表现出来的差异又比较大。
一是产业层次不高，创新能力不强。比如说有些地方园区尤其在中西部或者西南部，可能本地的产业禀赋并不支持做大的高科技的园区或者加工贸易区，但是因为那些园区展示的功能，所以各地招商引资，园区也是千疮百孔，有规模、没质量，土地荒芜，园区中途不成功的现象比比皆是。
二是服务功能发展滞后，城市配套功能不足。在这个层面上的问题也比较明显。
咱们看一看围绕北京的东西南北的园区经济，像亦庄园区、北清路产业带，现在也发展了城市功能和产业聚集区的功能有一定的滞后关系，尤其是咱们在北京从空港到未来科技城，到北清路，再到西山，这条产业带上，一百多公里的路上，包括城市商贸研发、城市生活等等，远远滞后于北京园区的聚集速度。
三是区域分布不均衡，园区间缺乏合作互动，园区孤立现象比较明显。
四是政策优势减弱，营商环境有待改善。靠政策优惠的现象也在进行新的方式改变。
五是土地空间饱和，粗放利用和污染现象未有效遏制。
六是管理机构行政化，组织运营活力不足。
在园区层面靠的是制度创新，靠的是服务优先，但反过来有些地方园区管委会和行政机构的划分不是很明显，导致机构臃肿、服务意识不强烈。所以很多地方的园区发展，不仅如人意，不是资源不够，而是服务机制不够。
趋势一，园区在提质增效方面有两大特点，一是“瘦身”，一是“增高”。瘦身主要体现在园区进行整理、优化、升级，用最通俗的话说就是腾笼换鸟。在90年代到2000年这十年发展的园区，是以制造业为主，而不是进行专业划分。但到了现在，我们需要以创新、以成果转化为目标的园区就需要高精尖产业，所以需要对原来的产业进行更换，产业就要瘦身。还要体现在增高上，就是产业结构、比重、功能首先体现在了体量和质量上。像北京最近有一些工业大院的清退，这是最明显的例子。原来各区县为了发展区县经济，划出一些集体建设用地，招商引资一些有GDP支撑的项目，但现在随着北京高精尖产业和科技创新功能的提高，所以对这些工业大院进行清理。有一些还原成绿地，有一些进行高新技术产业的园区升级。
趋势二，产业园区作为先行先试区，政策创新加速。我们国家现在进入了以质量取胜的时代，所以在产业园区发展层面上过去的发展是靠成本领先，土地、房租、政府补贴。现在这个时代已经过去了，而这些园区新的产业聚集能力或者创新转化能力靠的是什么呢？靠的是在里面的金融、服务、政府跟企业、市场的互动，而不是简单的靠房屋、土地优势来发展园区。所以外部政策有些已经慢慢在撤退，但是有些创新的微观的政策正在积极调整和增加。
各地在发展高新技术产业方面，在微观层面上，都是在鼓励创新方面。但是河北省，在园区发展的运营商层面，有一个非常大的政策，这个政策可以说是我目前见过国内关于园区开发企业最为优惠的政策，我们看到的政策都是园区里面入园的高新技术企业的优惠、政策支持，但关于园区运营企业的支持政策相对少。而我讲的河北的政策其实是2014年出的，讲的是我们园区开发企业可以和本地政府对省级高新区园区进行合作建设。这是第一条。第二条，允许本区的税收建立一级财政局，由社会投资人和政府共同在区内形成的税收方面进行分帐。2014年河北省委省政府出台的鼓励社会企业、社会资源进入高新技术产业园区投资建设运营方面的鼓励政策。这个政策其实比现在这些政策力度要大很多。
趋势三，产业园区作为对外开放的排头兵，全球化布局加速。这句话是引自于习总书记的“启动一带一路科技创新行动计划，开展科技人文交流、共建联合实验室、科技园区合作、技术转移，四项行动。”作为我们国家在“一带一路”产能输出或者在国际合作中，园区经济实际上就是一个经济的先头部队。到现在“一带一路”成果非凡，在20多个国家已经建立了各类园区，累计投资超过1800亿美元。所以园区经济是我们中国企业海外聚集的重要载体，也是拉动当地的研发、制造、贸易的重要载体，也是中国大国外交的重要载体，所以园区经济可以理解为是我们对外开放的排头兵。
趋势四，产业园区融合化特征更加明显。
产业园区自身有瘦身、有增高，那是在我们产业园区形成的经济层面，但是在我们的园区建设运营层面这四个方面的特征也比较明显。
一是园区内企业之间的融合，包括产业集群化内部的融合。我们北科建做园区可能跟大家不太一样，我们着重注重于专业化园区，比如北京或者京外，有生物医药产业园、信息产业园、软件园等等，为什么建立起专业化园区，而非简单的创新园呢？是因为这些专业化园区里面容易形成企业间的投资、技术交流，包括收购兼并，容易形成企业间的贸易和交易，这就促成了企业间的融合，实际上是园区对产业聚集到产业孵化的功能实现。所以园区的特征就是尽可能以专业化、集群化聚集园区，容易形成产业质量的提升。
二是园区之间的融合，主要是园区之间的密切合作，形成了区域的网络，这点实际上在长三角20多个城市里面，我们的园区经济发展得比较明显。比如苏锡常地区，招商信息上由政府建立起招商的信息中心，和各园区之间形成空租面积或者适应落地企业的特点，由政府来协调这些园区的招商客户，实现园区的融合和互动。
三是产能融合功能，原来的园区简单的从研发到制造，或者叫产业功能区，但是光有产业是不行的，所以现在各地方政府都能感觉到产能融合给本区域带来的复合贡献。包括这几天我们在京津冀互动的一些市领导，也特别强调不要再做简单的科技园了，我们需要在城市的战略之下和新城新区的规划之下，能不能做高新技术产业和高品质的绿色住宅和城市的配套功能，结合起来由这个企业作为社会投资人，来招标、采购你们的服务。所以现在政府的职责和意识已经从过去招园区、园区招科技企业，变成了招一个大的城市运营商、区域发展商，实现产城共同发展。
四是园区国际化融合。国际化融合两层意思，一个是园区间的建设需要借助生态、智慧等，比如在北欧、新加坡有很好的园区规划和城市发展理念，我们可以借鉴。这只是国际化的一方面。还有一方面在国际孵化中国的制造，这种产业转移也是很好的方向。比如在加拿大，有很好的众创空间，聚集了很多很多初创的或者苗圃企业，但是加拿大甚至美国没有这么大的市场需求，我们特别希望他们能到我们的园区里来落地生根，我们把市场推广给他们，使他们变成国际的研发到中国的落地和产业转化。所以园区之间的融合化特征从空间、从信息到功能、到国际化之间，有很多很多纬度，有待于我们从业者去挖掘、去实现。
