上交所新政：哄抬地价房企不得发公司债

来源： 未来网财经 时间：2016-11-02 点击次数：2063次 作者：成都写字楼网

经历近一个月上交所收紧房地产的传言后，10月28日下午上交所正式下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，并明确提出房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，曾在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的房地产企业不得发行公司债券。

文件同时提及，报告期内违反“国办发【2013】17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改的；以及前次公司债券募集资金尚未使用完毕或报告期内存在违规使用募集资金问题的也在禁止发行的范围内。

文件表示，对困扰房地产市场秩序被住建部、国土资源部等主管部门查处的房地产企业，中介机构应当就相关事项进行核查并取得相应主管部门意见。

上交所公司债将对房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件，综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类，根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。

根据房地产企业的财务指标，上交所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。

分类指标共有5项，分别为：（1）最近一年末总资产小于200亿元；（2）最近一年度营业收入小于30亿元；（3）最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负；（4）最近一年扣除预收账款后资产负债率大于65%；（5）房地产业务非一二线城市占比超过50%。

上交所要求，对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目；对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按要求进行进一步披露和核查。

所谓进一步披露和核查要求，包括发行人需要对房地产业务作针对性披露，并结合财务指标等量化偿债可行性，细化偿债安排；主承销商也需要对偿债安排的可行性和测算依据的合理性进行核查并发表意见等。此外，发行人原则上应对债权设置抵质押等增信措施，增加投资者保护契约条款，文件中多次提及“具体细则”，“细化”等字样。

承销机构责任也进一步加大，文件要求强化发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，并且需要出具专项核查意见；加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。

上交所要求，承销机构在进行核查时，除了对发行人是否存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外，还要求对是否存在扰乱房地产秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核查，并出具明确核查意见。

房地产企业募集资金使用项目也有具体要求，比如保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%；发行人应披露项目基本情况、应针对募集资金监管专户等。

据财新记者了解，上周已有券商接到上交所窗口指导，暂停受理房地产类公司债发行申请，在审项目都停止审核。（详见财新网《上交所暂停房企公司债申请受理和审核》）

2015年以来，随着《公司债券发行与交易管理办法》将公司债的发行主体大幅放宽至非上市公司，地产公司和地方政府平台公司等发行主体蜂拥而至，发行量快速攀升。据Wind数据，2015年房企发行公司债4122亿元，2016年前三季度发行规模达7481亿元。随着今年债券违约事件明显增加，监管层已经注意到公司债相关业务风险正在加速积累。

兴业证券固定收益分析师池光胜表示，随着近期一系列收紧开发商拿地资金来源的政策的出台，如银行资金不允许用来拿地，证监会对定增资金的限制性规定以及交易所收紧了房企发债标准等，开发商拿地积极性和融资能力都将受到极大限制，偿还各种拿地资金的压力明显增大。

 

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