广州商办物业限购：投资者的彷徨与进击

来源：房讯网 时间：2017-04-10 点击次数：1429次 作者：成都写字楼网

    “这几天正在压价，不过最终买不买还没确定，以广州的政策环境，拿商业项目还是有些危险。”4月5日，广州某投资机构负责人对中国房地产报记者表示，在广州“3·30新政”出台前，他们刚和广州市区某商业项目业主达成协议，计划购买后者的几层裙楼并改建成公寓，不料却遇上广州近半年涨势凶猛的房价，期间业主多次提价，导致交易进展缓慢，“没想到刚谈好价格广州就出政策了，商服类物业不能销售给个人，而且不能用作居住用途。这样一来，这类项目的投资价值大大下降，我们也得重新衡量投资决策。”

 

 

　　据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓给出数据来看，截至今年2月底，广州的公寓可售货量是15742套，“短期内，投资者会缩手，开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前，预计成交量会缩减得很厉害。”而按照广州中原地产的估算，广州第二季度商办物业成交量将遇腰斩。

　　“公寓的走势比较悲观，供应量很大，现在只能卖给企业，但这只是杯水车薪，现在是公寓市场极度艰难的时期。”方圆地产首席分析师邓浩志认为，“广州新政不但直接让公寓产品再售遇阻，甚至让真正的商业、办公物业也进入‘冰库’。以新政的尺度，广州未来根本没有小商户和小企业的生存空间，因为本轮给楼市降温的政策，直接以牺牲小商户、小企业的发展为代价，这是不是有点过了？”

　　合富房地产研究院市研总监冯佩云也认为，广州的商办物业面临很大销售和经营压力，“开发商们正在研究应对政策，但短期内政策放开的可能性很低，要做好从销售转向自持的准备。”

　　投资者的彷徨与进击

　　3月30日晚，广州发布新一轮的房地产调控措施，剑指商办项目：商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。新政之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

　　当天，上述广州某投资机构刚确定要购入广州市区的一个商业项目，此前已经谈判了几个月，受住宅价格上升影响，业主态度强硬，要求提价和更改付款条件。“好不容易达成一致意见，没想到当天晚上就出政策。我们一个晚上都在研究新政。”该机构负责人透露，目前团队对于是否继续投资商服项目存有分歧。原本打算购入后重新包装成联合办公或者公寓出售、出租，但新政出台后，项目的回报率和升值空间明显会大幅调低，个人不能购买将使得项目的资金回收周期变得难以估算。

　　另一位投资者则比较谨慎，早在北京出台商办限制政策后，他就已经觉察到政策的不可把控性，担心广州也即将出台类似的政策。因此，他在3月28日就通知团队暂停公寓项目的收购并停止注入资金，虽然损失了前期已投入的费用，但他认为，目前公寓市场处于利空状态，先观望为宜，“我们预计明年下半年广州的资产价格会下行到合理水平，到时再抄底。”

　　当然，还有不少人是想赶上最后一趟末班车。3月30日晚，广州的在售公寓项目都进行着最后一波冲刺，当晚有商业别墅项目为了加快去货，不惜降价50万元。还有在房企供职的个人投资者联合朋友抢闸购入了几套公寓，理由是以后个人没资格购买，买了以后用来出租也挺好。

　　市场冰封 成交量或腰斩

　　新政出台前，广州公寓市场一片红火。克而瑞的数据显示，2016年广州公寓成交33919套，成交面积171.37万平方米，总成交金额达303.96亿元，三项数据同时创下广州公寓历史新高。2016年全年广州公寓成交均价为17737元/平方米，同比上年上涨25%，创下近三年新高。早在2015年2月时，广州一手公寓的库存去化周期还长达12个月，到今年2月底已降至6个月。

　　拐点无疑已近在眼前。肖文晓认为，限制法人单位购买，对于购买对象来说，这意味着持有成本和转让成本都上升了，相当于对公寓的回报率提出了更高的要求，这会打破原有的市场平衡，特别是郊区公寓，因为没有现成的租金回报率的支撑，影响更大。短期内，投资者会缩手，开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前，成交量预计会缩减厉害。

　　广州中原地产研究部指出，由于承接了住宅限购转置的投资需求，近几年广州公寓的市场成交保持高位，但预计新政后商办物业成交量将会急降，二季度可能会遭遇腰斩。

　　在冯佩云看来，政策导向很明显，就是要引导开发商将商服类项目的开发模式由销售转向自持经营，这符合中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，而之前广东提出的商改住方案也是以自持经营为前提的。从这个角度看，开发商要做好长期运营的思想、战略以及资金准备。

　　邓浩志则对政策的合理性提出了质疑，最近这几轮的新政，用以调控过热的楼市本无大问题，但新政规定新报批商服类项目面积不得小于300平方米，并且销售对象应当是法人。此两条政策不但直接让公寓产品基本不再可售，甚至让真正的商业、办公物业也进入“冰库”，“细想政策，其带来的直接后果等于不再鼓励以个人的名义经商，同时抹掉小商户、小企业的生存空间，这难免有舍本逐末之嫌。”

　　来源：中国房地产报

编辑：wulingya