我刚才讲的是我们观察的产业园区共同宏观的一些发展趋势。下面我简单讲一讲我们在运营层面的趋势。
一，策划规划上更加注重土地集约利用，功能更加综合化。
这是我们最近两年在房地产大热情况下，同样的产业地产出现以后对产业园区的土地需求也剧增，导致国家对这方面的关注。所以最近几年我们可以看到在我们的政府层面，对于工业园区的提质增效，包括容积率要求提高，包括土地的投资强度，乃至园区的分割销售等等，出台了很多既支持但更多是限制企业政策，比如园区原来的容积率1.0不行了，各地可能希望是1.2、1.5，加强土地利用率。另外，因为土地少了，产业地产再促进经济发展也需要把土地的集约利用提高起来。另外，园区要求保障每平方公里投资不少于多少亿，提高土地的投资强度。另外，在园区的发展过程轴，也不希望简单的去做园区，而是希望跟城市发展联系起来，就是产城融合。尤其最重要的，在天津、江浙地区出了新的情况，就是工业园包括教育、科教园区，都希望按独栋整体销售，不允许分层分割。有些地方允许分层分割，最小面积不能小于500平米。这对中小创新企业的购买就形成了很大的障碍。但政府认为这样利于招大商、招重要的企业。所以在土地集约利用方面，功能上和土地利用上，国家的要求越来越高了。
最为严苛的是，最近我们在天津不是论栋，而是分宗，一宗地上盖五栋楼、十栋楼，只能以一个土地证进行整体销售，连楼栋都不行了。这个变化是我们从业者要需要的很重要的一方面。
这是我们的规划策划方面土地利用的情况，我们在天津北辰区68平方公里国家第一个产城融合示范区里面，我们最近做了一个10平方公里的产城融合的园区，就是刚才讲的政策。原来分层不行，分楼栋，现在分楼栋也不行了，要分宗，整个楼宇通过股权转让或者通过所有资产一块转让，要求比较苛刻。这说明国家对土地、对开发的产业招商的成果更加关注了。
二，产业招商层面，注重产业定位差异，产业招商精细化。
比如我们在北京周边的涿州、大厂、张家口、廊坊，所有谈的这些项目，政府特别希望在城市规划之下，你与周边运营商之间的差异化在哪里，提出与本地产业之间的关联，仅仅说我能做园区、能卖，对政府来说已经不怎么吃香了。他们希望提出有远见的产业构架。在京津冀周边，各级政府对精准的产业定位要求越来越高，反过来对园区企业的招商工作是巨大的挑战。
最近在上一周，我们北京市发改委发布了一个重要的新闻，就是北京市把雄安新区当做自己的事情来重视。在支持雄安新区的举措上，提出了一个把中关村的创新要素要向雄安聚集，这样的观点其实大家可以想一想，中关村区域有两万家高新技术企业，有各种各样的产业门类，如果这些创新要素都向雄安新区聚集，就意味着雄安新区要承载着各种各样的电子信息、海洋、航天、军工等各个方面的产业资源区，这些园区如果将来去雄安新区，我们将来各位有志于在雄安发展的话，这一条就是致命的要求。因为提不出精准的产业定位和科学的园区的规划，可能连雄安新区入门的机会都没有。这是在行业里面运营层面关注的第二个现象。
原来优惠政策从园区招商来说，政府招商和企业招商，产业定位、投资环境到产业环境越来越要求从产业的精确到服务的到位，以及产业生态圈的构建，来形成新的招商的内容，不仅仅是政策优先，可能要开发商和政府共同配合服务和生态环境建设。
三，产业培育，注重产业生态打造，实现产业集群化。
政府现在来说，已经并不是我招你产业园区，你再招科技企业，而是他希望你懂得产业园区生长和培育的规律，同时和政府能够携手，把一个创新、创业的生态环境和氛围构建起来，共同致力于对高新技术企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长。这样的要求我认识得比较深刻，也是我们在企业内部总结的，跟政府沟通用的。
那么这里面有什么样的企业聚集？原来政府都希望我们招龙头企业、龙头招商，但是我说不一样，有龙头的就有龙身、有龙尾、有龙爪，所以大中小创业企业就形成了业务、信息、贸易、交易的互补，这样才能成为一个生态圈。就是十个大佬往那一蹲，老死不相往来，那叫什么生态圈呢？所以产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、市场扶持、技术平台都要聚集在一起。
我们去年包括最近投资了三个VC阶段的投资，都是入园企业投资的，我们获利倍数在4到5倍，已经形成了很好的生态。
什么是创新策源呢？各地政府都喜欢招大商，我说错，你可以把有创新能力的企业招到园区来，我们扶持。所以梯度招商不如本地聚集，形成本地的科技创新的力量。所以创新策源地不是简单的到北京去招，所以创新侧圆是招商环节，招谁很重要。市场复制，本地政府的阳光工程、政府采购中，能不能优先采购入园企业，给他们一些市场机会。最后是搭建一些必要的技术平台。
这八个方面，我们政府把八个纬度构建完全了，这个园区没有围墙，实际上它已经变成了政府、运营商和园区共生共享共融的产业生态圈，彼此利益都相关，是利益相关方、生命共同体。
四，产业运营，注重发挥平台功能，园区企业盈利模式多元化。
