第一天平戴维斯：整体办公市场承压 非核心商务区表现抢眼

来源：房讯网 时间：2017-04-10 点击次数：2043次 作者：成都写字楼网

　　"2017年第一季度，北京甲级办公楼市场共有四个项目竣工交付，合计带来达15.3万平方米的新增可租赁面积，令全市甲级办公楼市场存量升至1,008万平方米（含自用面积）。

　　"本季度，写字楼市场迎来集中供应，加之受春节假期影响，写字楼租赁活动活跃度有所下降，使得甲级办公楼整体空置率进一步环比上升0.5 个百分点至6.1 %。

　　"新增供应加大市场竞争，新入市项目为达到快速去化水平，在租金上给予较大优惠，以争夺大面积优质客户，本季度，全市甲级写字楼租金环比下降0.2%至人民币每平方米每月335.1元。

　　市场预测

　　"预计2017年，北京甲级办公楼市场还将迎来9个项目的入市，届时将带来近67万平方米（含自用面积）的办公体量。

　　"同时，丽泽、通州等新兴商务区也有望于今年迎来首批项目的交付，随着区域基础配套设施的完善，将吸引更多企业的进驻，带动北京多中心化商务版图的发展。

　　"2017年，随着众多国内外企业竞逐联合办公市场，北京联合办公市场或将面临洗牌。未来那些能为入驻企业提供完善的资源对接服务，并且具备稳定资金支持的规模化品牌企业将成为市场的引领者。

　　北京零售市场

　　"2017年1-2月，北京市社会消费品零售总额录得841.72亿元，同比上升4.1%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达25.2%，占社会消费品零售总额的比重达17.6%。

　　"2017年第一季度北京商业零售市场迎来一个新增商业项目，即五棵松HIUP购物中心，带来约5.85万平方米新增供应。同时，位于五棵松区域的一百货项目转型为购物中心，项目商业体量为34万平方米。本季度，购物中心存量增至880万平方米，而百货商场的市场存量减少210万平方米。

　　"第一季度，全市购物中心入住率环比下降1.7个百分点至93.3%。尽管整体租赁需求保持活跃，但由于年初传统淡季的影响以及新项目入住水平较低，使得本季度整体入住率有所下滑。

　　"本季度购物中心首层平均租金保持平稳水平，录得每平方米每月人民币928.8元，环比上升0.1%。

　　市场预测

　　"2017年，北京商业零售市场还将迎来13个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约105万平方米的商业面积，多集中在非核心商圈及近郊区域。

　　"未来大体量供应将令市场面临更大的竞争，导致各区域市场和项目间表现进一步分化。同时，业主方将通过创新租户组合及增值服务来吸引客流以提振商场表现。

　　"受居民收入增长、以及城市化进程的推动，北京零售市场将保持长期乐观发展。然而，随着"新零售"时代的到来，在市场格局的转换下，传统实体商业模式的转型将成为必然趋势。未来众多零售企业将更利用多渠道提升客户体验和运营效率，重塑零售商业新模式。

　　北京销售与投资市场

　　"2017年第一季度，甲级写字楼资本值人民币为74,600元每平方米，环比下降1.0%，与去年同期水平相当。鉴于甲级写字楼平均租金基本保持稳定，毛收益率本季度与上季度持平为5.39%。

　　"北京大宗投资市场本季度表现活跃，共迎来7宗大宗成交，总成交金额达人民币57亿元。一方面，投资者通过股权交易等方式购买二手土地资源。另一方面，一些资金充裕、且具备专业改造及运营能力的开发商积极投资存量房地产项目。

　　"第一季度，北京一手散售写字楼市场新增供应5.4万平方米，环比和同比分别下降81%和22%的下滑。投资需求有所减弱，令同期成交面积达24.6万平方米，环比下降67%，同比下降28%。

　　"2017年第一季度北京市加快住宅用地供地节奏，并加大了自住型商品房用地的供应。本季度共有14宗土地成交，其中包括7宗住宅用地，总成交金额达人民币215.8亿元，环比和同比分别下滑34%和3%。

　　市场预测

　　"北京于3月底出台商办类项目限购政策，规定在建在售商办项目不得出售给个人，提高对已出售商办项目个人买家的购房要求。新政极大降低了此类物业的流通性，预计将使交易量受到大幅抑制，价格也面临一定的下行压力，同时加大了商办类物业的投资风险。

　　"北京市进一步减少新增建设用地，使北京房地产市场全面进入存量市场。在此背景下，投资者开始将关注目光投向城市更新、存量改造带来的增值型投资机会。预计2017年，城市更新类投资项目将成为北京投资市场的热点。

　　"由于优质土地资源的稀缺，以及地价高企的尴尬让房地产企业开始谋求转型，逐渐由重资产运营模式下的房地产开发企业，转型为轻资产模式的房地产服务商。未来也将有更多的开发商将目光瞄准存量市场，挖掘存量市场中的投资机会。

　　二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场

　　"天津：2017年第一季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，市场总存量依旧保持在109.0万平方米。天津中心城区甲级写字楼市场的租赁需求主要以吸收现有存量为主，使得中心城区整体空置率环比下降3.5个百分点至40.0%，同比上升3.2个百分点。金融、证券、银行类是近期成交主力。天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳，环比微跌0.6%至人民币每平方米每月135.1元，同比下降4.3%。

　　"大连：2017年第一季度，甲级写字楼市场无新项目入市，至此，全市甲级写字楼存量保持115万平方米（含自用面积）。由于金融类客户退租较多，抵消了新增需求的影响，因此本季度全市整体空置率与上季度持平仍为10.1%，租金也基本无变化，为人民币每平方米每月108.8元。

　　"沈阳：2017年第一季度，沈阳甲级写字楼市场共迎来两个新增项目，分别分佳兆业中心和利星行广场合计带来25,600平方米的新增面积。由于新增项目的入市加剧市场竞争，全市整体空置率环比上升3个百分点至43.6%，租金环比下降9.2%为人民币每平方米每月120元。

　　市场预测

　　"预计未来三年内，二线城市还将迎来新供应高峰，令本就空置率颇高的市场进一步承压。受疲弱的市场需求影响，业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

　　二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）零售市场

　　"天津：2017年第一季度，天津全市共迎来两个新增优质商业物业项目，分别是环球购物中心中北店和滨海远洋未来汇。目前，天津全市优质商业物业总存量为456.4万平方米。天津城区市场需求平稳，餐饮、儿童、娱乐等业态依然活跃。受新入市项目影响，天津城区主要优质项目平均入驻率环比下降1.6个百分点至87.5%，首层平均租金环比微涨0.3%至人民币每平方米每月390.9元。本季度，滨海新区市场需求平稳，主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月223.3元，平均入驻率环比上涨2.1个百分点至71.0%。

　　"大连：2017年第一季度，大连无新增商业项目入市。至此，全市零售物业存量保持292万平方米（含自用面积）。市场平均租金保持420元每平方米每月不变。

　　"沈阳：2017年第一季度，沈阳商业零售市场迎来一个新增项目，为恒大都市广场。全市购物中心首层平均租金环比上升0.2%至365元每平方米每月。

　　市场预测

　　"2017年，二线城市均将迎来大规模新增供给，令市场进一步承压，入驻率和租金都面临较大下行压力。在此情况下，购物中心预计将引进更多体验型业态以实现差异化经营，以满足日益成熟且多元化的消费需求。

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