深圳商办调控“温柔一刀”开发商直呼：疼得很

来源：房讯网 时间：2017-05-12 点击次数：1946次 作者：成都写字楼网

　　悬挂了四个月的心终于落地了，作为最后一个对商办公寓调控的一线城市，深圳市规划国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》），明确指出了未来开发商不能再偷面积，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。虽然并未像其他一线城市，直接宣布个人无法购买，但是这“温柔一刀”也切断了后续房企开发建设的小心思。

　　商办不得采用住宅套形式设计

　　该《通知》着重在建筑平面设计上规定，明确指出了商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。具体来说，卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置；严格限制外墙凹槽的设置。商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开发式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。

　　另外，在套型建筑面积方面，《通知》规定，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%；研发用房单套建筑面积不得小于180平方米等。

　　事实上，今年1月13日，一份由深圳市规土委出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）流出。其中同样提到了，关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，还严格限制外墙凹槽设计，减少了开发商从非功能性凹槽中偷面积的可能性，明确表明禁止商业指标改造成公寓。

　　此次《通知》的内容和之前《意见稿》相差无几，均对未来项目拥有商业指标和办公楼指标想要转化成公寓售卖，杜绝了可能性。

　　有房企人士对中国房地产报记者直言：“市面上这么多公寓类型，不少都在打擦边球，把原来办公用地或商业用地性质上换个名义做公寓，降低销售压力。如果没办法将其他类型的用地转成公寓出售，将对房企的资金回流产生大影响，尤其是中小房企。那未来市场就更是强者愈强的局面了。”

　　而深圳控股董事会主席吕华3月就在业绩会上表示，“因为现在住宅很热，热的大家都是有点喘不过气来，为什么不把这部分需求转移到商业物业跟研发性的物业？实际上这部分的供应量很大，所以我们判断这方面政府应该是鼓励，不应该再去限制，我们也是这样向政府做政策建议。”

　　商办、研发型公寓市场巨大

　　根据2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》，真正的商务公寓，用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。也就是说，备案用途为商务公寓的，本身带居住属性。

　　目前房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘。这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为市场上活跃的新兴市场。

　　尤其是2016年3月，深圳限购政策发布后，开发商推货热情异常高涨。去年10月深圳第二次调控后，住宅项目的预售证较难获取，在深圳各区新入市的项目中，公寓产品的供应比例越来越高，成交量呈爆发式增长。

　　据深圳中原研究中心统计，2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米。其中，其他用途转为公寓的项目，供应量约占整体公寓量的30%。

　　数据显示，2016年深圳公寓成交量较2015年上升6%，达到历年成交占比的最高水平。存量方面，截止2016年底，深圳公寓存量达到85.57万平方米；其中，商务公寓占57.66万平方米，办公、商业改公寓占19.98万平方米，产业用房配套公寓则占9.23万平方米。

 

（数据来源：深圳中原研究中心）

 

　　今年3月底后，广州、北京、上海接连出台调控政策，明确规定商办项目不得擅自改变为居住等用途，新房不准出售给个人等。受此影响，商务公寓销售情况也有些许下滑，截至4月23日，4月出售了753套商务公寓，均价为69306元/平方米。

　　深圳中原研究中心经理王飞对中国房地产报记者表示：“相比较其他一线城市，深圳商务公寓更为活跃，在新房市场占比近几年从5%急剧上升至20%，深圳楼市这两年金融属性也比较强。政策出台，影响面还是比较大，对房企在商办土地的选择上会相对谨慎。”

　　此前暗访已经有项目改口

 

（数据来源：深圳中原研究中心）

 

　　在深圳中原研究中心提供的一份商务公寓3月成交前十名榜单中，不少实际上为商办公寓。例如成交了80套的，位于宝安区的峰荟时代科技中心；成交了51套的，位于南山区的前海枫叶大厦；以及销售了35套位于南山区的诚盈商务中心。

　　位于深圳市南山区11号线南山站和1号线大新站附近的前海枫叶大厦，对外销售的为一栋21层的LOFT式公寓，产权40年，户型在47至62平方米，均价为6.8万元/平方米。

　　中国房地产报记者在深圳市规土委网站上查到，该项目土地用途为“商业服务业设施用地”，房屋用途为“办公”。4月底，中国房地产报记者曾询问公寓是否在售时，前海枫叶大厦销售立刻强调：“我们目前在售的是写字楼，而不是公寓，在售项目已经不多了。”

　　该项目销售口风虽紧，但是1月刚推出市场时，是主打比周边项目价格低的公寓产品。有接近前海枫叶大厦的人士对中国房地产报记者表示：“开发商之前在蛇口打造过枫叶望海公馆，这个项目是拆了几栋村委统建楼盖起来的，敏感时期，不好直说是公寓。周边二手房价格也就6万元~6.5万元/平方米，作为公寓这个价格并不低，打的就是前海自贸区概念。”

　　而位于宝安区的峰荟时代科技中心，深圳市规土委网站显示，土地用途为“一类工业用地”，房屋用途为“产业研发用房、宿舍、商业”。该项目销售对中国房地产报记者直言：“我们是工业用地，一定要以公司名义来购买公寓项目。目前价格在2.2万元/平方米，相比较是比较低廉的，适合投资。”

　　不难看出，不少项目在调控出台前就已经做好了准备。接下来一段时间，商办公寓的销售势必会较为困难，开发商在推货上是否有更好的手段，市场静观其变。

　　来源：中国房地产网

编辑：huangcy