这个图表可以反映出园区运营商服务对象是谁？是创新的主体，这些主体来自于企业、大学、各种机构，他们是入园的主力军，是我们的衣食父母。他们在园区里干什么？进行创新、创业。怎么创新呢？通过思想、体制、技术、机制、文化，使企业内外兼修，通过我们和政府这个保姆的呵护，让企业在这里安安静静成长。但是他们需要和我这个保姆政府形成很好的创业环境，环境的营建是他们赖以生存的土壤和气候。这个环境包括了各种各样的服务、各种各样的软环境建设等等。所有这一切谁去构建？是我们产业运营商或者我们园区运营商，我们搭建的园区不再是一个土地、房屋经营租赁的房地产业，而是房地产作为基础打造的创新创业成果转化的城市级的大孵化平台，这个平台思维决定着我们企业在整个活动中的盈利模式。因为是平台，所以我们做得很艰苦的工作就是要为这个园区的众多客户导入很多很多资源，为它去服务。这些资源有政府资源、行业资源、企业资源、合作伙伴、中介服务、金融、院所等等，这些资源通过有偿市场化和政府支持的活动来导入到企业里面，北科建内部叫三重服务，生产性服务，是要素和资源整合所做的工作。生活性服务，围绕企业员工的生活所需要的一些服务条件。政务性服务，企业在当地需要报税、需要工商、需要律师，需要和政府打交道，我们通过园区来提供这些服务。三类服务，一百多项服务指标，把它作为园区企业给客户服务的承诺或者必须到位的服务内容。保证企业在这里面能够健健康康的成长。
因为投资物业、服务客户，才给我们园区运营商形成了两大类最为重要的收入来源。所以从收入来源里可以看到有关于基于房地产属性的收益来源，但另外是基于服务性的收益来源，比如说基于房地产的，作为园区有土地一级开发的收入，有二级市场开发物业形成的收入，还有三级持有物业形成的租赁性收入。我们集团还有另外衍生的服务性收益，比如给政府服务，政府会给我一定的政策优惠或者税收返还，这个大逻辑是我在政府形成一个创新活力很强的创新平台，政府给我实现这个功能，就要给我一些优惠的政策和收益。
第二方面的服务是我服务了入园企业，所以入园企业感恩回馈我，开放它的股权融资，把投资机会给我了，这是一个互利互惠的过程，而不是简单的给它金融支持，而是对园区有依赖性，把投资机会开放给我，所以股权投资也有重大盈利。
第三方面是别的政府、别的同行请我们去做管理输出，同时北科建还给政府和其他的同行做了三个项目代建、代运营，这也是我因为园区带来的衍生性的服务性收益。
五，金融支持，金融对于园区的成败事关重大，所以在金融的供方和金融的需方，我们的园区企业搭这个平台，包括直接组建各种基金，为园区的建造环节和企业的成长环节提供各类的金融工具和我们自身的盈利机会。这里面有小到园区、大到产业新城，我们园区开发商或产业新城的运营商都应该把各类金融紧紧掌握在自己手里，为客户提供服务的同时也壮大自己的盈利来源。
六，建设与管理，更加注重绿色生态，管理服务智慧化。
在运营过程中，关于园区的生态和智慧已经成了各地政府招园区运营商开发运营园区的标配或者标准要求，我刚才讲过的那些地方政府都是对于生态化的园区、绿建的应用，包括智慧化园区管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市结合起来，这对于我们来说，可能要在我们的策划园区之初要植入或者增量投资这些功能，才能使园区变成花园式、生态化的办公环境。
以上是今天我给大家从大的发展趋势到具体操作运营商提出的行业观点。
最后做一下小结。做产业园区，我们出身于地产，但是不能陷在地产里面，把园区的基本功能、产业孵化功能给破坏了。所以园区企业要成功，要从地产思维结合互联网思维，再叠加投行思维，把房地产开发项目变成一个产业孵化的平台，才能形成我们的行为模式、我们的出发点，能够让政府接受、让客户受益。这是思维方式的转变。
另外，我给大家一个忠告。行业里面很多同行也跟我交流，我们做科技园区，很多科技园区做不动了。我说你可能把科技园区、科技地产和普通的工业地产，比如物流园、标准厂房，划等号了。如果划等号，你的科技地产就白白浪费了很多机会，而抓了很多芝麻粒的小价值。换句话说，我们科技地产服务对象是产业的上游、是研发型、科技型企业，工业地产是中游或者下游，是制造业或者贸易型园区。因为对象不同，所以从客户身上获利的手段就不一样，所以科技地产一方面是要打造一个园区的物业环境，从不动产上租赁销售载体来获利。但更主要的是通过股权投资来盈利。这个思维我们很多同行包括我们内部很多员工都犯了这样的错误，叫“买椟还珠”的错误，就是把很好的园区里面综合收益、把最重要的客户的投资机会扔掉了，而着眼点放在园区的房屋的设计、成本的控制、租赁的客户的选择上。
我经常问他们，你是招一个能付得起房租的客户，还是希望招一个付不起房租，但是企业未来成长性非常好的客户？潜台词就是，你注重的是物化的租赁收益还是关注对它投资股权VC、PE带来的收益？其实我想讲的是，这两种收益都要关注，不可或缺。
今天就讲这么多，供大家分享。
主持人：感谢郭总。我们看到了郭总在产业地产、产业园发展创新的不断追求和他付出的努力，自从他担任北科建集团任职以来，这个集团不管是发展实力还是市场美誉度，都有了大幅提升，而郭总对我们论坛一直以来都非常支持。
下面这位嘉宾也是圈里的老地产人，干了28年，我听说他是北工大的工学硕士，而且他在海尔等知名企业都服务过，也留下过足迹和骄人的战绩。如果他的名字可能不是被更多人所熟悉，但是他参与的项目肯定是耳熟能详，比如北京西山美术馆、北京青年公社、后现代城、北京西钓鱼台、北京的房山超级蜂巢等等，接下来有请北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁王总，他演讲的题目是“产业筑城 智慧建园”。有请。
北京天洋基业投资有限公司总经理王将魁
王将魁：各位业内同仁、专家学者、媒体朋友们，大家好，今天很高兴和大家一起分享和交流。
今天想跟大家谈谈“智慧”两个字。说起智慧，智慧是什么？每个人都有不同的诠释和理解。智慧应该是探索的、观察的、学习的、研究的。如今智慧已经成为形容一个人、一个态度，发展到形容一个园区、一个城市。生活需要智慧，打造园区与城市同样需要智慧。从2013年1月住房城乡建设部公布了首批90个智慧城市开始，到如今我国已经有近300个智慧城市试点。如今智慧城市处在快速发展阶段，也是探索前行阶段和热烈探讨阶段。园区是一个微缩的城市，要打造什么样的城市，可以先打造什么样的园区。
智慧园区无疑是智慧城市的试验田与先行者。那么什么样的园区可以称为智慧园区，园区如何做到智慧。在回答这个问题之前，我们先来看看中国产业园区的发展历程。
