新一轮去库存：金融支持农民工进城购房力度前所未有

来源： 中国房地产网 时间：2016-11-08 点击次数：2264次 作者：成都写字楼网

就在楼市火热城市纷纷收紧房地产调控政策的同时，一些三四线城市仍在寻找高库存破解之法。而这些去库存新政，再次将着力点放在了支持和鼓励农民工进城购房上，且支持举措更加明晰。

10月26日，河南省政府办公厅正式出台《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016～2018年）》。根据方案，商品住房库存去化周期超过12个月的省辖市、县（市），要结合本地实际出台农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。2016年年底前各地要出台“农民安家贷”配套实施细则,进一步发挥其对住房消费的支持作用。

“放宽落户条件，支持农业转移人口在本市购房，扩大住房公积金使用范围，引导房企适当降低房价等。”这是10月31日太原市政府办公厅为化解房地产库存出台的16条政策措施。

而烟台市政府下发的《关于加快推进房地产去库存的指导意见》则做出明确奖励政策。凡是具有烟台市农村户籍身份的农民，到城区购买具有完善手续的首套普通商品住房，由商品住房所在县市区每平方米给予不超过400元的财政补贴；凡是集体团购10套（含）以上住宅的，每平方米再给予50元财政补贴。

鼓励农民工进城购房被认为是化解三四线城市房地产库存的有效办法，而“农民安家贷”等金融支持政策也为农民工购房贷款难提供了解决思路。

河南将出台“农民安家贷”实施细则

河南省内区域，仅郑州属于二线城市，城镇化率达69.69%，其余则都属于三四线城市。而由于河南耕地面积很大，农业人口的比重比较高。根据“十二五”时期（2011-2015）河南人口发展报告，到去年年底，河南省总人口10722万，全省城镇化率仅46.85%。就中部六省看，河南城镇化率最低。

河南省统计局分析人士认为，河南省农业人口向城镇转移有两种途径，一是就地城镇化，也就是当地农民在附近城镇就业，或因区划变动和城镇地域扩张，使得乡村地域转变为城镇地域；二是农业人口向城镇地域转移，在城镇地域上就业生活和居住。于是，河南将房地产去库存目光瞄准人的城镇化。

“城镇化是中国现代化的必由之路，农民是中国转型发展的主力军，政府要做的就是创造条件让他们在城市住得下，生活得好。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示。

同时，河南除郑州外，其余城市房地产库存量依然很大。“房地产牵一发动全身，这么大的库存量靠城里人根本没有办法消化。”李学军表示，在这个背景下，河南各地开始探索加快农民工市民化，推动以满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革和政策激励。

根据《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016～2018年）》，在扩大住房消费方面，采取鼓励农民进城购房、扩大商品住房需求、发挥住房公积金作用等三种途径去库存。除给予农民进城购房补贴及融资便利，2016年年底前各地还要出台“农民安家贷”配套实施细则,进一步发挥其对住房消费的支持作用。同时，加强对进城农民的职业介绍、技能培训、就业创业指导等服务；对进城购买住房的农民,要确保其接受义务教育的适龄子女在当地公办学校入学。

下一步，河南省还将研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金受益范围，并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项。

其实早在2015年11月，河南省政府就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，从降低购房成本、实施财政补贴、改善金融服务、发挥住房公积金作用等9个方面，鼓励农民进城买房。随后，河南洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。

而此次河南省再度重申鼓励农民工进城购房，则着力解决农民工购房贷款难的问题，即在今年年底前各地要出台“农民安家贷”配套实施细则。

农民安家贷在多地实施

据记者了解，农民安家贷是由中国农业银行于今年年初推出的国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，具有准入门槛低、利率优惠、手续简便、还款灵活等特点，旨在解决农民进城购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。

农民安家贷借款对象为具有农村集体经济组织成员资格、享有集体经济组织权益或为新入城镇户籍未满1年（含1年）的农民，其首套房按借款人首付比例进行相应的利率折扣。贷款房屋面积原则上不得超过144平方米（不含）。对于二手房贷款，贷款期限和所购住房房龄之和不超过60年。

对首付款比例达到30%及以上的贷款，实行优惠利率，并鼓励分行因地制宜，提供优惠利率。针对农民收入的季节性特点，除按月外，增加按季、半年及按年等还款方式，对提前还款免收违约金，缓解农民还款压力。

目前，农民安家贷已经在辽宁、安徽、湖南、山东等多个省份落地实施。根据战略合作协议，未来3年，安徽省农行“农民安家贷”意向性额度不低于500亿元。农行安徽分行营业部相关负责人表示，合肥周边有条件的县域支行及乡镇网点，正在加紧与政府有关部门合作，组织周边农民进城团购住房，争取房地产开发商的团购优惠，并配套提供按揭贷款支持。

从年初到现在，农行辽宁省分行在辽宁省13个地市、县域累计发放“农民安家贷”贷款12038笔，投放金额25亿元，并提出3年投放100亿元的工作目标。

更多去库存新政

按照河南省的调控目标，到2018年年底，河南辖市市区商品住房库存去化周期降到12个月以下，三分之二的县级城市商品住房库存去化周期降到18个月以下。而根据河南省房管部门统计，2015年底，河南省商品房库存同比增长7.6%，去化周期17个月。这其中，有7个县市去化周期超过36个月，有32个县市去化周期在18个至36个月之间。

除依靠农民工进城购房去库存外，河南省还提出，大力推进棚户区改造货币化安置工作。具体目标为：2017～2018年各省辖市、县（市）棚户区改造货币化安置率不得低于50%。库存去化周期18～30个月的省辖市、县（市）货币化安置比例不得低于80%；库存去化周期30个月以上的省辖市、县（市）要全部实行货币化安置。鼓励2016年棚户区改造项目由实物安置向货币化安置转变,并根据计划调整原安置房用地规划条件和规划用途。

而烟台市政府的房地产去库存目标是：力争到2016年年底将房地产库存周期降到22个月左右，利用2～3年时间将房地产去化周期调整到16个月以下。烟台市政府除对农民工进城购房给予补贴外，对于库存量较大、去化周期超过24个月的县市区，纳入市级国土资源部门监管，逐步减少直至停止房地产用地供应。并且，继续要求全面推行货币化征收补偿安置。对于库存量较大、去化周期超过24个月的县市区，原则上应停止新建征收拆迁安置房。

此外，烟台市政府还进一步鼓励引导房地产企业转型，支持房地产开发企业改变经营方式，从单—的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产企业在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁。鼓励将符合条件的商品房转型利用，依法依规改造为创客基地、众创空间、养老地产、旅游场所以及中小学、幼儿园等专业设施，对完成改造并投入运营的企业，由县市区财政按产业发展政策每年给予30%的租赁补贴。

太原市政府房地产去库存的亮点则在于，1.进一步放宽落户条件，允许在本市具有合法稳定就业、合法稳定住所（含租赁）、连续就业居住一定年限的农业转移人口在就业地落户。优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口及新生代农民工落户问题。2.对具备购房能力的农业转移人口及其他常住人口，取消购房限制条件，支持其购买商品住房。3.打通商品房、公共租赁住房和棚改安置用房供需通道。自2016年起，全面停止新建公共租赁住房。公共租赁住房房源可通过商品住房市场筹集。取消实物配建项目，开发建设单位可根据市场需求申请户型调整。4.引导房地产开发企业适当降低房价。

 

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