产业园区作为经济创新与发展的重要载体，核心特征和经营模式一直在不断迭代，从1.0、2.0、3.0演化到如今的4.0阶段。上世纪80年代的工业园区是我国产业园区发展的1.0阶段。以低成本为导向，处于土地、劳动力和政策等要素的外力驱动阶段。上世纪90年代，产业园区发展进入了以产业为主导，构建产业价值链，政策与市场双重主导的2.0阶段。进入新千年，产业园区的结构和功能进一步复合化及立体化发展，以总部经济园区为代表，产业园区的发展进入了内生动力和科技创新的3.0阶段。而近年来，产业园区的发展已经进入了4.0的产业综合体阶段。智慧与生态成为运营园区不可或缺的要素。
如今的第四代园区有几个显著的特点。
第一，从开发商角度看，从重建设到重运营。第二，从建筑本身角度看，从大拆大建、设计死板到低碳、智慧、人性。第三，从园区构建看，从单一性能到配套完善、功能齐全。第四，从产业发展看，从提供空间到提供服务，打造生态产业链。第五，从城市发展看，从圈地盖楼到产城融合与城市共同发展。
这些转变都离不开智慧，到底何为智慧园区，目前还没有统一的界定。不同的园区侧重点不一样。我们认为在园区内定位、建设、运营等几方面都做到智慧化、智能化，这就可以称之为智慧园区。智慧不能仅存于口头之中，让员工、企业、社会都感知到的智慧才是智慧园区。
融合新一代信息与通信技术，具备迅捷信息收集、高速信息传输、高度集中计算、智能事物处理和无所不在的服务提供能力。房山超级蜂巢正是在这样理念下建设与运营。从整体定位来看，房山超级蒙超以促进产业创新、融合技术资源服务为核心，构建园区产业服务生态圈，是集生态办公、创意空间、主题商街、运动健身、文化展览、人文社区、云服务等功能于一体的全产业链智慧园区。产业定位在于：新一代信息技术、文化创意、健康服务、金融，四大产业为核心。园区整体定位与产业定位我们非常慎重，经过与房山区领导长达数月的沟通和交流，最终结合区域发展目标和超级蜂巢自身的产品特点，进行分析和确定。
如今很多产业园区运营商都有一个共识，从重建设到重运营，因为大家手里的项目自持比例越来越高，不能一卖了之。做好运营，才能让园区保持生机和活力，才能为企业人才提供良好的服务，构建一个良性循环的、开放的产业生态园区。
说到运营，房山超级蜂巢打造的是智慧运营平台，将政府、企业、人、运营商、供应商形成服务生态圈，助力企业发展和转型升级，实现资源共享互联。平台包括六大内容：智慧基础设施、企业发展服务、创业孵化服务、人才服务、金融投资服务、健康服务、人文社区。通过服务平台的搭建、智慧园区的运营、大客户生态系统的建立，使得客户才能有更好的黏性，创建社区产业示范区。
智慧运营平台，通过外部大屏展示、移动app等方式，将政府发布的各项政策、产业发展、新闻资讯、园区动态、共享资源，提供了全方位服务等内容，向入园企业发布及提供服务。通过组织各类运动竞赛、创意市集、艺术活动等多项跨界活动，实现园区管理模式升级，构筑产业生态圈。搭建智慧化的运营体系，使政府资源、产业融合、企业发展共生共融，使得企业在这里得到可持续发展，让园区拥有蓬勃持久的生命力。
生态办公空间，是对传统办公格局的迭代和超越，房山超级蜂巢的设计理念是将人与自然的距离最大程度的拉近，协调人、空间、环境的关系，亲近阳光。房山超级蜂巢在建筑设计时，非常注重办公空间的体验和健康，让人和自然相互交融，如何最大程度的尊重办公者的体验与舒适度，如何进行人文关怀，这些都是房山超级蜂巢思考与重视的问题。
大面积玻璃幕墙的采光天井，改变了传统写字楼智能平面采光的问题，阳光犹如光柱从天井直射到办公空间，让每个房间都明亮、通透，打破人与自然的隔绝。室内空间配有VRV中央空调、新风除霾机，园区内配备五千平米健身会所、空中泳池、国际标准羽毛球馆、花园式跑道，实现对员工身心健康的关怀。如今的建筑需要人性化、需要活力，并能够激发创意。房山超级蜂巢通过智慧化的打造，让商务人士拥有生态高效的办公空间，同时在公共空间沟通灵感、激发创意。
每个人对智慧的理解都不尽相同，每个智慧园区着重打造的智慧之处也有所不同。但我们是为了让企业、产业、城市和这其中的每一个人都得到更专业、更便捷的服务。享受舒适感的体验，获得更高效的发展，同时降低损耗，期待与业内同仁、专家、学者、媒体朋友们多多交流，多探讨，共同摸索出一套为产业园区的最终发展做出贡献。谢谢大家！
主持人：非常感谢王总。
接下来邀请下一位演讲嘉宾，他长期致力于房地产基础性和前瞻性的研究，主要主持并参与了100多项房地产应用性的研究项目，其中涉及到市场、企业战略、营销、战略、品牌、商业、客户需求等诸多领域。下面有请中国房产信息集团研究中心总经理、首席研究员，亿翰智库董事长陈啸天先生演讲，演讲题目是“当前房地产市场与企业战略”。
中国房产信息集团研究中心总经理、首席研究员，亿翰智库董事长陈啸天
陈啸天：很高兴有这个机会给大家做汇报。亿翰股份去年5月18号在新三板挂牌了，主业是偏战略、企业层面的。
今天更多的是从战略的角度跟大家谈一谈我们所理解的房地产行业为什么到今天已经出现了一个我称之为群体性的或者趋势性的机会。因为刚才听到王总和郭总介绍了很多内容，很受益。我这边更多是从行业发展演变的角度给大家做汇报，汇报的核心内容比较简单。房地产行业发展到今天已经开启了一个大幕就是B2G。
第一类是B2C，商业、文旅、养老都是B2C，偏运营。B2G，主要是政府端的。我们这些年看的比较多的特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP，都称之为B2G的模型，都属于政府端的模型。
房地产到今天已经工具化了，当前房地产行业已经非常明显的进入了政府控盘。今天前30强的房企加上所有的国企、央企，政府可以轻易的控制整个房地产行业接近60%以上的成交量。B2G模型接下来所发展的路径，今天主要是产业论坛，我认为产业更多的是服从于政府的需求，就是正在启动B2G的模型。
房地产工具作用被赋予新使命：应对大国博弈的重要工具、分税制改革背景下实现转移支付的重要载体、经济脱虚入实。
为什么在2015年的330那天晚上放开了限购限贷政策，我们限购限贷是2011年1月26日温总理推出了限购八条，整个打压了房地产四年之久，中高端需求全部压制，压了四年，2015年3月30号晚上为什么会突然放开？
第二，2015年6月份开始全方面放开了已经停了八年之久的房地产公司债的竞争，2015到2016年全年放了将近一万亿的资金。为什么在这个时间节点上会做这个动作呢？其实这个背景跟美国所有东西有关。大家都是从业很多年了，如果大家仔细回顾应该知道，房地产从2000到2007年之间是一路往上爬，整个房地产行业第一个分水岭在2008年，美国次贷危机把制造业等等全部打趴下，从2008到2015年期间整个房地产行业进入了新的周期，我称之为就是一个供过于求的阶段，这是第一轮。美国这样的次贷危机影响了整个中国房地产行业的第一波，把我们这样一个上升的通道完全给扭转了，进入了供求关系逆转的阶段。
第二波，为什么说2015年330开始救房地产呢？2015年6月给房地产放公司债，放了这么多非常便宜的钱？我认为是更多来自于美国的换届，总统选举。美国在全球的权重比较高，所以包括中国在内，应该是这么一个逻辑，因为美国权重高，我们必须事先设想到底是谁有可能是下一任总统，这位总统对中国采取的政策是什么措施、什么方向，我们应该提前应对。所以在2013、2014年的时候，美国党内选举的时候，特朗普发表了对中国很多不友好的言论。而且与此同时，我们猜不到这一轮是谁，到底是希拉里还是特朗普会接替总统的位置。如果特朗普一上台，给我们发动贸易战怎么办呢？我们2008年经历过。因为我们和美国贸易顺差太大，一旦有贸易战，就意味着我们中国和国际的贸易环境一夜之间恶化。
与此同时，中国自身的报表有个窟窿。截止到2015年，中国地方债有个非常大的窟窿，16万亿。当我们猜不透美国到底谁当总统，也不知道他会采取什么样的政治举措，我们只有一点，就是修复我们的地方债。所以我们2015年做各种救市动作，而不是2016年。2015年3月30号开始，把限购限贷放进来，把中高端需求放进来。所以我们几家核心的典型的企业，比如仁恒，仁恒地产在2011到2014年之间，由于限购限贷，它的规模始终维持在100到130亿，但2015年限购限贷一放开之后，马上当年业绩跳到150亿。
所以我们整个过程的逻辑，中央放水，货币政策放开，给了企业大量便宜的资金，另外不算民间杠杆。同时我们把去库存名义，把限购限贷政策解除了，帮助企业去库存，实现资金回笼。有了钱，房企去库存去得特别好，到2016年三季度的时候，大多数房企开始钱很多，但是货量不足，结果就是地王一块块出来，2016年930，习大大也开始抑制房地产企业，原因就是因为房企有钱了，就去抢地，中央资金转移支付到了地方政府，地方债解决了。更多是这样一个逻辑关系。所以这是第二轮。为什么2016年整个房地产行业会突然出现一波天量行情，历史最高点15.7亿平方。
第三，目前美国对我们的冲击，这轮冲击跟在座各位高度相关。我们都是做产业的，我称之为B2G，包括各位轰轰烈烈的推动特色小镇、古镇的开发，跟这个相关，美国这一轮减税有很大的关联性。为什么呢？因为前一阵子香港有一个经济学家张五常先生一直在批判大陆的新《劳动法》，为什么呢？他认为新《劳动法》增加了企业的成本，衍生的结果是很多制造业统统都搬到东南亚去了。低端制造业都往外搬，通过《劳动法》把人工成本提升，所以低端制造业都搬出去了。高端制造业是产业链的，很难轻易拨动。
这一轮美国的减税，美国明确喊出来，欢迎高端制造业回流。所以我们国内2015年开始放了这么多资金到房地产行业，包括现在开始调房地产，但是调房地产的时候我们发现对资金两个走向，第一，所有资金不许往一线和核心二线走。第二，外汇管制。现在资金只有两个流动方向。第一，最近大家看到为什么这么多三四线城市会一夜之间起来，为什么这么多以前根本就活不下来的三四线城市现在也被带动着房价开始往上涨，开始集中去库存。是因为现在的钱开始围追堵截，相当一部分去了三四线。另外，如果你不愿意去三四线，可以去做实体，这就是当前脱虚入实最大的背景。如果还是按照以往的做法，东南亚抽我们的低端的，美国抽我们的高端产业，那我们很自然就进入了产业的空心化。
前一阵子我特意拜访了很多金融业朋友，华南一带产业发展势不可挡，原来劳动力成本太高，现在通过一些补贴和支持政策，让我们可以对抗东南亚对我们低端制造业的抽。同时我们通过外汇管制，把高端制造业回流速度在往下压，我们更多是利用这个时间差推动我们整个产业的脱虚入实。
下面想跟大家再介绍一下分税制的问题。当我们脱虚入实已经成为一个趋势，房地产企业上百亿在中国也只能排到150名，意味着什么呢？房地产在整个中国经济领域占有大量的人才、信息、技术、资金的情况下面，政府是不可能做战略的，政府只可能引导企业来做战略，那怎么引导？政府的引导无非就是政策支持、税收、财政支持。
我们今年年初在国内在微信上有四个字，很敏感，曾经在网上讨论得很热烈，哪四个字呢？“死亡税率”，这四个字以前是不会出来的，但今年在网上讨论得很热烈。
另外，美国当前减税力度之大，已经产生很大的影响。它变相推动了中国的税收这方面的变化和新的改革。
第三，我们当前税制结构是一个国家非常重要的组织结构的建设，一个国家的税制结构更多是完成这个国家的二次分配，要把富裕的地方富裕的人所收纳下来的税转移到贫困的地方或者穷人身上，通过这个来实现国家财富分配的均匀化，降低我们的基尼系数。但是我们当前税收结构，1994年分税制出发点特别对，当时的目的是为了实现中央集权，就是大的重要的地方的好的税进国税，同时新成立地税部门。分税制的结果是中央话语权大幅提升。但是地方政府考核还是GDP，地方政府没有直接的税收来源，考核的还是城市建设、还是GDP的话，就进入了困境，我们地方政府很自然的把手从经济领域伸向社会领域，社会领域有三项，住房、金融、改革。我们医疗改革、教育改革为什么始终成本有点高，是因为地方政府需要GDP、需要税收来做业绩。
所以分税制到了今年23年，当年是集权模式，未来一定会进入分权模式，为什么当前各个地方特色小镇、古镇开发轰轰烈烈，集群和分权之间会形成一个税收的剪刀差，这是B2G模型很大的政策的资金引导的基础。
第三点。国家在实现脱虚入实，按照之前的逻辑很容易空心化。但国家在脱虚入实的时候，房地产一百亿在全国只能排150名。这么多的产业，房企怎么可能不碰呢？最重要的一点，在今年前三强最低的业绩会是五千亿，我最近跟碧桂园碰了好几次，也跟万科交流过，也跟恒大时刻在碰撞。另外再汇报给大家，大家每个月看到微信上面发的排行榜，是我们亿翰发的。从这个角度来看，前些年我们中央要调房地产是很难的，但是现在可以很轻易的控制整个房地产行业。更重要一点，2016年整个中国房地产的增量市场已经进入历史最高位，未来会进入存量阶段。进入存量阶段，房地产行业自身需要开辟一个新的根据地、新的领域，我认为房企今天切入到B2G这个领域，不是你愿不愿意，而是你必须要做。同时也是中央的国策，你不做不可能，因为你知道占用了这么多社会的资源。
房地产行业基本上已经见顶了，原来只是做开发销售的，现在开始注重做持续经营。原来只是做地产开发，现在开始关注到城市运营。原来只是做独立企业的运作，开始在功能、在性质上面主动去靠拢、分担政府职能。当前在座的诸位已经非常了不起了，因为大家已经在帮政府解决问题了。
另外，跟大家谈一个理论，是我们亿翰智库提出来的。去年我们对整个行业发布了年度性的研究成果，整个中国房地产行业在2016年已经出现一个阶段性趋势，就是中国房企的终极模型已经出来了，我称之为“资源的壳，市场的心”，土地、资金、人，土地、资金是最基本的生产要素，而人是市场的分量。
我们从2000年发展到2016年，所有房地产企业已经看明白了应该怎么做，就是终极模型是资源的壳、市场的心，必须能获取到资源，同时必须在专业化、在能力端有明显的强项。
2000年开始到现在，2000到2007年之间整个中国房地产行业处于资源主导，为什么说处于资源主导呢？有这样的理由。因为我是研究战略的，但凡不管是一个国家还是一个行业，小到一个企业，甚至我们在座的每一个人，如果你的发展方向或者战略路径没有发生重大偏差的情况下，能决定你的发展空间、未来成长的空间取决于两个东西，一个是资源，一个是能力。我用资源和能力把整个房地产行业进行拆分，所以2006到2007年定义为资源主导阶段。在这个阶段里面只有你能拿到地、赚到钱，绝大多数都应该感受得到。相对需求来说，供应是远远不够的。消费者没有认知能力，所以房价一直往上走。2000到2007年，企业只要获取到资源，关起门来就可以赚钱。
2008年开始就不是了，2008年美国次贷危机一挡，我们的供需关系一夜之间变化了。2007年之前各个企业各干各的，2008年大家会发现房地产行业大量论坛出来了，为什么房企突然发现关起门来干房地产不行，必须走出来。另外，大量论坛上面有很多经济学家出来了，大家发现美国次贷危机可以影响到我们的房地产。所以分为三个阶段，进入了能力主导，从野蛮生长进入专业主导的过程里面，2008到2010年是第一个小波段，我称之为产品能力的提升阶段。次贷危机的时候，把需求打趴下，消费者发现可以选择的供应多了，自然就关注产品。在这个时间点上，绿城、仁恒、星河湾，随着四万亿，一夜之间爆棚。在这个波段上面供应远远大于需求，在服务能力和产品能力方面它有相对的优势。
但是2011年整个房地产行业，温总理推出新国八条，再次打压需求，到2014年之间，成长比较快的是谁呢？万科、恒大、碧桂园、蓝光、旭辉、星城等等企业，做高周转、做总价控制。高周转是什么意思呢？其实就是讲管理能力。2014、2015年我们提的更多的是彩生活、蓝城、大数据、社区服务，这个逻辑在这八年里面房企补了什么能力了？第一个波段是在向个人、向职业经理人要他的专业能力、专业价值。第二个波段2011到2013年之间，我们向管理、向组织要效益。2014、2015年向创新要效益。
过去你拿到了地，能力不行，活不下来。但到今天开启了新的阶段，能力再强，没有地，也没辙。所以2016年开始，整个房地产行业开启了新一轮的八年，就是新一轮的资源主导，但这个资源跟前一阶段的资源不一样。前一阶段的资源我称之为原生性资源，土地、资金。这之间是派生性资源，来自于产业、资本、社会资源等等。所以在这个波段里面大家可以回顾一下，我们这些年房企是不是这么走过来的。我们定义在今天整个房地产行业已经进入了新一轮资源主导，在新一轮资源主导里我们发展模型也发生了重大变化。
当前房地产行业我个人认为如果简单划分，可以把所有细分市场拆分为三个领域。第一是B2C，商业、文旅、养老、社区等等，都称之为B2C模型，偏重于运营的。第二，特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP，都称之为B2G，都跟政府有关，称之为资源主导的模型。在中国95%的资源都属于政府。那么住宅呢？为什么这些年住宅市场这么火、这么好，为什么大家都想进入住宅市场？是因为住宅既有B2C也有B2G的功能。B2C是卖给消费者的，B2G呢？因为中国政治体制比较特别，中国是全世界惟有的四个有户籍政策的国家，我们中国的户口是放在住宅里面的，我们住宅客观来说承担了社会优质资源的分配使用权，比如说我们买了住房，可以就近入学，就是因为你住房有户籍政策，户籍政策具备社会优质资源的分配使用权，所以为什么这些年中国的住宅市场始终居高不下，中国核心一线和二线城市始终一路往上走，为什么在大城市里面学区房，不管外面怎么波动，始终是不会下来，就在于我们的资源是有限的，尤其是优质资源。
所以我把中国当前所有的房地产细分市场就拆分为这三大类，住宅肯定很好，不用担心，尤其是大城市，住宅意味着资源分配权。但B2C呢？商业、文旅、养老，为什么很难、很累？要做好有两个环节需要解决。第一，我们的融资成本能不能实质性下来，因为要运营，融资成本下不来，就是一个虚拟的命题。我们经常听到一句话，香港的企业盖写字楼、盖一个城市综合体，八年磨一剑，太古里也好都是八年盖一个。为什么它可以八年呢？因为融资成本是1.5到2%，我们当年房企融资成本动不动12以上，一年融资成本顶了八年。运营成本下不来，所有都是虚拟的概念。
B2G，开发商跟政府之间各自的定位、各自的磨合非常好，这里面有一个第三者的关系叫做消费者的需求，大家看是不是这么一回事，当消费者很强大的时候，需求很旺的时候，会发现这个时候政府很强势。政府可以再掉，这么多年住宅市场里面行政三者的逻辑关系，开发商跟政府之间有巨大的需求，中国需求每年十几亿平方米，这三者利益结构非常稳定，政府跟开发商之间各自通过消费者需求的强跟弱来调整自己的占位。但产业里面我感觉目前很多产业的占位是不是有可能值得探讨。我感觉大家在无意中已经形成了两维的关系。企业跟政府在谈的时候就是我就是产业，但你跟政府说我就是产业的时候，政府跟你之间是直接的二元关系，意味着你们俩之间是零和博弈，政府往前走一点，你觉得你亏，你多赚一点，政府会觉得你太黑。这个关系里面我们认为这是很容易出现问题的。
B2G的模式在中国才开始，我能看到五年内，整个B2G的模型仍然是野蛮生长，2000到2017年之间，我们所有房企并不知道开发商怎么做，大部分开发商都是包工头洗脚上岸了。慢慢发现原来社区可以这样做，原来园林可以这样做，原来健康的概念可以这样糅进去，是我们今年才明白的。B2G的模型仍然是起步阶段，往后面走有两种路径可以走出来。
第一种类似于华夏幸福这种横向的，在资源端不断控制资源，不断开发各种园区。国企、央企更具有政策优势，可以获得更多资源。
第二种是垂直领域，IP化非常清晰的，比如只做机器人产业园、大数据产业园、生命科技产业园等等这一系列的。我认为未来可能只有这两类。
B2G模式将是房地产行业自我的救赎，为什么呢？房地产行业这些年来，从一开始政府扶持房地产，到前些年我们喊房地产不道德，到了这些年，我们干脆把房地产基本当成一个工具。这些年房地产的形象，在国家政策中经常是背黑锅，负面的报道越来越多。我为什么说这一轮B2G有可能是房地产业最后一轮自我的救赎呢？因为B2G改变了我们房地产行业的利益结构，简单表述可以这样来理解。我做住宅，我跟政府是面对面谈判的角色。但我做B2G，是帮政府在分忧，跟政府肩并肩一起做事，很大程度上改变了整个行业的利益结构，改变了房地产整个行业的角色定位。唯有这样，房地产主动的、积极的承担政府的责任，融入国家新一轮脱虚入实大的机构里面，房地产才可能得到永生，而且持续健康的发展。这是我们亿翰智库最近思考的观点。
汇报到这里。谢谢大家。
主持人：感谢陈总。
下面有请陈音陈总，当代置业董事兼首席技术官。
当代置业董事兼首席技术官陈音
陈音：大家好！刚才的陈总讲得非常好，我讲得不太一样，干货不多，而且跟今天的主题也不太一样。这是刘凯秘书长交给我的任务。
我们房地产商会和中国金属结构协会共同承担了住建部的一个课题，叫做商业办公建筑建设与运营管理技术导则，这个课题从2015年立项到现在已经一年半的时间，商会会员企业、中国金属结构的会员企业都非常关心这个课题，所以刘凯秘书长说，借这次会议半年的时间再给大家汇报一次，因为去年年底已经在写字楼年会上给大家汇报过一次。
导则的目标和愿景，为正在转型的中国经济做好准备。大家热烈讨论的关于园区、特色小镇、产业园也好，确实中国经济在转型、中国房地产也在变化和转型，而商业写字楼也是转型过程中的一个重要的组成部分，为什么呢？因为第三产业将成为中国经济增长的主要动力，贸易、金融、科研、服务业的发展将蕴含对商业写字楼市场的强劲需求，而国内对商业写字楼的基础研究仍然欠缺。
有一个挺有意思的插曲。今年年初的时候，中央的领导突然要视察北京的一个超高层商业写字楼，也是我们的会员企业中信地产的罗总接待了中央的领导。视察的时候就跟罗总讲，这种写字楼的建设其实中央领导非常重视，因为这些城市中的超高层建筑的建设关系到国家的安全、关系到政权的稳固。这个说法感觉好象有点牵强，盖一栋写字楼跟国家的安全、政权的稳固都有关系，但是仔细一想也有道理。911改变了世界的政治格局，最大的事件就是劫持了飞机撞击了美国的世贸双塔，虽然911已经过去了，但是改变了全世界的政治格局。所以商业写字楼，不管设计者、建设者、运营者，当初有没有这样的意愿，写字楼在城市经营中的影响，对于城市形象的塑造都有巨大的作用，所以商业写字楼不仅仅是工程建设的问题，其实它对我们城市的形象、城市的经济发展、城市的功能，包括城市的公共空间，都有相当大的影响。
我们国内对商业写字楼的研究的欠缺，我们的设计企业、编制规范往往偏于技术，开发企业偏于工程、偏于建造，运营者偏于财务计算包括物业等等。其实在所有这些具体的技术问题之上，还有商业写字楼对城市经济发展、对城市的公共形象、对城市的竞争力有这样巨大的影响。所以我们其实在编制导则的时候，大家在一年的时间经过很多很多次的开会、讨论、研究，大家有这样的一些奢望或者愿景，就是我们更深层的去研究写字楼。虽然是一个技术导则，但是我们从技术问题再进一步的发掘，看一看未来的商业写字楼，因为毕竟是中心的商业写字楼代表了建筑技术的最前沿，所有的最先进的建筑技术首先应用在商业写字楼上，比如超高层建筑上的技术应用，包括一些技术系统、机电设备，包括先进的建筑材料、建筑部品，最先应用的往往也是商业写字楼。
我们这个导则不同于一般的规范，不同于一般的标准，也不同于一般的技术规程，我们希望以开发的全流程、全生命周期的视角研究商业写字楼的问题，为业内包括房地产开发商，包括承建商，也包括运营企业，也包括承租商业写字楼的这些贸易公司也好，企业也好，提供使用的技术文件。
整个工作的进展，2015年在住建部立项之后，2016年经过了一年的紧张工作，而且我们的会员企业非常积极的参与到课题的研究和报告撰写，在立项的时候由全联房地产商会，写字楼分会是主要承担课题的单位，截止到2017年6月，规划设计、工程建设、材料部品、运营管理四个专业组，都是由我们的会员企业来承担，做了非常细致的工作，已经完成了导则的初稿的编写工作，北京建筑设计研究院正在汇总整理。不但是会员企业，非常有实力的北京建筑设计研究院和清华大学也参加了我们导则的编制工作，为高质量的完成导则提供了保证。
在2016年的调研、研讨、资料收集、编制规划的基础上，2017年课题组按计划继续推进这个工作。除了会员企业之外，研究、设计实力非常雄厚的北京建筑设计研究院、清华大学也参与课题组，进一步保证课题研发的质量。
现有九章五十节160余个条目，不含附录，附录有很大篇幅，因为有一些没有编入正文的内容，包括一些分项的专项技术，包括材料、部品、机电、设备都有大量应用。一个典型的写字楼设计单位就有几十家，供应商更是不计其数。所以不含附录的正文部分已经有20余万字了，但是最后成稿的导则不会有这么大的篇幅，还有大量编写的工作要去粗取精。
现在的工作涉及到商业写字楼的规划、设计、工程建设、专项技术、机电设备、材料部品、项目管理、物业管理、商业运营、资产管理等全生命周期的技术、经济、管理问题。所以我们对这个导则有很大的期望。
我特别感谢一些优秀的会员企业，金融街、啊富力地产、中国金茂、平安不动产、中粮置地等等业内优秀企业为导则编制贡献了宝贵支持。特别感谢北京建筑设计研究院邵伟平总建筑师的团队全力支持导则的编写工作。除了感谢一年半的时间积极参加我们的编制工作，为编制工作做出诸多贡献的企业和个人之外，我们还希望有更多的会员企业，包括在座的大家，包括我们房地产商会的会员企业，也包括金属结构协会的会员企业，关心导则，为导则的编制贡献力量。以后在完成第一稿的时候，大家可以在刘凯秘书长的房讯网上下载文件，如果大家有好的建议和思路也可以跟房讯网刘秘书长这边做交流，不管是不是我们编制组的成员，大家都有机会参与到导则的编制中来，因为这是我们自己的事情。
我们对导则的期望。在下半年导则还有大量的工作要做，因为我们计划在今年要结题，有半年时间。课题组计划在年内要如期高质量的完成导则编写工作，送审、结题等等，希望这个技术文件能够成为广大开发企业、工程建设单位、运营管理者一本实用的工具书，进而提高中国商业写字楼的总体水准。因为中国经济在快速发展。刚才陈啸天陈总讲了脱虚入实，这肯定是国家经济的基础。但实体经济在未来经济发展中的重要作用也不言而喻，而商业写字楼很大程度上是承载着支持经济发展的重要载体。所以整个商业写字楼，包括我们大家关心的，包括今天的主题产业园、商务园等等，都会有非常好、非常广阔的前景，而导则的编制和最终的完成也会帮助有志于在商业写字楼、在商业园区开发建设过程中发展的企业提供帮助。
我给大家汇报这些内容。谢谢大家。
主持人：谢谢陈总。
下面有请刘总，蜂巢计划有哪些成果和计划，或者还有一些需要再提高的部分的经验和感触，请刘总完成一下您的作业报告。
刘凯：感谢陈音老师。刚才介绍了商业办公建筑建设与运营的技术导则目前阶段性的工作的成果。我们在这里也呼吁一下，欢迎在座的开发商以及产业链的企业来加入到导则当中来，我们一起为商办地产行业标准化做出我们自己的贡献。再次感谢陈老师。
刚才主持人说作业，我也给自己留了一个作业，我们想跟大家汇报一下房讯在2017年一些新的思考和新的实践。
商办地产行业目前面临着几个挑战，整个大背景是目前包括北京、上海以及其他的一线城市对商办的限购，尤其是我们北京前一段时间又发布了一个关于产业项目管理的规定，所有这些我们觉得对商办地产的影响都非常深远。有几个数字跟大家公布一下。
1，国家统计局数据显示，2016年末商品房待售面积6.95亿，其中在库存近三成的商办这块，整个超过了2.5亿，如何消化商办库存是我们目前面临的挑战之一。
2，北京商办限购，标志着商办地产回归基本面，从个人投资主导向机构投资主导的转变。根据全联房地产商会写字楼分会的统计，目前北京商办类库存体量超过两千万平方米，如何消化也成为我们目前面临的一个挑战。
3，一线城市目前有改造潜力的商业资产已达到一千万平米量级，从增量逐步跨越到存量，城市更新时代已经到来。在存量改造持续升温，如何激活日益稀缺的包括核心区域的商办市场，也是我们的一个挑战。
上个月我们去参加北京站的中粮广场C座的改造，实际上就是核心区域商办地产改造的典型案例。
房讯网大家都不陌生，很多朋友都来参加过我们的活动。目前我们是关注商办地产方面国内最大的线上线下的整合服务平台。我们下面有房讯网，有房讯的杂志，还有房讯的app，还有选址通，四个品牌。活动方面，包括我们今天的产业园商务区的发展论坛，也包括每年在12月份的中国写字楼综合体发展论坛，还有每年固定在4月份和9月份的全国写字楼联合展示交易会，同时我们也有一个名字叫做中国商业地产及投资专业博览会，还有一个是我们目前正在进行的选址中国城市行的沙龙活动。另外，我们在去年12月份成立了房讯商学院。
除此之外，我们每年定期会发布中国写字楼蓝皮书、中国产业地产绿皮书、中国地产金厦奖，还有商办建设与运营的标准。
以上是房讯网大概的介绍。
房讯网的目标就是为企业用户提供最佳的选址体验，跟其他房地产网站不一样，关键就在于其他房地产网站是住宅方面，用户是偏向于个人。而我们商办这块是更多偏向于企业。企业跟个人的概念完全是不一样的，购房的决策或者租房的决策都是不一样的。企业表现更为理性，时间周期会更长。而个人会完全不一样，可能有感性的东西在里面，有冲动的因素在里面，决策也是比较简单。这就是我们房讯跟其他门户网
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